科学城萝峰旧改要来？吹风6w+

要论市场上最让人眼红的旧改，莫过于那些已经进入，或者即将进入落地转化阶段的项目。

毕竟，旧改开发周期长、沉淀资金量大，只有融资商品房越快推向市场，开发商才能越快回血。

赛道之上，谁都想尽快冲刺撞线。

远些的，有猎德（天銮）、琶洲（保利天悦）等；

近些的，有文冲西（城光）、茅岗西（富颐）和横沙（中鼎）等等。

2022年广州还哪些旧改项目筹备入市，又有什么看点？

一起来盘点，先上图。（不完全统计，仅供参考）

海珠区

新市头旧改——方圆滨江壹号

客村地铁旁、广州塔下，脱胎于新市头村旧改的滨江壹号，占地虽然仅有2.7万平，但地段是绝对没得说的。

其由方圆及美林基业共同操刀，规划有7栋34-39层的高层住宅，包括回迁房、政府安置房以及商品房。

其中，商品房住宅仅2栋（A1#、A2#），均为34层，可售货量约300套，产品为建面约93-132㎡ 三-四房，吹风价10万+。

快的话，这个月就能开盘了。

不得不说，这是一个优缺点都极为明显的项目。

缺点嘛，容积率太高，楼太密太高影响居住舒适度，小盘的商业、教育配套也都要靠蹭；

优点自然是地段和交通了，并且市中心最不缺的就是配套了，周边学校不少，有新田幼儿园、新港中路小学等，商业则有丽影广场、珠影星光城、TIT等。

未来客多房少估计会是大概率事件，吸引一波改善客。

毕竟，客村站附近在售新房只有紫星华府，产品为小户型二至三房，单价7万/平。

不过，最终滨江壹号能不能卖到10万+，还要打个问号。

珠光沥滘旧改

海珠沥滘旧改，预计近期入市。

去年6月没有如期登场，倒是选了个海珠多盘激战的节点，不过毫无疑问，依旧是今年最受关注的项目之一。

其规划用地面积约151公顷，建筑总面积约436万m²，是海珠最大的旧改项目，分成了61个地块进行开发，预计最先发售为14#融资地块。

｜红圈为14#融资地块

地块位于片区东部的“品质宜居区”，南面是珠江后航道，北面可望海珠湿地，占地约4万㎡，规划建9栋高层住宅，总共分3期开发。

预计首期将推售靠近南洲路的1#、2#、3#，产品为建面约95-132㎡三至四房。

值得一提的是，14#地块南面被越秀天悦江湾以及复建住宅遮挡，同时项目一线江景部分，没有住宅，全部是商办。

江景虽然不太理想，但吹风价7字头，比起11万+的天悦江湾低了不少，性价比还是可以的。

都没开盘，听说一期新品都快锁完了。

荔湾区

阳光城茶滘旧改

“巨无霸”茶滘旧改，自力诚和阳光城合力推进后，进展比较顺利，陆续有安置房竣工交付。

去年年底，茶滘19#地块也申请了规划调整，地块面积约5.2万㎡，紧邻花地河。

｜茶滘项目19#示意

共规划有8栋住宅楼（32-48层）、1栋2层的商业和1个发电站，另外，还有有老年人服务中心、社区居委会等公建配套。

另据@幸福新茶滘消息，19#地块产品涵盖多种户型，建面约85-160㎡，预计今年会正式面市。

不过，具体户型及价格尚未流出。

目前，茶滘周边在售新盘有远东御江豪庭、万科金域曦府、保利西悦湾等，均价4-5.8万/㎡。

白云区

陈田村旧改——富力富云山

富力富云山为陈田村旧改，整个项目体量达约200万㎡。

其位于白云新城，与白云山之间的直线距离较短，项目主打大平层产品，吹风价8+万元/㎡，预计近期入市。

项目预计首开A1、A2两栋，主推建面约120㎡（三房两厅）和180㎡（四房两厅），朝向东南，望山无遮挡。

旁边的龙光中铁建天皓·西派云峰，近期成交均价8.5万/平。

佳兆业小坪旧改——白云城市广场

以“城市广场”命名的项目，体量如果不够大、业态如果不丰富，那怎么都说不过去。

白云城市广场建面约170万㎡，包含住宅、6所学校、甲级写字楼、国际潮牌旗舰Mall、风情商业街等8大业态。

交通方面，靠近小坪站，同时距离白云站TOD约1公里，综合素质不错。

产品方面，建面约79-123㎡三至五房，价格预计在4.5-5.5万/㎡之间，不同户型价差较大。

黄埔区

