一文看完！北上广深最新房地产市场房地产报告(附15城核心指标)
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北京
新房市场
新房供应分析
2023年3月，新建商品住宅市场供应量大幅上涨，供应套数为8,509套，环比上涨774.51%；供应面积为93.77万㎡，环比上涨740.99%。受2月量供应较少影响，本月新建商品住宅市场供应量激增，供应量及供应面积环比同比双双上涨。
从行政区域看，顺义区、通州区和昌平区供应套数为前三，分别为1,388套、1,122套和999套，分别占本月供应总套数的16.31%、13.19%和11.74%；按供应项目来看，位于顺义区北京城建星誉BEIJING（指导价）项目供应1,056套位居首位，昌平区未来砚园共有产权房项目供应999套位居次位、通州区观山水共有产权房项目供应966套位居三位。
3月，处于传统楼市旺季，市场回暖激发房企推盘积极性，多项商品住宅项目取证集中入市，促使新建商品住宅市场供应量上升显著。
新房成交分析
2023年3月，本月新建商品住宅市场成交量持续上涨，成交6,190套，环比上涨73.10%；成交均价为55,832元/㎡，环比下降3.27%。新建商品住宅市场热度得以延续，成交量持续上涨，商品住宅市场处于稳步恢复期阶段。
从行政区域看，大兴区、顺义区和昌平区成交套数为前三，分别为947套、891套和758套，分别占本月成交总套数的15.30%、14.39%和12.25%；从成交项目情况来看，房山区北京建工揽星宸（指导价）项目成交327套排名首位、门头沟区京能西山印共有产权房项目成交275套排名第二位，大兴区星光城（指导价）项目成交188套位居三位。
3月，新建商品住宅市场活跃度持续升温，开发商把握传统楼市旺季，加大推广力度，成交量上升显著，目前来看，商品住宅市场处于稳步恢复阶段，预计4月新建商品住宅成交量大概率维持平稳微升趋势。
新房存量及去化
我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算，新建商品住宅存量套数约需要22.6个月可去化完成，存量面积约需要25.2个月的去化时间，除西城区外，其他区域情况较上月环比有所下降。本月北京新建商品住宅市场存量有所增加，数量为107,852套，较上月上涨2.37%。
存量套数分区域来看：顺义区、大兴区、房山区存量套数较多，分别为14,601套、12,459套、11,923套；去化速度上大兴区、昌平区和顺义区单月去化套数最高，分别为857套/月、627套/月和539套/月；存量套数去化时间上，东城区、海淀区、延庆区最快，分别为7.7个月、9.4个月和13.5个月，压力最大的区域分别是西城区、怀柔区和密云区，去化周期分别为298.6个月、51.1个月、39.0个月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为存量住宅交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。
北京
存量市场
存量住宅分析
2023年3月，存量住宅成交22,192套，环比上涨44.90%，同比上涨40.71%；存量住宅成交均价为53,960元/㎡，环比上涨0.05%，同比上涨1.39%。
从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区存量住宅成交套数占据前三，分别为5,316套、2,636套和2,518套，占比分别为23.95%、11.88%和11.35%。成交量最大的朝阳区，依然是名副其实的成交大户，占比与往期相比基本持平；延庆区成交套数最少，成交224套，占比为1.01%。成交均价方面，西城区最高，为123,717元/㎡，成交均价最低出现在延庆区，为22,454元/㎡。
3月，存量住宅成交数据极为亮眼，成交量突破2万套，市场显露复苏迹象，目前市场热度持续高涨，随着年初疫情影响完全退散后，不少业主急于变现的同时，购房需求同样得以释放，促使成交量逐月上升，市场热度延续至今，利好政策持续加持，同时本月北京推行“带押过户”助力市场恢复，加快成交速度的同时降低交易成本，预计4月份存量住宅市场成交量大概率维持高位，市场处于稳健复苏阶段。
北京
住房租赁市场
2023年3月,北京市住宅租赁市场经过各区加持平均后的月租金为99.83元/㎡，租售比为1:541，各区差异显著，西城区租金最高153.63元/m²，最低出现在延庆区30.18元/m²，3月求租换租需求量增加，租赁市场成交节奏加快，市场活跃度较高，租金呈现上涨趋势，预计4月租赁市场热度得以延续，租金大概率维持平稳微升态势。
