你敢信？光谷楼面价4043元/平？！
这段时间，光谷有个项目备受瞩目，建设内容包括魔幻艺术秀场、动漫产业运营中心等，或将成为未来光谷又一值得期待的地标。
更重要的是，项目的拿地价只有4043.2元/平！
要知道现在的光谷地王——由南山竞得的P（2021）037号地块，楼面价已经到了20799元/平。
两者相差了近五倍！
这个项目的案名还没有公布，该地块的项目之前被叫作光谷梦幻世界，但具体案名还需要等官方公布。
这个项目究竟有什么样的特别之处，能以这么低的价格拿地？开发商是谁？入市以后的价格又会是多少？
今天就让小编带大家一探究竟。
①7年前的水平！光谷楼面价4043.2元/平！
②包含住宅、商业、办公用地！新增524套住宅！
③放风价精装24500元/平！
④公园多，空轨在侧！但开发需要时间！
7年前的水平！
光谷楼面价4043.2元/平！
这个项目最让小编感到惊奇的，就是这低到离谱的楼面价了——4043.2元/平，要知道武汉市2015年的平均楼面价约3500元/平。
图源中指数据
就算是2016年被正荣地产控股股份有限公司以45.8587亿的价格拿下，楼面价15966元/平，溢价442.15%的p（2016）059号地块，楼面价都比这个项目高出了3倍有余。
2021年的光谷地价，竟然能和7年前的武汉平均地价相比，这已经非常不可思议；能比2016年的光谷楼面价低3倍不止，要不是事实发生，小编是怎么也不相信。
那么为什么这个项目的楼面价这么低？
因为地块的开发要求非常的苛刻。
早在2019年，该地块就以P（2019）179号地块挂牌出让，最终被恒信东方竞得。
在当时的《恒信东方文化股份有限公司 关于与武汉东湖新技术开发区投资促进局签署 合作框架协议的公告》中就提到：
图为《合作框架协议的公告》
武汉东湖新技术开发区投资促进局作为甲方与恒信东方将在该地块上建设魔幻艺术秀场、梦幻叙事主题数字体验馆、以IP内容为核心的动漫产业运营中心、以CG技术为核心的视觉及数字创意基地。
难，确实难，之后这个项目就没了下文......
第二次就是2020年，这个地块以P（2020）129地块再次挂牌出让，但是流拍了。
第三次是2021年，这个地块以项号地块又一次挂牌出让，这次没有流拍，被武汉蔚闵恒宝企业管理有限公司底价成交，楼面价4043.2元/平。
而武汉蔚闵恒宝企业管理有限公司就是杭州大家房产的全资子公司，而杭州大家房产是杭州城建开发集团的附属房产公司。
图为开发商关系图 图源爱企查
作为地方国资控股单位，资金周转相对更有保障，房屋烂尾的可能性较小。
曾于2018年在湖北十堰拿地打造了大家·十里桃源，于2020年在宜昌拿地，开发了大家·晴川明月项目。
作为杭州大家房产在武汉的第一个项目，该项目对整个公司有着非同一般的战略意义。
这一点从公司将项目选择在光谷这个潜力无限大的片区就可以看出。
其次就是项目的地块要求依然非常高：
（1）自持该宗地商业总建筑面积不低于 4.656 万平方米至土地使用权期限届满，其中 D 地块全部为自持商业，剩余自持商业在 C 地块补足，自持期间不得对外整体或分割销售；
（2）引入 1 家及以上虚拟现实（VR）特效制作公司中国区总部入驻；
（3）在该宗地商服地块配建一座利用 CG、光场及 MR 等技术的艺术秀场，以及两个融合了科技手段、实景装置和数字艺术内容的叙事主题数字体验馆。
从地块要求中，我们可以知道该地块还是要搞CG这类技术的艺术秀场，并且相比2019年还多了引入VR特效制作公司总部的要求。
这样一来，该地块这么低的楼面价也就能够理解了。
包含住宅、商业、办公！
新增524套住宅！
从项目的用地规划图来看，项目一共被分为了A、B、C、D四个地块。
图为项目用地图 图源自然资源和规划局东湖高新区分局
其中A地块将为区域新增524套住宅供应，B、C、D三个地块为商务和商业用地。
图为效果图 图源自然资源和规划局东湖高新区分局
根据项目规划公示显示，项目净用地面积83830.03平方米，总建筑面积304140.99平方米，计容建筑面积为221689.42平方米。
图为项目总平图 图源自然资源和规划局东湖高新区分局
A地块容积率为2.1，B地块容积率为2.8，CD地块容积率为3.1，A地块建筑密度为35%，BCD地块建筑密度为60%。
