接盘引出“鬼”，你该怎么办？

两年前，老猫堪称年轻有为的“四有青年”：有存款，有房子，有媳妇，有理想

两年后，老猫依然是“四有青年”，只是“四有”却变成了：有债务，有官司，有伤口，有离婚证。

短短两年，为什么会沦落至此呢？

一切始于两年前那个雨夜。

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那个晚上，老猫被朋友圈的一则酒店转让信息吸引：

这是一间50间左右的经济型酒店，某大品牌的加盟店，开业不到一年，成色新，位置佳，房租便宜，关键是业主急用钱，转让价特划算，相当于六折出手。

老猫加上业主微信，两人热情互撩，很快见面、洽谈。

其间，老猫悄悄去店里住了两晚，核验了业主说词，他对酒店的地段、产品甚是满意（尤其相较于它低廉的租金）。当然，他也发现店长懈怠，生意冷清。他自忖：“到时翻个牌，换个店长就好了”。

这时业主（以下简称狐君）催促道：

“还有一个人很有意向，你要看中了，就先交点订金，咱们把这事定下”

老猫脑袋一热，打了五万订金。

随后，双方签订合同，正式接盘酒店。

签约那天，绵绵细雨如洗，老猫人逢喜事精神爽，看着被春雨洗濯后油油的新芽，只觉得自己也如一株抖擞的小白杨，每一片嫩芽都舒展开了，准备迎接这大好的春光。

然而，倒春寒来得更快……正当老猫摩拳擦掌誓要大干一场时，却接到了“停业”的晴天霹雳：酒店消防证出了问题。

酒店换了老板是要重办消防证的，狐君也很清楚这条法规，他“体贴”地支招：“你要是注册一个新公司接这个酒店，消防证办起来很麻烦。最简便的法子是，还用我们这个公司，咱们做个股权变更，法人改成你，这样消防证只需走个最简单的变更手续就可以了。”

老猫不疑有他，变更时，他看到了公司注册资本500万，但转念一想，这都是认缴，也没什么大碍。遂大笔一挥，摁下手印。

事后每回想至此，老猫就捶胸顿痛：

自己按下的哪是工商变更的手印？分明是杨白劳卖掉喜儿的血手印！

而且这招最终也没能瞒天过海，老猫一步也没少的重走了图审、施工、验收流程……消防改造+闭店整改，这可不是一笔小钱，酒店投资预算大大超标。

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两个月后，酒店好歹开业了，可开门却又摊上事，大事！

一群债主蝗群般汹汹而至，围堵住老猫。

原来，狐君装修到一半资金链就断了，他欠了建造方、材料方一屁股的债，多到如装修队几十万的工程款；少到如布草公司三千块的洗涤费，林林总总，加起来100多万……

老猫气得浑身颤抖，找狐君理论。狐君先是又躲又拖，最后索性撕破脸，冷笑道：那工商变更可不是我逼你签的~~

老猫想扇自己，往死里扇。

事已至此，只能打落牙齿活血吞，一个一个的和债主们见面、哭穷、谈判……约定着一边挣钱一边还。

装修公司等不及，一纸诉状法庭见，老猫也急了：

“你有脸起诉我？你做的什么烂工程？洗个澡能淹到脚面子！这种豆腐渣，我还要告你严重影响酒店运营呢”，他一纸反诉怼了回去。

官司已经让老猫身心俱疲，社会却还在毒打他，暴击接踵而来：

合伙人又跳出来作妖

该酒店还有两个小股东，平时，腻在店里和店长嘀嘀咕咕；到交房租时候，玩起失踪，打滚撒泼就是不交……

三个股东时有龃龉，下面团队哪有心思恋战？没多久，店长鼓动员工集体罢工跳槽，偌大的酒店，从前台到保洁，一个人影也没有，光杆司令老猫无奈再次关停。

老猫嘴里的烂疮一茬接一茬，拼了老命好歹把摊儿支起来，可此时旺季已过，他苦撑过三个月的寒冬，只盼着暖春复苏，然而这个多灾多难的春天，让他唯一的希望彻底落空……马上就要交下一季度的房租了，他再也凑不出钱了，谈了几家转让，小股东扬言：“要转可以，你得先把我的钱给补了，要不然大家就一起赔，谁怕谁？”

老猫身为大股东，他怕呀~~

存款没了，房子抵了，老婆跑了……如今的老猫，晚上不喝酒都睡不着，脑子里翻来覆去都是工资、房租、欠款、利息、借钱~~

老猫是一面镜子，照出了部分转让酒店的阴暗面。

疫情下，许多酒店难以维系，业主迫切地想转让出去，尽早止血。一些大胆的投资人觉得这是个“捡漏”的好时机，跃跃欲试准备下场抄底。但这个市场泥沙俱下，极其考验接盘人的判断力，一旦判断失误，选错项目，很可能重蹈老猫覆辙，从此被套牢。

