要么命硬，要么够狠？广州楼市的戏唱得真TM深
玩个游戏，举出一个你此刻最想对广州楼市说的词。
惨？饼画不动了？ICU里老老实实待着吧？5改2？放弃幻想？
如果你能想到这些，啧啧啧，恭喜你，同时又可怜你...
是不是有点看不明白？
来，让我们荡起双桨，一边回忆“那些年我们一起追过的楼市”，一边展望“来年是不是有随机发财梦”。
海珠说，我来；万博说，我也行！
老规矩，先说个总体情况，让大家心里垫个底。
2022年，广州全市磕磕绊绊卖出新房约7.3万套，同比-34%。（全市正常水平应约10万套/年）
其中，越秀区新房成交同比-64%，花都同比-43%，增城同比-41%，这三个区是最佳贡献者。
这个结果，可以说想象之中，确实用脚趾头想都知道肯定不会好到哪里去。
既然成交量不行，那看看房价会不会“桃花潭水深千尺”？
不好意思，可能会让你失望了。
2022年，广州全市新房均价37823元/㎡，同比上一年涨幅达14%。
更猛的是，海珠全区平均房价跃上9万+/㎡，涨幅飙升30%，将天河远远的甩在了后面。（PS：天河房价6.95万/㎡，与上一年持平）
海珠房价涨幅不仅位列全市第一，还是第二名番禺涨幅的2倍，第三名黄埔涨幅的2.1倍。
出现这样的奇观，一方面源于海珠市场变了，项目素质、地价等综合因素引导其供货结构，变成以豪宅为主。
另一方面，海珠旺盛的置业需求，使得改善型买家聚集，高端项目成交成为主力，拉高了整体均价。
看完各区情况，我们来看看板块现状。
首推的就是番禺南村万博板块，2022全年成交新房2142套，同比较上一年+187%。
板块内有：越秀·和樾府、越秀·瑞麓府、越秀·大学城·和樾府、越秀·大学城·星汇城等...
细看之下，哪一个都不算便宜，为啥大家还要抢着去买？
一是，板块在价值因素下吸引着来自天河、海珠的外溢客群，同时又承接着大量的本地客，客源阵容丰富又强大。
二是，板块内的楼盘，从4万＋/平到7万＋/平的产品都有。
比如，刚需、首改客可以看越大星，改善客可以看瑞麓府、和樾府。
因此，万博板块便形成了较完备的体系，可以满足各个价格梯队、各种购房人群需求，自然就比较容易让人不纠结。
要么“货硬”，要么“价狠”
如果非要列举一个2022年广州楼市的意难平，我觉得非政策从头到尾不放松莫属。
看看左右两边的佛山和东莞，又是放宽限购、限售，又是奖励人才、二孩家庭...
整个大湾区松绑政策都玩出花了，广州依旧岿然不动，真是坐怀不乱柳下惠。
也许是作为一线城市的尊严和小傲娇，既然政策端没发力，那市场就自己“原汤化原食”吧。
于是，匪夷所思的一幕幕上演。
其一，首次开盘要么生、要么死，要么货硬、要么价狠。
纵观2022全年，全市楼盘首开去化率只有29%，与2021年比简直腰斩。
不过，这里面也有优秀的课代表，比如：
海珠琶洲南TOD去化率95%，天河侨鑫•保利•汇景台去化率67%；
黄埔科学城星樾TOD化率89%，增城保利·水木芳华去化率57%...
为啥会这样呢？走出独立行情？
NO！
通俗的讲，这些课代表能成功突围，一方面是顺着广州豪宅热的这股风，用无法替代的稀缺性高端产品征服了人心。
另一方面，采用闪电战，直接一口价猛降到你心尖上，比周围楼盘便宜10%-15%。
价格战下渠道外力拉满，广撒网，宁可房企自己先割肉，也绝不放过一个潜在客户。
其二，购房客的“个性化需求”越来越旺盛，房企于是卯足了劲儿往死里“宠”。
据统计，在十大热门买房板块中，其成交贡献率已经由2019年的54%，下降为2022年的17%。
也就是说，买房客不在只是拘泥于扎堆网红热门板块，为何会这样？
原因很简单，买房客的置业需求越来越个性化，导致置业选择多样化、分散化。
例如，增城的石滩板块，2022年成交量可以排进全市共七八十个板块的第一梯队。
原因在于该板块首付30万即可上车，双双满足刚需客和投资客的心理。
老荔湾板块，在传统老城配套成熟的加持下，开发商推出准现楼交付，破除买房客担心“烂尾”的忧虑。
随着广州城市基建推进，很多楼盘其实都达到了交通、教育等生活配套完善的“小康”level。
于是，拼配套已经不是关键点，而是一张基本入场券，个性化定制才是楼市新“卷”。
哪家还很猛？宇宙中心在哪里？
聊完了新房市场，我们来看看土地市场啥情况。
2022全年，全市商住商服用地成交面积合计518.1万m²，同比-32%。
大环境下，这个成绩，懂得人都懂。
不过在我们都以为，2022年是靠央国平（央企、国企、地方平台公司）兜底度日时，地价TOP10排行榜却发生了变化。
天河燕塘地块三、海珠广州大道南、天河中铁物流园，以出色的成绩挤进了前十。
论哪家房企拿地最猛，当属保利、广州地铁、越秀。
经过统计分析，保利那177.4亿全是独资摘牌，没有任何合作伙伴，硬气。
亚军是广州地铁，随着TOD的流行，广铁2023年应该会推出更多靓盘。
越秀以174.2亿位居季军，这里留个彩蛋，越秀后期还会以后进的方式入驻中心城区其它项目。
总之，主城区的好地，哪怕再贵依旧是抢手货；国家队默默地成为了市场主力。
2023年，做一回乘风破浪的姐姐？
看到这儿，你想出来那个送给2022年广州楼市的词了吗？
我先说一个，老子信了你的“邪”！
韭菜年年有，野火烧不尽，春风吹又生。
那么2023年，广州楼市会如何发展？我有几个大胆猜想。
首先，如果你是豪宅客，请盯紧了中心城区刚拿地的板块。
比如，天河的中铁物流园巨无霸入市，很可能是plus版的保利天汇，售价奔着10万＋去的。
海珠全区可以逛，不过我还是首推沿珠江岸，像琶洲、滨江西等板块。
其次，如果你是改善客，那就全域扫描，选取每个区的重点热门板块撩拨。
西边荔湾白鹅潭沿江岸可以考虑，凭华润万象城、太古里商业、广船综合体就能拉一波。
当然，你非要喜欢科学城、老黄埔、白云新城，那也无可厚非，大胆去追吧。
如果你是刚需客，那就去强概念、强规划、配套已经陆陆续续落地的板块。
番禺南大干线的创新城，可以心动一下，上次去的时候城市界面改善还真不少。
番禺南站的TOD、白云设计之都、黄埔香雪，还是有不少好盘的。
最后，关于2023年的楼市政策，我们预判广州会有一定的动作，但是幅度肯定比不过佛山和东莞。
毕竟，前天央妈又发话了，新房价格环比和同比连续跌3个月的城市，允许下调首套房贷利率。
所以，别太悲观、别一蹶不振，也别投机、更别侥幸。
你以为，你了解了广州楼市？
其实，这戏唱的真TM深。