楼市起不来，一切都是空谈
新型“棚改”要来，但广州房价还有空间吗？
想必大家最近也看到了，开年之后的广州，全力拼经济。
当中城市更新作为重要的经济和招商引资抓手，在开年的超级大会上又一次被提及。
时间紧，任务重，声势也很大。
所以，我们看到大会之后，三个职能部门接连给出“KPI”：
其一：广州发改委，2023年重点建设项目，旧改投资超万亿；
其二：广州规划局划定未来15年城市更新目标，要搞297个大项目。
也是在这一规划里，广州首提南建，北筑，东立，西联，中兴的概念规划。
│来源：广州城市更新专项规划
其三：广州市住建初定2023年年度计划127个项目。
虽然这个名单，还没最终确认，但是拆神@麦芬还是搞到了名单，黄埔最猛，几乎涵盖了黄埔三年计划里的66个项目。
其次是南沙，而海珠是城央最多的，听我一句劝，想要入手海珠房子的，要早点出手了。
│来源：2023年广州年度计划（初步）
三个部门接连发声，这样的声势本身就很罕见。
这还不算，即将出台的广州城市更新条例，以及正在研讨的国企全面参与的一二级开发的杭州“做地模式”...
夺回失去的三年，广州这一次要玩真的。
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不过，可能事情并没有这么乐观。
无论是珠三角，也就是广州协议出让模式，还是杭州国企主导的一二级开发模式，旧改终究是要靠楼市卖房回血。
这是目前默认的“游戏规则”。
如果楼市起不来，政策不给力，金融支持不到位，开发商躺平，库存消化不了，一切都是空谈。
先来说说广州旧改模式，包括珠三角旧改，当中最核心的一条，就是可以协议出让。
这一规定，直接省去了“招拍挂”环节。
相对于越来越贵的招拍挂，这一条可以让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地。
这大大刺激了市场的活力，也拓宽了社会资金的参与渠道。
琶洲、杨箕、文冲城光、沙步黄埔新城，茅岗富颐都是这样的模式。
用房价反哺开发商的改造成本，在房价疯狂上涨的时代，用时间置换利润空间。
不过，这样的模式在楼市上行期，开发商会疯狂拿项目；而楼市下行，开发商就想拍拍屁股，撤退跑路。
如奥园、佳兆业、星河、星河湾、合景等等。
其实，有很长一段时间，广州旧改一直坚持“市政府不直接投资”和“不进行商业性地产开发”。
无论是政府还是市场，都不能介入城中村改造。
原因至少有几个：
一 、真没钱。
2007年，有专家预计，若全由政府改造，则需要投入2500亿，而当时广州无力承担如此巨额资金。
放到现在，资金更是天量。
二、担心引入开发商/社会资金会引发投机行为。
简单来说，就是把经济利益和蛋糕带走，把矛盾留下。
这两个问题，放到现在依旧有现实意义。
所以，一直以来广州城市更新一直走的是最难的模式，政府主导，市场协商，有商有量。
但也造成了不赚钱的项目没有人愿意碰，只想吃肉，不啃硬骨头。
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那么这两天市场在热议的杭州模式，又是什么？
其实，就是国企冲在前面，整理出来的地块，全部公开出让，价高者得，覆盖国企成本，既保证国有资产不流失，又能引入社会资金，盘活市场力量，形成闭环。
不过，亚运会前期的杭州旧改，能够推进下去，最大的原因是房价能够翻番。
当时杭州是大力推行货币化棚改，选择按现金补偿的，在市场价的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。
巨额奖励政策带来的效果也是一流的，一拆一建之间，极大释放了市场购房需求。
也是这一年，杭州房价疯狂暴涨，房子一天一个价。
2015年12月，杭州的房屋均价是1.6万元/平方米，一年之后为2.2万元/平方米，涨幅近40%。
到了2017年12月，均价达到了2.8万元/平方米，两年间涨幅75%。
建房子的速度，没有拆房子的速度快。其中拆迁力度最大的临安片区，两年间涨幅近150%。
杭州临安片区，其实有点类似黄埔，靠近主城，一直都是杭州发展的主轴，有新兴的科技产业，如青山湖科技城，二手2.3-2.5万/平。
造成的结果是，2017年成为杭州近年来拆迁量最大的一年，整个市场一房难求，不少人“手持千万现金，四处找房”。
│杭州西湖，来源视觉中国以获得授权
大规模复制杭州做地模式，广州楼市还有空间吗？房价还能翻番吗？
在房住不炒的大前提下，楼市很难。
但是核心区的硬骨头项目，国企参与的做地模式，会是一个不错的试点，相信会划定部分项目参与国企做地的名单。
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其实，在这个时间点提出珠三角之外的模式，原因或许也跟开发商躺平有关。
尤其是民企。
现在广州相关职能部门一直都在研究城市更新的新模式，新路子，密集开会。
也征询了部分市区属国企的意见，如越秀、城投、珠实、广州机场建设集团、海珠城发、荔湾发展、广州科学城集团等等，都表示支持。
至于民企，用一位在老板的话说：刚从“死人堆”里爬出来。
民营开发商的旧改，大家都还在退项目，能退就退。
比如，搭售旧改的奥园健康，已经找到了广东国企接盘，看看兄弟账号@说财猫的专业分析：
又比如，方圆也计划打包将新市头，还有鹤洞摆上货架；
而景业的在老黄埔的珠江村项目，在年前就找到了越秀，不知道谈得如何了；
至于番禺罗边，去年表演式复工后，一直就没有动静了，珠江实业也谈了好久；
大家评论区经常问的海珠石溪旧改，广东佳红，即佳兆业+红八方已经造成实质性违约...
关键时刻，民营企业躺平，那么只能国企下场了，资金来源自筹，或发债。
从风险上考量，一些市中心体量大，拆迁难，需要规划条件审批突破政策的项目，给国企，甚至好过给民企。
一家人可以左手和右手不分家，但是给“外人”，也许有审计风险。
说一千道一万，无论是哪种模式，眼下如果不是保障房，人才房新路径，旧改终究还是要靠卖房才能收回成本。
要不然，会增加地方隐性债务。
但眼下广州楼市有没有回暖？
有点，但不多。
来自@广州房产的报道：
其一：网红盘，成交多了。
比如，城光的销控，变多了，随着A区特价房推出，一个下去能卖几十套，销售有些接待不过来。
其二：现场售楼部的人变多了，比如保利和悦滨江。
一直以来广州一直都没有出过救市的猛药，如优化限购，优化人才，调整税费五改二等。
要说楼市反转，彻底回暖，那是骗人的，比如南沙一月的均价，已经跌回两年前。
就算是地段好的项目，也有以价换量。
但如果楼市不好，没有金融政策的支持，实事求是来说，旧改还是比较难。
对了，我们打算在这个月开一个线下的茶会话（具体时间待定），打算邀请基金信托、财经媒体，还有在一线的楼市、项目的负责人一起来聊聊政策、市场，大家感兴趣的先加扫码加拆神助手。
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