港企重新“杀”回，或许还有更大的计划
一场前所未有的大松绑，大救市。
过去的几天，杭州、苏州、东莞、南京、长沙等城市纷纷放松限购，就连央行也放松了“房贷”。
有媒体公开统计，5月份刚刚过去一半，就有30多个城市“花式”出台各种楼市支持政策。
毫无疑问，2022年楼市迎来最宽松的时刻。
广州新政或许也已经在路上，这预示着这场系统性的全国救市大戏要唱到高潮。
在这历史的十字路口，有人觉得再也没有机会，也有人认为希望还在田野之上。
比如，合生珠江系接连接盘黄埔、增城的旧改；而大华、福州兰园投资等民企，在第二批集中供地中也积极拿地。
而一向以市场嗅觉灵敏著称的港资，如李嘉诚的和记黄埔，新世界中国等，早已跃跃欲试，暗中蓄力。
有点卷土重来的意味。
01
5月5日，广州首轮土拍中，阔别内地近10年的李嘉诚带着他的和记黄埔，杀了回来。
作为全球房地产首富，李嘉诚的投资举动一直备受关注。
翻阅李氏家族的房地产发展史，和记黄埔上一次在内地公开拍地还是2012年的武汉蔡甸区地块。
图源：视觉中国
此后，内地房地产进入高杠杆＋快周转的大跃进时代，可老辣的李嘉诚却开始疯狂抛售内地资产。
2013年，分别以约26亿、70亿卖掉广州西城都荟广场、上海东方汇经中心；
2014年，接连处理掉南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦，揽金总计约127亿；
2016年，用上海世纪汇广场50%股权套取200亿现金；
2019年，以40亿的价格将大连的西岗项目卖给了融创；
2021年，用成都南城汇项目的部分股权换取资金38亿。
一路疯狂大甩卖的李嘉诚，却在2022年初猛然回头看自己的老阵地——广州，这一操作确实有点迷。
李嘉诚重返广州？和记黄埔报名首批集中供地，12家疯抢白云空港大道地块
然而，答案早已经藏在长江实业的年报中。
根据2021年年报，长实集团的毛利率在50%以上，平均融资成本约1.5%。
而国内其他房企，毛利率普遍跌至20%及以下，平均融资成本约5.43%。
对比之下，无论是项目开发的资金成本，还是营收带来的利润，港企都占绝对性优势。
香港的寸土寸金，让港企深谙“时间价值转化＋囤地吃溢价率”的诀窍。
于是港企逐渐形成“精雕细琢，利润为王”的路线，所以项目的开发周期多数较长。
例如，长实在广州目前仅有的两个在售住宅项目御湖名邸、逸翠庄园，开发年限已长达16年之久。
御湖名邸实景 @广州房产
温和的打法与内地房企狼性文化的冲突，造就了前几年，港企的“急流勇退”。
但丰厚的利润率和家底儿，又造就了在当下“去杠杆”的时代，港企“卷土重来”的捡漏心态。
就在广州首轮土拍结束的第二周，传来和记黄埔在接触广州，比如花都、荔湾等。
02
有着相同想法的，还有新世界中国。
不过与和记黄埔进攻公开市场不同，新世界中国这些年则更偏爱旧改。
顺应着广州“三旧改造”的大势，新世界于2020年7月拿下首个旧改项目——增城永宁塔岗村大旺岗经济合作社。
此后，便一发不可收拾。
2021年1月，新世界中国总部搬迁至广州；
2021年8月，成为海珠联星村（南箕社、东方红社）合作企业；
2021年9月，成为增城荔城街夏街村合作企业；
2021年11月，联合天伦控股接手广东省应急医院、广东省第二人民医院宿舍区旧城改造项目。
一路看下来，重仓内地，大湾区应当作为主要阵地的意图一览无遗。
据2021年年报显示，新世界在内地的土储约569万平方米，而大湾区占据近50%，深耕大湾区，与大湾区共舞。
而且新世界在此前的业绩发布会上强调，其会拿出可动用资金的20%，约200亿港元用于收购，看准时机继续进军大湾区。
再一次证明，港企对广州的看好，认为内地房地产市场仍具有红利。
这一切，其实并不是郑氏家族的心血来潮或者血气方刚。
在刚刚过去的4月，新世界与招商蛇口签订了战略合作协议。双方将在住宅、商业体打造、城市更新及旧改、股权及资产收并购等方面，展开全方位的战略合作。
同时，2021年新世界內地物业整体毛利率高达66%，整体融资成本低至2.76%。
一边与地产国企巨头牵手，一边手握雄厚的资金，叠加存量时代的精进化打法，越来越贴近港企的发展诉求，抄底的想法在所难免。
广州东塔与西塔 @细鹏 摄
03
除去和记黄埔和新世界，其实，越来越多的港企开始在广州大显身手。
2021年4月，新鸿基以总价约79亿拿下广州南站TOD项目，规划打造总建面约150万方，总投资超200亿的城市TOD大城。 2021年9月，路劲以封顶15%溢价率拿下新塘镇新塘大道南侧地块，现在项目以“路劲·星棠”入市...
广州南站TOD效果图
在当年内地市场如日中天之时，悉数退场；在如今市场哀嚎遍野的时候，逆流而上...
看上去似乎港企总是背道而驰，但用恒隆董事长陈启宗一番发言，可以很好解释这一切：
“市场不好才有机会让你买，如果一个城市平时卖很多地，现在买住宅地的企业少了，政府收入受到影响，会不会让我们有机会用一个比较好的价钱买土地？这个可能性是存在的，所以我们一直在看不同的城市、不同的地块。”
广州天汇广场 @广州房产
文化基因、打法方针搞不过内地房企，没关系，有资本的脑子就行。
市场红火前，疯狂扩充资产，水涨船高时，借着翻倍的溢价率把资产再卖出去，轻松赚个差价，而且还是纯利润。
现在市场低迷，也不要怕，就赌地产不会失速，而且看好大湾区发展前景。
现在老伙计都歇菜了，那得抓紧时机去捡漏，说不定还可以压压价。
此番港企重新杀回，无论对于楼市，还是城市更新，都是一个好消息。