真香！现金补偿1.8万/平，可置换商铺，黄埔姬堂拆补方案曝光
这两天，在我们的旧改讨论群里，有人分享了黄埔姬堂旧改第二版拆补方案。
这个方案，可是引发了不少讨论。
有人说，这个方案是黄埔最高，也有人说发展商让利很大！
究竟这个方案有多“香”，多能“打”？我们一起来看看。
｜姬堂项目拆补方案宣传册（第二版）
从目前流出来的资料来看，姬堂的这一版方案，与黄埔其他旧改项目有许多共性，比如最高补四层、临迁费38元/m²/月、涉及“住改商”补偿等。
（仅选取重点，限制条件略去，完整内容可添加小编获取）
不过，从细节上看，这份方案亮点颇多。
其一，弃产补偿18000元/m²，可选择部分或全部弃产；
这是目前整个黄埔给出的最高金额，老黄埔包括华润新溪、南湾在内，现金补偿都是1.5万/m²。
而姬堂第二版方案就拿出了18000元/m²，这个条件确实诱人。
至于弃产比例，黄埔其他项目，考虑到开发商资金和实力，很多只规定最高弃20-30%，而姬堂可以全部弃产，自由度很高。
其二，自由置换商业、商办公寓面积，甚至是融资区商业；
姬堂第二版方案，给出的置换商业的方案高达5个，村民可按一种或多种方式自由选择。
1）1：1置换复建配套首层商业面积，即1㎡回迁安置面积置换1㎡复建配套首层商业面积；
2）1：1.2置换复建商办公寓面积，即100㎡置换120㎡商办公寓，层高约4.5米，可作两层使用，另安排装修；
3）1：1.3置换复建商办公寓，层高约4.5米，可作两层使用，毛坯交付；
4）1：1.5置换复建区一般商办面积，毛坯交付；
5）按3：1置换为融资住宅地块配套商业，也就是3㎡置换1㎡商品房住宅底商，毛坯交付；
这个住改商置换公寓，对比项目的方案有优势，一般项目可能根据2:1或者1:0.6-0.8置换。
｜姬堂项目拆补方案宣传册（第二版）
融资地块，也就是我们所说商品房，置换商品房底商，相当于从开发商蛋糕里切出来一份。
考虑到，地铁7号线二期在姬堂社区周边有姬堂和加庄两个地铁站，人流不俗，相信靠近地铁站的临街商铺、公寓租金水平也不低。
｜姬堂回迁选址布局（意向稿）
来源：村民爆料
举个例子，参考五号线地铁文冲站，临街地铁105平餐饮商铺，在贝壳上月租金可以去到2万。
夏园地铁站附近50来平商铺月租金也在5800-6200元之间。
而公寓租金，目前由于黄埔租赁需求大涨，片区一套24㎡一房一厅公寓租金为2600元/月。
一般来说，这一部分住宅底商价值比较大，可在市场上自由流通。
从姬堂居民角度来看，其不动产的投资收入构成也更加丰富，而不是放在同一个篮子里。
其三，临迁费38元/m²/月，首期一次性支付12个月；
这个标准放在老黄埔不罕见，和片区最高标准一致，而4年内没回迁，以后每年递增10%，这个很有诚意了。
假如被拆迁人安置回迁面积为500m²，首期临迁费就有22.8万。
其四，签约和搬迁奖励，最高6万元；
启动签约后，两个月内完成签订名下所有房屋《补偿安置协议》，每栋房屋奖励3万元，启动签约2个月后、3个月内的，奖励递减每栋为1万；
在发出搬迁通知后，1个月内完成搬迁交付，每栋奖励3万。
而与周边其他项目对比，很多都是2万+2万的奖励标准。
其五，住改商补偿，按照商铺面积，一次性补偿5000-12000元不等。
这个补偿属于商铺一次性停业停产损失费补偿，补偿完毕之后，再按照村民住宅回迁安置标准进行计算。
｜姬堂
当然，为了更加直观了解姬堂的补偿方案，我们通过实例来计算一下。
假设一位姬堂村村民，有6层补偿主体，首层有效建基面积为120m²，二至六层主体120㎡（飘楼均为20㎡、阳台均为8㎡）
1. 现状回迁安置面积：首层有效建基＋二至四层现状建筑面积=120＋（120＋20＋8）×3 =564㎡
2. 回迁安置权益面积：0㎡
3. 回迁安置总面积：现状安置回迁面积＋安置权益面积=564㎡
4. 超出四层以上（不含4层）面积，按1500元/㎡ 补回造价296㎡×1500元/㎡=444000元
5. 临迁费补偿38元/㎡，一年共计：564㎡×38元/㎡×12=257184元
6. 搬迁费补偿10元/㎡：860㎡×10元/㎡=8600元
7. 签约奖励：30000元
8. 交楼奖励：30000元
9. 置换物业面积：可自由置换面积。
也就是说，如果选择不置换物业面积，若能按规定签订拆迁合同、搬迁交付，村民可以获得564㎡的回迁安置面积以及约77万的现金补偿。
