嘴炮救不了市，TMD2022再见
风冷冽，体温太热烈，所以2022的年终总结，比以往来得更晚了一些。
即使已经放弃幻想，但当一头扎进今年的楼市时，还是差点没缓过那一口气。
先来一句话总结：你叫啊！叫破喉咙，就不痛了？
那2022年楼市情况到底如何？当真一点惊喜都没有吗？我们一起来看看。
土地市场作为房地产的“晴雨表”，是能率先反应楼市真实面的，那全年土拍怎样呢？
答案是，有起色，不过不多，也就是拖了点近10年来平均成绩的后腿！
根据@CRIC统计，全年300个城市，累计成交土地总建面约11.8亿平，同比2021年-37%。
如果再说明白点，那就是今年完成了近10年来土地成交，平均水平的50%。
看到这里，很多人不禁要问，为何会这样？难道救市救不动？
要回答这个问题，我们需要看看，到底是哪些城市出了幺蛾子。
将数据拉进来一看，不好意思，好像一二三四线城市都“萎了”。
不过，我们将反映土地价值的楼板价拉出来看时，发现原来长三角和粤港澳大湾区的城市还是有热度的。
一线的北上广深还是比较优秀，相对价格能稳住；
二三线的网红城市、新兴活力城市，如杭州、厦门、苏州、南京等在全面放松下还是能挽回一些“尊严”的。
不过，更多的是，土地楼面价“飞楼直下三千尺”。
出现这种情况，有几个原因：
①民企由于资金紧缺，采取保守战略，频频缺席土拍；
②土拍市场只剩国企、城投等“奋力托底”，无奈投资也有限，频繁举牌也很“疲惫”；
③楼市预期不明朗，很大部分地块还是处在各个城市的外围区，去化压力极大，这个时候冲进去岂不是“人傻钱多”？
别说“没捞”，比窦娥还冤
看完土地市场可能很多人内心拔凉拔凉的，难道ZF就没感觉？就没有去努力捞一把？
其实，全年ZF都在救市，甚至到年尾不惜疯狂输血!
2022年可谓是政府、房企、买房客，三者之间的“相爱相杀”年。
去年调控刹车不小心踩猛了，导致今年上半年房企们大大方方债务违约，下半年坦诚交不了楼。
韭菜们也是心力憔悴，上半年到处堵房企们的总部大厦“要钱”；下半年围工地“要房”。
ZF一看这情况不太对，于是在4月及以前都还是试探性的微松口，要求继续侧重预售资金监管。
到了7月，中央和地方变立马转调，要求“保交楼”，并且这个决定还写进了ZZJ，上升至民生问题高度。
在这样的基调下，政府、房企、买房客（投资者）三方又熬过了2个多月，直到9月底，反转开始。
11月分水岭彻底来了，央妈、银保监、证监会等开始集体“大放水”，从以前的“保交楼”变成了“保交楼＋保房企”。
在这期间，一线城市适当性的放松限价、二手房指导价；二三线全面冲刺人才购房、取消限购、限售等；四五线就更嗨了，能用的大招都用上...
因此，全年看下来，无论是宏观还是地方政策，都从年初的“试探性打嘴炮”到年尾的“真抓实干动真格”。
据统计，全年约有295个省市，出台595次房地产松绑政策。
虽然主基调是“房住不炒”，但ZF是一直在捞地产，无奈之前的伤害性太大，总有点心有余而力不足。
卖的很吃力，但面子还是保住了
说完了土地和政策，现在来看看大家都非常“紧张”的商品房市场。
毕竟，前面那些都可以算是“里子”；而卖的怎样，这可是“面子”问题。
截止到2022年11月，全国TOP100房企累计实现销售操盘金额约58000亿，同比-42.6%。
也许是年初时，房企们的业绩目标设的太高，亦或是市场信心着实不够，房企们的业绩目标完成率仅66.7%。
不过，你就不要因此以为，大家都死惨惨，优等生还是有的。
比如，越秀超额去年8.5%，万达超额去年50.1%，瑞安超额去年12.7%。
虽然今年的销售量不行，比如广州累计销售新房841万平，同比去年-34%；
但是房价却没有像大家想象的那样“阴跌不止”，涨幅喜人的城市大有人在，算是保住了地产的颜面。
比如，今年深圳新房均价6.8万/平，同比去年+11%；广州均价3.65万/平，同比+11%；上海均价6.4万/平，同比+15%...
除了一线城市，二三线的厦门、杭州、义乌都有不俗的表现。
当然，也有跌的很惨的城市，如香河、丽水、绵阳、昆明等...
总结来看，今年的地产表现值几分？
首先，我们要明白，今年的市场结构：
①改善型的住房需求成为了楼市中坚力量，刚型居住需求在战略性撤退。
②在“保交楼”的影响下，央国企的楼盘成为买房客们的首选，准现房成为了香饽饽。
③预期不好下，楼市从以前的“卖方市场”转入“买方市场”，价格大战打响，市场避难情绪持续蔓延。
因此，基于这样的楼市逻辑情况，我想说顺利苟过今年的都是“英雄”。
看到此处，你其实应该给自己一些掌声。
虽然，楼市整体表现不如去年，甚至不如近好几年；但是细看之下，一线、热门二三线城市依旧在维持正增长。
不过，水分较多、库存高启、概念透支严重的部分二三四五线城市，确实还在承受巨大压力。
展望2023，有几个预言
关于2023年，我跟房企们都有几个相同的观点：
对于政策方面，今年针对开放商的“挤泡沫”式调控接近尾声，明年是一个信心修复大年，2023年“托而不举”会是大方向。
没必要悲观，“保民生＋保交楼＋稳经济”的主旋律下，二三四五线很可能会全面取消四限（限购、限售、限贷、限价）。
一线城市将大概率迎来，局部放松或者阶段性调整，如定向人才购房、二三胎家庭、远郊区率先放宽四限等。
对于土地市场方面，为了减少流拍率，明年政府或将大概率采用，减少总体挂地数量、增加优质地块、增加供应批次（如全年3-4次改为5次或者更多）等策略。
对于新房销售方面，不要着急嗨，市场没有大风口、也不会阴跌不止。
在房企如今“以销定产”的逻辑下，一线、强二线等城市供求基本维持平衡，改善型、刚性需求会有所回升。
三四五线城市，部分楼市会止跌稳住，但是多数因为透支过度，还需要时间盘整。
因此，2023年我们依旧相信楼市，但是已经不再有“点铁成金”的投机心理。
最后提醒一句，记得关注一下房产君下周四的直播，新的一年，一起来聊聊全新的市场行情，感兴趣的朋友可以先预约一下，避免错过。