凉了？上海土拍7宗地吸金197亿，央国企“兜底”！

10月12日，为期2天的上海三批次土拍（上半场）圆满落下帷幕。7宗涉宅用地成功出让，成交总金额约197亿元，近6成地块溢价封顶！

本轮土拍结果基本在意料之中，虽然相较前几批少了些惊心动魄，但也多了几点新变化。本场土拍表现究竟如何？我们一起来看下↓↓↓

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板块热度分化，央国企持续加仓

 ➤参拍房企名单露出，均为央国企！ 

土拍正式开始前，就有参拍房企名单露出，有华润、中海、中铁建、保利发展、招商蛇口、建发、越秀、象屿、中铁置业、国贸、同济等，清一色为央国企。

其中保利发展、招商蛇口报名地块最多，均为4宗；华润、中海今年回归后也是积极参拍，此前华润已经竞得了2宗地块。

除了资金因素的影响，上海较高的拿地门槛，也形成了目前土地市场上，央国企为主的投资格局。

从表中，我们也可以看到，本轮参拍房企约14家，这个数量较二批次次轮减少了34家，减幅71%，同时也是2022年以来参拍房企数量最低值，房企参与热情锐减。

 ➤土地市场整体降温，分化加剧！

据统计，2022年，上海以2839.5亿元的涉宅用地出让金额居于全国榜首，远超第二位杭州925.98亿元；

而今年上海前三季度宅地成交总金额仅约1162亿元，次于杭州（1391亿）、北京（1300亿），位列第三。

受行业信心仍在低位等因素影响，城市供地明显趋于谨慎。截至目前，今年上海共进行了4轮次的土拍，出让总面积约4135亩。而本轮次仅拿出了7宗地块，供地数量持续走低，延续了2022年四批次以来的下降趋势。

此外，本轮土地市场两极分化依旧，4宗热门地块溢价封顶，1宗低溢价成交，其他2宗地块底价成交。

长宁西郊、静安中兴路、浦东三林、奉贤新城，这4宗地块都因较好的区位优势，或者是稀缺的板块供应，吸引了多家房企报名。尤其是西郊和三林地块，分别有7-8家房企参拍。4宗地块均达到封顶价后，转入了现场摇号的阶段。

而青浦金泽和金山新城2块地，则都只有1家房企报名，直接底价成交。

 ➤拒绝“摆烂”！强化高品质建设要求

本轮土拍针对住房品质方面，也做了诸多要求。

1、强化“高品质建设”

在现场竞价环节，报价至最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段。

接受最高限价的竞买人按照竞报“高品质建设”规则，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”。

若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号来确定竞得人。

2、明确装修标准

本轮7宗地块均公布了最低装修价格标准，长宁、静安2宗地块装修标准为4000元/㎡，浦东三林2500元/㎡，其余地块均为2000元/㎡。并且不同地块装修比例要求不一，并非都是全装修。

用项目高品质作导向，也是因为近几年，房地产业普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，导致过于追求开发速度，而对居住品质重视不够，经常会出现房屋质量问题等。现在通过拿地环节的强约束，最大限度地去保护购房者的权益。

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上半场各类榜单一览

 ➤ 房地联动价TOP5 

1、静安中兴路地块是本轮次土拍中，唯一一幅位于内环内的地块，近3/4号线宝山路站。周边以约百万方中兴城的规划为核心，规划中的小学幼儿园教育用地，还规划了约30万方涵盖大型商业、办公、住宅的综合体。

但地块本身体量不大，占地面积仅约7617㎡，还需配近2000㎡的商业，使得可售部分变得更小了，且装修标准不低于4000元/㎡，对房企的要求更高。

所以，即便是内环的地块也只有4家房企参拍，相比长宁西郊地块、浦东三林地块都少了很多。

点击图片查看地块详情

2、调整后的长宁西郊地块容积率2.0，产品类型有可能是小高层/洋房+别墅的组合（产品类型待定）。

地块非常迷你，但对于始终处于供应“底层”的长宁来说，也是弥足珍贵了。

位置在中外环间（近外环），虹桥路历史风貌区，紧邻上海动物园、市文物保护建筑沙逊别墅，距离地铁10号线动物园站出入口约1公里。

 ➤ 成交总价TOP5 

本轮土拍虽然参拍企业数量有所减少，但对热门地块来说，仍然不缺竞争力。其中，浦东三林是除长宁西郊外，报名房企最多的一块地，关注度较高。

这块地是大型宅地，包含了3个地块，预计整体的净用地面积为8.54公顷。

三林最近两年的供地都集中在前滩南&三林滨江区域，而三林外环线外区域很少有地块出让，这块地能够很好的弥补这一空缺。

虽然这块地的联动价高达7万/㎡，但是区域内没有新房竞品，且距离地块不远处的次新房小区——保利首创颂（非别墅）的二手房最高挂牌价在9万/㎡。升值空间还是比较大的。

 ➤ 出让面积TOP5 

1、本轮出让的地块中，有5宗在外环外，相对体量较大。尤其是青浦金泽地块，由多达14幅地块和多条道路地下空间组成的“超级”打包地块，其面积高达了19.75公顷。

地块位于长三一体化示范区先行启动区，旁边就是华为西岑研发基地，17号线西岑站与地块最近距离预计仅300米左右。这也是该镇近几年来普通商品房用地的首次出让。

这块地不仅体量大，而且还包含了商业办公住宅多种业态，整体的开发周期会比较长。最终以总价近30亿，被长三角投资拿下。

2、金山新城地块的所在位置是金山核心区域，距离万达广场约700米，配套成熟，项目去化速度也不会特别慢。

2023年三批次（下半场）土拍的地块明细也已公布，将于10月24日开启现场竞拍，具体交易时间以10月23日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

点击下方小程序卡片，了解上海土拍全信息↓↓↓

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免责申明：本文相关文字、图片均是对本项目所做的示意表现，仅供参考，部分文字与图片来源于网络，文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考，本文如无意中侵犯了某方知识产权，告知即删。项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。

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