老黄埔：万科沙步旧改——黄埔新城

我愿称之为超级巨无霸旧改，总建面约570万㎡，接近半个凤凰城。

项目未来将分11期开发，预计共将带来超3万套的住宅+回迁房供应。

| 沙步城市更新项目鸟瞰图

首期将推建面约93-143㎡三至四房，预计3月份开放展示中心，5月份开盘，货量大约1000套，吹风价约为4万/㎡。

吹风是这么吹风，但届时开盘，价格估计还是3字头。

如果沙步卖3万出头，这么大的体量，那么对庙头、对新塘都是核打击。

就拿庙头来说，在售的两个项目都是地铁上盖，现在卖4.2-4.7万/㎡。而从南岗到庙头，乘坐13号线，也就只有一个地铁站的距离。

虽然沙步离地铁站要1公里多，但在几千块钱的价差面前，这都是小事，武力值多多少少有些超标了。

科学城：星河湾萝峰旧改

去年，萝峰官宣引入广州市二中的消息，让这个项目火了一波，有了吹风六七万的雄心，远超科学城其他项目，叫板老黄埔。

至于产品，也是延续星河湾一贯的风格，走豪宅路线，基本上都是大平层，最大面积段有258㎡。

︳萝峰旧村改造项目展示中心

而目前科学城在售的新盘基本上以刚需、刚改为主，萝峰显得别具一格。

毕竟，区位算不上科学城核心，暂时没有地铁及有轨电车，在有学位加持的情况下，如果最终定价6万+，可能还是需要把产品力拉满。

据了解，去年萝峰就已经实现了整村清零，融资商品房预计下半年8、9月开卖，产品和价格以届时开盘为准。

︳萝峰旧村2021年9月摄

知识城：镇龙东、汤村、旺村、何棠下

这三个项目，都在14号线支线（知识城线）沿线，由东南到西北为镇龙——汤村——旺村——何棠下。

其中，旺村旧改融资项目为奥园旺悦城，产品及开盘时间待定。

而除旺村之外，其他旧改项目的体量都是超百万平的。

尤其是何棠下，建面约468万平，原为雪松操刀，后由科学城集团接管。

去年8月，其融资商品房项目就吹风要入市，传价格在2.5万/㎡内，产品为建面约68-119㎡三至四房，随后没了下文；

而镇龙东，总建面预计约260万㎡，由珠光操刀，预计今年商品房开卖。

｜知识城南何棠下，拆神@细鹏摄（2021.9）

至于汤村，升龙·学府上城在元旦过后就打响了头炮，目前在售7、8栋，建面约96-137㎡三至四房，均价2.9-3.1万/㎡。

| 升龙汤村旧改

一起讲的原因，是今年知识城的供应实在是太凶猛了。

在售的，有越秀TOD星汇城、凯德中新里、时代印记、升龙学府上城等，单价2.4-3.5万/㎡。

排队入市的，还有知识城·印象星城（领隽城市花园）、时代德信项目、龙狮住宅项目以及越秀宏泰·居山涧。

如果再算上上述旧改大盘，无疑就是供应踩踏。

远离市中心的知识城，市场需求有限，供应增加，无非是进一步增加选择空间，短时间内房价很难上涨，甚至盘与盘之间会产生严重内卷。

南沙区 

金洲、冲尾旧改——升龙臻府

作为升龙在广州拿下的第一个旧改，去年7月，融资项目升龙臻府就开放了展示中心。

升龙臻府的位置非常醒目，距离地铁4号线约400米，与南沙万达广场一路之隔，步行可达南沙城。

项目预计首次推出A1栋与2栋，2梯6户，38层，户型面积涵盖建面约96㎡三房两厅两卫，128㎡四房两厅两卫，合计约400多套货。

｜升龙臻府沙盘@广州房产

吹风价记得吹过3万+、4万/㎡，高于周边水平不少，入市时间嘛，也是一鸽再鸽，黄埔的汤村都开卖了。

不过，今年再卖倒是有个好处，限价政策有调整了。

但届时入市，将正面杠融创正荣南沙首盘，以及阳光城丽景半岛，如果臻府价格没有惊喜的话，估计比较难捱了。

看到这里，相信大家也发现了。

这里提到的12个旧改，很多都是大盘，甚至是巨无霸，即使是包含了回迁+融资，也足够可观了。

这么大体量的供应，有的能解渴市场，有的则要对区域楼市格局造成冲击了。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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