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风波之中,恒大庙头“旧改航母”控规调整,隔壁两个楼盘要哭?

小庄 拆神 2023-02-24

8月11日,黄埔区穗东街庙头旧村改造项目控规调整挂网征询意见。


去年12月,庙头旧村改造项目正式选定恒大&同创盛悦为合作企业,项目拆迁安置总投资额约90亿人民币。



在不久前,这个项目出现了一点变故,改造相关工作推进受到影响。


为保护各方利益,区属国企进场,为庙头旧改面临的难题提供支持。


此次控规的公示,意味着庙头项目入市步伐也会加快。


可见风波之中,这一项目还是正常推进。


|庙头旧改


建筑量大增141万㎡,规划居住人口3.65万


庙头旧村改造项目,东至隔墙路,南临珠江,西至广州绕城高速,北至龙头山森林公园,拟调整范围面积约74.78公顷



从调整内容来看,总建筑面积、规划人口、公共设施、教育配套都有大幅增加,我们可以重点看几个数据。


1、改造范围内总建筑量增加141万㎡(由37.81万调整至178.81万㎡);


2、居住用地容积率由1.5调整至4.0-5.3;商业商务用地容积率由2.5调整至0.4-9.6;


3、范围内规划居住人口3.65万,公共服务与市政公用设施总建筑面积14.9万平方米,占住宅建设面积13.1%;


4、教育配套,从“0”突破到“6”,规划新增加1个60班完全中学、1个36班小学、1个30班小学、3个幼儿园。


5、交通路网优化,包括新增5条支路等。



|控规调整前后


综合来看,商业商务用地布局主要规划在黄埔东路两侧,打造科创产业发展轴;


围绕南海神庙布局商业和公服设施用地,外围则布局居住组团。


入市加快,越秀、卓越&招商迎来核打击?


庙头对面,仅隔一条黄埔东路,就是卓越招商·臻珑府和越秀TOD·星航。


这两个项目的前身,分别是东风化工厂地和黄埔化工厂地块,今年年初,均因拍至封顶价而摇号。



目前,这两个项目都在筹备入市了,此前吹风价都在5万/㎡以上。估计卓越的项目会略快些。


卓越招商·臻珑府,体量并不大,仅有5栋商品房,即将推出产品为建面约78㎡三房、89㎡三房以及115㎡四房;


|东风化工厂旧改地块规划


越秀TOD·星航,由越秀地产和滨江集团联手打造,主打低密宜居,将推出建面约88-101㎡三四房,以及建面约140㎡小洋楼。


|项目平面规划图


2.7万/㎡的拿地价,的确不便宜。但也说明了当时房企们对这一片区有足够的信心。


而后来的故事,我们也都知道了。


黄埔限价、取消人才购房政策两把大刀相继砍下,血条都快去了一半。



而根据穗府规【2017号】6号要求,广州开发区城市更新局作出的庙头项目评估地价,居住地块融资楼面地价为10485元/平(含土地出让金)。


相对而言,庙头旧改不仅体量大,商品房也更有地价优势。


庙头项目一旦入市,对越秀、卓越&招商,将形成的是核打击。



这三个项目的距离,实在是太近了。


拼区位吧,大家都是广州第二CBD,在城市东进轴上;


拼交通吧,都说自己是双地铁,5号线庙头路(在建)上盖,串联13号线,30分钟到珠江新城,当然能喊出TOD的星航,距离上更胜一筹;


拼配套吧,其实都很一般,现状商业配套气息比较弱;另外,教育配套上,臻珑府仅有幼儿园,将来还要蹭一蹭越秀TOD,或者是庙头旧改;


这么近的距离,区位、交通基本在同一水平,配套也可以互相蹭,项目的差距主要还是在产品上。


而这个片区的痛点,无疑是城市面貌和和生活配套。


庙头旧改速度如果跟不上,这里也就只能是一个交通很便利的城乡结合部。


截止今年6月4日,庙头社区第一生产社已经完成126栋签约,签约率突破了8成;6月29日,老人安置区也正式开工。(来源@庙头之家)


据相关内部人士透露,庙头村旧改项目的融资商品房,明年肯定要卖。


|来源:庙头之家


对庙头这个“旧改航母”,臻珑府和星航应该是又爱又恨,或许恨要更多一点。


爱吧,是他能改善城市面貌,带来商业配套、教育资源...


恨吧,是他即将带来的巨量供应,物以稀为贵,大量新货上市竞争,又急于回款,确实让人头疼。


趁着庙头入市前,加油!


|庙头旧改效果图


————旧改秘密,偷偷说给你听————

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