今天，我们就分析一下老猫这一路踩过的坑，以他为鉴，避坑保平安。

一要端正心态

在考虑接盘转让酒店时，首当其冲的是保持清醒。

有些人一上来就被酒店价格诱惑，被业主话术蛊惑，觉得自己运气好，碰到一个奇货可居的好项目。

人性有个特点，你一旦认定了某个事，在判断时，就会下意识只收集那些能支撑你论点的论据，而过滤掉那些和你意见相左的事实。

如果你在接盘酒店时，先入为主认定这是个香饽饽。那很可能在调研时，就只看到它的香软，而看不到它的霉点。

面对转让酒店，我们必须有一份清醒：

真赚钱的酒店，是极少转让的。

即使某股东因个人原因被迫退出，也多在内部就完成转让了——因为内部人心里门清，这酒店是个印钞机，肥水可不能往外流。即使是疫情封城这种最难熬的关头，真赚钱的酒店，也是舍不得卖的。

一个酒店，如果已经对外挂牌要转让，大概率上这个酒店没那么赚钱。

（当然，这不是绝对，要结合具体项目分析）

二看酒店的生命周期

端正了心态后，我们首先从大处着眼，从酒店所处的生命周期来做粗略判断：

形成期：

如果新开业的酒店就要转让，还是打折打到骨折的那种，那往往隐情很大，你一定要把眼珠子瞪到头顶上，小心再小心。往往饼有多大，坟有多高…

快速成长期：

酒店已经经营了两三年要转让，往往意味着，酒店还行，但盈利空间不够大，类同鸡肋。接盘这样的酒店，你就要充分调研，分析问题出在哪里？

是先天不足（如位置、单行线问题）

还是后天失调（如品牌、运营问题） 

是病在腠理（如产品宣传、OTA运营问题）

还是病入膏肓（如酒店结构、隐蔽系统问题）

是一时性时疫（如疫情影响）

还是陈年积证（如产品体验）

搞清楚病证、病机，再决定是否接盘。

成熟期：

酒店已经营了五六年要转让，这种酒店的安全性和盈利性一般没太大问题，通常是因为酒店到了二次装修期，老股东不想再投钱了，又想赚点钱，于是选择转让，风险相对比较小的。

这种情况重点了解剩余租期有多久，品牌合约情况，算好帐目，再做决策。

衰退期：

接盘这种老酒店，最大的风险点在于办证。

这种酒店一定是老房子，有些甚至是八九十年代的老房，当年的建造要求完全不符合现在的建筑消防标准，如果想拿证必须大动大修。

但老房的建筑质量，能承受这种大幅改造吗？

你的装修预算，能支撑得住大量的加固费用吗？

这是首当其冲要考虑的问题。

三看酒店的核心要素

接下来，要具体项目具体分析。一间转让酒店的核心要素有三个：物业、股东、品牌。

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看物业要素

内行看门道，外行看热闹，新手投资人看酒店时，往往停留在表象，例如墙纸是否起翘，家具老旧程度，房间是否有异味……

但这些既非核心问题，又具有很强的欺骗性，比如，有些酒店看着很新，那是因为平时运营维护的比较好，或者刚刚翻修没多久。其实内部老化严重，问题很大。

这就像有些直播里，看着皮肤吹弹可破的小萝莉，卸了妆竟是满脸黑黄的抠脚大汉，全靠大浓妆撑着仙气。

有些投资人还以为，装修土点、家具旧点无所谓，反正自己接手后要做翻新换牌，到时候设计一改，来个装配式装修，把墙面壁纸家具一换，就焕然一新了。

想法是好的，但有些酒店基础太差，看着金玉其外，实则败絮其内，根本实现不了。

我曾遇到一个酒店，没拆除之前，看着仪表堂堂，可外皮一拆，大家倒吸一口凉气：

因为酒店年代久远，中间屡次装修，又都是野蛮施工，承重墙和预制板上随意掏洞打眼，建筑已是千疮百孔……真是看着都让人后怕。业主只能是先加固再装修，这笔钱可不是小数，预算一下子爆表。

还有一家酒店，也是老店，老到墙的红砖基层都已经风化，失去了粘性和附着力，用手一剥，墙皮子整片地掉……如果在这种基础上，强行贴板贴壁纸，很快就会起鼓开裂。

最后能怎么办？

全刮了！刮到红砖面，重新刷腻子、找平……讲真，这种花钱比盖新楼都要贵，因为还要额外加上拆除、清运垃圾的费用。这项目又比较倒霉，赶上冬季施工，一上冻，水泥就废了，只能等着天暖再搞……耗一天，就有一天的房租+人工成本+开业延期损失，业主为了筹钱，贱卖股份，四处举债，最后连下跪都找不到能跪的人了。

