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破405亿元!9宗宅地溢价,土拍最大赢家是?

淅淅 上海购房通 2024-06-01

就在刚刚!随着宝山大场镇纯住宅地摇号结果的出炉,上海二轮土拍(上半场)圆满落下帷幕。

随着本轮成交结果的出炉,我们也从中窥见了上海土拍市场的细微变化,以及本场土拍究竟表现如何?↓↓↓

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热度减退,竞拍出现新形势

 ➤ 意向房企名单露出,国央企优势不减 

土拍正式开始前,就有意向房企报名名单露出。

从名单来看,招商、华发、保利发展、越秀、建发、中建八局、大家、国贸等国央企(排名不分先后)参与意愿最突出,报名地块数量均超5宗;其中,招商报名地块达到11宗。

相较而言,本次参与竞拍的民企仅8家,较一轮土拍下降幅度达57.89%;龙湖、美的、大华、恒都置业、维科、金新城等民企拿地目标明确,报名地块少,仅1-2宗。

虽然这当中有资金因素影响,在上海高额的拿地成本迫使资金雄厚的国央企必然为竞拍主力,但也反应了目前的市场走势。

相较一轮土拍的参拍房企数量,二轮土拍(上半场)在数量上减幅达35%,尤以民企下滑最突出;而单地块“认购率”也有不同幅度地下降。

 ➤ 触顶摇号,竞价地块溢价值拉满 

受一轮土拍影响,二轮土拍采取触顶摇号的规则,取消了原一次书面报价环节,大大节省了竞拍时间,将拿地归结于“运气”,加大偶然性,也更有利于维护“拿地生态”。

但需要注意的是,原先采用一次书面报价环节时,最终拿地价大概率是由实际竞得人最终报价决定;但根据新规则,一旦进入摇号环节,拿地价即确定,只需要“摇”出竞得人即可,10%的溢价率基本抑制了参拍企业的主观能动性,不仅提高其拿地成本,也进一步压缩了利润空间

尤其是对大标的来说,拿地成本进一步提高,对房企资金要求更高,可能也成为间接劝退部分意向房企参与拿地的原因之一

 ➤ 全国市场遇冷,上海当地进一步降温 

据中指研究院,2022年,上海以2839.5亿元的涉宅用地出让金额居于全国榜首,远超第二位杭州925.98亿元;

受供应影响,上海上半年仅进行一场集中供地,宅地出让总金额次于杭州、北京位列第三,仅518.83亿元;即使加上二轮土拍(上半场)405.48亿元的成交金额,也不敌杭州(953.37亿元)上半年的宅地出让金

再者,对比两轮集中情况来看,一轮供地19宗宅地仅4宗底价成交,出让总面积达1415.4亩;

原计划出让16宗涉宅用地的二轮上半场最后成交15宗,供应体量走势较一批次有轻微回落,基本延续2022年四批次以来的降势

并且,就本场土拍而言,优势地块报名扎堆,最高地块报名房企达18家,最低仅1家报名,且含联合拿地,分化加剧。

上本场各类榜单一览

 ➤ 出让面积TOP5 

本轮土拍,大标的地块集中在五大新城,临港宅地底价出让,其余参与摇号。

其中,由中铁建拿下的90.1亩华漕地块成交总金额达61.48亿元,房地联动价69500元/㎡,超过旁侧的南山前湾拾缦66095元/㎡的联动价。

 ➤ 房地联动价TOP5 

杨浦平凉社区宅地作为本轮土拍唯一一宗内环内宅地,虽然体量仅16.2亩,但由于该mini地块位置好,且用地性质单一,利润预期较高仍收获13家房企参与竞拍

需要注意的是,由于该地块本身体量小,加上由两宗小地块组成,如何打造就非常考验保利置业的产品力了。

*点击图片查看地块详情

 ➤ 热门地块TOP5 

本轮土拍虽然参拍企业数量有所减少,但对热门地块来说,仍然不缺竞争力。

其中,最受瞩目的入闵行华漕、嘉定新城、宝山大场、浦东曹路地块等均“摇号”出让,且参与摇号率较高。杭州大家作为本次土拍唯一一家拿下两宗宅地的房企,幸运值拉满。

*点击图片查看地块详情

 ➤ 拿地金额TOP10 

8月1日,二轮土拍下半场将举行现场交易会,合计9宗宅地,含西虹桥、桃浦等热门地块,关注下方公众号名片,掌握一手消息↓

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