北京
商业市场
2023年1季度，商业新房成交套数373套，成交均价为16,058元/㎡，成交套数环比下降15.61%，成交均价环比下降37.62%，前期关店退租等因素影响，商业市场表现较为低迷，虽有新房入市注入活力，但完全复原仍需时间。
分区域来看，通州区、朝阳区、大兴区商业成交套数列前三位，分别为80套、54套、53套，占比分别为21.45%、14.48%、14.21%，平均成交单价来看：东城区成交均价最高，为93,671元/㎡。项目成交情况，大兴区金科天宸荟（金科果冻）项目成交46套，海淀区绿地中央广场（云谷科技中心）项目成交44套，房山区首开熙悦山（熙悦双子座/熙悦汇/熙悦湾）项目成交43套分别排行前三。
北京
办公市场
2023年1季度，北京市办公新房成交套数591套，成交均价为22,270元/㎡，成交套数环比下降15.09%，成交均价环比下降26.88%，虽说疫情影响基本消散，但办公市场活跃度表现低迷，市场恢复强度依然不强。
分区域来看，丰台区、通州区、大兴区办公物业成交套数列前三位，分别为170套、118套、71套，占比分别为28.76%、19.97%、12.01%。平均成交单价来看：东城区办公物业成交均价最高，为102,000元/㎡。项目成交情况，丰台区西山甲一号项目成交144套，通州区银河中心项目成交95套，怀柔区北科建翡翠华庭限竞房项目成交39套，分别排行前三。
上海
新房市场
新房供应分析
2023年3月，新建商品住宅供应8,762套，供应面积96.42万㎡，较上月供应量面积增加153.94%。
从区域分布来看，主要供应集中在两大区域，即浦东新区和宝山区，供应套数分别为2,288套和1,537套，供应面积分别为25.79万㎡、15.62万㎡；其次为松江区、青浦区和杨浦区，供应套数分别为980套、895套和705套，供应面积分别为11.06万㎡，9.05万㎡和8.76万㎡，此外徐汇区、长宁区、黄浦区、虹口区、静安区和崇明区6个区供应为零。
3月推出新建商品住宅8,762套，较去年同期减少1,440套，同比下跌14.11%。本月上海第二批集中供应楼盘29个项目，总建筑面积约84.2万㎡，共计6,855套，备案均价74,610元/㎡。其中，6万元/㎡以下项目18个，面积占比约56.6%；6万-10万元/㎡项目3个，面积占比约8.2%；10万元/㎡以上的项目8个，面积占比约35.2%。
新房成交分析
从成交区域来看，浦东新区新房成交套数最多达2,872套，松江区、青浦区和宝山区分别成交1,106套、978套和884套商品住宅。
3月，上海“快开快销”重启，32盘入市，23盘取得不俗战绩，市场整体置业热情高涨。本月第二批次新项目共29个项目，6,855套房源入市，备案均价74,610元/㎡，分布在浦东、徐汇、普陀、杨浦、宝山、嘉定等11个区域。象屿招商公园1872摇号比553.5%创2023上海摇号新纪录，蝉联月度人气王。部分房企在上海密集推盘，抢收“小阳春”，如保利发展五子齐发，另有华发4盘入市销量跻身前10。本期有5个均价10万多豪宅入市，分别是保利建工海玥天汇、保利越秀和樾天汇、品尊国际三期、缦云上海、中企·云萃森林，人气均处于高位。
新房存量及去化
2023年3月，各区新建商品住宅存量共计约612.70万㎡，存量套数为50,455套，存量面积去化时间为7.2个月，相较于上月存量面积减少23.12万㎡，存量套数减少约4%。
在前期疫情叠加春节返乡的影响下，积压了2个月的购房需求快速释放。一季度新盘去化率为79%，有6盘认筹人数突破千人，春节后开盘43个项目中23个实现“日光”，证明了上海楼市较强的韧性。同时，因一季度市场供应较少，叠加近期需求的释放，市场回暖明显。但考虑到今年市场供应体量，后期市场热度或将逐步趋于平稳。
上海
存量市场
存量住宅分析
2023年3月，上海存量住宅成交套数23,993套，成交均价59,360元/ ㎡ ，延续了2月的市场热度，环比2月成交套数上涨24.43%，而成交价格基本稳定，略有上涨（+0.02%）。
其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高，为99,062元/㎡ ，而浦东新区保持领跑格局，全区成交超过5,559套。
2月存量房市场迅速回暖，同时加上近期需求端的利好政策不断释放，包括二手房核验价放松、放贷时间大幅缩短、二手房“带押过户”政策落地执行，都在一定程度上促进了交易的达成，而3月存量房成交量也延续了2月的热度，成为了1年多以来的新高。