｜姬堂
那么，大家对姬堂这份最新的方案，有什么评价呢？
“姬堂弃产1.8w？爽”
“方案比之前好不少，不再封顶320方面积可以自主选择公寓或者商铺，弃产1.8w“
“这么好，有商铺回迁”
“开发商让步，好咯，守得云开见月明”
“发达啦”
“宜家全黄埔临迁最高都系38，无办法”
“姬堂好大啊，地铁开通左之后交通好方便。
“全黄埔最高？”
“无人会弃产的，除非特别有钱。”
｜讨论群内部分评价
总体来看，姬堂这第二版拆补方案，与此前第一版方案相比，最大的变动有以下三点：
1.取消了村民回迁安置住宅面积不超过320方限制；
2.增加了融资区商业面积置换的选择；
3.弃产补偿标准从1.5万/m²提高到1.8万/m²。
可以说，修改后的拆补方案，放在整个老黄埔来看，不说是最高，但绝对属于中上水平，的确体现了开发商的诚意。
据阿拆了解，目前这份拆补方案已经印发下去，将在实际中执行。
当然，阿拆还是要强调一句，广州旧村改造拆补方案，一直奉行“一村一策”，各村的方案都是结合自身实际情况制定的，切勿盲目攀比。
｜姬堂
拆补方案这么“能打”的姬堂，区位价值自然不差。
位于黄埔东北面的姬堂社区，属于小丘陵地带。
其西部与天河东圃交界，项目南至广州临港片第二中央商务区，北往大湾区创新极广州科学城。
村内有丰乐北路、文加公路、姬萝路、广园东快速路纵横交织，在建的地铁7号线二期姬堂站，就位于姬堂村村口。
｜姬堂更新改造范围
2019年，姬堂旧村改造项目已纳入黄埔区城市更新年度计划。
就体量而言，姬堂是不折不扣的“航母级”旧改项目。
社区内第1-9经济社旧村改造范围面积近300公顷，拆除旧村建筑面积逾180万平方米，规划新建建筑面积超370万平方米。
根据《黄埔区广州开发区城市更新专项总体规划（2020-2035）》，科学城板块，将打造产城融合的城市生态创新板块，打造具有国际影响力的中国智造中心。
具体来看，姬堂旧村改造属于科学城大沙片区，规划主导功能定位为综合更新。
另外，在开发区商业网点布局中，姬堂与横沙同属大沙地商圈，是“一主二副、一轴三带、多节点”空间布局的重要内容。
｜姬堂改造范围保护区划图
｜康养周公祠
｜姬堂城市设计效果图
至于很多人关心，姬堂旧改背后的企业到底是谁，其实介入的企业早已是公开的秘密。
在姬堂旧改的许多环节，包括基础数据摸查及固化、实施方案报会审议、拆补方案股东代表表决、改造展示中心动工等工作，都能看到弘安公司的身影。
｜来源：姬堂更新进行时
广州弘安投资有限公司，与华南五虎之一雅居乐是亲密的合作伙伴。
在雅居乐官网上面还挂着姬堂旧村改造项目启动区动工仪式的新闻。
｜来源：雅居乐官网
为什么市场传言雅居乐介入姬堂，但还是不能公开自己的身份？实际上，这与广州城市更新政策有关。
此前，《穗更新规字〔2018〕1号》政策中规定，在基础数据公布前，村集体不得引入合作企业；在合作企业意愿表决及公开合作企业之前，开发商不能直接进驻到旧村改造项目。
在去年广州住建局发布的穗建规【2020】16号文中，规定必要时村集体可以引进合作意向企业进行旧改前期工作，不过这项规定非强制性要求。
从理论上来说，前期服务商依然可以为房企提供服务。
而开发商要获得旧改项目正式合作企业身份，需要政府把控，公开招商，代表公开投票。
｜穗建规字【2020】16号
而旧村改造的复杂性，也决定需要前期服务商的提前进驻，其作用就是做好改造招商前的一系列工作。
而弘安公司就是姬堂旧改项目的前期服务商。
条件成熟之后，村集体经济组织必须要通过市公共资源交易中心或者三资平台公开选择合作企业参与改造。
｜姬堂社区城市更新办公室
所以，弘安公司进驻姬堂，完全是根据广州旧改政策来进行，其与雅居乐亲密合作关系，也为接下来，后者正式牵手姬堂铺平道路。
就在6月29日，姬堂城市更新项目展厅，将正式开放，从流出来的现场图来看，很大气，漂亮。
｜姬堂城市更新项目展厅
来源：村民爆料
如果不是实力企业，又怎么能做到这一步？
｜姬堂
好了，看到这里，你对姬堂拆补方案有什么看法？欢迎留言区评论。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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