别盯着黄埔，广州南站越来越能打了（揭秘番禺56个旧改进度）
说到广州南站，你想到的是什么：
人山人海的高铁站？
离市区太远？从珠江新城出发，需要40多分钟；
说了十年，都没有发展起来，有人气，却没有财气...
︳广州南站 @细鹏 摄
以上，或许这是很多人对于南站的刻板印象，但这不代表，南站是扶不起的“阿斗”。
这一点，从今年一系列的动作和节奏来看，南站CBD在悄悄下一盘大旗。
• 12月23日，新鸿基广州环球贸易广场（ICC）项目动工了，投资200亿，集住宅，有商场、有办公大楼，还有公共交通等于一体，预计2025年分阶段落成。
新鸿基项目开建，南站CBD的调性一下子就拉高了。
︳图片来源：广州南站之窗
• 海珠湾隧道开建，2024年通车，建成之后，从市中心到南站只要15分钟；
• 今年年初，体量达5.5万㎡的南站地下空间——花城汇·南站，先行开放区开始招商；
众多资源倾斜，其实这不难理解。
在政府的规划里，这里不仅是大湾区的交通中心，是广州连接全国、面向世界的超级大型TOD；更被政府赋予了极高的定位。
这里是中国最强的高铁枢纽，是世界客流量最大高铁站。
5条高铁、3条城轨、5条地铁、2座有轨电车，四通八达的路网，如同动脉深入肌理，向外连通9省，对内轻松衔接珠江新城、琶洲、金融城等核心区域...
︳南站核心区效果图
现在摆在南站面前的是，如何引入产业，引入人口，把人流变成留人和财富，延申核心区的产业及空间。
而破局的关键，就在城市更新，这是经济发展和产业导入的重要抓手。
番禺18个旧改招商，投资超1300亿
其实，从进度上来看，与黄埔不同，番禺有自己的节奏。
其一：今年完成两个项目招商。
具体包括：
星河湾为南浦西一村旧村改造项目合作企业，该项目被纳入“五年行动方案”，改造成本79.4亿元，改造范围的总用地面积约63.12公顷；
另一个为“十年改造规划”且处在南站板块的胜石村旧村改造项目，确定富力地产为其合作企业，总投资60.6亿元，改造范围内总用地面积约47.14公顷。
截至目前，番禺全区超40条村已有企业合作或介入；
其中完成招商的项目有18个，改造面积达1539.95公顷；改造总投资额超1373.76亿元。
当中，升龙、星河湾可以说是番禺的旧改大户了。
︳来源：广州公共资源交易中心
纳入三年实施计划的11条村中，除东郊村外，剩下的10条村已完成了合作企业引入；五年行动方案的6个项目，也有南浦村、南浦西一村2条村确定了合作企业。
目前，虽然没有明显的加速推进，但大方向仍在按计划稳步推进中。
不过，也有变故。比如，广州旧改核查风波以来，番禺明经就确定暂停改造三年。
其二：已有5条村迈入拆建阶段。
就全区言，到今年年底，番禺共有5大旧村改造项目已顺利迈入拆建阶段。
︳番禺56个改造项目分布图
纳入“三年计划”中的11条城中村，有东郊、罗边、里仁洞3条村已动工建设 ；同时推进拆迁的有东郊、罗边、沙溪3条村；
全区纳入五年方案的6条城中村中，南浦村也已优先推进拆迁、动工建设。
先推进拆迁工作，片区的村民也将优先实现回迁，对应的市场供应也将优先释放。
其三、改造重点万博、创新城、广州南站等核心板块。
复盘全区旧改进展可见，推进相对较快的项目，大多聚焦在南站、大石板块，且大部分已完成招商或已有意向企业介入，进入方案编制阶段；
︳番禺56个项目最新进展汇总
例如新基、沙溪、石壁、南浦西一村、东联村等，分别确定旧改合作企业为合生创展、升龙与方圆、富力、星河湾、时代中国等龙头企业。
从城市更新固定资产投资来看，今年1-10 月，全区城市更新项目实际已完成固定资产投资214.3亿元，超额完成了120亿元的年度任务；
其中，位于番禺主城区的南村、新造两镇，超3倍完成今年下达的目标，实际固定资产投资额达114亿元，占全区53%的实际固定资产投资量；
︳南村万博 @细鹏 摄
要知道，资金的投入，关系到片区发展的资源倾斜与价值重塑。
与之对应的，万博板块的重点，在于完善公共服务配套。
按15/30分钟生活圈公共服务配建要求，片区将加大布局密度、丰富设施类型，打造保障型、品质提升型社区公共服务设施；
︳番禺重点更新公共服务完善区
而大学城板块则属于规划的国际创新城片区范围，未来将打造番禺东北片区产业孵化基地，集聚重点产业发展的核心区域，通过布局“互联网+”、科技创新等。
