倒计时！广州土拍透露非常信号，这里甩出王炸
2022年最后一个月，楼市最期待的，无疑是土拍“收官”之战。
本来土拍共有6宗地块提枪上马，起拍总价245亿，将于12月15日网上限时竞价。
而这两天，已经有几拨人问我这一轮土拍会不会火，或者有什么意料之外的预期，有开发商，也有同行。
毕竟，与以往相比，这一次土拍显得尤为重要。
在金融16条、央行降准、房企再融资等一系列利好的推动下，楼市宏观政策已经彻底转向，但市场观望情绪依旧浓厚。
是让子弹飞一会，还是果断出手入市？
这一关键时刻，年内的最后一场集中供地，最能折射城市的运营思路以及未来的置业取向。
一方面，很多时候土地出让信息，背后能传达出广州对于楼市的态度。
从三批地结束后，我们也跟土发等部门深度沟通过，也了解到他们的焦虑，他们也在讨论如何让利市场。
另一方面，在多区供地趋于保守的背景下，由天河来唱主角压轴登场，或许是有意安排：无论是单个地价，还是总价，能够拉升市场预期。
这代表着地方对于土地价值的预期，也代表着金融端救市后，开发商对于后市的判断。
接下来，或许随着开发商对核心地块的报名或举牌，买家的心态和市场预会发生变化。
开发商愿不愿意出手，看不看好后市，将成为一个非常关键的“发令枪”！
而从我们了解到的企业初步摸查情况来看，这次拍地，信号很明显，天河还可以继续冲。
这一次土地出让，备受关注的无疑是天河两宗地。
无论是起拍总价，还是起拍楼面价，都是实打实的大手笔，可见于市场而言，天河一直是价值标杆般的存在。
首先，是燕塘地王旁的梅花铝厂地块，扣除配建等因素，起拍楼面价约4.5万/平，而隔壁的燕塘地块，三个月前才冲了一次摇号，地价5万/平。
其次，是总价高达95.6亿的中铁物流园地块，地价约4.6万/平起，地块大，总价门槛高，妥妥的天河总价King。
有没有开发商愿意去？这才是关键。
说说我们了解到的情况吧：
梅花铝，传闻有两家国企已经抛出橄榄枝；
中铁物流园，也吸引了保利、珠实、城投、广建、华润、中建二局、武汉地产等保持着密切关注。
当然，近百亿的地块，总价太高，或许一家吃不下，不排除强强联合的可能性。
注意，前面说到的4.6/平、4.4万/平，是地价，不是房价！
对普通购房者来说，这些地价又有什么参考意义？
先摆结论吧，天河是公认的“价值特区”，地价和房价一直都是稳中向上：你可以继续看空楼市，但一定要看多天河。
｜珠江新城@广州房产ricco摄
未来的楼面如何，其实账并不难算。
房价=地价+建安成本+税费+利润，记住这个公式。
一般来说，地价是房价最大的成本之一，开发商想要达到盈亏平衡，房价基本是地价的2倍。
从地价去推导房价，一两年后天河的房子要卖到9万以上，才能不亏本。
可以预见的是，随着这一轮土拍开启，天河价值有望再升一个level。
天河的基本面就不说了，广州最核心的封面，最顶级的资源，都在这里。
如果再结合市场动态来看，相信你会更加坚定地把目光投向天河。
过去的11月份，珠江新城一口气卖了57套房，创下近几个月新高；更重要的，还是量价齐升，汇悦台和广粤尊府，卖到了单价30万+的峰值。
珠城楼市启动，这是一个很绝对不能忽略的信号。
如果把范围扩大，把时间线拉长，你会发现，从去年10月到今年的11月，仅一年时间，天河成交均价就从7万/平涨到8.2万/平，独步广州。
而这，还是叠加了市场下行以及疫情冲击等不利因素的表现。
足可见天河的价值，是经得起市场检验的。
近一月来，楼市也迎来史无前例的大礼包，筑底回暖号角已然吹响，叠加土拍预定火热，毫无疑问，天河行情会进一步站稳。
对于购房者来说，现在出手，不失为一个好时机。
买入天河，谁最不能错过？
看到这里，很多朋友可能会问，率先走出独立行情，价值也够硬的天河，现在入手或者换房，要看哪里？
这一年来，天河放出的靓地不少，待出让的梅花铝，中铁物流园，以及已经成交的沥青搅拌厂、育新街、燕塘地块，或许都是备选。
不过，仔细来看，这些项目分属不同的价值阶梯，真正位于核心板块的也少之又少。
比如物流园地块，靠近铁路、广园快速路，面积大但是商业配套少，要靠蹭周边；
而梅花铝厂地块，又位于“泛”天河北板块，一路之遥就是白云，概念、规划都较为薄弱，区域价值缺乏核心利好支撑。
周边二手价格，就是最直观的体现。
这两宗地块，价格都不便宜，等待上市也还需要时日。
而第三批已经成交的沥青搅拌厂地块，3.8万/平的地价亲民许多，但还需要土壤修复，一年后才能交地；
育新街地块，又远离核心板块。
供应看似很多，但规划落地、项目成型都需要等，过程又存在诸多变数，就像开“盲盒”。
与其求胜于未知，倒不如选择确定性。
把握当下，或许才是最聪明的选择。
但这又面临一个问题：
目前天河在售的项目那么多，选哪里既是明牌、又有预期？
相信在强手如林的细分市场中崭露头角的天河保利天汇，不会让你失望。
