说真的，很多人没看懂为什么天河梅花铝流拍
一切都在意料之中，又在意料之外。
昨天，广州第四轮集中供地收官，收金191亿，相信大家都看到了相关的结果。
当中，还是有两点非常值得关注。
首先，国企越秀依旧活跃。
光此一役，越秀就砸下了41亿，拿下两宗地块，无论是海珠滨江西，还是番禺创新城，主城核心，潜力高地，通通落子。
如果算上全年，无论是参与的积极度，成功拿地数量，资金投入量，以及板块布局深度，越秀都是名列前茅的。
如此频繁举牌拿地布局，既是用实际行动来表达对广州市场的信任，也是用真金白银提振购房者信心。
至于第二个，也是很多人关心的一个问题，那就是天河梅花铝厂地块，为什么会流拍？
毕竟三个月前，隔壁的燕塘地块三才进行过一场激烈的摇号。
一路之隔，出现了“冰火两重天”的场面，原因是什么？
其实最近一个月，我们跟地块原业主方，包括有意向的房企如武汉城建、越秀等，都仔细沟通过。
今天就来好好聊一聊，说一说我们了解到的信息。
01
先说地段价值和基本面，价值还是站得住的。
地块所在板块有3号线地铁梅花园站，距离大约400米，从这里出发5个站到珠江新城，2站到广州东。
更别说还有在建的18号线北延段京溪路站，1站广州东，2站冼村，3站琶洲。
这样的地段意味着什么？丰盛的商业配套触手可及。
就算是家门口，也有刚刚开业的信达金茂广场。
更重要的是，由于到珠江新城、琶洲、金融城的距离足够近，还能承接珠金琶的需求外溢，有确定性，也有预期。
如果以珠江新城为锚定，同样的地铁距离，金融城东圃、三溪一手卖到了20万+，二手次新也去到了10万+。
论医疗，有南方医院，省妇幼，偶尔发烧感冒，还是很方便。
论学校，地块隔壁燕塘三地块（越秀·天河·和樾府）规划有九年一贯制学校，从越秀几个项目配套的学校资源来看，肯定不会差；
有地铁，还有学校，有优质医疗，板块本身就很成熟，地块配套几乎没什么短板。
如果地块放大，可以看到地块位置有多好：拥有广州顶级城市景观资源叠加环绕。
以越秀·天河·和樾府为例，部分楼层的阳台，可以看东西塔；而另一扇窗，可以瞰白云山。
景观资源丰富，商业繁华，这才是豪宅该有的生活方式啊。
02
或许有人会问，既然地块这么优质，为什么还是不成交？
这更多的是受地块出让所附带的客观条件影响的。
其一、地块需配套建设回迁房，存在开发风险。
根据出让要求，梅花铝厂还需要配建314套安置房，用于原梅花铝厂员工的回迁。
但由于梅花铝厂内部的回迁意见还未达成一致，所以地块有无法推动的风险，开发、预售周期未知，不少房企存在顾虑。
并且，整个项目体量才14万方，大约1400套货量，除前述安置房外，还要配建幼儿园、道路等，将进一步增加开发成本，摊薄利润空间。
其二、地块总价高达54亿，这不是一笔小数目，又逢年底，许多中小房企很难拿出这么大一笔钱。
算上配建的安置房等成本，地块可售楼面价高达5.2万/平，非常考验开发商的操盘能力。
如此复杂的地块，加上挂牌期间又遭遇疫情封控，就算是有兴趣的武汉联投，他们也没有派人做完出让方案和竞拍方案。
其三：对开发商来说，不报名，或许是一个博弈的过程，想和政府讨价还价。
毕竟，梅花铝厂地块出让附加条件太多，如果不成交，或许下一轮出让会调整地块附加条件，比如回迁安置是否可以剥离等等。
其实，地块一挂牌的时候，包括越秀、龙湖、武汉联投等在内，很多开发商有兴趣，但奈何门槛太高。