从目前数据来看，3月存量房成交市场充分反映了传统意义上的“金三银四”、“小阳春”的说法，整体价格表现较为稳定，随着前期需求的逐渐释放，预计4月市场将有小幅度回落，市场逐渐回归理性。
上海
住房租赁市场
2023年3月，上海住宅租赁平均月租金较上月下跌1.92%，为92.78元/㎡ •月，租售比为1:640。各城区差异仍较为显著，其中，黄浦区由于区位和交通优势，月租金最高，为153.20元/ ㎡ •月，而金山区则因交通便利程度较差，月租金仅为28.36元/ ㎡ •月。
随着社会经济的逐渐复苏和各大政策的扶持，同时春节过后各大行业陆续开始春招，导致人口回流，加大了住房租赁的需求，业主挂牌的积极性也有所提升，租赁住宅的房源量得到快速补充，租金也有所回调。
从长远来看，2023年上海住宅租赁市场活跃度仍保持在稳定状态，随着全面落实各类人才计划和政策，加大保障性租赁住房建设措施力度，未来租赁市场将进一步完善。
上海
商业市场
商业新房成交分析
2023年一季度，上海商业新房成交市场下跌。2023年1季度上海商业新房成交598套，环比下跌17.86%；成交面积为15.71万㎡，环比上涨1.49%；总成交金额为34.87亿元，环比上涨5.54%；成交均价为22,198元/㎡，环比上涨3.98%。
从成交区域分布来看，黄浦区商业新房成交均价位居首位，均价为62,204元/㎡，成交面积0.37万㎡。在成交套数方面，嘉定区位居首位，为134套，占比22.41%。
目前上海中心城区、核心区域的商业综合物业以整体持有经营为主，无法分隔销售。同时，由于上海近年来不允许商业产权式公寓分割销售,故商业新房成交急剧下滑。2023年商业新房成交依然集中在嘉定、浦东、闵行等地理位置跨度较大的非核心商业区域；按板块分布，嘉定安亭汽车城板块及闵行浦江板块成交最多，分别成交106套、 69套。
商业存量成交分析
2023年一季度上海商业存量房市场成交均价相比上一季度小幅上涨，2023年1季度成交均价为18,924元/㎡，环比上涨7.41%，成交785套，环比下跌32.27%，去年上海商业存量房成交量涨幅明显，1季度受传统淡季影响，成交量较少。
2023年一季度上海商业存量房市场成交量下滑，成交均价略有上涨。整体市场活跃度不高，受一季度传统淡季影响，市场成交量不高，同比去年一季度，成交量价均有所上升，预计下季度商业存量房市场会逐渐恢复。
商业市场小结
2023年，上海商业市场是充满希望与转折的一年。2023年1季度上海商业新房市场总成交面积约15.71万㎡，总成交额约34.87亿元，总成交套数约598套，整体成交均价约22,198元/㎡。从成交商圈看，新房销售以嘉定安亭汽车城版块为首，存量房销售以金山区枫泾版块为首。
2023年开年，上海市商务部制定全年促消费活动方案，新促销费政策持续营造消费氛围，助力上海整体零售市场升温。一季度核心商圈新开商业均为改造项目，项目内均以全国首店为亮点，特色商业街区已经成为首店在上海的重要载体。从近期已开业载体来看，通过旧改“焕然新生”的商业载体已不再少数。新开业的优质物业纷纷通过打造主题活动，模糊商业载体与活动的边界。
2023年开年无论是政府、开发商还是消费者对零售市场都充满信心。在促进大消费的政策下，上海作为国际消费中心城市正在迅速带动长三角及全国的零售市场加速回暖。3月底上海虹桥机场国际、港澳台航线复航，上海国际邮轮母港恢复常态化运营按下“重启键”，也预示着未来上海将接纳来自全世界的消费者。
上海
办公市场
办公新房成交分析
2023年一季度，上海办公新房成交量有所下滑。2023年一季度上海办公新房成交824套，环比下跌2.94%；成交面积为24.53万㎡，环比下跌34.07%；总成交金额为104.07亿元，环比下跌21.76%；成交均价为24,997元/㎡，环比上涨0.94%。
从成交区域分布来看，黄浦区办公新房成交均价位居首位，均价为99,515元/㎡，成交面积3.72万㎡。在成交套数方面，浦东新区位居首位，为213套，占比25.84%。
2023年第一季度市场整体的租赁需求仍显谨慎，但金融、专业服务等传统行业依旧保持韧性；由于财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放；随着疫情政策的放开，内地经济得到回升，办公市场稳步回春，预计将于今年第二至第三季度逐渐恢复。
办公存量成交分析
