城市更新，国企走向台前
城市更新，因政策放开而兴起，也因为政策调整而转向。
8月，住建部「城市更新行动中防止大拆大建」新政正式落地，一石激起千层浪，广州的旧改，似乎被打上了一个“危”字。
风将往哪吹？大家都在观望。
特别是近期的广州。
因环保督查、历史文物、古树保护，全市项目核查...行业迎来了一轮超密集的轰炸，旧改变局已经宣告来临。
对于行业洗牌担忧，也胜过了以往任何时候。
｜拆神 细鹏摄
无论是在我们的后台评论区，还是交流群，几乎每天都有粉丝在问：我家的项目还动吗？改造会停吗？会由谁来改？
要回答这个问题，我们先来看看政策顶层设计：
首先是国家层面。
从国家发展战略来看，中央十四五规划明确提出了「实施城市更新行动」。
城市更新，作为既定的战略，不会退出历史舞台。
具体到广州来说：
广州十四五规划首次提出“双引擎”概念， 将城市更新提升到与人工智能与数字经济的并列的高度，旧改更新得到了更加充分的重视。
这是招商引资、产业升级，实现共同富裕的有效路径。
广州机会之城｜拆神细鹏摄
城市更新不会停，但规则将会改写，要保护、利用、传承好历史文化遗产，防止大拆大建问题。
这意味着，传统的地产开发模式已经不能沿用，这一轮的城市更新强调“有机”。
更注重民生、强化公共利益落地，把历史文化保护放在第一位，科学、合理制定计划，均衡有序推进。
它能够带来新基建的机遇，支撑传统产业向5G、网络化、数字化和智能化发展。
其关乎城市运营，关乎城市进阶升级，关乎人口的流入，综合专业门槛非常高，对企业资金、改造经验、团队专业能力，也有极高的要求。
非大咖，不能取。
广州机会之城｜梁正摄
在这一背景之下，或许更有实力的国企将会成为旧改更新的主导力量。
这不仅是政策的倾向，也是资本逐利的结果。
在公平与效率之间，想要更倾向于前者，少不了国企的担当，避免开发商把利益带走，把问题和矛盾留下。
很多人会问，由国企来做旧改有什么优势？
其一：和地方政府更为沟通顺畅，行政审批上的优势更明显。
其二：减少因单纯逐利导致“只吃肉不啃骨头”的现象。
其三：会更注重民生，兼顾公共利益，不会走形变样，不会过度地产化。
其四：发挥融资成本优势，为项目推进提供强有力的保障，
其五：国企有实力，更好去兜底城市更新项目工作的推进，避免工程烂尾，损害大多数人的利益。
总的来说，国企资金和政策上的扶持更多，有利于支撑旧村改造工作顺利实施，同时避免项目出现烂尾，起到兜底作用。
最好的例子，就是黄埔、白云的国企，在旧改浪潮中发挥的引领作用。
黄埔临港片区｜拆神细鹏摄
说起国企，大家熟悉的有不少，总部在广州的就有越秀、城投、粤海等等。
其中，城投更多的是财务投资者，白衣武士的角色出现。
时代风口之下，谁能扛起旧改大旗，引领广州这一轮城市变革？
或许越秀地产可以。
提起越秀地产，老广们并不陌生。
这家老牌国企，不仅与广州共生长，而且深度参与了城市建设，推动城市的发展和升级。
上世纪80年代的广州，密集而拥挤，整个老城的面积不到55平方公里。
“宁要河北一张床，不要河南一间房”更是成为了很长一段时间里的刻板印象。
城市扩容、居住环境改善已经迫在眉睫之时，广州城建应声而出。
1983年，其在海珠打造了国内首个大规模统一开发的居民商住区——江南新村，为城市扩容打开通道。
广州城建，就是越秀地产的前身。
海珠｜拆神细鹏摄
随后，借着“六运会”的契机，广州开始了东进之路，越秀地产也随之挺进天河，展开了5.2平方公里的新城建设。
从天河飘绢、六运小区、二沙岛再到珠江新城西塔、北塔...郊野农田变身城市封面，在广州中轴线上，越秀就留下了半壁之作。
｜珠江新城地标之作-IFC就出自越秀之手
无论是江南新村，还是城市新中轴，很多片区的规划、一级开发，都能见到越秀的身影。
早在上世界80年代，刚刚改革开放的广州，越秀地产就独具慧眼，在珠江二沙岛，开发了一栋栋别院，至今那里仍是广州顶级豪宅区，寸土寸金。
|二沙岛宏城花园
从开拓者到扛旗者，38年来，越秀地产与广州共生共荣，羊城谁人不识君。
业界一直流传一句话：“广州每26个人中，就有一个住着越秀的房子”。这句话的背后，是新老广们对越秀全市开花项目的认可。
当然，这背后离不开其经营业绩的稳健增长。
多年来，越秀一直坚持大湾区深耕布局，在“主阵地”广州，更是发挥国企合作及TOD开发优势，打造了许多标杆作品。
据克而瑞统计，在今年1-9月广州房企销售榜中，越秀地产登顶金额、流量双榜冠军，其全口径金额达到363亿。
当中，星汇云城、星瀚、星图、星樾、和樾府、星汇城等多个项目，都冲进了广州前三季度商品房项目销售金额排行TOP50。
