超预期的救市，会来吗？
这一次的故事有点长，主角很多，一切要追溯到2014年。
这一年，万科喊出“楼市进入白银时代，我们要活下去”的口号；
恒大的许老板又像6年前那样，四处奔走筹集资金，很多人以为他熬不过那个冬天了；
杭州的宋老板犹犹豫豫，最终还是在5月22日，接受了融创孙老板的收购邀约...
当时，全国商品房销售面积和销售总额数月环比为负，库存达到历史峰值，房价持续下跌。
即使这一年年初，成都推进了棚改政策、郑州宣布计划3年时间处理闲置土地...
但所有的宽松政策放逐市场之后，却收效甚微。
而这一切的病根来自于6年前。
01
起源：“4万亿”后遗症
2008年，为应对全球金融危机的冲击，中国启动了“4万亿”刺激政策。
大水漫灌式的治疗虽然将中国经济的基本面迅速稳了下来，但也落下了严重的后遗症。
随后几年，货币超发，市场积蓄大量的流动资金；资本逐利的本性，使得这些热钱涌入了楼市和股市，于是通胀高企。
同时，钢铁业、建筑业等在流动资金的刺激下严重产能过剩，导致经济处于停滞增长的状态。
千里之堤，溃于蚁穴，这些问题积累到2014年终于爆发了。
那时，中国正进入经济结构转型的阵痛期，美国则宣布退出08年的量化宽松政策周期，内外夹击之下，国内的经济环境降至冰点。
整个市场忽然有一种，日薄西山的味道。
02
发展：大救市，房地产再次成为救命稻草
到了2014年年中，救市变得刻不容缓，一切反映在了一系列的数据上：
2014年1-6月——
GDP增速放缓至7.4%（2008-2013年GDP增速年均9.1%）；
固定资产投资增速同比2013年上半年下降2.8%；
房地产开发投资由上一年的20.3%回落至14.1%；
M2与M1平均增速差距持续扩大至7.7%。
当时，政府面临着产能过剩、需求不足、消费低迷、市场投资收缩、财政赤字加大的复杂局面。
前几年的货币宽松、大基建已经将市场的激情消耗殆尽，此时急需要寻找一个新的发力点。
这个发力点的能量要够大，可以撬动万亿资金；既能维持经济增长的活力，消耗过剩产能，又能拉动内需刺激消费，还能缓解地方财政。
如此高的要求，使得政府不得不再次把目光投向了房地产。
2014年7月11日，转折点来临，住建部发布最强楼市定调：库存较大的城市要千方百计消化商品房待售面积。
2014年9月，除一线城市外，其他城市已全部取消限购。
人生其实说来就是这么戏剧，几个月前四处碰壁的许老板，此时再次成为各大银行的座上宾。
闻到了猎物血腥味和市场将复苏气息的姚老板，已潜伏在侧，准备择机对万科发起一场史无前例的狙击。
至于老宋的想法就简单很多，公司不卖了，于是同年12月与老孙签下一份融创终止收并购绿城的协议。
03
高潮：大跃进，2015年楼市去库存
2015年，政策持续宽松，央行也加入了放水的队伍。
资金端：2015年2月，证监会宣布，允许上市公司和非上市公司均可发行公司债，房地产进钱的门槛大规模降低了；
财税端：2015年3月，国家税务总局宣布，营业税（现在的增值税）免征由5年缩短至2年，二手市场就此放开；
供应端：2015年6月，国务院颁布货币化棚改政策，之前蜷缩在一二线的房企们浩浩荡荡的涌入了三四线城市，在新的土地大刀阔斧建新房；
需求端：2015年9月，非限购城市，首套商贷首付比例可降至25%；
金融端：到2015年11月，央行6次降息，房贷利率由6.55%降至4.9%；5次降准共计释放资金4万亿。
在这些宽松政策的连续刺激下，全国70余城房价迅速上扬，全民进入了炒房的热潮。
也就是在这个时候，无数刚需客冲进浪潮靠“买房”完成了资产阶级的跃升。
图源：视觉中国
故事的主角们，乘着这股浪潮，浩浩荡荡地驶向了各自的理想。
绿城的英文是“Greentown”，承载着老宋想要打造桃花源小镇的梦想，借着“棚改”的风，他往舟山长峙岛再添了一把火。
隔壁的老许内心也深藏一个梦想，于是这一年恒大斥资86亿进军海南，计划在那里打造一座最耀眼的东方迪拜、海上之花。
王老板当然也有梦想，但实施计划因“野蛮人”姚老板狙击万科而一再搁浅，此后的2年万科暂时隐匿于市场。
到2016年，楼市全面苏醒，经济基本面逐步修复，但一连串的数字却显示着异常：
全国投资增长，房地产贡献占比已达1/3；
地方经济增长，房地产贡献占比已达20%；
财政收入可用来建设的财力80%需靠房地产；
房地产拉动了约5000万人员的就业。
是的，中国经济已经被楼市成功绑架，这也为6年后的调控埋下了伏笔。
图源：图库中国
更要命的是，楼市和经济绑得越紧，市场就坚信房地产“永垂不朽”，疯子和赌徒就孕育而生。
于是，2016年-2017年全国地王频出：
2016年11月22日，中冶以单价4.2万/平拿下广州海珠江燕路地块，龙湖以单价4.5万/平夺得白云新城地块，一天之内广州地价纪录两次被刷新；
2017年1月13日，金地以单价3.4万/平拿下番禺官堂村地块，那时周围的房价还不足3万/平；
2017年3月29日，时代以折合楼面地价5.5万/平拿下海珠区创新湾地块，此后这个纪录保持广州地价TOP1整整3年。
当我们把视线再次转向许老板时，发现他又意气风发了不少。
2017年的恒大，合约销售额冲破5000亿大关，蝉联中国房企销售冠军；此时海花岛也进入了全面建设阶段。
2018年，长峙岛项目被正式命名为“绿城如心小镇”。如心佛亦尔，如佛众生然，老宋让这个昔日的荒岛，拥有了众生烟火之气。
2019年的万科，销售业绩冲至6312亿元，5年前“活下去”的愿望顺利实现。
只是不知道这些辉煌业绩的背后，是房价年均10%＋增长率的功劳，还是杠杆在作祟...