2023年一季度上海办公存量房共计成交1,954套，成交面积为17.78万㎡，总成交金额为44.61亿元，成交均价为23,523元/㎡；
从成交区域分布来看，徐汇区办公存量房成交均价位居首位，均价为37,296元/㎡，成交面积0.82万㎡，在成交套数方面，浦东新区位居首位，为356套，占比18.21%。
2023年一季度上海办公存量房市场成交量较低，在疫情压低租赁需求的持续影响下，办公存量房市场活跃度整体不高，但2023年随着疫情政策的放开，内地经济得到回升，预计下季度办公存量房市场会恢复活跃。
办公市场小结
2023年一季度上海办公存量房共计成交1,954套，成交面积为17.78万㎡，总成交金额为44.61亿元，成交均价为23,523元/㎡；2023年1季度，办公大宗交易宗数有所提升。
伴随回归常态化的生活工作节奏，上海写字楼市场逐步回暖，2023年一季度，甲级写字楼净吸纳量13.7万㎡，比去年四季度上扬约58%。受较高供应量的影响，甲级写字楼整体空置率升至17%以上，比去年四季度上扬约0.6%；平均租金基本维稳。
一季度，有5个项目入市，共带来28.5万㎡新增供应。核心区2个，分别是黄浦核心的“凯德晶萃广场”及长宁核心的“海粟文化广场”；新兴区3个，分别是普陀的“信泰中心”、闵行的“万源城开中心”以及徐汇滨江的“徐汇艺岛”，入市新项目将为板块注入新活力。
2022年尽管受到疫情冲击，但上海经济总量仍保持全国经济中心城市首位，新设企业数量整体仍增长。今年《上海市加强集成创新持续优化营商环境行动方案》发布，伴随经济全力复苏及营商环境不断优化有助于今年新设企业再攀新高。
深圳
新房市场
新房供应分析
3月，深圳住宅新盘扎堆入市，供应5,372套/53.51万㎡，套数环比大升247.9%。新增预售包括被市场寄予厚望的华润超核中心（510套），还有里桂语兰庭（942套）、书香雅苑（600套）、中海寰宇珑宸（539套）等13个项目。
深圳新房的供应量还在持续走高，根据《深圳市2023年二季度计划预售商品房情况》，二季度住宅新盘总建面131.11万㎡，13,024套。共有25个住宅楼盘，其中龙岗6个，宝安5个，南山4个。
新房成交分析
3月新建商品住宅以价换量，均价为58,684元/㎡，环比下跌12.39%，乍暖还寒。
本月网签量3,199套/32.7万㎡，套数环比上升56.74%。被疫情耽搁的刚需有所释放，成交小爆发，但绝对量依然较低。
南山区侨城知名网红盘深铁懿府三期全部为240㎡的纯改善大户型产品，以备案50套/11,701㎡、12.8亿元（均价109,668元/㎡）的辉煌数据，蝉联成交金额冠军。
京基智慧科园（宿舍）以成交754套/28,920㎡、4.3亿元（均价15,000元/㎡）一袭绝尘，喜提本月成交套数销冠。
其他较活跃楼盘包括润晖府（146套、均价51,679元/㎡）、中洲湾（118套、均价82,246元/㎡）、融湖盛景花园（109套、均价45,222元/㎡）、卓越和奕府（104套、均价64,480元/㎡）、金地明峰府（103套、均价44,032元/㎡）等。
从开发商销售情况看，一季度，深圳市特区建设发展集团旗下创智云城（2,353套，164,105平方米）、融悦大厦、乐府广场等3个项目火力全开，以销售164,883㎡/109.7亿元一举反超，勇夺深圳权益销售面积、金额双料冠军。
传统地产“老大”华润置地排名上升，润晖府（11.9亿元）、超核中心（6.8亿元）、华润笋岗中心（4.4亿元）、华润置地未来城（3.0亿元）等9个楼盘销售喜人，以23.9亿元的总成绩，挤身深圳权益销售金额TOP5行列。
3月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为81%，其中龙华区成交领先，成交面积在全市的占比达到21％；
关内成交面积合计占比19%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为8%。
纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100㎡产品是成交主力面积段，成交套数占比为42%。
300万元以下总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的25.63%；80～100㎡面积段在此总价段中占比3.5%。
在所有面积段和总价段的产品中，80㎡以下且300万元以下的成交套数最多，占全市总成交套数的21%。
龙华区成交639套，光明区成交538套，宝安区成交516套，分列第二至第四位。
新房可售及去化
