不敢批，不敢贷，不敢改

最近很多人在问，城市更新，形势还能好吗？

虽然市场不再像过去那般火热，但至少，从村民，到开发商，大家都还心系行业。

作为市场的主要推动力量之一，开发商在旧改中的作用无需赘述。在得到村民和政府支持的前提下，开发商对旧改，肯定还是持积极态度。

但细化到开发商中的每一位旧改从业者，他们又是如何看待行业现状，以及行业的前景？

不久前，阿拆做了一份《城更人职场生存现状调研》，回收到580份问卷，从统计学的角度，看看旧改项目的操盘手们，如何看待市场的变化。

首先来看看调研对象的基本属性。

在本轮问卷中，受访对象以80后和90后为主，分别占比41%和43%；70后占比12%，00后占比4%。

在受访人群的专业分工中，排名前三的依次为项目拓展组、管理层和驻村动迁组，占比分别为28%、24%、22%。

在受访对象所属企业类型中，民营房企占比过半，国字号、央字号占比30%，余下为第三方咨询顾问公司。

由此可见，民营房企，仍旧是广州旧改市场主力军。

不过，随着近期一系列民营房相继陷入债务漩涡，国央企的市场份额正在不断升高，也是有目共睹的现象。

对于城市更新工作带来的最大价值，38%受访者认为，这份工作需要与形形色色的人打交道，极大程度提升了自己的人际关系处理能力。

还有22%受访者认为，上岗后，抗压能力直线上升。

占比排名第三的结果，有些让人意外：有17%的人表示，工作使我快乐，旧改工作与个人爱好相匹配。

对于选择城市更新行业的原因：

研策口的老李表示，选择旧改是因为觉得这是存量开发的必然选择、城市老化的解决手段，也是提升人民生活质量的有效途径。

这意味着，未来城更行业还是一个较大的市场。

某民营房企动迁主管老A则认为是，因为门槛低，以及容易找到能上手的下属。

来自一家民营房企投资部的小谷则又是另一种观点：当初政策支持是风口，高薪、前景好，但好景不长，对现状未来都不满意且无信心。

至于收入水平，39%受访者表示，没有买房/养娃等重大支出，收入能满足基本保障。

位列第二、第三的是勉强能买房和没有买房/养娃等重大支出，生活比较惬意，占比分别为22%、21%。

对于行业的工作压力，42%受访者觉得没有真正意义的下班时间，基本是7x24小时待命。

排名第二的选项为“偶尔加班，大部分时间可以过周末”，占比29%。

仅8%受访者表示，可以下班就跟工作说拜拜。

在1V1访谈中，来自第三方顾问机构的老罗表示，平时会经常加班，偶尔也会有临时增加的任务。

投资部小谷表示，在他看来，公司加班主要是满足领导对报告或测算的要求，很多工作比较卷，只为满足内部评审或标准，对实际拿地无意义。

对于城市更新工作的最大难题，我们列了一系列问题，包括与村民的沟通难题、工作流程冗长繁琐难题……但这些，在受访对象中都占比不高。

政策层面未明晰，是占比最高的工作挑战，比例达37%。

其次是大市场环境承压，公司没钱做项目或减少投入，占比相较第一名下降10个百分点。

对于政策层面疑惑，研策口的老李认为，目前最大的政策不清晰的地方，就是受住建部“限拆令”的影响导致的行业停滞，政府不敢批，银行不敢贷，企业不敢改。

动迁口的老A也表示，近期政策不清晰，是市场悲观的主要原因。

虽然推动城市升级的大方向是毫无疑问的，但目前房企都担心，万一银行一刀切停贷或抽贷，轻则整个项目，重则整个企业，资金链断裂。

｜黄埔文冲东；拆神摄于2022年5月

也正基于这一原因，对于市场的下一步发展，大家都最期待的，还是政策层面能够尽快厘清。

在问卷调研中，48%的受访者希望政策层面尽快完善。

老李认为，从专业角度出发，建议明确城市更新和旧改的区别，对不同项目使用不同办法。

过去通常说的城市更新和三旧改造概念差不多，而现在国家提的城市更新，更多指的是微改造一类。

｜永庆坊

但三旧改造是土地政策，如果区分不开，会导致现在这种拆除重建项目无法继续的情况，这项土地政策，也无法发挥它的效果。

老A也表示，市或者省需要明确对旧改的态度，才能提升房企的信心，继续投入旧改。

最后，对于行业的前景，33%的受访者认为，虽然短期看是下行行业，但依旧热爱。

不过，也有18%的受访者表示，准备提桶跑路。

悲观一方的小谷认为，短期内看空行业前景，长期的话要看政策，还存在较大不确定性，从职业规划的角度还是建议转行。

乐观一方，则更坚定长期主义。

老A说，旧改还是有前景的，地产是我国支柱产业之一，而在目前楼市普遍下行的情况下，房企资金余量不多，旧改是相对较小的投入，还可以继续去做。

研策口老李认为，行业的前景还是比较良好，毕竟存量改造是目前城市发展的主要模式之一。

他表示，未来旧改可能会减速提质，标准更严格，但只要城市发展的需求存在，存量改造的需求就依然存在。

的确，目前来看，旧改市场，似乎没有太多好消息。

但存量改造，是城市发展到一定程度的必然结果。

不仅国内如此，放眼全球大都市，都有不少亮眼的城市更新项目。有需求，则有市场，就会需要人到市场中来。

因此，无论是从职业规划的角度出发，还是从行业发展的角度来看，城市更新，并不是夕阳行业。相反，行业走到现在，也才十多年。

坚守长期主义，等待政策，城市更新，还不着急提桶跑路。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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