值得关注的是，在上面提到的项目中，TOD占了非常大的比重。
这一集约开发模式，近几年在国内已经迎来极大的发展契机，吸引了许多房企抢夺蛋糕，而越秀的优势非常突出——
自2019年引入广州地铁成为战略股东以来，越秀在广州参与开发的TOD项目共有6个，产品线和开发模式成熟度已经很高了。
｜越秀TOD·星航
当然，最近几个月，在房企信用环境进一步恶化的情况下，许多人关心的，是这家企业安不安全，会不会暴雷。
“三道红线”，其实会是一个比较好的参考标准。
作为0踩线的“绿档”房企，越秀的财务状况是比较稳健安全的，在资金上会比较充裕，融资压力小。
最直观的体现，就是在开发商纷纷“躺平”的的广州第二轮土拍中，越秀豪掷百亿，拿下了创新城两宗地块。
根据付款要求，近103亿的总价，需要一次性付清。
背后显现的，有国企的责任担当，也有雄厚的资金保障。
｜创新城地块
对于城市更新，这家老牌国企也早有布局。
2015年，越秀成功竞得海珠广纸巨无霸“三旧改造”地块，耄耋之年的烟囱、旧厂房，正式迎来蝶变。
2021年，为推动海珠区广纸片区“一盘棋”整体开发，越秀集团又在政府指导下承担了片区全周期开发运营职责，统筹片区整体开发。
针对这一市区综合性改造项目，越秀集团保留了片区原有历史文化风貌，破解多元业态与产业化升级的共性问题，打造广纸文商旅融合创新综合体。
广纸老照片｜图源羊城派
值得一提的是，在2017年，越秀还专门成立了城市更新集团，并且牵头发起设立了2000亿元的城市更新基金。
不得不说，这是一个巧妙的时机——
关于旧改的政策，也在此后逐步放开、逐渐成型。
比如，2018年3号文《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，明确旧村改造地块可协议出让，供地对象可以是开发商；
而2019年5号文《广州市深入推进城市更新工作实施细则》、2019年13号文《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》等，又明确了“蛋糕”分配问题。
直到去年下半年，在老城四个出新出彩提出的背景之下，广州又再一次密集出台了城市更新政策，简称1+1+N政策文件。
有了政策的支持，趁着广州新一轮城市建设的东风，越秀也频频落子旧改项目。
作为一家国企，越秀拿项目非常谨慎，相比于数量更注重质量。
比如“淘宝第一村”——番禺里仁洞村。
在项目实施阶段，统筹谋划保障公共利益落地，以及保护历史文化，被放上了非常重要的位置。
举一个例子，番禺里仁洞旧村改造总成本214.98亿，当中光是规划公共服务配套设施312处，配建比例高达16.47%。
而根据《广州市城乡规划技术规定》，只需要配置11%的公服。
这也意味着更大的成本，更高的支出，但是越秀还是乐意去做，注重公服设施短板的补足、区域配套的完善，真正做到还利于民。
｜里仁洞改造效果图
作为番禺为数不多启动拆迁的城市更新项目，可参考的成功案例和经验少之又少，有时候项目进度还跑在区属政策文件前面。
而城市更新本就是硬骨头，周期长，且各方利益纠葛，要想破局，真没有想象中的那么容易。
但自从成为合作企业之后，从片区策划方案获得复函、更新单元详细规划方案获得批复，以及首批复建房（白地坑地块）正式动工，越秀仅用时约一年半时间。
速度快，也不是盲目追求工期和进度。
在改造旧村，建设新城的过程中，我们也看到了越秀对历史文化保护的高度重视。
此外，越秀在改造过程中将原址保护4处区登记保护文物单位，集中复建5处宗祠，保留里仁洞村的传统记忆，延续历史文脉，传承文化精神，留住乡愁。
｜里仁洞改造效果图
实际上，里仁洞的改造，只是越秀地产参与旧改的一个缩影。
我们从多方途径了解到，越秀地产有20余个正在跟进的旧村改造项目，已获得广州市政府层面的支持，支持加快推进相关工作，这些项目遍布天河、越秀、海珠、番禺等广州主城区。
在如今城市更新鼓励国企参与的趋势之下，我们大胆猜测，越秀的“城市更新”名单还会持续增加。
这一轮的城市更新，强调把公共利益放在首位，注重长期效益和和可持续发展，实现居民、社会多方的共赢...
未来，需要像越秀这样心怀责任的国企走到台前，挑起大梁，扛起大旗，引领城市高质量发展变革。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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【天河】天河一年都没有供地，该抄底了？