上海放松单身限购，救市大招背后隐藏这些秘密？

1月13日上海连出两条新政。

青浦区、奉贤区先后发布楼市新政，单身限购限制开始松动。

那么这样“赶鸭子上架”般的政策究竟会有什么影响呢？我们一起来看看。

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青浦奉贤“1.13人才新政”

人才新政全文就不放了，用一句话概括：

符合条件的非沪籍人才，满足“签订2年以上合同且工作满一年、社保满3年”即可购房，购房资格由家庭调整为个人，购房区域范围目前限定在青浦新城/奉贤新城范围内。

对于青浦新城/奉贤新城范围，官方做了明确的解释：

具体的申请条件解读，我们也做了详细的拆解。

但是，这两条人才新政是有不一样的！

1）10月24日的金山人才新政、此前的临港人才新政利好的区域是整个片区，而奉贤、青浦的人才新政只利好“新城区域”，并非全区利好。

2）奉贤青浦两条人才新政“彼此也不一样”。

奉贤人才新政的单位条件条条重点在“奉贤新城”，而青浦人才新政的单位条件主打一个“雨露均沾”——全青浦区域内的目标单位。

奉贤新城（约68平方公里）与青浦全境（约668平方公里）的人才能级差距还是有“亿点”大。

而且徐泾所在的西虹桥、华为研发基地所在的西岑都是青浦区的产业重镇，这些区域的非沪籍人才未来都将集中到青浦新城区域置业，对于青浦新城的发展更加有利。

为什么是青浦奉贤，嘉定松江会跟上吗？

四大新城中为何会选择“青浦&奉贤”，而不是“嘉定&松江”？那么“嘉定&松江”会跟上吗？

我们分“人才”和“楼市”两个维度来看：

先说一下“人才”。

根据五大新城的2035规划，五大新城规划常住人口——松江新城110万人，其他四大新城100万人。如今的“常住人口”和“缺口人数”如下图所示：

青浦新城、奉贤新城，乃至之前已有2.0人才政策的南汇新城都有60万+的人数缺口，是嘉定新城和松江新城的两倍。

我们再来看一下五大新城区域内沪籍和非沪籍的人数。

在沪籍和非户籍的人数上，只有青浦新城和奉贤新城做到了“非户籍远低于沪籍”，其中奉贤新城更是只有近1/3的人口是非户籍。

这样的“人才窘境”让青浦新城和奉贤新城不得不“让步”，只不过这一次青浦新城对自己更“狠”一点而已。

我们再来说说“楼市”。

众所周知，上海政府对于五大新城可谓“偏爱”，在此之前不仅有“更容易的落户政策”，还在“12.14新政”加持了一个“买房首付4成”的buff。

但是2023年的“楼市难”，不仅仅局限在新城区域。

1）新房

我们盘点了2023年1-12批次嘉定、松江、青浦、奉贤4大区域的新房表现。

从数据上看，有人可能会说“青浦新房市场挺好的呀！”，但是青浦市场的供应主力板块除了青浦新城之外，还有热门区域——西虹桥板块。

剔除西虹桥板块的供应和认购数据以后，青浦区的新房认购比仅为60.26%，连跌近30%。

而在2023年，嘉定区的供应主力在嘉定新城，诞生了理想之地和越秀保利嘉悦云上这两个“顶流盘”，嘉定新城的“金字招牌”不可小觑。

奉贤区的新房主力供应一直都是奉贤新城，所以66.74%的认购比基本可以作为奉贤新城新房市场的参考数据。

至于松江区，泗泾板块在2023年上半年可谓“风光无限”，“853套房源、1035组认购、认购比121.34%”。剔除泗泾板块的数据，整个松江区的新房认购比为40.74%。

2）二手房

说到二手房市场，不仅是五大新城，五大新城所在的五大行政区乃至整个上海都在2023年面临着极大的“成交挑战”。

越来越多的挂牌房源，越来越少的去化，二手房的“去库存”之路很艰难！

3）土拍市场

2023年，浦东新区、青浦区、闵行区、嘉定区和奉贤区的土地供应排在了年成交地块的TOP5。

土拍市场决定了未来新房市场，那么青浦&奉贤将在未来面临一大波的新房供应。

总的来说，四大新城中除了嘉定新城之外，都面临着楼市大环境的“窘迫”，“供应多，去化少、未来足”，楼市压力很大。

而在人才引进的角度方面，青浦和奉贤都“各方位”落后于嘉定和松江，为人才政策放宽提供了“空间”。

至于嘉定和松江会跟进吗？个人觉得“松江会”“嘉定可能不会，如果调整，一定会是新城中最后一个”。

而且青浦&奉贤的人才政策还会有进一步的调整，毕竟临港已经进入到了2.0人才时代。

1.13人才新政受益的新房项目

根据1.13人才新政中涉及到的区域，我们整理了区域内的新房信息。（仅供参考）

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