横扫市场，保利天汇凭什么？
熟悉广州的朋友，想必对天汇都不陌生——
入市三年，推出了一个又一个爆款产品，横扫市场，圆了若干新老广州人的“天河梦”。
如今，在天河高价地鱼贯入市，户型越做越大，总价越定越高，追求溢价的背景下，保利天汇再度发力，选择了“硬碰硬”：
全新上线的五期组团，推出了板式大平层和极为稀缺的复式产品，面积段更大，定位更高。
｜天汇五期组团效果图，仅供参考
或许不少人会疑惑，正面开杠，天汇的底气来源于什么？
核心的区位、稳固的地段价值、其他项目享受不到的全能配套、以及升级的产品。
CTD发展沃土，下一个天河新中心
和“爹不疼，娘不爱”的边缘板块不同，保利天汇所在是真正的天河智慧城核心区，是天河乃至整个广州发展的重点片区。
作为省级高新区、广深港澳科技创新走廊节点之一，天河智慧城被称之为广州的CTD（中央科创区）。
在今年第八届投资年会中，天河强调，要持续做强做优CTD和CBD。而天河智慧城作为“智脑”云集的科创中心，恰好提供了发展的土壤和空间。
仅是保利天汇一个项目，就紧靠着亿航无人机、广州路通、汇铂科技、安泰化学、德生科技、贪玩游戏、中科零壹、广州润生8家实力科创企业总部。
产业的集聚，意味着财富的集聚、人才的集聚，天汇的房价天花板仍未触及。
当然，光有区位的“先天禀赋”还不够，天汇项目本身更秉承“天字系”产品的严苛造城手笔，为业主打造了一站式场景配套。
放眼城央其他项目，大多受限于地块面积，有的要么有学校，没商业；或有商业，但顾不了学校或者交通。
但保利天汇不同，作为建面约78万㎡的超级综合体，社区之内规划了学校、商业街、办公总部等多元配套，自成一城。
目前，美宜佳、大参林、钱大妈等商家已经陆续开业，可以满足生活所需；而星巴克、必胜客、肯德基、华润万家也已意向签约进驻，大城加速兑现。
而接下来，随着一路之隔的新塘亿骏旧改的稳妥推进，还有望迸发更新蝶变的巨大能量。
所见即所得的优势不少，但保利天汇依旧没有选择偏安一隅，而是发力产品迭代，为客户带来生活方式的革新。
可以说，五期组团把改善二字做到了极致。
景观上，一手山体公园，一手中央园林，繁华都市中也可以诗意栖居；
而公建化外立面，碰撞上了板式设计，颜值、居住舒适度直接拉满；
用心之处，还在于尊贵感的场景营造，高入户大堂以及泳池会所、康体活动、乐活跑道...带来酒店式归家体验。
如此高规格的配置，在产品设计上，自然也是下了功夫的。
首先，采用了市面上较为罕见的板楼设计。
相比常见的塔楼，板楼往往有着更加开阔的视野，更好通风与采光。如汇悦台、世茂天越等塔尖豪宅产品，就是精品代表。
其次，新推出的建面约116-187m²的两个大平层户型，也各具特色。
比如，建面约116m²的2+2房，面积虽然不大，却做出了豪宅的体验感——南北通透、三开间朝南，空间灵动多变。
更难得的，是可望奥体山景，搭配宽景阳台，目之所及皆将是一片郁郁葱葱。
尤为值得一提的是，这一次天汇还带来了建面约128m²的复式产品，有绝对的稀缺性。
一方面，这是整个天汇项目，首次推出复式住宅产品，满足市场差异化需求；
另一方面，自2018年广州国规委发文“限制复式中空赠送”政策以来，此类产品已无法报建，堪称绝版。
据中指研究院统计，从2018年至今,广州复式供应套数只占全市住宅1%。也就是说，近五万的住宅供货中，仅有1套复式产品。
买一套，就少一套。
天汇的复式，显然是奔着“压轴”来的。
使用率更高的同时，空间也更加灵动可变，可以融入更多创意。
一层配置奢阔横厅，动线流畅又松弛有度，卧室可以作为长辈房，方便起居；
二层可以进行个性化的设计，或是男女主人阔绰的专享空间，或是三口之家的温馨天地...
｜户型示意图，仅供参考
对于改善客群而言，很难在中心城区找到其他像天汇这般，兼具功能性与舒适度的满分产品。
如果你还不放心，不妨听听市场的声音：
克而瑞数据统计，2021年11月-2022年10月，近一年的时间里，保利天汇成交金额已超91亿，稳居天河「销冠」宝座。
这是购房者们用真金白银投票出来的结果。
入市三年，保利天汇也没有让买家失望。
自2019年首期产品入市至今，三年时间单价一路从4.5万涨到7万+，缔造楼市传奇。
可以说，买入天汇，相当于买了一个投资价值极高的标的物。
市场向来都是最为敏锐的，随着金融政策彻底转向，土地市场释放价值跃升的信号，请牢牢记住，一定要把握住机会。
据掌握的一线消息，就在本周六（12月10日），保利天汇将开启新品诚意登记！不妨调好闹钟，主动出击。
对了，恰逢双十二到来，二期建面约90-142㎡的少量余货也在本周推出了系列优惠，感兴趣的朋友，不妨到现场看看。
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