土拍揽金213亿！2021，Ta是珠海地王！

2021年，珠海土拍市场整体成交量下滑，但是不少成交楼面地价都有所拔高。

据统计，2021年珠海涉宅用地成交18宗，揽金约213（212.53）亿元，最高成交总价达31.56亿元，最高成交楼面价约20558.44元/㎡。

对比2020年（卖地20宗、出让总金额325亿元、成交总面积约137万㎡），2021土拍成交少了2宗，出让总面积少了44万㎡，成交总价减少了112亿元！

下面让我们看看，2021全年土拍的详细情况。

全年成交18宗，揽金213亿，一宗流拍

2021年，珠海土拍市场成功出让18宗涉宅用地，成交总面积约93.07万㎡，揽金约213亿元，主要分布在香洲、唐家、金湾和斗门，横琴毫无意外没有涉宅用地的供应。

其中热门土拍区域主要是金湾区，共计成交7宗商住用地，合计供应土地面积41.46万㎡，揽金93.02亿；包括滨海商务区3宗、西城B片区2宗、航空新城1宗，以及航空新城邻侧、靠近湖心路口位置1宗。

香洲区则成功出让5宗商住地块，合计供应土地面积17.13万㎡，揽金64.98亿；分别是南屏2宗、三溪科创小镇2宗、保税区1宗。

紧跟其后的是唐家，共成交4宗商住用地，合计供应土地面积20.7万㎡，揽金42.96亿；分别是北围1宗、前环1宗，金鼎2宗。

最后是斗门，仅成交2宗商住用地，合计供应土地面积13.78万㎡，揽金11.57亿；分别位于白蕉和乾务。

综合数据，金湾不管是供应土地面积还是成交，都是2021年土拍赢家；其次是香洲与唐家。

一度被看做土拍供应大户之一的斗门，在2021年供应力度明显不足，其中1宗成交地块更是斗门乾务糖厂更新旧改用地，整体表现不如预期。

值得一提的是，斗门区原计划共推出3宗商住用地，结果成功出让2宗，位于白藤湖片区的一宗纯宅地则流拍。

▲斗门白藤湖片区地块位置示意图

成交总价TOP10，北围巨无霸夺魁

据统计，全年成交总价TOP10地块，成交面积共计65.6万㎡，占比全年整体成交面积的70%；揽金174.61亿元，占比全年整体成交总价的82%！

从地块成交总价上看，北围华润商住用地夺得全年成交总价TOP1，该地块以总价31.56亿（楼面价8775.97元/㎡）成交，宗地面积高达14.6万㎡，土地用途包括住宅、商业、商务、酒店、公园、文化设施、小学和道路，规划项目华润置地广场。

▲华润置地广场位置示意图

排行榜单第二的地块是保税区万科商住用地，成交总价30.16亿（楼面价20558.44元/㎡），宗地面积约6.68万㎡，土地用途包括住宅、商业、道路和广场用地，规划项目万科琴澳传奇。

▲万科琴澳传奇地块位置示意图

紧随其后的是航空新城华发商住用地，成交总价29.15亿（楼面价8498.51元/㎡），宗地面积10.7万㎡，土地用途包括住宅、商业、商务、幼托、广场、绿地和城市道路。

▲航空新城华发商住用地位置示意图

总价TOP3地块均是多用途的综合性用地，因为各种配建限制，北围华润地块和航空新城华发地块成交楼面价均不过万。

全年成交总价TOP10中，上榜的地块还包括滨海商务区、西城B片区、前环半岛、三溪科创小镇和南湾地块，竞得房企包括南光、海伦堡、中国铁建和格力等实力名企。

纵观珠海近八年土拍，珠海市内成交最高的地块是十字门中海项目用地，成交总价达104.76亿（楼面价23281元/㎡），宗地面积19.2万㎡，其余的高价地块多位于横琴。

面对香洲市区愈加匮乏的住宅用地，未来大面积、大体量项目或将出现在斗门和金湾，但是保税区和十字门也是“后起之秀”，目前可开发土地也不少，我们期待四个区域在2022的表现。

成交楼面价TOP10，最高20558元/㎡

接下来，我们再看全年成交楼面价TOP10。

在全年成交楼面价排名榜单中，由保税区万科地块以20558元/㎡夺魁。

据了解，参与该宗地块竞拍的房企有有华发、海伦堡和美的，最终万科以总价30.16亿斩获，楼面价达20558元/㎡。

同时也挤进珠海迄今为止成交楼面价TOP10，总排名第九，刷新保税区涉宅地块成交的最高楼面价。

排名榜单第二的是三溪科创小镇弘明地块，最终成交楼面价17598元/㎡；第三名为南湾龙光地块，楼面价15686元/㎡。

▲三溪科创小镇弘明地块位置示意图

榜单4-10名地块还包括西城B片区海伦堡地块（楼面价14942元/㎡）、唐家前环泰盈地块（楼面价14294元/㎡）、航空新城侧兴格地块（楼面价13068元/㎡）、滨海商务区三宗南光地块（楼面价分别为12000元/㎡、10889元/㎡、10563.06元/㎡）以及北围华润地块（楼面价8776元/㎡）。

