大跌43%！上海成交量价齐跌，3月能否迎来小阳春？
虽然1月政策大面积松绑，但是由于春节假期的影响，整个2月上海楼市表现创了各项新低，但是小维度上却出现了数据的提升，或许“金三月”即将来临！
那么，上海2月楼市真相究竟如何呢？
《2024年上海楼市2月月报》
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两极分化明显，市场触底反弹
2月恰逢传统春节假期，无论是购房者端还是案场销售端，积极性明显减弱。
春节前，新房成交放缓，购房者保持观望态度；春节后，二批次项目集中入市，核芯区供应放水，购房者热情被“激发”。
◎ 供给侧
据上海购房通城市研究院数据，上海2024年2月共开出12张预售证，环比2024年1月下跌了33.33%；合计供应约27.21万㎡新建商品住宅；新增供应房源2120套，环比上月下跌约43.81%。
最小建面房源约89㎡（嘉定区嘉定新城金地·嘉峯汇），最大建面房源约253㎡（黄浦区豫园露香园），面积跨度大，以改善为主。2月份由于核芯区项目偏多，所以大户型产品较多。
取证均价约65920元/㎡，环比下跌4.56%。2月上海新房楼市价格出现了“两极分化”的现象，一共有6个10万+元/㎡的项目，同时5万/㎡以下的取证项目有5个。
低价盘数量的增多，导致2月整体取证均价和上月相比，出现了小幅下滑，最高备案均价露香园（黄浦区豫园/在售）163983元/㎡，最低备案均价华纺棠樾（金山亭林/在售）25277元/㎡。
春节后，徐汇和黄浦两大“核芯区”集中发力。保利·滨江天珺、汇元玺和绿城·外滩兰庭均会触发积分，其中汇元玺有望冲击云锦东方创下的满分记录。而黄浦·庆成府（五坊园四期）在认购过程中，存在了非常明显的“控分”行为。
从认购组数和触发积分情况来看，春节后新房楼市出现了较大的提升。
◎ 需求侧
2月，共5个独立申报项目迎来开盘，较上月下跌70.59%；涉及房源1171套，环比下跌约66.55%；总认购组数超639组。
从开盘的各项数据来看，无论是开盘数量、房源总数，还是认购组数，和1月相比均出现了大幅度下滑，其中主要还是受到春节“惰性”影响。
其中有1盘触发积分，为经纬·至臻豪庭（宝山区上大）。
触发积分率20%，环比上升了8.24%。最高入围分为经纬·至臻豪庭（宝山区上大）的48.25分（在售）。这个项目属于“老盘新开”，对于这样的项目，由于房龄、户型设计等各方面原因，触发积分是比较难的。经纬·至臻豪庭的触发积分得益于整个上大板块的“供小于求”的市场环境、经纬系列产品口碑以及学校资源的加持。
有1个项目的认购比不足0.5。2月认购率还算可观，热门板块的项目仍然具有较高的“吸引力”。
◎ 成交
2月，上海新建商品住宅成交面积约17.59万㎡，环比下跌61.08%；新房成交均价65920元/㎡，环比下跌约0.01%。
金鼎睿府（浦东金桥）以154套的成交套数位列2月上海新房成交的榜首，经纬·至臻豪庭（宝山区上大/6.28万）、万科·海上映象（松江松江新城/5.65万）、嘉华·嘉俊庭（徐汇华泾/8.28万）、香港兴业·兴云间（松江洞泾/4.77万）紧随其后。
在2月上海新房『楼盘』成交TOP10中，只有一个楼盘的月成交套数超过了100套，受春节节点和市场下行期影响巨大。
TOP10的名单中70%的项目价格在7万/㎡以下，600万-700万的购房群体成为了2月上海新房市场的主力军。
二手房成交回暖，政策效应初显
2月，上海二手房成交7504套(网签数据），环比下跌约54.18%。
二手房方面，成交套数环比上月出现了大幅度的下滑。此外，同比去年2月，成交套数几乎“腰斩”。
但是从2月二手房日成交量来看：
2月首周的日均成交套数235套；
复工后首周，2月18日-2月23日日均成交套数351套；
2月24日-2月29日日均成交套数442套；
而2023年下半年的日均成交套数在420-450套，也就是说春节后第二周的日均成交套数已经回到了往期平均水平。
从三月前3天的数据来看，
3月1日：上海总的网签数为501套；
3月2日：上海总的网签数为676套；
3月3日：上海总的网签数为666套；
三天总计成交了1843套；而链家单日转定366单，创下了新高。
最后，1月底，上海开放了外环外单身限购。就2月而言，链家新增了9737套挂牌房源，其中外环外占了4482套，占比46.03%。
成交方面，2月18日复工以来成交4763套，其中外环外成交2642套，占比约55.5%。而2023年12月和2024年1月共成交29255套二手房，其中外环外成交14818套，占比约50.6%。
无论是挂牌还是成交，外环外的占比均比新政之前有明显的提升。
从这几个角度来看，或许三月将再现小阳春。
2024年一批次土拍来了！
2月7日，上海土地交易市场正式官宣了2024年1批次上半场集中供地明细！
