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广州还有什么牌可以打

拆神 拆神 2023-02-24

最近大家出关了吗?

最近从天选打工人,变成了杨过。‍‍‍‍‍‍‍

所以,今天就和大家随便聊聊。‍‍

| 图片来源网络

相信大家最近一段时间都看到了,高层频频喊话房地产,楼市宏观层面的政策已经彻底转向了。

这还仅仅是政策起点,不是终点。‍‍‍‍‍‍‍

仔细看起来,无论“金融十六条”还是高层时隔二十年重提房地产是支柱产业,当前最重要的还是要实现这几个目标:

其二:救开发商,救市场主体;

其二:稳定市场预期;‍‍‍‍‍‍‍‍

其三:扩大消费需求、支持刚性和改善性住房需求。

利好政策的第一阶段,尤其是融资端的一系列利好,最直接的作用就是不让开发商暴雷,不让你死掉。

| 来源:中指研究院

第二阶段,就是向市场释放稳定预期,国务院领导说的一句话:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

换句话说,中国城镇化率64%,房地产发展还有空间,企业发展还有机会。

政策的稳定性太重要了,这涉及到企业敢不敢投资,信心很重要。

这时候,关键时机,龙头企业的看法很重要。‍‍‍‍‍

对此万科董事会主席郁亮在12月16日举行的临时股东会议上称:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

政策面逐步向好,且力度、广度完全超出我们预期。‍‍‍‍

| 资料图:万科董事会主席—郁亮

一系列的政策很明显,松绑意义很大,政策暖风是吹起来了,但关键还是要提振销售端

融资端是放松了,关键还是要让市场恢复“造血”,房子要能卖出去。

冰冻三尺,非一日之寒。

疫情三年下来,底层被破坏的比较彻底,大家口袋里都没有钱了,要修复起来会很麻烦,就看如何应对了

不久前,中央经济会议中,就重点提到多渠道增加居民收入,支持住房改善,同时把年轻人的就业,放到更突出的位置

| 来源:中央经济工作会议‍‍‍‍‍

这说明,利好政策会继续发,不会出现所谓的执行的真空。

那么,接下来可以预计的政策有哪些?从大的方向来看:‍

其一:一线城市调控,会不会全线放开。

其实,这个可能性还是比较小。‍‍‍

大家可以想一个问题,全国楼市一盘棋,如果放开一线城市调控,购房资金流入,那么二三线城市的楼市会不会加速崩盘? 

从全国一盘棋来看,北上广深调控会优化,会支持住房改善,但是不会全面放开。

其二:棚改,拯救三四线房价的利器。会不会重启?实际上,上一轮棚改最重要的工具,PSL已经重出江湖。

PSL,是抵押补充贷款,国开行主导,上一次它大发神威,是2014年的棚改,后来楼市的反应,大家也都知道了。

说句与房住不炒不相符的一句话,结合过去几个楼市周期的经验:只有涨价,才能去库存

市场的机会,就在一线城市。‍‍

当然,这只是大的政策层面来说了。

对于广州来说,市场还是以刚需为主,一年10万套的新房,顶天了。

至于二手,现在业主挂牌已经接近13万套,压力山大。‍

| 来源:广州链家

 那么,如果要支持住房改善,广州还有什么牌可以打?

这里做几个猜想。

1、调整首付比例。

比如改善家庭,可以享受首套房的首付比例,实施“认房不认贷”等等。‍

这一点,在今年4月省府发布的《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案的通知》就有提到,合理确定最低首付比例,最低房贷利率要求。

2、税费方面的支持。之前“9.30”个税新政就有提到,一年内房屋置换,可以置换房屋。‍

广州也可以在增值税“二改五”的政策上进行优化,激活二手市场。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3、降低人才购房门槛。‍‍

黄埔和南沙已经悄悄开了一些口子,但是还不算大,完全可以放开,追平前两年的政策。‍‍‍‍‍‍

|南沙,细鹏摄‍‍‍‍‍‍

4、以房促生。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

针对二孩,或者三胎家庭,可以多给一个购房指标,或者公积金贷款额度可以适当调整。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

5、加速旧改,给居民口袋里装钱。‍‍‍‍‍‍‍

近期,广州旧改算是重启了。

比如,番禺里仁洞旧改,开发商一次性发30个月的临迁费,也就是54万,是片区最好的补偿方案了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如黄埔旧改,10月份,16家央企国企与黄埔签约合作8个项目,大部分都是科学城的项目。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这起到了一个兜底的作用。

又比如受到疫情冲击已经严重的海珠,也明确了海珠旧改会加速,这将是明年海珠楼市最大的引擎了。‍‍‍‍‍‍‍

值得一提的是,广州城市更新“十四五规划”已经在酝酿了,相信很快就会有进一步的消息。

最后,你有啥买房疑问,或者想知道的事情,可以预约房产君直播,本周四晚上8点,继续聊~

————旧改秘密,偷偷说给你听————

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