04
转折：大调控，为了更长远的幸福
转眼来到2020年底，一种史无前例的病毒数日之内席卷全球。
为对抗疫情带来的影响，政府适当放宽了对房地产的调控，以求扩大内需和循环经济。
可房地产带来的负面影响越来越严重：
第七次人口普查数据显示，由于生活成本压力（上学、买房），我国人口已经走向老龄化、少子化、不婚化趋势。
如今城镇人均居住面积已步入发达国家之列，依赖房地产业快速发展经济的时代逐渐成为过去。
成功防疫使得中国成为了全球资金安全岛，大量避险资金的涌入助推了房地产泡沫的持续膨胀。
为了不引爆这只“灰犀牛”，在疫情得到有效控制之初，政府率先对楼市发起了进攻。
在“房住不炒”的主基调下，多种调控组合拳轮番出击，让房地产去金融化、去杠杆化、转型精进制造化。
这一史上最严、最急的调控让整个楼市迅速进入“冰封”状态。
图源：视觉中国
2021年7月，原本平静的朋友圈，因一则恒大暴雷的信息炸翻天。
一时之间，房地产要完蛋了的言论甚嚣尘上。
而此时的老许风生依旧，坚信这一次会跟2014年一样，熬过那几个月，等待他的将又是一场盛世繁华。
然而，这一次他的运气不怎么好，赌输了。
恒大的暴雷就像推倒了房地产高杠杆企业阵列的第一张多米诺骨牌。
紧接着，华夏幸福、花样年、蓝光、奥园等相继出现债务危机，于是市场进入了大动荡。
05
落幕：故事的人还在，时代已不是那个时代
2022年初春，万科率先喊出“房地产进入黑铁时代，要么死，要么活，没有中间状态”的口号。
与8年前相比，少了那么一丝希望，多了一种背水一战的无奈。
转眼看看绿城，2021年销售额3059亿，排名全国销售榜第7名，这样的成绩似乎可以满意了。
只是越来越多的朋友跟我说，绿城已经没有当初那个味儿了。
老宋在中交入股后的第4年，辞去了绿城联席主席的职位，换了掌舵人的绿城，离他的梦想便越来越远。
绿城苏州桃花源
相比起老宋的“功成身退”，老许的梦想破灭得似乎有些残忍。
2022年1月，他的海南海花岛被勒令拆除。
有人说，是海花岛之梦让风雨飘摇的恒大帝国雪上加霜，拆除对于老许来说是一件好事。
然而，老许至今还没有放弃，为缓解财务状况，他卖掉了广州和深圳的豪宅，也卖掉了两架喷气式飞机。
近日，沉寂多时的恒大又霸占了头条，这一次的标题是“抓住五一黄金周，开启全民营销，全力打开渠道带客”。
其实，我们都明白，那个一夜暴富、一战成名的时代已经过去了。
如今对于老许来说，不过是“欲买桂花同载酒，终不似，少年游。”
06
续章：新周期，“梦想”进入下一个轮回
我特别喜欢一句诗“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”。
当多数人都在看空中国楼市时，现实却往往会偏向少数人。
4月20日，国务院官方媒体《经济日报》针对房地产罕见发声：
“房地产市场出现下行态势，有必要采取积极措施让房地产尽快恢复，重回平稳运行轨道。”
通俗点讲，“救市”该进一步加大了，首付是降2成还是3成？贷款利率该下调多少？人才政策是不是该松一松了？各地自己看着办吧。
于是有人揣测：难道楼市的下一轮大涨期要来了？
答案是：不会。
因为至此，我们步入了一个新的楼市周期，在这个周期里，我们可以坚信：
房地产依旧是我国的支柱型产业，“春天”还会来；
地产已告别“大涨”的阶段，进入平稳发展的通道；
租售并举将是未来市场的主流；
房地产市场将因城市不同而加剧分化。
简而言之，
不要过分悲观，房地产依旧还有未来；
“房住不炒”的基调不会变，大涨时代已过去；
接下来，将会是超预期的救市。