截至3月底，深圳在售新建商品住宅37,997套/388.52万㎡，可售套数下降0.8%。第二季度新盘供应计划里，还有13,024套住宅排队进场，库存拉响警报，考验着深圳楼市的购买力。
新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近12个月平均销售面积得出的比值。以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险，如果小于12个月则楼市明显供不应求。
深圳人才房成为影响市场预期的新变量，今年可售人才房约1.7万套。人才房像一条鲶鱼，扰动的不仅仅是买房人，更是深圳整个房地产市场，住宅严重失衡的供求关系慢慢扭转。
深圳住建局正在牵头制定深圳保障性住房相关政策，拟取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。保障性住房体系大批量供应共有产权房和公租房，用于保障大部分普通人的安居乐业，提高低收入人群的居住品质。商品住房体系用来吸纳全国精英人才，让他们的财富通过优质高价住宅的方式沉淀在深圳，让商品房真正的回归市场。
深圳
存量市场
阳春如约而至，三年“战疫”积压的需求在短时间内集中释放，存量住宅成交量强势回升，表现显著好于新房。本月存量住宅网签3,949套/36.7万㎡，套数环比上升57.39%，创近期新高。
近期挂牌量暴增，突破五万套大关，这背后既包括需求积压以旧换新的刚需群体，还包括一部分高位接盘借势套现的投资客，市场韧性有待时间检验。此外，统计数据存在滞后，和从业人员微观体感并不一致，市场对基本面改善可持续性存在分歧。目前不管是新房售楼现场咨询量、认购量，还是存量住宅的带看量、转定量都在下行，楼市内卷再起。
深圳存量住宅房价收入比高达26.1，从2021年初（30.9）以来总体呈趋势性下降形态。
即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。
深圳
住房租赁市场
根据世联EVS统计数据，3月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.0元/㎡ ，总体趋势平稳偏弱。
深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。
2023年，政府工作报告对房地产工作的要求是：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。1月17日，发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》4份征求意见稿，公开征求意见。
《深圳市保障性租赁住房管理办法（稿）》规定, 政府组织配租的保障性租赁住房，租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。
《深圳市公共租赁住房管理办法（稿）》规定, 公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。
深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。
中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。
本月存量住宅租售比为1:727，静态租赁回报率仅为1.6%。
房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约62.4年才能收回成本。
深圳
商业市场
一手商业市场（以商务公寓为主）
3月份，深圳一手商业物业均价为70,325元/㎡，环比上涨19.2%。成交面积145,436㎡，环比大幅上升463.6%。
深圳公寓主力成交在南山区，成交面积为12.14万㎡；其次为龙岗区，成交面积为1.43万㎡。
深圳市特区建设发展集团旗下创智云城成交公寓1,610套（113,533㎡），成交金额87.09亿元（均价76,710元/㎡），遥遥领先，雄霸成交金额、套数首位。本项目批准上市公寓3,342套，累计成交3,320套，目前销售率为99%。
龙岗中心区恒大悦玺大厦成交148套（7,593㎡），成交金额2.39亿元（均价31,450元/㎡）。本项目长期位列全市成交套数前三甲，批准上市公寓2,519套，累计成交797套，目前销售率为32%。
其他较活跃公寓楼盘包括棕科云端大厦（87套）、华润笋岗中心（83套）、金通盛·观澜时代（68套）等。