以上，还只是建筑本体的质量问题，我们还要看酒店各种内部系统：

冷热水系统、排水系统、消防系统、空调系统、强弱电系统……

如果，你在“相亲”阶段，没能察觉这些问题，以为300万就能锁死预算。等合同签了，工人进场，把外面的装修拆了才发现：

空调也不行，强弱电系统已经到了使用极限，排水系统不符合品牌方的要求，消防也不符合新的行业标准……

此时就像人已经躺在手术台上，肚子都拉开了，露出一堆烂肠子……你还有得跑吗？

只能是大改大修——拆顶拆棚，拆原有装修，重做不合格的系统，这个过程耗日旷久，投资巨大，原本单房预算八九万，一番操作猛如虎，可能就给干到十五六万~~酒店租期12年，10年才刚回本，这还干什么劲？存理财不香呀？找这种辛苦，担这样风险？

那问题来了，隐蔽工程都封在了墙纸之内，我们该如何去检验？

我们可以像医生一样，通过望闻问切，发现病症，由此去推论病因、病机。

苏菡整理了一个导图，大家可以按图进行排查，我拎出几项比较重要的罗列一下：

打开水龙头，数一数几秒出热水。

中端酒店，5秒出热水，经济型酒店5~10秒出热水，如果时间过长，很可能冷热水系统有问题。

洗澡，感受水压是否稳定，是否忽冷忽热，查看排水流向、排水速度。

忽冷忽热，要进一步察看热水系统，检查恒温水箱、变频泵等；排水不畅则要进一步察看排水系统，核实排水管管径粗细，是否污废分流等；

打开空调，看多长时间制冷/制热，启动时顶棚有没有嗡嗡的回响？

如果有回响，那可能是空调回风管和龙骨接触，启动时发生共振，这种是非常影响入住体验的，而整修也非常棘手，因为要拆顶子。

看消防证，消防证上的客房数量和经营面积是否和现状相符？

如果有变动的话，要和相关消防单位对接，否则可能会因为消防证明与酒店项目信息不一致，无法验收。

不懂工程也不打紧，我们可以留意细节，细节里藏着工程质量。

比如说，有的卫生间，水不往地漏处流，全靠保洁阿姨拿笤帚扫~~这说明卫生间坡度没找好。以小窥大，一个施工队，连地面找平这种基本要求都不合格，那其它的工程面往往也质量堪忧。

这就像一个妆容精致的小仙女，伸出手不会满指甲都是泥；

一个门缝都对不齐的施工队，也装不出多高质量的酒店。

如果你发现一家酒店的面子工程上就有一大堆硬伤，那就别幻想它丑陋的皮囊下，能有一颗多美好的灵魂了，咱要不换家店？

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看股东要素。

面对转让酒店，我们最担心的是有“纠纷”。

酒店涉及的纠纷，较多的有租赁合同纠纷、服务合同纠纷、借款合同纠纷、建设工程合同纠纷、委托合同纠纷。

老猫就是在这方面犯了迷糊，吃了大亏。

如果时光能倒流，老猫该怎样办？

首先，不要偏听偏信转让人的话术。他可以利用天眼查，了解该公司的股权架构、股东构成，一方面核查股东是否有诉讼在身，甚至是失信人；一方面也及早和其它股东取得联系，了解其态度、实力、三观。

一个酒店的股东，无论用什么理由，只要他不让你去见其它股东，就像一个不肯带女友见家长的男人，渣得机率较高，而且它不合法：

出让方应当在股权转让前，向标的公司其他股东发送书面征求意见通知，并告知拟转让股权的数量、价款及价款支付方式等主要转让条件。否则可能被认定未完整履行（优先购买权）通知义务

然后，想办法找“熟人”了解内幕。

六度空间理论认为，通过六个人可以认识全世界，你与郭德纲之间只隔着六个人。想办法触达这个酒店的店长、工程、甚至是前台，你会打听到很多“内幕消息”的。

最后，合同做全面，做规范。

聘请专业人士进行尽调：

一来，充分了解酒店运营公司资产、经营、负债情况；

二来、重点关注转让酒店是否受到限制，例如，是否存在质押、司法冻结及是否存在与其他第三方之间的对赌、回购协议等情形。

三来，转让方提供其他股东同意转让及放弃优先购买权的相应证据并留存，核查转让方出资证明书、股东名册、工商登记等证明文件。

以上，只是部分内容提示，更详细落地请找律师解决……不该省的钱，咱别省。

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再看酒店品牌和定位

品牌在很大程度上影响酒店的赚钱能力。

这是一个值得深聊的话题，鉴于本文已经5000字了，我们下次拎出来单拎再写一篇《品牌坑》，有兴趣的同学可以关注公众号，我们下期继续。

说一千道一万，接手转手酒店，成功的关键是：

选对项目。

而一个人选择能力的强弱，来自于专业和用心。

专业，短时内可以借力专家拔升，长期需要通过学习自我提升；

用心，则需要撇净急功近利的贪欲，沉下心来挑项目、养项目，赚可持续的钱。

愿每一个接盘的决定，都是三思后行的选择，而不是背水一战的豪赌。

预祝你抄底成功~~~

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