上半年当红炸子鸡，现在安静如鸡，这个板块还能打吗？

最近，后台关于黄埔黄陂板块的留言很多，今天我们就来聊一聊。

|近期网友的留言很多

其实从4月份第一轮集中供地来看，黄陂板块无疑是当红炸子鸡，黄埔军校地块30秒封顶摇号，成就黄埔地价峰值。

5月份，融创广府壹号5.4万-5.5万/平的单价，还卖出了不少全款单位。

许多人都认为，那是板块疯狂的开始，没有想到竟然是年度最后的“狂欢”。

|看看号码球的数量，啧啧

随后市场调控加码，行情和风向集体转向，而广州限价政策越来越严格，在第二轮集中供地，还祭出了“限房价”的终极大招。

黄陂板块房价预期，被定格在4.6-4.7万/平之间。

｜黄陂班岭地块，全周期限价

也就是一个季度的时间，犹如过山车一般，黄陂未来还值得期待吗？

片区旧改是否真的能如期兑现？

∣黄陂片区 @细鹏 摄

先来看看区位，黄陂板块，有着得天独厚的位置优势。

其位于天河与黄埔的交接地带，不仅属黄埔重点规划发展的科学城板块，而且也可以将天河智慧城纳入其五分钟的生活圈。

换句话，黄陂板块的定价，很大程度上会受到天河，尤其是智慧城的影响。

随着广州一路向东的发展，第三中轴线的发展红利，也自然能直接映射到黄陂。

不管是房价、地价、还是旧改，黄陂都自带热度。

片区的住房需求，不单能面向科学城产业板块，也是天河智慧城网易、国药物流、金发科技、南方测绘等上市公司人才居住的选项。

当然，主要天河智慧城本身就少有宅地供应，且房价依赖天河中心城区，比黄埔整体要贵2W左右，所以，大家买房都少不了要对比看看黄陂。

黄陂目前的新盘价格，在4.7万/平左右，主要供应出自保利、融创。

而科学城其他区片的价格也在3.7-4.3万/平左右，比如品秀星樾毛坯3.68万/平起。

可见黄陂板块的定价逻辑，更倾向于与天河的距离，毕竟智慧城都卖到了6-8万/平的价格。

这里还可以参考一个重要的数据，那就是地价。

根据今年黄埔推出的全区土地评估价，科学城18个区评估地价最高的片区，就诞生于黄陂片区，达14809元/平，领先萝岗、姬堂、长岭居、香雪等热点片区。

除了优势明显的位置、逐渐拔高的房价与地价，再来看片区的配套和附加值。

交通方面，黄陂紧邻广汕公路和6号线黄陂站，可以串联起科学城、智慧城。

教育方面，当红的科学城小学、黄埔军校小学、黄陂小学、联和小学，117中学等，目前已有不少优质教育资源；

更重要的是，片区未来还将通过旧改，新增教育配套，且都将按照省一级学校标准和未来学校的要求建设，片区的中小学软硬件都能得到保障。

∣联和小学 @细鹏 摄

所以，就算被限价，限房价重锤，保利翔龙天汇在国庆那波开盘，还是实现了79.84%的去化。

4.69万/平一口价，可选精装，来自天河的客户约有五成，黄埔客户三成，其他外区约占两成。

这说明，黄陂板块的客户，核心还是天河需求的外溢。

既然5万/平左右的预期，黄陂还是有销量，这说明，这个价格，这个去化，片区的价值，是有市场的，客户是认可的。

当然，该板块的短板也很明显。

整个片区比较欠缺的就是产业和核心商业，都需要依赖旧改的转化。

黄陂片区，一共涉及5个旧改。

包括：黄陂二期（班岭片）旧村改造项目，黄陂（长安片）旧村改造项目，黄陂二期（朱家等三社）旧村改造项目，华侨旧村改造项目，黄陂公司旧村改造项目等。

近期大家最关注的就是，岁末将至，这几大项目进展如何？是否能按节点如期落成？

我们用两天时间，到现场去看了看，发现：

一、除了黄陂（长安片）旧改，其他四个旧改项目暂未完成今年的计划节点任务；

二、班岭片、朱家等三社、黄陂公司3大项目，拆迁实际进度与原计划存在较大时间差，2022年完成清拆的任务或将延后；

三、黄陂公司旧村改造项目作为片区唯一的“十年规划”项目，村里的旧改氛围并不如其他项目浓烈，加上片区旧改范围广，推进节点将更加平缓。

具体情况如下：

整个片区，旧改进展最快的，属长安片和华侨片两个项目。

同为规划的“五年方案”项目，两大项目已经加快进入全面建设阶段。

∣黄埔联和街道重点项目

黄陂（长安片）旧改项目，此前已确定由保利和翔龙联合开发。

项目占地约20.13公顷，规划建筑面积约68.82万平方米，投资总额约42亿元；该片区未来将建成11栋住宅楼及祠堂、菜肉市场、商业单位。

去年10月，长安片区旧改项目开工仪式，并且同期开始加快复建安置区建设。