商业营业用房方面，中国恒大集团位于福田区华富的恒大珺睿大厦，月内成交2,183㎡，成交金额1.24亿元（均价56,891元/㎡），一举摘得全市成交金额、面积双料冠军。
本项目批准上市商业43,804㎡，累计成交40,031㎡，目前销售率为91%。
其他热销商业楼盘还包括玺悦台（1,468㎡，均价77,581元/㎡）、金融街华发·融御华府（938㎡，均价123,897元/㎡）、中粮·福田大悦广场（380㎡，均价62,934元/㎡）、大中华环球经贸广场（344㎡，均价162,711元/㎡）等。
3月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为178.5万㎡，环比下降6.4%，下降趋势显著。
库存去化周期28.0个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要2.3年。
根据《深圳市2023年二季度商品房房源信息情况》，二季度预计供应房源面积约154.31万㎡，共15,521套。其中，商务公寓8.45万平方米，1,211套；商业5.54万平方米。
存量商业物业市场
存量商业物业市场：租金显著下行，空置率上升
3月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积20,367㎡，环比上升35.9%。
2022年四季度，大型购物中心入市叠加疫情堂食影响对餐饮店铺带来巨大冲击，零售物业招商竞争加剧，租金呈较为明显的下行趋势。深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为717元/㎡·月，环比下跌2.6%，全年下跌5.2%。空置率为6.8%，环比大幅上升0.7个百分点。
2022年，深圳社会消费品零售总额9,708亿元，同比增长2.2%。其中，网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长20.9%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业。
核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。
深圳
办公市场
一手写字楼市场
一手写字楼市场：价跌量升
3月份，新建写字楼以价换量，成交均价50,684元/㎡，环比下跌27.9%；成交155,501㎡，环比上升近16倍。
南山区前海交易广场销售104,992㎡，成交金额58.59亿元（均价55,802元/㎡），问鼎全市成交面积、金额冠军。本项目以“微型城市”和开放空间为设计理念，集超甲级写字楼、高端商务公寓及商业街为一体，是前海金融及要素交易类产业聚集发展的重要平台。批准上市写字楼129,157㎡，累计成交104,992㎡，目前销售率为81%。
南山区创智云城成交50,496㎡，成交金额22.53亿元（均价44,610元/㎡），位列成交面积、金额次席。项目批准上市写字楼196,366㎡，累计成交50,674㎡，目前销售率为26%。
其他热销楼盘还包括岁宝壹品（27,151㎡，均价57,391元/㎡）、万科星天地（10,053㎡，均价58,000元/㎡）、京基水贝城市广场（5,784㎡，均价71,063元/㎡）、合正新悦（2,045㎡，均价30,190元/㎡）等。
3月份，深圳新建写字楼可售面积高达164.6万㎡，库存量下降9.2%。
库存去化周期为31.4月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要2.6年。去化压力有所缓解，但依然较大。
根据《深圳市2023年二季度商品房房源信息情况》，二季度预计供应写字楼9.21万平方米。
存量写字楼市场
存量写字楼市场：租金下行，空置率趋势性上升
本月，深圳存量写字楼销售成交13,045㎡，相对于超过800万㎡的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。
2022年第四季度，深圳商务区甲级写字楼租金趋势性下降，平均租金为193.2元/㎡·月，环比下跌1.7%，全年下跌3.1%。静态租赁回报率下降至2.7%。
受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响，深圳写字楼新增需求总体转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，租金加速下行。