流拍不成交，也是希望政府让步，让利。
或许正是燕塘三地块的摇号，让梅花铝在定价出让的时候，有了更多的信心，但也忽略了天时地利与人和。
03
那么关键问题来了，地块所在的天河北，还能不能冲？
或者，说得更直接一些，旁边的越秀·天河·和樾府，还值不值得入手？
当然值得！
如前面所说，这次梅花铝厂地块流拍，只是客观原因导致的，地段基本面是明牌，有确定性，也有增长空间。
土拍自然是有话题，有关注度，但市场还是要靠地段和产品力说话。
其实，天河北价值不是不够硬，而是过去一段时间，区域价值没有被充分挖掘，又缺乏标杆项目的带动。
而越秀·天河·和樾府入市，正好打破了这一局面。
项目究竟卖得怎么样？
作为下半年广州楼市备受关注的项目，越秀·天河·和樾府内部认购首推就拿下15个亿，整个过程只用了短短的5天。
这样的成绩，有多不容易？
在广州这样一座务实的城市，市场又刚刚从封控复苏，要把品质和速度挂钩实在太难了，99%的开发商只能二选一...
但越秀·天河·和樾府在坚持产品的同时，把千万门槛上下的豪宅卖出了加速度。
一个项目，如果没有绝对的实力，是很难创造出如此成绩的。
鎏金地段的驱动力已经足够强劲，对于产品的打造，越天和更是匠心独运，对改善需求进行充分的挖掘和理解。
在户型的设计上，非常直观地体现了这一点。
项目首推产品，是建面约104㎡、125㎡（A、B）、140㎡共四个户型，全部都在豪宅线下，全南向，全四房。
总价可控的基础上，在产品打造上又匠心独具，空间灵动可以进行个性化改造；又借助阳台、飘窗、花池等设计，做高了户型使用率。
新一代的产品该有的配置，越天和都有，并且都做到了极致。
光是无界方厅B+LDK，就能容纳下业主对生活空间的所有想象。
对于天河北来说，越天和的产品，是有标杆性意义在的。
毕竟，随着二胎、三孩时代的到来，可以“一步到位”的四房产品，已经成为市场主流；
而天河北板块新房供应有限，在售项目以二手为主，普遍楼龄偏高，多是斜边、黑厨、黑卫等初代落伍户型，劝退了不少人；
同样面积段，即使是16年才建成，二手挂牌8万-10万+的金茂府，建面105㎡左右也只能做到三房（来源：贝壳）；
真论次新四房，也不是没有，但总价也得1500万+。
总的来说，越天和的四房产品，精准填补了区域供应的短板，并且有着出色的均好性，以及极高的性价比。
什么地段、园林景观、社区配套，其实不必多言，敢叫“和樾府”，势必有充足的底气。
| 天河和樾府会所效果图（最终请以实际交付为准）
但有一个杀手锏，是不得不提的——
项目配建了12班幼儿园和45班九年一贯制学校。
在很多家长心中，子女的成长只有一次，教育是重中之重。
而这又是天河北板块面临的短板。多年来能拿得出手的，其实也就峻林对口的华阳小学，还不是九年一贯制。
而越秀不乏引进名校的经验，此前又与广附、华附、广外等教育集团都有过合作，越天和的九年一贯制学校，大概率水平也不会差。
在家门口就能上下学，让家长放心安心。
不管楼市风云如何变幻，也不管土拍市场走势如何，这样的出品，终究是稀少的。
在天河，在城市中轴线上，你很难找到另一个像越天和般“全方位”发展的新盘。
所以，在市场回归理性的当下，大家不必焦虑，不妨抓住难得的窗口期 ，相信自己的判断，追随越秀的步伐。
最后，如果你对项目还有疑问，或是想了解更多信息，不妨扫一扫下方二维码，我们群里聊。