再这样下去，豪宅要涨不动了
广州第二轮结束，接下来市场会怎么走？👇
这两天，在我们后台也收到很多类似的提问。
| 天河，1000-1500万买哪里
其实，广州这场土拍结束之后，我也和不少开发商聊了一下。
市场趋势从哪里看最好，看一手供应看二手成交或许都是一个不错的角度，包括最近大家对于高层舆论信号的解读，都是窥视。
但是最真实的，还是土地市场的出让。
这大体代表着地方对于土地价值的预期，另一方面则是买家用脚投票来代表对于后市的判断。
结合当下的楼市，来看土地市场，会有不一样的角度。
先来看看，广州的态度。
我们将这一次的名义楼面价去年第二、第三批次集中的起拍楼面价进行一下对比。
这代表着，几次集中供地，政府层面的态度。
对比之后，你会发现，第二轮集中供地的起始价格（名义楼面价，非实际楼面价）比去年都有不同程度的下降。
比如，增城中新新福大道东侧地块，这一轮虽然不成交，但是与去年中新镇新新公路地块相比，价格是下降了。
又比如，这次广州交投拿下的黄金围楼面价17500元/平，与去年2.1万/平成交的夏茅地块同属白云湖板块。
这说明，开发者今年拍到的地块，就能够在这宗地上，比去年拍出的那宗更容易获得更高的利润。
这说明，广州已经在土地市场上妥协了，给开发商让利。
当然对于开发商来说，实际付出的成本，还是要看可售楼面价，而非名义楼面价，要扣除各种成本。
不过，虽然广州让利了，但是还是不够。
1、为什么流拍的是这三宗
为什么这次流拍的天河育新街、小坪村、增城中新？
最核心的原因，还是太贵了，开发商算不过账。
算不过账，怎么理解？
比如中新地块，按照现在的名义地价，房子建成之后，肯定是要卖1.7万/平，才能保本吧。
当然，实际成本更高，暂且就按1.7万/平作为指标。
但是，你知道现在中新卷成什么样了吗？
金地商置去年首轮集中供地拿的地块，地价是10746元/平，现在价格1.5万+/平就能入手。
| 图片来源网络，侵权删
更别说，还有更狠的奥园·中新，还推出特价1.3万/平的房源。
如果企业想跑量，赚规模和流速，可不可以？
不行，板块这么多“价格屠夫”，怎么跑得起来？除非地价再降一点。
这场仗，还没有打就输了。
类似的还有小坪地块，出来后或许要直面佳兆业城市广场融资商品房，但架不住旧改地价更便宜。
打价格战，是没有任何胜算的。
至于天河育新街地块，我们也说过蛮多次，非核心板块，无配套，可售楼面价高。
注：以上均为名义楼面价
2、楼市持续分化的结果是什么
其实，每次房价上涨，一定是中心城区先涨，然后带动外围区域，购买力外溢。
反过来也是成立的，这一轮价格回调也是从外围区域向中心城区收缩，而市场上的资金流向少数优质楼盘并且会推升价格。
比如，朱村板块价由之前的2万+，现在水木芳华直接给出1.6万/平的价格；
而黄埔新城2.7万/平，更是脚踢新塘，拳打知识城，此前炽手可热的黄埔价格在回调。👇
而相对应的，中心城区豪宅成交却大涨，市场持续分化。
这个逻辑，从天河燕塘地块摇号而天河育新街地块流拍，体现得淋漓尽致。
|来源：广州中原研究发展部
当然，豪宅市场也还会持续分化。
核心板块的优质项目，再分化出少量优质项目和一般豪宅盘，前者可以持续上涨，而后者可能会横盘或者价格回调。
这样案例，现在就在牛奶厂板块的新盘包括二手上演。
但是，你听说过珠江新城、金融城顶豪有回调的吗？
所以，核心地段的优质房产会有涨下去的动力和购买力，这也是天河北燕塘地块摇号最大的逻辑。👇
豪宅市场疯狂的不仅是广州，六月疫情上海解封之后，豪宅成交921套，环比上涨了1515%。
这是上海豪宅成交的峰值。
客户多，价格也上涨。疫情后的六月，上海二手豪宅成交市场均价11.5万/平，环比上涨15%。
有些新盘，没有喝茶费，还买不到。
北京也是如此，7月11日，因千万豪宅项目10个小时内卖光，冲上微博热搜。
疯狂的豪宅背后，是富人面对当下经济环境的避险心态。
但是，如果豪宅市场一直分化下去，好的楼盘越卖越高，而普通楼盘横盘或者滞涨，会有什么后果？
部分改善客户会失去换房的能力。
要想卖一买一的置换，会越来越难。现在广州二手挂牌量已经到了11万套了。
相对应的，富人要想出售优质资产，那么能够找谁来接盘？
这里有一个例子，近期珠江新城汇悦台出售一套1.45亿的房子，而业主就是国内某著名球星。
来自@广州房产的爆料，这套房子今年3月就挂出来了，挂牌价1.48亿，看房验资5000万。
但是，才过4个月，超级豪宅价格就降300万，还发动了很多中介，说明潜在接盘者寥寥。
如果豪宅市场继续分化，没有形成合适的价格梯度涨幅，那么最终的结果，会是一场虚假的狂欢。
所以，合理的逻辑，应该是楼市分化，豪宅疯狂之后，价格会回调。
那么，从这场土拍中，我们看到了不确定性变得这么大的情况下，买房逻辑是不是有变化？
其实，这个问题，每个人都有不同的看法，属于仁者见仁智者见智。
这里说说我的一些看法：
首先，是增长的逻辑。这个不确定在增大，这对房产预期是不利的，所以应该等。
其次，是放水通胀的问题。这个对房地产是有利的。
入股市吧？不确定性太多。
办厂创业吧？疫情不确定性太多，挤压企业利润。
说来说去，其实资产保值手段也就那么几个，所以对房子是有利的。
总体来说，就是刚需、改善自住现在可以入场，而投资可以再等等。
———旧改秘密，偷偷说给你听————
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