拯救老黄埔的，还是“拆”字
要么不来，要么一起来。
就在前两天，黄埔区挂出了双沙、文冲以东旧村改造实施方案（片区策划）的公示。
一日之内，花开并蒂，连续公布两个旧改项目的片策＋实施方案，速度明显加快了。
|双沙改造实施方案
|来源文冲以东改造实施方案（公示）
一旦实施方案，这意味着：
• 回迁在哪里，靠不靠近地铁，望不望江，基本能确定了；
• 未来板块释放多少商品房，也基本确定了；
• 楼房容积率，也就是高度也会有一个大概的概念；
• 有多少所中小学和医院配套，也会更清晰；
• 有的甚至细致到电影院和酒吧的数量；
简单来说，一个城市更新项目未来会为板块、片区带来多大的赋能和影响，在实施方案里都看到。
甚至你可以看到未来两到三年板块的价值和潜力，这也是很多人容易忽略的一个要点。
可能对于企业来说，跟相关职能部门博弈了这么久，实施方案可能代表了我应该拿到蛋糕和承担的责任。
但是，对于普通人来说，这是一次板块的价值重构，周边房价都会跟着受益。
一条石化路，两个不同的世界｜拆神细鹏摄（2021年）
先来看看文冲以东，就在城市之光的隔壁，隔着一条石化路。
文冲以东旧改靠近5号线地铁文冲站，另一边则有13号线双岗站，坐拥双地铁站。
|来源文冲以东改造实施方案（公示）
从图片上来看，回迁房的位置要比商品房好很多。
举一个例子，文冲以东有一块3.79公顷融资商品房，正对着石化路，也就是城光A区对望。
石化路货车比较多，有噪音有粉尘，居住体验可想而知。
而文冲以东最大的一块回迁房，就在商品房的后面，远离马路，更加舒适。
更别说了，最靠近文冲地铁B口的地块，竟然也不是商品房，而是回迁房，下楼就是地铁，方便出租。
看来就算是国企科学城在负责，也被“欺负惨了”。
一条石化路，两个不同的世界｜拆神细鹏摄（2021年）
如果文冲以东改完，那么城光A区望过来就不是一片城中村了，而是高楼，城市界面会有很多提升。
站上6万的城光，还可以冲？
从实施方案上来看，文冲以东会配套3所九年一贯制学校，1所高中，4所幼儿园。
而文冲以西旧改只有2幼儿园、1所小学和1所初中。
对于文冲以东项目，相信大家都不会太陌生。
今年6月1日，黄埔召开区城领会，通过了黄埔文冲以东和墩头基两个城市更新项目的实施方案。
据内部人士透露，文冲以东下一步是争取今年能够完成方案的最后批复。
今日，来自@美满文冲的消息，项目正式启动最新版安置房户型设计方案选择意向调查。
来源@美满文冲
从现有的资料来看，方案囊括了35-180㎡共计9个户型，可以满足自住或则出租的需求。
看完文冲以东，还有双沙。
如果文冲和双沙都能改完，那么鱼珠之后，城市界面最好的就是文冲-双沙-庙头、夏园、沙步了，连片开发。
双沙旧改，其实话题还是蛮多的，尤其是与万科的缠斗，成为广州城市浪潮里最有注脚的一个故事。
跟文冲以东一样，回迁房靠近地铁，但是融资商品房也不差，右下角的两个融资住宅地块是位置最好的。
南向望江。
虽然有文冲船厂，但是属于自住改造，保留部分历史建筑。
沿着鱼珠一路过来，能够望江的旧改并不多。
也就是鱼珠旧城、珠江村、裕丰围...
相信合景会在这里开发偏改善的项目。
其实，这两个项目实施方案公示之后，相信年底就会正式批复。
老黄埔除了城光、中鼎、富颐、黄埔新城之后，最可能入市的就是这两个项目了。
其实，与过去一年旧改相比，除了改造速度的加快，旧改的规则也发生了些许变化。
通过对比公示的实施方案，不难发现：
①项目改造成本降低，减轻企业资金开发投入力度，让利企业。
这一点主要表现在，临迁费的计算年限缩短、各类专项费用不再计入融资住宅的建设费中、不可预见费由此前的一刀切变为按梯度计算...
显而易见，这样做的目的是想降低改造成本。
|文园牌坊 @细鹏 摄
以前，旧改能够炙手可热，是因为开发商可以以低于招拍挂的土地价格非公开获取大量土储。
后来，随着平台公司、土地中间方等的介入，收取的大量前期、中建手续费，变相的抬高了开发商们的旧改土地成本。
于是，其间的利润被极度压缩，叠加市场萎靡，时间换空间的逻辑也玩不下去了。
在资金压力下，开发商们，纷纷打退堂鼓。
而这一次，ZF提出主动优化改造成本，其实就是想减轻企业的负担，让旧改回归该有的利润空间。
知识城升龙汤村旧改项目 @细鹏 摄
②降低项目拆建量，降低改造难度，解决指标缺失的痛点。
在6月举办的一场企业诉苦大会中，多数开发商都提到了，指标缺失的问题。
由于产居比的严格要求、建筑限高、公配套占地面积过大等问题，使得项目出现用地指标紧张，经济账无法平衡的大问题。
针对这些问题，目前虽然没有明面出台任何红头文件，但是在实施方案中却明显有化解的痕迹。
黄埔双沙旧改项目 @细鹏 摄
内部人士透露，在新一版的方案中，其实项目的拆建量较之前降低不少。
同时，关于产业规划的产居比，目前不再有十分严格的规划，从必须变成了鼓励。
这样做的目的，是降低项目整体的改造难度，让方案更加具备实操性，让企业有动力，有想法，有利润。
海珠石溪村旧改项目 @细鹏 摄