全市放开，东莞上岸！南沙、增城又吃一闷棍
继佛山全面放开限购后不到半个月，东莞跟了！
今天（12月26日），东莞市住建局发文，全市解除新房限购！
将限购区与不限购区在图上标注一下，乍一看，几乎就只剩广州和深圳了。
甚至，东莞政策一出，就有小伙伴呐喊：
一纸血书求广州跟随！
西边的佛山放开之后，抢走了不少广州外溢刚需客；现在东边的东莞也放开了，势必又要抢走一批买房客。
呐喊的小伙伴不是没有道理，毕竟盘子就那么大，还唇齿相依，你不努力，就只有拜拜。
增城南沙最“受苦”
掐指一算，佛山和东莞已经是今年第n＋1次放松调控了，对于广州会带来什么影响？
在东莞公布放松后的2个小时内，我迅速的跟开发商、还有买房客聊了聊。
先说结论，佛山和东莞的调控政策对广州市场具有一定冲击的，尤其是南沙和增城两个区。
南沙的市场我们曾经说过，50%及以上都是投资客。
借着南沙客运港、深中通道等交通便利，被深圳房价挤压的投资外溢客，将目光瞄准了南沙。
同时，由于南沙大桥、虎门大桥等的开通，以及东莞南沙联动发展的战略，不少东莞客也看中了南沙。
据统计，在巅峰时期，南沙的买房客中，深莞客的比例一度达到20%-30%，部分项目甚至达50%。
这其中，很大一部分是看中，南沙的人才政策、不限购、具有投资价值等。
因此，当南沙的调控一收紧，投资客被挡在门外，没有居住刚需属性的深莞客望而却步，南沙市场就迅速从火爆转向清冷。
这也是，自去年调控后，南沙市场一直处于“底部徘徊”很重要的因素之一。
根据@阳光家缘数据，今年1-11月南沙网签成交量，同比约为去年的5成。
这次东莞这么一搞，本地客又被留在了东莞，本来就缺客户和信心的南沙，内心是真的栓Q。
同样“心里苦”的还有增城。
看到这里你可能会疑惑，增城不是广州市中心外溢刚需的天堂，广州的供应和消耗大户吗？东莞放松跟它有什么关系？
要回答这个问题，首先要来了解一下增城的楼市结构。
增城的楼市情况，我称之为“两点一线”。
两个极点板块——新塘、荔城；
一条发展轴线——地铁21号沿线。
想买增城的朋友，跟着“两点一线”买，虽不说能一夜暴富，至少不会输的稀里糊涂。
在这“两点一线”中，新塘受天河、黄埔外溢刚需客的青睐，当然也有约4%-8%的东莞客。
受新白广城际的影响，21号沿线的客户除了中心城区外溢刚需客外，东莞客的比例多了起来，约8%-15%。
到了荔城一带，除了本地的改善客、刚需客（外溢去荔城比例极小），东莞客的比例达到10%-20%。
换句话说，越往东，增城的市场就越来越依赖东莞的客户。
根据@阳光家缘数据，今年1-11月增城网签成交量，同比约为去年的7成。
增城市场的总体成交量虽比南沙市场好点，但细看之下，大部分楼盘都是以价换量。
比如在仙村板块的敏捷绿湖国际，房价已经由去年的1.5-1.6万/平，降至主力售价1万/平；
中新板块的金科景业雍景园，去年开盘时2万+/平，如今已经降至1.8万/平；
科教城板块的大华东郡，从开盘时的2万/平，一抢而空，到如今的均价约1.75万/平。
而东莞这一放松，对于本就不“富裕”的增城市场来说，无疑是雪上加霜。
部分想买增城的东莞客，一方面是看中了增城临莞，不限购的政策刺激买房以满足生意往来居住之便。
另一方面，作为外地人，增城可以允许购房一套，也满足了东莞客进军广州市场的跳板需求。
因此，东莞的放松，对于增城偏改善市场具有一定的冲击，尤其是靠近荔城板块的市场。
每次佛山和东莞有大动作之后，朋友圈都会发出灵魂拷问：广州什么时候也跟一下呀？
我之所以说2023年可以期待一下，并不是空穴来风。
一是，数据摆在那里，宏观利好已经不管用了，市场需要一些贴近实际的松绑政策。
土地端，2022年广州的卖地性资金收入约为1221亿，仅达到预期目标的53%，同比去年-31%。
房子卖不出去，或者说卖的困难，回款速度慢，为了降低风险，房企也不愿意砸钱拿地了。
| 四轮 | 5 | 92 | 191 | |
| 47 | 820 | 1221 |
销售端，全市1-11月一手商品住宅，成交约6.4万套（住宅＋别墅），比着正常时10万套的市场需求，确实下降不少。
二是，广州已经有松动的迹象，无论是二手指导价取消，还是ZF着手调研。
近日，市场传出广州二手房指导价取消的信息，我私下去找几家银行贷款经理聊了一下。
结果是，其所在银行的二手放贷目前根据成交价和评估价取低值的原则进行，已经不参考指导价。
总体来说，广州二手房指导价出来之后，确实有执行过一段时间，但是考虑到“多方因素”，执行时间并不长。
另外，一个标志性事件是，广州ZF相关部门开始着手市场调研，调研的目的是：
想知道，拍地后的这些项目，入市之后，市场具体的交易情况。
很明显，以前拍完地就拍拍屁股走人的，现在已经很关心，开发商卖的如何？怎么样会好起来？
通俗的讲，ZF着急了，一着急就肯定会想“大招”了。
三是，二三四线城市该“放”的都放了，时间也给够了，该给一线一口水喝了。
今年以来，莫说大湾区了，全国除了北上广深，其余城市都在“大松绑”。
甚至，央妈还鼓励，那些二三四五线城市，可根据当地情况，再因地制宜制定调控政策。
四大一线城市，硬是从年头挺到了年尾，再硬的身子骨也不是铁打的，不给口水喝，迟早也要被渴死。
所以，我们推测，2023年是广州的一个政策窗口期。
不过，虽说2023年可能会等来市场的“松绑”，但是房住不炒的基调下，“大放水”是绝对不可能的。
或许，会考虑“5改n”（n≤3）；亦或是，先放松北部四镇、增城、南沙等外围区...
至于你有什么想法，或者觉得好的建议，欢迎留言，不要觉得没用，看得到哦！
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