18宗地块6宗溢价，最高溢价率50%

虽然2021土拍市场成交不及2020，但全年依旧出现6宗溢价成交的涉宅用地。

其中溢价率最高的是南湾龙光地块，宗地面积1.82万㎡，起始总价6.42亿元（楼面价10457元/㎡），成交总价9.63亿元（楼面价15685.65元/㎡），溢价率达50%！

▲龙光玖榕湾位置示意图

该地块用途包括住宅和美术馆，计容建筑面积约6.24万㎡，其中居住部分建筑面积约5万㎡，美术馆建筑面积约1.2万㎡。

因为涉及配建的条件制约，该地块曾一度变更或暂停出让，最终由龙光以50%的溢价获得，可见政府和房企对市场的乐观态度。

其次以高溢价率成交的地块有西城B片区海伦堡地块，规划建设居住和12班幼儿园，起始总价9.6亿元（楼面价10109元/㎡），成交总价14.19亿元（楼面价14942元/㎡），溢价率同样高达48%！

▲西城B片区海伦堡地块位置示意图

溢价率排行第三的是保税区万科地块，起始总价21.96亿元（楼面价14970元/㎡），成交总价30.16亿元（楼面价20558元/㎡），溢价率同样高达37%！

其余三宗溢价地块分别是三溪科创小镇弘明地块，溢价30%；唐家前环泰盈地块，溢价24%；以及航空新城侧兴格地块，溢价17.6%。

▲前环泰盈地块位置示意图

从时间上看，排名前三的三宗高溢价地块均是在2021年上半年成交；以溢价率30%及以下成交的地块皆在2021年下半年堆出。

2021年10月，珠海首次对房企拍地制定严格的竞买要求，除了既有资金外，还需符合“三道红线”政策。

如此背景下，依旧有不少房企凭借实力和眼光参与其中，其中不乏有南光、华发、格力等国企或央企。

可见，想要在大城市土拍市场占有一席之地，各家品牌房企更需谨慎，甚至需要“掂量”自身，不然大环境下，赢家只会是央企或国企。

四大片区土拍详情

最后，我们再来看看2021年各区的土拍情况以及各区极具看点的地块：

香洲区

2021年香洲共拍出5宗涉宅用地，出让面积17.13万㎡，占比全市的18.4%；揽金64.98亿，占比30.6%。

作为珠海传统的主城区，香洲区拍地情况一直受市场关注，2021年香洲区的土拍，毫不例外，同样充满看点。

首先是多家房企出手争夺，最终由龙光以50%高溢价出让的南湾地块。

该地块地面仅有1.8万㎡，却成为2021全年溢价率最高的商住用地。

据了解，地块位于南湾大道西侧，北山华发商都斜对面，竞拍当时吸引了正方、万科、保利、龙光、招商、禹洲、旭辉、建发、金地、中海、华发等11家开发商关注。

▲龙光玖榕湾周边项目分布

最终龙光以9.63亿元+配建5900平拿下，溢价率去到50%。

该地块规划项目龙光玖榕湾已经入市，建设内容包括5栋住宅和1栋美术馆。

▲龙光玖榕湾效果图

其次是万科竞得的保税区综合地块。

保税区万科地块同样是以高溢价成交、经过多家房企争夺的“香饽饽”。

据悉，地块竞拍当时，华发、美的、海伦堡、万科、金地、时代等多家开发商皆参与其中，最终被万科以37%溢价摘得，十分抢手。

该地块涉及住宅、商业、道路和广场等多种业态，未来将有效弥补保税区的生活配套。

▲万科琴澳传奇效果图

地块规划项目万科琴澳传奇已经入市，凭借与横琴、十字门相近的地理优势，在市场上有着不小的热度。

还有三溪科创小镇两宗商住用地。

三溪科创小镇位于香洲西北角，是主城最后一块可以连片开发的区域。

该片区在2021年10月22以及12月30日前后推出两宗商住用地，最终分别由格力和珠海弘明竞得，其中明弘地块也一度出现多房企竞价，最终成交溢价30%。

▲三溪科创小镇明弘地块位置示意图

据悉，该片区格力地块将规划建设漫舒溪里广场，配合简氏宗祠、苏曼殊故居等历史建筑打造出独居风格特色的住宅街区，目前项目已经公示，非常值得期待。

▲漫舒溪里广场项目规划

明弘地块与格力地块相邻，业态方面涵盖住宅和商业，因为区域优势，未来能够近享漫舒溪里广场商业配套。

三溪科创小镇发展迅速，片区在开发、产业、交通等都已经取得了初步的成功，该片区未来或将成为主城一个新的发展风口，后续城建进程我们将持续关注！

