广州发文，楼市这条捷径，堵住了
3月30日，广州市建局发布了一份很重要的文件，很多人的命运会就此改变。
这份文件，就是《关于在深化城市更新工作推进高质量发展中加强年度实施计划管理的指导意见》。
文件开头，官方提出科学有序推进城市更新，避免“大干快上”，导致房地产市场异常波动，稳房价、稳地价、稳预期。
明确提出，旧改要联动楼市，稳房价，直击要害。
是的，广州甩出的这个新规则，就是要在各个方面，围堵大拆大建，调节奏，控规模，不短时间、大规模拆迁城中村，避免过度房地产开发。
注意，这个指导意见已经通过城市更新工作领导小组会议审议通过，已经正式下发了。
经历住建部“63号文”防止大拆大建，广州旧改刹车之后，官方定调广州旧改，为市场指明方向。
我们提炼出几个关键的点，后面还会加上行业内的解读。
其一、科学有序推进城市更新工作，合理把控三旧改造的节奏和规模。
简单来说，旧改还是要做，但是不短时间，大规模连片拆迁，实现有序更新，有机更新，有效更新。
接下来，还要划城市更新重要底线，控制大规模拆除。
其二、实施年度实施计划，控制改造规模和进度。
经市城市更新工作领导小组审定印发的年度计划，作为城市更新项目方案审批的依据；未列入年度计划的城市更新项目，不得审批方案。
旧改项目要更规范化的管控和有序推进，质量大于速度，节奏放缓。
其实2018年广东省56号文发布之后，广州一直都是这么做的。
但是，黄埔的未批先建，未批先拆，打破了年度计划内才能审批方案的规定，所以这一次相当于重提了2018年的规定。
换句话说，黄埔的这个作业，大家都不能抄了。
对此，一位房企旧改投资负责人说：“旧改还是可以做，但是增量下降。”
因为年度计划也是有条件的，需要考虑三个市场的供需平衡、市重点项目的规划以及产业和公共配套。
流程方面需要先入库，再入年度计划，然后才能经过市城领会审批、考核。
而旧改项目，所在的村，想要入库，也跟以前不一样了，更严格了。
2018年，房企抢滩登陆广州旧改的那一幕，再也没有了。
市场没有了增量，对于企业来说，就是城更领域的大裁员。
星河、富力、方圆、佳兆业、时代等企业，都经历一波大裁员，开源节流，只保障成熟的项目推进和转化。
其三、维护土地市场稳定，这个很重要。
建立存量建设用地盘活和增量建设用地供应市场的联动机制，通过城市更新年度计划管控开发节奏，调控存量建设土地资源释放强度，促进土地供需平衡，维护土地市场稳定有序。
广州要把存量土地和增量土地统筹考虑，维护土地市场供需平衡关系。
这背后，又释放了什么信号？
|广州
土地一直都是财富之母，维护土地市场稳定，就是要维护财政收入稳定。
来看看@国民经略的统计，过去的2021年，广州卖地收入2524亿，全国第四。
如果以卖地收入/公共收入，广州土地财政依赖度超过100%，而北京、上海、深圳不到50%。
如果短时间，大规模拆迁，无疑会增加土地供应量，增加新房库存，会对房价形成平抑效应。
相反，如果人为过度控制，导致土地供应不足，或者住宅用地低于正常的需求，与人口增长不匹配，那么新房供应就会很紧张。
供不应求，房价自然水涨船高。
现在广州提出这个说法，肯定是受了之前省、市对于旧改和黄埔项目核查以及文保、古树的影响。
既不希望出现旧改天量供应，也不希望没有土地新增供应，核心就是要稳。
其四：不短时间，大规模拆迁，刺激房价、房租
除政府收储外需增加居住用地的成片连片城市更新项目，需充分论证对本区房地产市场影响，充分考虑房地产市场供给与需求的关系。
确保住房租赁市场供需平衡，不在短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止住房租赁市场供需失衡。
坚持“拆建并举”，根据需求调整供应规模。
|黄埔南岗板块
不知道，大家是否还记得2015年棚改货币化安置。
当年中央开展房地产去库存工作，通过鼓励农民和农民工进城、棚改货币化安置、发展租赁市场、消化房地产市场存量。
也就是在这一年，全国实施棚改三年计划，即从2015年到2017年，各地供给要改造各类棚户区住房1800万套。
后来的故事大家也看到了，二三线城市房价猛涨。
大规模拆旧建新，货币化安置，导致很多当地土著手上突然多了一笔钱，而这笔钱绝大多数都涌入了当地楼市。
这也导致了2015年、2016年，全国商品房销售面积连续两年保持同比大幅增长。
而当2018年国家开始调整棚改政策，取消货币化安置政策，这也大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。
|数据来源：贝壳
换句话说，未来没有大拆大建，抬高地价，抬高房价的动力源又少了一个。
其五：旧改支持重大战略平台建设
围绕建设国家中心城市、国际性综合交通枢纽和枢纽型网络城市的总目标，聚焦珠江沿岸高质量发展等重要战略部署。
在年度计划论证过程中充分征求重点功能片区、重大基础设施、综合交通枢纽、重大民生工程、重要功能生态景观廊道等建设需求，统筹安排城市更新年度计划，支持城市重大战略平台建设。
什么是重点战略平台？其实，去年广州发过一个文，就是讨论重点发展平台的旧改。
比如天河珠江新城、金融城，天河智谷等等。
｜天河重大战略平台城市更新项目分布 仅供参考
海珠，琶洲周边的赤沙村、红卫村等，后航道的石溪、沥滘，中大国际创新谷周边的康乐鹭江、五凤等；
｜海珠重大战略平台城市更新项目分布 仅供参考
换句话说，重点功能平台的旧改，速度会快很多。
无论是城市界面，还是配套，包括产业导入，会比其他板块快！
所以，大家买房，尽量选重大功能平台周边的项目。
去年我们写过，回顾：敲黑板，这才是重点！