在A地块中，1、2、3、5号楼均为6层叠拼；7、8号楼为20层高层住宅；9、10号楼为19层高层住宅；11号楼为11层小高层。
楼栋均为正南北朝向，采光和通风不会太差。
该项目的经济技术指标如下：
图为项目经济技术指标 图源自然资源和规划局东湖高新区分局
放风价精装24500元/平！
根据房天下的资料显示，周边的新房地图如下：
图为项目周边新房地图 图源房天下
距离项目最近的光谷鼎正悦府，首开将推出建面约111㎡小高层，建面约108㎡、125㎡洋房毛坯户型，均价待定。
据职业顾问透露，光谷鼎正悦府的放风价小高层均价21500元/平，洋房均价23500元/平，并且开盘会有惊喜。
只是从去年12月底到今年2月下旬，已经过去近3个月，项目依然没有开盘。
图源朋友圈
光谷正荣府在售9、11号楼建面约143㎡叠拼，均价约26000元/平。
碧桂园十里春风少量建面约140㎡叠墅在售，收官在即，毛坯销售，均价26500元/平。
新城璞樾门第建面约137-158平叠拼在售，毛坯均价约25000元/平。
可以看出项目周边除了光谷鼎正悦府有高层住宅在售，大部分周边的楼盘主推的都是叠拼、叠墅产品。
所以即使项目并不是位于光谷中心城的中心，项目依然能够满足购房者对高新四路和光谷四路附近的购房需求。
目前该项目的放风价预计精装24500元/平，跟光谷鼎正悦府毛坯小高层放风价差不多。
并且，该项目的开发商杭州大家与鼎正悦府的开发商湖北鼎正地产都不是在武汉有特别多项目的知名开发商。
湖北鼎正地产为湖北的本土开发商，仅在黄陂区建有汉口御江澜庭项目。
而杭州大家在此之前没有在武汉的开发项目，但是杭州大家房产是杭州城建开发集团的附属房产公司。
公园多，空轨在侧！
但开发需要时间！
从项目的区位上看，项目处于三环外，从项目到高新大道的直线距离约3.4公里，距离光谷大悦城的直线距离也同样约3.4公里。
图为项目高新大道距离 图源百度地图
交通方面：
项目东侧的光谷五路和高新四路交汇处有规划建设武汉地铁19号线高新四路站。但是高新四路站属于19号线的二期工程，已经规划报批了，距离通车大概还需要3到5年时间。
高新四路上还有规划建设的29号线，但是29号线是属于第五轮地铁规划的三期工程，距离开工可能还需要等待更长时间。
项目西侧豹子溪公园正在建设武汉的第一条空轨，预计在今年年底可以通车。
图为湖北首条空轨进行试跑测试 图源百度
所以目前项目周边的公共交通设施是不太好的，最近的地铁11号线光谷四路站距项目4公里，出行还是不太方便。
商业配套：
光谷东商业规划非常丰富，光谷中心城地下空间、首创奥特莱斯、龙湖天街、富力广场、瑞安街区商业等等。不过目前都是规划中，或者正在建设中。
图为光谷中心城整体商业和其他规划 图源百度
目前已经开业的有首创奥特莱斯和山姆会员店，分别距离项目5公里和9公里。中粮大悦城去年也已经开业，但是网上对这个商业的评价普遍不太好。
项目南侧有武汉东湖综合保税区，但据说里面多为奢侈品牌，距离项目将近5公里，有需求有能力的还是可以去逛逛。
教育方面：
光谷中心城范围内有光谷十六小、光谷十七小、光谷外校，规划中的还有光谷十八小、光谷二十小等。
目前距离项目较近的学校有规划在建的光谷六初（建设中），大概距离项目4公里，和光谷十八小，距离项目4公里左右。
不过如果孩子就读光谷十八小，就需跨越关豹高速才能上学，不是很方便。
图为光谷十八小 图源百度
此外，项目北侧还有一块规划初中教育用地，周边还有众多规划教育用地。
公园：
项目西侧就是规划中的豹子溪生态公园，该公园南北规划约7公里，贯穿整个中心城，未来项目业主出门就可以沿绿道散步。
图为豹子溪生态公园 图源百度
豹子溪公园的西侧，过光谷四路后还有一个云栖公园，目前还在建设中。
项目东侧有几个正在规划中的公园——荷塘公园、奥林匹克体育公园，和正在建设的新月溪公园（南区）。
写在最后：
项目属于光谷中心城板块，配套的规划非常多，但是开发需要时间开发建设。不过项目交房也不是一两年的事儿，如果规划都能落实，那么未来的居住环境会非常好。
但是项目的开发难度大，需要大量的资金支持，可能开发商业的大部分资金会来自项目的住宅。
如果项目卖得不太好，开发商愿不愿意做这个亏本买卖还是个问题。并且作为杭州大家在武汉的第一个项目，开发商的实力和项目的品质都有待考量。
✈2022年，武汉留给刚需的时间真的不多了！↓↓↓