唐家

唐家2021年土拍市场共成交4宗商住用地，出让面积20.7万㎡，占比22.2%；揽金42.96亿，占比20%。

唐家成交地块中，含有两宗保障性住房用地，此外北围和前环具有土地成交。

其一，北围华润置地“巨无霸”地块。

该地块占地面积约146009.86㎡，建筑面积约≤359618.16㎡，体量“巨大”，业态丰富，包括住宅、商业、商务、酒店、公园、文化设施、小学和城市道路等用途。

▲华润置地广场位置示意图

北围土拍市场沉寂已久，2021年只成交一宗商住用地，但是面积、体量之大足以吸引业内不少人的目光。

地块规划项目华润置地广场目前已经开放营销中心，其产品已曝光，周边还有悦唐阁、泰盈玖悦北岸等新盘，2022年的北围市场，同样值得期待！

▲唐家北围现状图

其二，前环片区，唐家半岛泰盈地块。

这是泰盈布局唐家半岛的第二个项目，此前已有项目泰盈玖悦湾。

该地块紧邻泰盈玖悦湾，宗地面积仅有9673㎡，计容建筑面积约2.8万㎡。

虽然面积体量较小，但是唐家半岛时隔多年又迎宅地拍卖，还是吸引了正方、东亚、泰盈等房企关注。

▲格力海岸配套商业实景图

目前前环片区在售项目有格力海岸、天恒湾景、仁恒滨海半岛、港恒花园和华发绿洋湾等，均价约3-4万每平。

金湾区

金湾2021年土拍市场共成交7宗商住用地，出让面积41.46万㎡，占比44.6%；揽金93亿，占比43.8%，成绩较为亮眼。

金湾成交的7宗地块中，热度较高的无疑是滨海商务区3宗南光地块，以及航空新城新增的华发地块。

先来说说边海商务区南光3宗地块。

3宗地块彼此相连，总面积约15.8万㎡，其中两宗为纯住宅用地，一宗则涵盖住宅、幼托、城市道路用途。

▲滨海商务区南光三宗地块位置示意图

滨海商务区近两年热度高涨，一月内连出三宗地已经出乎大家意料，南光以豪横之姿连续竞得，更是一度成为业界谈资。

据了解，三宗地块将共同开发项目新澳半岛，分为一期、二期和三期，有消息称地块将交由万科操刀。

▲新澳半岛一期、二期、三期位置示意图

此前万科在滨海商务区已有万科海上城市，南光另一项住宅星光海岸花园也确定与万科合作，将作为万科海上城市后续期数进行推广。

航空新城华发地块，面积超10万㎡的综合性用地，同样看点十足。

该地块成交总价29.15亿（楼面价8498.51元/㎡），在2021年涉宅土拍总价中排行第三。

根据地块配建要求，该地块将建设建筑面积为7.5万㎡ 的购物中心，同时配建15班幼儿园。

▲航空新城部分项目分布

目前航空新城大型商业金湾华发商都已经在2021年10月开业，未来华发将加码航空新城商业配套，带动区域商业经济发展的同时，形成航空新城独立商圈。

斗门区

2021年斗门区成功出让2宗涉宅用地，出让面积13.78万㎡，占比14.8%；揽金11.57亿，占比5.4%。

斗门区地广人稀，可开发土地众多，但是2021年土拍的表现稍微冷淡。

两宗成交地块中，世光首进珠海，以6.82亿的总价竞得白蕉宅地。

宗地面积约5.4万㎡，用途为纯住宅，无商业。未来或将打造出大型住宅项目。

另一种星河乾务地块是乾务糖厂原址用地。

据悉，在星河拍下地块不久，就有相关设计方案曝光！

星河将规划建设星河湖山春晓，整体建筑面积达17.8万㎡。

▲星河丹堤花园位置示意图

根据规划，该项目建设内容包括住宅、糖文化风情街区、幼儿园、糖文化博物馆和滨水景观带等。

项目建成后，将会成为乾务片区首个大型综合性社区，因为糖文化的历史特殊性，也有望成为乾务一个地标符号！

  结语

2021年土拍整体表现虽然不如2020，但是不少热门板块，诸如诸如南湾、保税区、金湾西城B片区等，都取得不错的成绩。

根据珠海市自然资源局公布的《珠海市2021-2022年经营性用地推介宣传册》，2022年珠海计划推出9宗涉宅用地。

在经历了冷谈的2021后，2022楼市风向能否转变，让我们拭目以待！

END

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