深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。
在经济前景不明朗的情况下，办公楼租赁需求疲软，叠加大量供应如期入市的多重影响，供需失衡加剧。四季度，深圳甲级写字楼平均空置率为22.4%，环比上升1.5个百分点，全年显著上升3.6个百分点。
深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期供应量更是超过500万㎡，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将维持低位运行，空置率高位徘徊。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。
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自1999年开始，世联评估着手搭建房地产数据平台，最小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于49万+存量小区、1.5亿+套住房，每月更新市场有效买卖案例800万条以上，累计案例总量10亿+条，实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务，可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景，与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系，帮助客户快速奔向大数据时代。
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广州
新房市场
新房供应分析
2023年3月，广州新房市场供应规模呈上升趋势，新增供应套数为12,429套，环比上升316.1%，同比上升255.11%；供应面积137.2万㎡，环比上升302.35%，同比上升293.12%。
从各区供应情况来看，本月仅越秀区未录得新增供应；增城区、黄埔区和番禺区为供应“第一梯队”，区域供应在15万㎡以上。增城区为供应榜首（4,085套、36.4万㎡），占全市总供应套数的33%，黄埔区（2,002套、22.9万㎡）占全市总供应套数的16%，番禺区（1,535套、17.4万㎡）占全市总供应套数的12%，其余行政区新增供应套数均未超过2,000套。中心区方面，本月中心五区合计新增供应2,870套，供应面积39.6万㎡，占全市总供应套数的23%。
经历1、2月的供应低潮后，3月新增供应量创年内新高，“3月小阳春”为传统营销节点，开发商积极推货。
新房成交分析
2023年3月，广州新房市场“小阳春”成色十足，成交呈现量价齐升的局面；3月广州新房成交套数10,834套，环比上升68.18%，同比上升72.87%；成交面积114.2万㎡，环比上升68.93%，同比上升70.96%；成交均价33,256元/㎡，环比上升0.83%，同比下降12.43%。
从各区成交情况来看，本月各区均有成交且成交套数均呈上升趋势，其中增城区成交套数和面积最多（3,130套、29.9万㎡），黄埔区紧随其后（1,498套、15.9万㎡）；中心区五区合计成交仅占全市总成交套数的19%，成交主力为白云区（795套、8.3万㎡）和荔湾区（762套、8.2万㎡）。成交均价方面，海珠区以89,172元/㎡位列榜首，越秀区以84,532元/㎡位居第二；上涨幅度最大的为花都区（7.06%），下滑幅度最大的为越秀区（-20.29%）。
3月进入小阳春传统营销节点，积压的购房需求释出以及充足的供应量带动全市各区成交普遍提升，但成交活跃的区域基本上都集中在价格洼地片区，增城区成交表现依然领先。
新房可售及去化
2023年3月，选取了广州新建商品住宅2022年4月至2023年3月月均销售速度来计算，广州市新建商品住宅整体存量套数去化时间约为16.9个月，较上月缩短1.3个月；存量面积去化时间约为17.5个月，较上月缩短1.3个月。
从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为22,605套、16,538套、14,439套；套数去化速度上，增城区、黄埔区和番禺区最快，分别为1,622.4套/月、1,073.4套/月和794.3套/月；套数去化时间上，海珠区、黄埔区和增城区去化周期最短，分别为10.6个月、11.5个月和13.9个月，压力最大的为荔湾区、南沙区以及天河区，去化周期分别为23.9个月、23.9个月、23.3个月。
