不交楼，不退款，白云知名项目暴雷，业主无家可归
三年不交房，退款无门！
白云一项目，在人民网的领导留言板刷足了存在感！
这个项目，就是位于白云区太和沙亭村的圣地云立方。
|截图来自人民网领导留言板
究竟是什么情况呢？
圣地云立方，是圣地国际汽车产业贸易港的首期项目，由3栋楼宇组成，产品包括公寓和商铺。
| 圣地云立方，拆神@细鹏拍摄
而圣地汽车产业贸易港是广州市首例集体建设用地流转项目，拥有合法报批、报建手续(穗规建证(2014)1251号)，也是目前广州唯一拥有70年土地使用权的产业贸易园。
2017年，圣地云立方正式开售。
由于地块只有一个集体土地证，因此，当时项目卖得不是产权，而是开发商手里的使用权。
| 转让合同
据悉，圣地云立方首批公寓产品折后售价在1.1万-1.3万元/平之间。
这个价格明显低于白云均价，据广州克而瑞统计，当时白云区一手公寓均价为20102元/平。
按照当时的约定，项目将于2018年年底精装修交楼。
然而到了交楼时间，开发商却三番几次的推迟，一直无法交楼，也没有足够的金额支付退款。
于是就有了开头我们看到的购房者的投诉。
至于推迟原因，官方曾在2月份一次回复中提到：
该项目因未经审批改变设计，涉嫌违法建设！
根据最新回复，该项目已于2020年11月5日取得竣工联合验收意见书。
但该项目不属于国有土地上的房地产开发项目，不能按照商品房进行房屋产权销售，不能办理房地产权证。
阿拆走访了圣地云立方售楼部，工作人员表示，目前项目已经开始陆续交楼，但暂时不卖产品。
事实上，早在2018年7月，白云区住建局就曾发出购房风险提示，明确圣地云立方未办理商品房预售许可证，不能以任何形式进行分拆销售，也不能分割办理产权登记。
同时，此类房屋买卖合同不受法律保护，购房者不能依法享有不动产所有权。
但仍有买家继续购买。
其实，圣地云立方的大产权是没有问题的，是沙亭经济联合社将集体土地承包给圣地集团，用于开办贸易产业园。
沙亭经济联合社集体土地流转时间是2013年，这也意味着圣地集团对于土地使用年限将一直持续到2082年12月31日。
项目总占地600亩，总建筑约200万平方米，总投资约200亿，分五期建设。
但是，问题就在于大产权之下，没有商品房预售证，项目分拆销售的单位不能分割办理产权登记！其签约的房屋买卖合同不受法律保护，购房者也不能依法享有不动产所有权。
根据圣地云立方《建设用地批准书》显示，圣地云立方土地用途为批发零售用地、商务金融、村镇企业用地。
当中，并没有涉及酒店公寓，但其有不少单位都被当成居住空间出售使用权，打了一个擦边球。
▲圣地云立方现场公示的建设用地批准书
而除了圣地云立方，白云区太和镇的派斯特小镇也涉嫌违法违规销售。
该项目位于龙归街北村，是广州市泽锋投资有限公司和北村合作开发的项目，合作期限为40年。
2019年4月，泽锋公司取得相关建设规划经营许可证，8月起对外公开招租，与租户签订《物业使用权转让合同》，租期20年，交付时间为2020年12月31日。
但是，该项目和圣地云立方一样，违规调整建设规划。
白云区城管局于2020年3月向其做出行政罚款，目前该工程尚未缴清罚款处于停工状态。
白云住建局也曾于2019年11月25日，就该项目发出风险提示。
其实，关于这两个项目，阿拆在几年前就已经提醒过大家不要买……
👉罕见！政府发文警示：白云大盘无预售证，不能分拆销售！请勿购买！
近年来，开发商与村委合作，在集体建设用地上，建设出售使用权的项目遍地开花。
这些项目往往都比周边项目的价格要便宜许多，还靠近地铁口，因此吸引了不少买家关注。
但是一定要注意，使用权项目，只能用于租赁，不能买卖。
根据《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的规定，不得以租代售，出租人要求承租人预付租金的，预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。
另外还有一种需要警惕的项目就是小产权房。
通常这类房源，都缺少“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。
这“五证”是消费者取得房产证的先决条件，如果没有“五证”是不能办理房产证的。
此类房源通常也比市价便宜，但是不受法律保护，因此存在诸多风险。
此前，白云区就有项目被强制拆除。
江景花园拆除现场（拆神@细鹏摄影）
最后，阿拆要提醒各位，买房毕竟是件大事，无论多少钱，都不会是一个小数目，切莫为了贪便宜最后却钱、房两空。
买房一定要保持理智，不能只听销售的一面之词。
集体土地上建设的租赁住房、小产权房和商品房，本质是有很大区别的。
前面两者是无法办理不动产权证的，因此并不构成真正法律意义上的产权，房屋的质量和售后保修难以保证，也不能用于抵押或贷款。
最重要的，如果遇到拆迁，有可能无法得到拆迁补偿。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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