∣黄陂（长安片）施工现场 @细鹏 摄

旧改出身的保利翔龙天汇项目，也已于今年9月底入市，目前依旧是片区市场热点项目。

作为已批在建项目，长安片旧改也将继续推进；此前已外迁安置的居民，仍有望在2023年前回迁长安片区。

∣黄陂（长安片）旧改规划

而黄陂（华侨片）旧村改造项目，改造用地面积6.6公顷，开拆前建筑面积5.28万平，涉及户籍人口583人。

∣黄陂（华侨片）旧改规划

建成后，华侨片计容总建面18.14万平，其中住宅13.99万平，商办2.28万平，教育、医疗等公服配套总计1.54万平。

按照此前计划，该项目今年将总计开工建面5.34万平，同步完成固定资产投资1.4亿元；2022年计划开工12.4万平建筑面积，完成固定资产投资4.5亿元。

∣华侨片已完成清拆，暂未开工建设 @细鹏 摄

从现场可以直观看到，项目自完成清拆后，目前还未见有施工动作。

可见今年的年度开工计划或将有所延后，同时，因为华侨片已经完成方案审批，落地实施也只差临门一脚，后续进展也会稳步推进。

再来看黄陂二期（班岭村）、黄陂二期（朱家等三社）两大项目。

同样是“五年方案”项目，按计划，班岭和朱家等三社旧改，今年都要同步推进拆迁与开工建设，但是从现场来看，当前进展也有所放缓。

班岭旧村改造项目，现状建筑面积12.78万平方米；拆迁安置总投资约10.7亿元。

∣班岭旧改范围

今年8月，该项目确定(主)广东华标创业集团有限公司(成)广州诚新投资有限公司为其合作企业。

按原计划，班岭旧改，将于今年底完成拆迁任务。

从现场来看，班岭原计划今年上半年的拆除计划也只完成了小部分，下半年规划的拆除任务均未推进，目前也未见继续动工。

∣班岭旧改拆迁与动工计划

∣班岭目前已完成的清拆范围 @细鹏 摄

∣班岭暂未继续推进拆迁 @细鹏 摄

另外，班岭还需要进一步关注的是，其不仅拆迁进展缓慢，对应的签约进展也才达到10%左右，后续的推进，速度也将放缓，整体改造节点也将顺势延期。

黄陂二期（朱家等三社）的旧村改造实际进展，与原先的计划相比，也较平缓。

∣黄陂二期（朱家等三社）旧改 @细鹏 摄

该项目建新范围面积27.94公顷，涉及户籍人口超1.42万村民，规划建成包含住宅、商业办公、教育、医疗等配套齐全的商住组团，计容总建面将达到109.08万平。

该项目此前计划将于今年完成方案批复和控规调整，同步完成8.6万平的房屋拆除计划，并于2022年底前完成清拆。

∣改造计划

∣该片区原计划今年完成拆除，现场未见动工 @细鹏 摄

从现场看，该项目今年的拆除计划，目前也并未有明显进展，后期推进也将以稳妥为主，继续尊重村民意愿，顺应片区发展规律。

剩下的黄陂公司旧改项目，是区域唯一一个规划的“十年”规划项目。

黄陂公司旧村改造项目，改造用地面积涉及91.49公顷，开拆前现状建面95.48万平，建成后规划计容总建面247.1万平。

其中住宅194.53万平，商办（含政府产业物业建筑面积）25.59万平，还有教育、医疗等总计26.98万平的公服配套。

根据此前的三年攻坚计划，今年黄陂公司片区旧改将拆除房屋36.3万平；并将于2022年底前完成清拆。

∣项目一角 @细鹏 摄

∣大概区位 @细鹏 摄

实际推进情况是，目前，该项目并未正式启动拆迁，村里也未见张贴相关的改造信息公告，改造氛围并不明显，村民也表示“并没听说要拆，还早着呢”，黄陂公司旧改的进展也相对更缓。

综合来看，黄陂片区旧改，并未像此前规划的拆迁进展那样迅速，而是更加稳妥、科学、合理地实施与落成。

那么，黄陂还值得等待吗？

答案是肯定的。

从联和片区的旧改规划来看，黄陂通过旧改更新，未来依靠天鹿湖生态廊道，将链接组成复合居住组团，实现服务配套升级、人居环境改善。

∣联和片区旧改规划

更重要的是，随着5大旧改的落成，全片不仅能供应建筑面积超376万平的住宅，而且还能兑现超50万平的商业办公，达23万平的教育设施，逾1万平的医疗配套，还有22.18万平的其他公服配套……

把时间拉长三到五年，坚持长期主义，放大优势，补齐短板，黄陂还是值得等待的。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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