截至3月末，广州全市库存套数达109,375套，环比下降1.5%，由于2023年以来成交出现明显改善，库存量持续下降，存量套数去化时间和存量面积去化时间也随之缩短。
广州
存量市场
存量住宅分析
根据世联评估EVS监测，2023年3月广州存量住宅成交均价为31,261元/㎡，同比下降1.77%，环比下降0.12%，总体维持高位稳定状态。
从各行政区均价来看，天河区（54,193元/㎡）为全市均价最高的区域，环比下降0.08%，黄埔区（25,776元/㎡）为外围区域均价之首，环比上升0.08%；整体涨跌方面，2月除番禺区（上升0.52%）、黄埔区（上升0.08%）以及海珠区（上升0.01%）外，各行政区均价环比均呈下跌趋势，其中下跌幅度最大的为花都区，环比下跌0.32%。本月高于广州全市二手住宅均价的区域包括天河、越秀、海珠、荔湾四区。
截至报告发布日，官方未公布2023年3月存量住宅成交套数及成交面积数据。
回顾2023年2月，广州存量住宅成交5,442套，环比上升13.02%，同比上升34.27%；成交面积50.6万㎡，环比上升7.43%，同比上升35.66%；成交区域排行前三的依然为海珠区（758套、6.0万㎡）、花都区（678套、7.3万㎡）以及番禺区（653套、6.8万㎡）。
2月广州存量房市场成交延续上升趋势，随着各行各业强势复苏、社会活动持续恢复，加上高层对房地产的支持态度，购房者信心正逐步重筑，不少积压的购房需求逐步释出，目前市场基本向好，市场交投氛围较为活跃。
广州
住房租赁市场
2023年3月，广州市住宅租金均价为48.2元/㎡·月，环比下降0.82%；套均租金为3,884元/套·月，环比下降0.92%；存量住宅成交均价为31,261元/㎡，租售比为1:649，整体保持平稳。
从行政区来看，越秀区稳居中心城区租金水平榜首，2月租金均价为69.7元/㎡·月，环比下滑1.1%；天河区次之，租金均价为64.0元/㎡·月，环比上升0.6%；黄埔区租金水平位则为外围城区租金水平之首，租金均价为43.8元/㎡·月，环比下滑0.2%。
2023年政府工作报告指出要“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题”，住房租赁政策支持力度有望进一步加大，尤其是金融支持力度。一方面，市场化长租房公募REITs今年有望取得突破；另一方面，住房租赁企业的融资将获得更多支持。
广州
商业市场
2023年第一季度，广州市新建商业物业交易市场仍处于恢复进程中，成交量较去年下半年有所下跌。一季度广州新建商业物业成交面积8.98万㎡，同比下降59.75%，环比下降27.29%；成交套数861套，同比下降41.43%，环比下降37.06%。
从区域成交来看，第一季度各行政区均有成交，增城区、番禺区和南沙区成交最活跃，三区合计占全市总成交面积的65%；其中成交面积最多的为增城区（176套、2.44万㎡），而成交套数最多的则为番禺区（231套，2.13万㎡）。中心区热点板块持续供应不足，中心五区（149套、1.08万㎡）仅占全市总成交面积的12%。本地消费市场持续恢复中，但渐趋活跃的商业活动并未完全转化为成交，品牌方仍保持观望情绪，品牌扩张较为谨慎。
广州
办公市场
进入2023年，广州全市经济活动逐渐恢复，办公物业成交量有显著提升，市场在逐步恢复中。一季度广州办公物业成交面积21.01万㎡，同比上升39.88%，环比上升15.25%；成交套数2,329套，同比上升410.75%，环比上升97.54%。
从区域成交来看，第一季度各行政区均有成交，南沙区（533套、6.05万㎡）、番禺区（404套、3.02万㎡）和海珠区（392套、2.85万㎡）成交相对活跃，三区合计占全市总成交面积的57%。
2月广州市政府发布《关于支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转的若干措施》，从服务市场主体、扩大有效需求、推动产业提质增效等三个维度，梳理形成9方面38项具体政策措施，全力推动经济运行率先整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，努力开创高质量发展新局面。
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大中城市
52万+
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