这次的上海楼市新政，真的很不一样！

1月30日，上海楼市放了个大招，外环外（崇明除外），放开单身限购，属实让人有点始料未及。

其实之前我们也预测过，今年上海楼市肯定会继续放招，但大概率会从松江和嘉定2个新城着手。

毕竟年初的时候，青浦和奉贤2区才刚刚出台过人才安居新政，再加上之前的临港和金山也早已松绑。

而作为五大新城中，唯二还未有动作的新城，的确让人在意。

只是没想到，这一回，上海楼市直接憋了个大的，放开了持续近11年的外地单身限购！

政策具体如下：规定自1月31日起，在本市连续缴纳社保或个税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

字越少，事越大。

一时间，地产圈都沸腾了。

不可否认，外地单身限购的放开，的确给上海楼市释放了一波全新的购买力。

但这波政策对市场的影响究竟会有多大？后续是否还会有其他政策跟进？

通通也咨询了一些项目，却听到了一些不一样的声音。

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新政要点

我们先来拎下这次新政的重点，

自2012年以来，上海实施的楼市调控政策就规定，非上海户籍的单身人士限购，只有以家庭为单位才能购房。

而在1月30号之前，上海也是全国唯一一个对外地单身人士限购的城市。

称一句限购最严的城市，也不为过了。

此次上海放开外地单身限购，不仅是与其他一线城市看齐，同时也让更多在沪就业的青年有了置业机会。

然而，要注意的是，并非是彻底的放开，外地单身人士仍有几项条件约束：

1、连续缴纳5年社保

此前是63个月内缴纳60个月社保，如今调整为连续缴纳5年，即60个月社保，中间不能有断档。

2、外环外（崇明除外）

购房区域也未全部放开，而是框在了外环外的范围内。

首先为什么把崇明排除在外，一是本身供应少，二是与崇明“生态岛”的整体定位有关；

而上海市区，向来也不缺高端购买力，如果放开，只会助推炒房情绪，反而不利于房地产市场的稳定发展。

不过大家也不要小看了外环外这个区域，要知道，外环外一直都是上海楼市的主力成交区域。

数据显示，2023年上海外环以外区域的新房成交量约占全市的72%，处于绝对主力地位。二手房外环以外成交占比52.9%，也占半壁江山。

尤其近年来大热的徐汇华泾、闵行七宝、虹桥前湾、青浦徐泾、浦东唐镇、三林这些板块，也都分布于外环外。

这次的新政有点不一样

2023年以来，上海楼市比较大的政策，当属“认房不认贷”，以及“降首付、调整普宅标准”。

政策出来后，市场也立刻给出了反应。尤其是二手房市场，成交率先抬头；部分新房项目也反馈，咨询量和到访量有所提升。新政所能带来的市场热度，3-4周基本都是稳的。

但这一次的政策出来后，通通也咨询了几个外环外近轨交的项目，本身也是刚需客群的主要目标。

但实际了解下来，无论是案场到访量，还是电话咨询量，都没有显著的提升。且业内对这波新政整体并不太看好。

原因可能有以下几点：

1. 目前上海新房市场的主要购买力，还是以家庭为单位的，而并非单身人士；

2. 政策生效也需要一定时间窗口和市场化学反应裂变，购房者对政策的消化，对市场信心的恢复，再到最终做出买房决策都需要时间。

虽然目前看来新政能带来的反馈并不乐观，但从近段时间上海楼市持续松绑的动作来看，我们可以很明显的感受到政府救市的决心，相信更多的大招还在路上。

再加上，这次的政策其实还存在着几个bug：

1.夫妻双方均为非上海户籍，且都连续缴纳过5年社保，已婚状态能否购买2套外环外住宅？

2.如果非上海户籍家庭离婚，净身出户的一方，已连续缴纳过5年社保，是否仍需等待3年才可购买一套外环外住宅？

针对这些漏洞，预计年后，还会有其他相关政策出台一一来修复。

外地单身人士，可买楼盘汇总

如果你正好是有购房需求的外地单身人士，是这次新政的惠及人员，通通也为大家整理了上海外环外（崇明除外），可买楼盘的清单，欢迎保存：

◎ 兴云间

楼盘动态：在售中，建面约90㎡精装墅境洋房，建面约196㎡城市联排，建面约178㎡（上叠）-192㎡（下叠）叠墅三类产品。整盘过会均价约5.06万/㎡。

推荐理由：项目近轨交12号线西延沪松公路站。作为沪上少有的容积率仅1.1的低密住区，是一个定位高端改善的藏品级低密墅居产品。同时为了满足刚需客户对于改善型住宅的追求，项目打造了臻稀建面约90㎡洋房产品，总价仅约342万起

◎ 中国铁建·花语前湾

楼盘动态：三期预计2月加推，推出户型建面约99-144㎡3-4房，前期均价6.94万/㎡。

推荐理由：项目距离轨交13号线西延芳乐路站直线距离仅约680米！未来，这里除了13号线西延，还会有示范区线、轨交25号线在此交汇，妥妥的三轨交盘。

◎ 理想之地

楼盘动态：收官五期将推出227套，建面约103--128-145㎡3-4房，参考均价约51220元/㎡。

推荐理由：11号线嘉定新城站的TOD综合体，此前四开四磬，作为二批次少有几个预计会触发积分的项目，往期入围分都在65+，此次预计也会触发。

◎ 招商臻境

楼盘动态：预计二批次入市，主推建面约89-135㎡高层、建面约143-150㎡叠拼，指导价约7万/㎡。

推荐理由：项目位处三林南板块，北接新杨思、西连前滩、三林滨江，周边3km范围内，配套醇熟。

且与外环高速直线距离约1.5公里，与中环路高架直线距离约3.3公里，自驾前往前滩和陆家嘴都非常方便。

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