再从今年城市更新拆建总量来看，今年1-10月,番禺城市更新项目已完成拆建量约52.14万平方米。
按进度和总量排序，南村镇完成了超19万平，洛浦街超15万平，石基镇近2万平，石壁街超13万平，领先其他11个镇街；
不管是从市场供应，还是产业升级的角度出发，番禺城市更新，短中期内重点聚焦在大学城、万博、南站等重点发展板块。
城市更新，南站片区产业如何破局
回到南站板块本身，虽然高铁流量全国第一，但片区也面临着建设强度低、产业乏力的问题，限制了区域经济再上新台阶。
︳广州南站商业中心 @细鹏 摄
根据“十四五”规划，广州南站地区开发建设将全面加快，集聚发展高端专业服务业，将其打造成为现代服务业协同发展示范高地。
提高土地利用水平，破解产业发展困局，城市更新就是关键。
据悉，广州南站商务区涉及有12条旧村更新改造，约4.8平方公里，而其中11条村纳入了三、五、十年改造计划中。
包括石壁（一二三四村），韦涌村，大洲村，都那村，屏山一、二村，胜石村，谢村村等旧村改造项目。
其中，石壁（一二三四村）、胜石村已优先确定富力为合作企业，且均位于片区发展的核心位置。
石壁（一二三四村）旧改项目，投资额达120亿元，改造面积104.8公顷。
项目位于南站枢纽核心组团的北面，规划将其打造成石壁片区人工智能和高端装备产业组团。
具体如何落地？
按招商要求，该项目未来将在地铁口500米半径范围的区域，重点引进总部经济、IAB、NEM、会展经济、现代金融、现代商贸、现代服务、高端装备制造、“互联网+”、文化创意等产业。
近几年，石壁片区的发展动向，主要聚焦在招商引资、项目落地等方面。
包括荣耀广场、万科世博汇、南站TOD、三雄总部等重点项目建设，带动片区产业发展；以及中车、三雄极光等辖内龙头企业，促进规模经济发展。
项目周边目前在推的新盘，包括品秀·星瀚、臻尚苑、越秀星寰TOD等，均价已经突破4W+；
二手房源较少，关注度较高的是近地铁的奥园越时代、臻尚苑，均价在17532元/平、36901元/平。
再来看胜石村旧村改造项目。
位于番禺区钟村街的胜石村改造范围，东至乡道Y873，南至广明高速，西至东新高速，北至兴业大道西。
目前，项目周边楼盘比较稀缺，最近的锦绣花园二手参考均价在21610元/平；一套100㎡的三房，月租金约2500元左右。
富力将其收入囊中，有望缓解市场供应压力。
同时，借助广州南站商务区的发展定位，该项目旧改蝶变，将聚合富力国际医院、祈福医院等优势，带动生物医药和健康产业集聚发展。
当然也不得不说下项目旁边的广州国际足球场，城投驰援，规划的标准未变，仍是按国际顶级专业足球场进行建设。
其竣工投用，仍然会是胜石村片区发展的又一大利好。
︳广州国际足球场效果图
另外，片区纳入“五年行动方案”的两大项目——韦涌村、大洲村旧改项目暂未确定合作企业，且都在推进数据调查、片区策划方案编制。
韦涌村、大洲村被纳入韦大片区旧村改造，定位发展成总部企业与专业服务业集聚区。
具体规划将建设高端人才公寓、白领公寓、国际学校等生活配套服务设施，更好满足广佛地区高端人才需求，延伸发展相关教育培训产业。
两大旧村更新改造，也能保障用地储备，为南站地区总部经济发展和新型交通系统建设预留空间。
另外，屏山一、二村和都那村目前已推进意愿表决阶段，暂未正式引入合作企业。
根据南站地区产业规划布局，屏山片区功能定位为新一代信息技术产业集聚区，主要是结合原有产业基础，发展先进制造及人工智能产业。
值得一提的是，日前，《番禺区进一步促进广州南站地区现代服务业发展扶持办法》印发，屏山片区也在扶持的范围内。
从鼓励企业落户、园区聚集等方面，番禺都给与了不同程度的奖励和扶持，这也为片区产业落地多了一重保障。
实际上，整个广州南站片区，未来最核心的发展契机，是发挥区位优势、产业优势和人流集聚优势。
简单说，需要想办法吸引龙头企业入驻，把人留下来。
而南站片区枢纽经济的发展，旧改更新，仍然是关键的一环。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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【旧改】会不会出现烂尾？