“限拆令”之下，白云房价怎么走
一晃眼，距离住建部的“限拆令”出台已经快10个月了。
2022年6月15日，《广州市白云区关于在城市更新行动中防止大拆大建的通知》正式印发，白云区对大拆大建这件事进行表态。
至此，部、省、市、区，四级政府都出台了“限拆令”。
该文件公开时间2022年6月15日，落款时间2022年3月28日。
80天前的新消息，居然也能轻易地撩拨起媒体、居民、企业的心跳。
对于焦急的居民、迷茫的市场来说，发声即是释放信号。
｜白云新城
全篇最具话题感的应该就是唯一的数字：
原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
拆建比不大于2，是从部里、厅里、市里一脉相承下来的内容，广州实际操作层面可以放宽至2.5。
针对这份文件，浅薄地看到了三个风向。
其一：白云坚持实施方案批复后再公开选择合作企业的模式。
其二：白云坚持在旧村全面改造项目前期阶段，区属国企组织有关工作，政府主导绘制蓝图和把控规划设计，免除受到市场主体的干扰。
改造意愿强烈的项目同意政府统一设定的拆补条件后，进入下一阶段，等待企业入局。
企业自由竞争选择项目，充当好投资方、实施方的角色，接受监管。
在人性本善的前提下，将三方的主要权利与义务完全分开，权责相对清晰。
虽然整个项目没有过多灵活处理的空间，但也没有过多寻租空间，太阳底下明买明卖。
｜备注：不完全统计，以实际签约为准(2021年5月）
值得一提的是，白云仍倡导“减量规划”，这个很重要。
在城市更新的经济账里，规划上减掉的每一平方米，都是居民与企业锱铢必较的实际利益。
广州城市更新项目合作企业招商从18年中的金州、冲尾村算起，还不到5年的时间。
目前没有项目跑通全周期，经验太有限，全广州的项目均处于摸石头过河的阶段。
减量规划将潜在问题控制在前期，增量规划却是把潜在问题推到后期。
所以，即使白云区有272条行政村，但也只实施了4个项目。并在这4个项目未达到一定完成度前，不盲目推出新项目。
现在回顾一下白云区实施中的四个旧村旧改项目的情况：
田心村：
这是白云首个整村改造项目，位于同德街，改造面积15.84公顷，计容总建面约38.99万平。
2015年3月万科成为合作企业，2017年11月签约率超90%，2020年5月签约率达100%，2020年12月完成首期324套回迁房安置，项目有序推进。
2020年摄
小坪村：
2018年12月佳兆业成为合作企业，2019年7月复建房动工，2022年5月一期复建房1-8号楼全部封顶，计划下半年达到交付条件。
来@佳兆业广州集团消息，目前小坪项目机器和工人已经进场，开始复工。
陈田村：
2019年3月富力成为合作企业，2021年3月签约率达90%，2022年4月复建区一期10栋楼均达超正负零，C6栋还差10层封顶，融资区商品房也准备开卖。（信息来自公众号：陈田联社）
江夏村局部改造项目，2022年6月14日涉及集体土地完善转用手续获广州市政府批复。
白云区的“限拆令”对四个实施项目影响十分有限。
如果企业正常持续建设，2022年底或2023年初，白云区将会有大批量复建房交付，交付的信心必将驱动着下一批项目上马。
犹记得，2021年的时候，白云区计划重点推动14个旧村全面改造项目。
平时除了4个实施阶段项目外，其他项目一直少有实质性消息。
但近期有了转机：
5月20日下午，市城市更新片区策划方案联审会暨专家评审会审议通过了《白云区新市棠涌村片区策划方案》、《白云区黄边村片区策划方案》、《白云区五龙岗村片区策划方案》。
5月28日，《白云区棠涌片区城市更新单元详细规划》、《白云区黄边片区城市更新单元详细规划》、《白云区五龙岗片区城市更新单元规划(AB0806、AB0807、AB0808规划管理单元)》三份规划批前公示。
这是去年政策大调整以来，全市首批启动的城市更新项目。
同一个时间段，项目进度与“限拆令”发布，刚好撞个满怀，引发了很多人的遐想。
不过，无论新政是收紧或是放松，都是政府积极地对城市更新行动进行的新思考、新尝试、新理解。
白云“限拆令”，房价怎么走
其实，这对白云楼市来说，影响不是很大。
很多人都说，棚改动，大利楼市；棚改紧，看空楼市。
但是，棚改的拆除重建遵循的是民生逻辑，而旧改更考量的是商业逻辑。
怎么理解这句话？
棚改最早是在2005年的时候出现的，当时仅仅是作为改善民生的一个有效工具，最初的愿望就是让棚户区的居民过上更好的生活。
但如果仅仅是通过拆一补一的方式按部就班来说，进程是很慢的，你建房子，建一个小区都需要两三年，甚至五年吧。
为了加速棚改推进，国开行发了大量的专项债，被拆者除了可以选择房子之外，还多了一种选择，就是货币化安置。
有数据显示，2015年棚户区改造贷款余额规模已是万亿等级，2018年则高达约3万亿元。
而获得充足资金的棚改市场就像被打了强心针一样。
但是，旧改不同。旧改更像是“锦上添花”，能改造最好，不改造的话反正这么多年都住下来了，也还能忍受。
目前，旧改的资金，主要是开发商负责，政府主导基础数据、规划、实施方案等。
从本质上来说，旧改的推动力，还是来自居民和市场的需求。
目前，白云的旧改，主要集中在白云新城（陈田）、设计之都（黄边）、白云站（小坪）、同德街、白云湖几个板块。
至于白云湖，规划投资1000亿，落地华为、百度、中关村信息谷等20个重点科创产业。
板块内因为有白云湖的存在，居住环境，还是可以的。
而且好几个项目扎推，属于连片开发，加上8号线以及22号线和24号线地铁规划，有话题，有关注度。
目前，售价集中在3.7-4.2万/平。
看了一眼克而瑞的数据，过去的1-6个月，白云新房网签2803套，而往年同期在4000-5000套之间。
这说明不是没有需求，而是需求被压抑了，或者说市场观望为主。
不过，目前白云新房的价格还是稳住了，均价47322元/平，同比涨幅5%。
看到这里，你应该明白，白云旧改坚持政府主导+市场化运作，随着楼市向稳，旧改的推进，也是求稳为主。
一步一步来，没有必要加一把火刺激。
实际上，想要旧改这项工作快速推进并且带来有效广泛的社会效益，最核心的问题钱从哪里来。