破局 —— 房圈法律顾问的增值服务
有位朋友过来咨询。
他卖房置换，买家却突然反悔，不肯买了。
但是，新房子合同已经签了，定金也付了。如果老房子卖不掉，新房子的钱就凑不出，这位朋友马上要面对上家的索赔。
这位朋友的诉求很简单：起诉买家，要求赔偿违约金。
拿到违约金的目的也很简单，用来赔自己的上家。
这也是常规的思路 —— 出了问题，被动防守。
这种打法，律师最喜欢 —— 买家主动解约，违约事实再清楚不过，赔偿是必然的，唯一不确定的是赔多赔少。诉讼流程走一走，毫无压力。
【注：虽然合同规定了违约赔偿合同总价20%，但法院裁判的时候，会比照实际损失，酌情调降。👉 买家违约，要赔房价20%的违约金吗？】
作为混迹房圈，见识过屠龙之术的不良资产处置专家，当然不能止步于此，一定要为亲友们带来更多建设性的方案。
1. 老房子是不是只能眼看着买家违约？
未必。
买家已经付掉60万定金，不算是一笔小钱。如果按照合同总价20%计算，那就是100多万！这不是普通老百姓随随便便能忍痛割肉的。
买家虽然几次提到解约，却没有正式通知，也不提定金怎么处理。正常情况，如果确定不买，要么明确定金认赔，要么主动跟卖家商量少赔一点儿。但买家不说话，很可能是心里并没有打定主意。
所以，第一步，软硬兼施，迫买家继续履行合同。不到最后一刻，你并不知道买家不会放弃抵抗，带钱求你过户。
2. 如果买家是头倔驴，新房子是不是只能违约？
未必。
我首先问这位朋友，新房子在哪里？房子怎么样？
这么问的目的，是判断新房子值不值得。如果买的不好，借机会甩掉怕也不是件坏事。
比如，之前帮一位广州姑娘咨询，她在广州暴涨之后，买了一套200多万老破小，听上去像是坑货，所以直接谈了解约赔偿。👉生活在广州的深圳人，跑去杭州做房东了
这位朋友买的新房子，听下来还可以。如果有能力，最好继续买下来。
盘算了一下。他的老房子上还有按揭，但是不多。新房子800万，准备全款买，但手上只有不到400万，剩余的钱需要卖掉老房子来凑。
但这在职业老法师眼里，根本不是事儿。有老房子在，又有这手上的400万，稍微做些工作，就能把新房拿下。
我如此这般解释了一下操作方法，朋友大呼：开眼界！还可以这样！
3. 如果新房子不买了，是不是要赔合同总价的20%？
未必。
很多事情，都是谈出来的。
合同当然很重要，是谈判的基础，也是最后的底线。但并不是说事情要分毫不差，完全按照合同来。
比如，我之前讲过的那个买房遇到老江湖的故事，对方明明违约在先，却一边大打感情牌，一边诈唬自己法院有人。十个人有九个都会被他忽悠地晕头转向，最后自认倒霉。👉买房遇到老江湖，如何见招拆招？
但如果决定不买，就要尽快通知房东。
越早通知，房东损失越小，赔偿金越好商量。
这年头，家里没点儿急用钱的事儿，谁会去卖房呢？
如果房东也是准备卖了房子再买，而且也已经签完了合同，你拖了3-4个月，跟他来一句，“大哥，对不起，房子不买了。”你猜房东会不会拿刀出来 砍 你呢？
按照我的分析和处理方法，事情的走向会是这样：
最理想的结果，两个合同都能正常履行；
次佳的结果，新房子照买，老房子也能留着继续升值，还能赚一笔赔偿金；
最差的情况，两个合同解除，但可以争取买家多索赔，卖家少赔钱。
无论怎样，都好过被动诉讼，被买家带节奏。
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