股权债权复杂，独家解密价值500亿的珠江新城赛马场地块
11月，最让人期待的一场土拍，来自天河牛奶厂地块，挂牌总价40.6亿，起拍楼面价高达4.3万元/平。
这块地，是迄今为止，天河挂牌地块中，起拍楼面价最贵的一宗地。
但是，在寸土寸金的天河区，还有着一宗被人遗忘的绝版黄金靓地。如果挂牌出让，地价或将超出牛奶厂地块。
它就是我们今天的主角——珠江新城赛马场地块。
| 天河赛马场，摄影@广州房产细鹏
天河赛马场，位于珠江新城东北角、黄埔大道与华南快速干线两条广州市中心主干道交会处，寸土寸金。
这里被广州最昂贵的AAA级写字楼和住宅包围，是珠江新城为数不多的空置用地之一。
| 天河赛马场区位图
这宗总用地面积约38.4公顷的黄金地块，按照2015年广州市国资委牵头做的优化方案，规划调整后，地块可提供商业、居住建筑面积约80万平方米。
当时，国资委的总估值为182亿元。
若按照天河目前最高起拍楼面价4.3万元/平计算，赛马场如今的地块价值，约344亿元（仅赛马场部分）。
若以广州最贵地块——越秀南地块的楼面价6.45万元/平来计算，赛马场地块的价值将超过500亿元。
这是珠江新城，最大也是最后的遗珠。
| 珠江新城赛马场
1
说起珠江新城赛马场，老广们其实并不陌生。
天河赛马场，在上世纪90年代，是仅次于香港沙田赛马场的亚洲第二大赛马场。
作为珠江新城的一部分，在准备开发珠江新城的时候，赛马场就被提上了筹备议程。
1992年，广州国有企业共同出资，成立广州赛马娱乐总公司，注册资金高达6000万。
时任广州市长黎子流更是担任广州赛马会名誉主席，市长牵头，举全市之力推进赛马项目。
“得就得，唔得就翻顺德。”
当时，广州方面认为，可以利用现代赛马这个世界公认的体育形式筹措社会资金，是一条可以大胆借鉴和尝试的新路子。
那时候，只要符合“三个有利于”的标准，什么都敢做，什么都敢闯。
由此，1993年大年初六，天河赛马场举行了首场试赛马。
试赛马首日只发行一万两千张门票，却有两万五千名观众进场观看，马场门票兑奖券10元一张，销售10万多张，投注额过60万。
2月20日，第二场赛马，现场更是火爆，投注额超过百万，引发海外关注。
︳广州赛马看台观众
图片来自金羊网新快报邝阳升
1999 年4月1日，广州时任副市长伍亮谈及广州赛马时表示，广州赛马会成立七周年，解决6000人就业问题，向国家上缴税费1.4亿，并捐赠社会公益事业3亿元。
98年“洪灾”，广州马会捐出1000万元的巨额善款，创下当时全国的捐款记录。
广州赛马影响力与参与度，可想而知。
︳买马的市民
图片来自金羊网新快报邝阳升
不过，由于广州赛马涉及到博彩，中央、广东省、广州市多次发文，强调广州市赛马会要停止博彩性赛马。
1999年12月12日，广州举办了最后一场赛马。12月14日，有关方面宣布停赛。
由此，广州关于特色赛马的尝试，戛然而止。
在这七年间，广州赛马会共举办757个赛马日，拥有马匹1021匹，规模仅次于香港沙田马场。
赛马虽然停止，但广州赛马娱乐总公司还在，是市政府领导下的国有企业。
| 天河赛马场，摄影@广州房产细鹏
2
历史的风吹过，珠江新城早已从当年的荒地，摇身变成国家级CBD。
东塔、西塔地标撑开城市天际线，超甲级写字楼星罗密布，楼宇之间流动的是亿万财富。
马虽然走了，但是土地疯狂增值，成为广州赛马总公司最大的财富。
| 马会家居，摄影@广州房产细鹏
于是，各方都打起了马场地块的主意。
2003年，一路之隔的暨南大学，希望拿下赛马场及珠江新城周边约1000亩的黄金地块，打造成广东校本部面积最大的综合性大学。
2011年，在足球上已有所建树的富力、恒大，分别向广州市相关领导表达出对赛马场的巨大兴趣。
因为地块本身性质为体育设施用地，他们希望将赛马场改为专业的足球场。
2012年6月18日，恒大打败富力、保利、万科等17家房企，以13.22亿元竞得珠江新城D4-B2地块，刷新广州地王纪录，这块商业用地位于赛马场西侧，被媒体称为珠江新城最后一块写字楼用地。
当时就有房企指出，“恒大以志在必得的态势高价拿下该地块，有可能是出于日后布局赛马场的战略考虑”。
但故事的结局，如你我所知，不了了之。
如今赛马场，逐渐形成餐饮业、康体娱乐业、汽车城三大经营板块。
|赛马场业态
3
酒越酿越香，现在赛马场地块依旧是各方博弈的重点，背后更是暗流涌动。
近期有消息传出，央企华润正在接触赛马场地块。
但是，要想盘活这片沉睡的黄金靓地，其难度比万科广信资产包还要难。
网络传闻
20多年来，大家都想从中分到一杯羹，却从来没有人如愿。
这里面主要涉及三大痛点：
复杂的股权债权关系
赛马场的管理方——广州赛马娱乐总公司，是1992年9月30日，由广州市农工商总公司、市经济建设发展公司、市体委、天河区四方组成的国有联营公司，注册资金高达6000万元。
随着赛马被叫停，赛马公司一直负债累累，多个不良资产包被几家债权单位取得或处理，且债务抵押物多为跑马场的土地。
虽然工商信息尚未作出变动，但赛马公司的实际股权结构早已发生了重大变化。
据悉，广州赛马娱乐总公司，目前共有5位股东。
最大股东广永国资，自2012年起，就陆续收购了赛马公司的债权包，目前持股比例为49.85%。
从2006年5月16日开始，广州市天河投资管理有限公司所占35%股份，破解为广州市天河投资管理有限公司所占16%，广州市天河区石牌三骏企业集团占15%，广州市石东实业公司占4%。
不过，广州市天河区石牌三骏企业集团、广州市石东实业公司对公司章程修正案就没有签署，存在法定文件上的章程与事实不一致的情况。
土地物业产权瑕疵
赛马场地块，目前规划仍为体育用地。
已经确权的土地面积为第一期用地94409平方米(证载用途为跑马场约142亩)、第二期用地100776平方米(证载用途为文体娱乐用地约151亩)。
因土地出让金及滞纳金未清缴，剩余土地188986平方米(约284亩)尚未确权。
赛马场部分土地已设定抵押，抵押面积为第一期用地中的80247.62平方米，且第一期及第二期用地均被查封状态。
也就是说，赛马公司的土地产权证没有全部取得。
我们目前所见地块上的建筑物或构筑物，大部分属于临时建筑。
而赛马场目前的经营是以物业出租为主，存在几百户承租人或分租人，租赁关系也极其复杂。
其次，广州赛马场地处天河CBD的中心地理位置，其娱乐赛马用地属性与“一江三城”高端金融、商务及科研创新的定位无法形成高效协同。
土地未入注册资本
因土地作价入股的价值存在争议，赛马公司经验证的注册资本仅为3500万元，土地资产并未做实到赛马公司。
股权债权复杂，历史遗留问题很多，剪不断理还乱。
二十多年来，都没有解决的难题，一时半会更是难以解决。
即便是资金实力雄厚的公司，想要啃下赛马场地块，也不是一件容易的事情。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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