老黄埔城改动了，30年房子业主连夜加价
后台询问太多，广医五院及其周边地块的改造，终于给大家安排上了。
这个项目位于老黄埔，地铁5号线大沙地站附近，南望珠江。
涉及的老旧小区包括远洋小区、港湾三村、港湾西三街148号大院、原粮食所小区、军干所、大沙地西81号及83号，老城蝶变在即。
｜改造范围示意，仅供参考
近期，科学城集团向居民发出《致广大居民的一封公开信》：
8月23日至9月5日，项目推进第一轮改造意愿征询工作，若同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，将启动改造，编制改造方案。
这意味着，广医五院及其周边地块改造项目，正式迈出了第一步。
广医五院及其周边地块改造项目，位于老黄埔核心区域，地处大沙街道及黄埔街道交界处。
其东邻横沙村，西至鱼珠街顶岗，北至港湾西四街，南至大沙街西，靠近地铁5号线大沙地站。
｜改造范围示意，仅供参考
此次改造，意愿征询范围为广医五院及其周边地块改造范围内国有土地房屋。
这些房屋，大多建成于90年代，楼龄在30年左右，现状自然是肉眼可见的老旧与破败，居住环境条件较差，市政基础设施薄弱等问题逐渐凸显。
｜广医五院及周边现状
当然，也正是因为经过多年沉淀，这一带才成为老黄埔的核心区域，餐饮、教育、及医疗配套比较齐全，生活氛围浓厚。
｜广医五院及周边现状
其实，早在2019年，关于广医五院周边旧城更新项目的改造就已经被提起。
当时，远洋宿舍、港湾四村、冷冻厂宿舍也完成了意愿征询工作，居民改造同意率超过90%。
｜广医五院及周边现状
今年3月底，科学城集团正式摘牌了鱼珠旧城更新改造项目，为鱼珠城改按下快进键；（点击回顾）
4月，大沙地西另一边的港湾一二村城改项目，展厅也正式开工。
不过，广医五院周边旧城，却少有进展消息传来。
远洋宿舍的一位居民有些着急：“我们这边，不会要再过十年吧？”
等待时间会有多长，并不好预测。
毕竟和旧村改造相比，旧城改造的难度更大，周期更长，成本也更高。
不过，再次启动意愿征询，对于盼望改造的居民而言也是一个好消息。
｜远洋宿舍改造宣传标语
有趣的是，项目的改造才迈出第一步，市场上就有关于补偿方案的传言——
某中介平台在标题上明晃晃打上了“拆迁房”、“1赔1.3倍”的字眼。
不过，被问及补偿标准来源时，中介并不能拿出实锤，但表示绝对可靠：“业主说的，现在都按照这个标准了，旧址回迁。”
｜路边小广告，也出现了1.3倍赔偿的说法
值得一提的，在这个平台上，三村远洋小区挂牌的二手房源高达21套，其中有几套共用一张封面图，价格却有高有低，总价180-335万。
无论是中介口中的补偿标准，还是房源真实性，都有待考究。
｜三村远洋小区某平台数据
其实，一般有改造预期的房子，挂牌的二手数量都不会太多，如果有，红利也都算进房价里了。
在另一个买房租房平台上，改造范围内的老旧小区，基本上没有业主舍得放盘，仅三村远洋宿舍和港湾西三街148号大院各放出了一套。
148号大院放出的是建面78m²的三房，总价275万，单价约3.5万/m²；
三村远洋宿舍，放出的则是总价300万的建面71m²两房，单价约4.2万/m²。
其中，单价4.2万/m²的三村远洋宿舍，对口的港湾小学，对比今年成交的三套房源（3.7-3.8万/m²），每平涨了4000-5000元。
｜远洋宿舍成交记录，截图于8月31日
这个价格属于什么水平？我们可以参考一下周边的市场情况。
二手市场，除保利学府里和金碧世纪花园外，其他小区参考价都在3.5-4万/m²；
一手市场，则老黄埔三剑客，城光、富颐和中鼎，成交/吹风价基本都在5.2-6万/m²之间。（来源@世联东一研究院）
｜截图来源链家
总的来说，4.2万/m²报价虽然不低，但也不算业主狮子大开口。
中介透露，最近打听房子的买家不少，基本上都是冲着改造来的。
｜广医五院及周边现状
在这里要提醒的是，虽然广医五院及其周边地块的改造已经提上日程，但意愿征询属于前期阶段，与补偿方案无关，1:1.3的补偿标准也只是传闻。
而如今广州的旧城补偿方案，原址回迁的补偿标准还是1:1居多，比如黄埔鱼珠旧城（点击回顾）以及近日的越秀南洋电器厂。
如果想博拆迁，还是要谨慎一点。
｜广州旧城镇更新改造意向表