现场交易会于2024年3月14日开始举行，具体交易时间以2024年3月13日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。
这一批次的地块联动价均比之前同区域的地块提升了不少，并且核芯区的地块占比增多。
◎杨浦长海社区340街坊002-05地块
地块编号：杨浦长海社区340街坊002-05地块
附近新房价格：97000元/㎡
地块简评：该地块距离8号线市光路站约800米，用地性质为Rr3Rc类，即三类住宅组团用地和社区级公共服务设施用地混合用地。其中住宅规划130套，另需要建设居委会、菜场、社区食堂、日间照料中心，总建筑面积3480㎡。
地块东侧就是133世界广场，稍远一点还有中原城市广场。学校资源较为丰富，上海开放大学杨浦分校、国和小学、上海市国和中学东/西校区等。板块内还有杨浦中心医院中原分院、市东医院等医疗资源。
◎闵行区古美北社区S11-0501单元17-01、21-01地块
地块编号：闵行区古美北社区S11-0501单元17-01、21-01地块
附近新房价格：82500元/㎡
地块简评：该地块距离9号线星中路站和12号线虹莘路站较近！
古美北社区近年来诞生了不少热门项目，如古美华府、古美华庭等，其均价为82500元/㎡。17-01、21-01地块正位于古美华庭西侧。两幅地块均为三类住宅组团用地，出让面积共计31521㎡，容积率2.0，预计可提供600套+住宅。
目前闵行古美暂无新房预备入市。所以17和21街坊地块未来可以填补板块新房的空白，热度肯定不会低。
◎静安区中兴社区C070202单元283-22地块(152街坊)
地块编号：静安区中兴社区C070202单元283-22地块(152街坊)
附近新房价格：133000元/㎡
地块简评：该地块东至会文路、南至王家宅路、西至规划283-20地块、北至虬江路，临近3/4号线宝山路站，南侧是安康苑及龙盛湾上。
该地块占地面积同样较小，为7290㎡，地块为纯宅地，容积率2.67。其建筑高度为限高80米，预计将建高层。
地块距离8号线中兴路站、3/4号线宝山路站，步行都在500米左右。周边还有四川北路商圈、静安大悦城商业等资源配套，地理位置十分优越。唯一的劣势，靠近3/4号线宝山路站，未来有轻轨噪音和震动的影响。
◎浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块
地块编号：浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块
附近新房价格：无
地块简评：浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块位于浦东北蔡楔形绿地，旁边就有一个在建中的公园。该地块用地面积44672㎡，总建面122310㎡，容积率2，体量非常大。
距离地块最近的地铁站是18号线北中路，直线约1公里左右。但是地块附近有个安息堂。
◎宝山区顾村镇潘泾社区BSP0-0301单元07B-02地块
地块编号：宝山区顾村镇潘泾社区BSP0-0301单元07B-02地块
附近新房价格：49800元/㎡
地块简评：该地块位于宝山主城区范围。有7号线和15号线直达市区，是北区购房者热点关注板块之一。
板块内龙湖天街，是宝山北区最大的商业体，华山北院，是北区最好的三甲医院之一。
地块周边交通情况——距离地铁7号线刘站3.1公里，本地块东北侧有一公交站宝山90路（泰和路蕰川路~罗南新村）。
地块周边主干道潘泾路、友谊西路均已完工通车，羌谭路、顾秀路正加快推进实施。地块西侧规划有一所幼儿园、北侧规划有一所小学。
2024年2月20日，央行官宣了五年期以上LPR调整为3.95%。
需要根据住宅类型、购房套数认定，可自行匹配下方表格↓↓↓
5年期以上LPR的大幅下降将直接引导房贷的下调，有助于降低居民购置房产和存量房贷的偿付压力。
据相关测算，按照贷款100万元、年限30年、等额本息的方式计算，不考虑加点情况下，此次5年期以上LPR下调将为购房者节省利息超5万元，月供可省下144.8元；等额本金节省利息近3.8万元。
显而易见，5年期以上LPR下降之后，居民房贷利息支出将减少，有助于提振居民住房消费的意愿和能力。当然，对存量房贷而言，房贷利率将在重定价日之后进行调整。
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免责申明：本文相关文字、图片均是对本项目所做的示意表现，仅供参考，部分文字与图片来源于网络，文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考，本文如无意中侵犯了某方知识产权，告知即删。项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。
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