住建部发文，旧改会踩刹车？
昨天住建部一纸发文（征求意见稿），要求城市更新不得大拆大建推高房价，房租。
这里的城市更新包括老城区，城中村改造等。
消息一出，群里很多人，包括留言都在问，旧改会不会暂停？
︳来源：住房和城乡建设部
针对这个问题，来看看征求意见稿的精神，以及近年来广州城市更新的政策趋势，或许能找到答案。
1、禁止大拆大建，沿用房地产开发建设方向；
2、严格控制大规模拆除，随意拆除老建筑，变相抬高房价、抬高生活成本，产生新的城市问题；
3、稳妥推进城市更新，要求老城区单元或项目内拆除建筑面积不大于现状的20%，拆建比不宜大于2；
4、大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难；
5、旧改过程中，做好中低价位，中小户型长期租赁住房建设；
6、旧改涉及的租赁住房，住房租金年涨幅不超过5%；
7、推动由“开发模式”向“经营模式”转变；
8、保护老建筑， 保留城市记忆；
9、拓宽融资渠道，防范债务风险；
10、鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施；
城市更新防止大拆大建，拆迁梦真的要破碎了吗？
其实，大方向趋势是不会变的，只要对宜业、宜居、宜乐报有期待，城市更新的脚步，就不会停止。
近年来，从国家战略的角度来看，对于城市更新的表述不断得到加强，更是列为十四五规则的重要内容。
住建部也没有脱离十四五规划的精神：促进以人为核心的新型城市化，避免大拆大建过程中，出现新的城市问题。
其实，关于住建部的指导精神，广州一直都是这么做的。
其一：广州率先提出旧改加大中小户型住房配置，平抑租金快速上涨。
城中村，相对便宜的租金，是很多人来到广州打拼的第一站，是梦开始的地方。
很多人担心，这一轮旧改浪潮之后，高涨的房租会赶走“打工人”。
这个问题，我们在去年8月就进行了关注：疯狂的旧改，暴涨的房租
但是，这种情况，包容的广州，是不会这样“一刀切”的，早就想好了相应的政策。
早在6月份，广州市住建局发布了一个征求意见稿，要求广州接下来的城中村改造，要加大中小户型住房的配置，平抑租金快速上涨。
规划90㎡以下中心户型住房配置，丰富房源套型、增加套数供应，为城市更新导入产业多提供中小面积适配住房，避免租赁房源短缺、平抑租金上涨。
︳来源：广州市住建局
昨天一个业内的朋友，还和我说，上周市住建就找到他们，让统计城更项目的户型，还要求多搞小面积住房，解决租赁问题。
而在66条村改造的黄埔，也是优先建设安置房，开工面积1479万平，建成安置房8559套。
来自黄埔十四五规划提供的数据显示，未来五年将投入4205亿在城市更新，当中新建回迁安置房有500万平。
︳来源：黄埔十四五规划
从广州的角度来看，很早就关注到一旦大规模改造，可能会出现平价房源的流失，导致市场租金上扬，并早早的出台了相关的文件。
其二：广州是全国首个出台城市更新产业导入标准的一线城市。
这一轮城市更新，不是简单的大拆大建，而是直面城市公共配套的缺口。
为此，广州出台了全国首个城市更新产业圈层和产业引入文件，强化产业导入以及地铁、学位、医疗等公共资源配套的完善。
同时，规定了产业和居住的平衡，避免旧改过度地产化。
| 广州城市更新产业管理圈层
如果开发商只想通过旧改搞房子卖钱，不引进产业和学校，就不要在广州玩城市更新了。
具体来说，就是要在城中村改造中，减少中心城区旧改项目居住面积，提高产业面积占比，提高土地集约利用率。
核心就是，产业和配套要留在市中心。
比如，番禺就明确发文：旧村改造复建物业和融资物业等产业用房，不得用于公寓开发。
而且还在文件下方@了升龙、方圆、富力、合生、大华、星河湾、时代等一众开发商，相当严格了。
所以，我们看到处于第二圈层的天河吉山旧改，在招商方案中，明确高新技术企业，明确改造之后将新增幼儿园、小学、名校附中、优质三甲医院等。
这将进一步拉升天河智谷奥体板块教育和医疗配套。
| 来源：广州市公共资源交易中心
| 吉山村片区策划初步方案（最终以政府实际批复为准）
又比如，海珠赤沙改造。
竞得人应按照优质中学和三级医院规划配建学校和医院及其配套设施，并按要求引入教育、医疗资源；
另外，还需承建新滘中学校园综合改造提升工程（项目金额约1500万元）、新滘东路品质化提升工程（项目金额约3500万元）、科韵路品质化提升工程（项目金额约2000万元）公益建设项目；
如此要求，在公开招商中，不可谓不严格。
｜赤沙区位
此外，别只是看黄埔66条村改造，其教育配套新增367万方，释放1500万产业空间，还有300万人要来。
从这个角度来看，住建部发文之后，未来广州旧改的产业引入只会更多，不会少。
其三：国企参与力度加强，相关改造工作的推进，或许会踩刹车。
以前广州市城中村改造，一直坚持“市政府不直接投资”和“不进行商业性房地产开发”两个原则。
无论是政府还是市场，都不能介入城中村改造，目的就是让城中村自我改造。
究其原因，主要有两个：
一是当时广州市政府真没有钱，2007年，有专家估算，若全由政府负责改造，则需要投入金额2500亿，而政府无力承担如此巨额资金。
二是担心引入开发商/社会资金会引发投机行为，开发商把经济利益和蛋糕拿走，把矛盾和社会问题留下。
为此，一个破局的办法就是引入国企的参与。
黄埔66条村改造中，都有科城、高新、知识城三家区域国企的身影；
今年，白云3月底颁布了实施意见，“鼓励区属国企参与旧村庄全面改造的前期工作”。
｜备注：不完全统计，以实际签约为准
随后，南沙、增城进一步明确鼓励区属国企参与旧改的倾向。
目前，纳入广州三年改造计划的项目，一共有83条村，且已经全部完成基础数据核查。
83条村改造计划中，已经批复实施方案36条，正在进行方案编制47条；已动工建设32条，正在拆迁23条，暂未启动拆迁28条。
83条村改造计划中，已经批复实施方案36条，正在进行方案编制47条；已动工建设32条，正在拆迁23条，暂未启动拆迁28条。
接下来，无论是三年计划，还是五年计划，未来国企参与广州旧改将成为主流，核心就是避免出现各式各样的问题。
今天，市场就有传闻，要加强对功能性国企参与旧改方案的评估和完善。
其实，改造会不会暂停，我们跟业内人士也讨论过，@精进的一个观点，我是蛮赞同的：
总体来说，广州旧改的趋势还是不变，不过在保护历史文化传统和摒弃传统地产开发思维方面会有所改善；
另外就是现在还没有纳入改造计划的项目，没有必要改造的项目，相关政策的支持力度比较小。
同时，关于旧改产业的引入，教育、学校和医疗等公共配套的建设只会加强，改造的公共利益属性会增加，提升居民的幸福感和获得感。