开酒店，顺序颠倒了，投资栽倒了

酒店投资中有一个坑，隐蔽性很强——踩坑时往往察觉不到，事后一段时间才显现，可此时木已成舟，大错铸成，再想补救，补救成本很高，甚至根本没有机会去补救……

这个坑就是“顺序坑”。

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“如果当初我先……再……”

顺序坑，看字面就能理解：

“开酒店”的顺序颠倒了。

顺序坑因为不是固定在某一个环节上，所以外在表现各异，各有各的悲剧。但有一个共同点：

那就是当事人特别后悔，悔不当初。

举几个例子感受下：

场景一：

某投资人：租赁合同签完了，租金也打到房东卡了，可开工后，发现建筑结构有问题！此时再返回头去找房东主张免租期、主张加固赔偿……
房东当然不配合了。 
几轮拉锯战下来，投资人悔不当初：“如果当初先做物业评估，再签合同，那该多好！”

场景二：

某投资人：接盘一家转让酒店，变更完了工商、股权手续，老债主堵到大堂，他方得知酒店之前欠了一屁股工程债……
此刻人已经上了贼船，没有回头岸了，
他悔不当初：“如果当初先找律师做好风险调查，再签转让合同，那该多好！”

场景三：

某投资人：拉进一位新合伙人，“婚后”才发现双方不对付，

各种掣肘，各种摩擦，一打听，

才知道这个人在业内口碑很滥，自己引狼入室。 

一轮轮撕B大战后，他悔不当初：

“如果当初先做背调，再签股权变更合同，那该多好！” 

投资过程中，这种“悔不当初”的事太多了。

可惜，世上没有如果，也不能穿越回“当初”，顺序错乱种下的苦果，只能自己吞针咽下。

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顺序错了，结果也就错了

这个世界，做任何事都有“顺序”。

只不过，有的顺序是自己臆想，随意发挥的；

有的顺序，是经过牛人设计，集众家智慧而成的。

举个例子：

我买了一条鲫鱼，准备熬汤。

别看本人厨艺不行，但却有一种迷之自信：这有什么难的？把油烧热，放鱼，加葱姜蒜，加水煮…不就行了？

按照这臆想的顺序一番操作，结果煮出的汤又腥又浑，猫都嫌难喝。

第二次，我吸取了失败的教训，打开抖音，搜出一条点赞最多的五星级大厨熬汤视频：

第1步，把鱼彻底洗净，晾干，料酒腌制；第2步，油烧热，下花椒，炸至变色；第3步，把鱼煎至两面焦黄；第4步，放入葱姜蒜瓣，煸出香味；第5步，倒入滚开沸水。第6步，……

老老实实地遵照大厨的“12345”，我成功煮出了一碗喷香奶白的鱼汤。

煮鱼汤不按套路，做砸了也就损失一条鱼，下次再改进就行；

可酒店投资如果没个章法，胡乱发挥，那搞砸了损失的可是成百上千万，代价可能大到全部身家都填不上坑……

从此再也没有“下次”了。

所以，想要提高酒店投资的成功率，我们得知道酒店投资的“12345”——酒店投资的标准步骤是怎样的？

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酒店投资的步骤

酒店投资按时间顺序大致可分为五步。

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第一步：可行性研究

在此时，我们通常看上了某一处物业。

不懂投资的新人，可能就盯着房子，开始谈租金，谈免租期的事了。

且慢！

在一头扎到执行层“怎么做”的细节前，咱们要先回到战略层，判断“这地方能不能做酒店”。

先来确认物业合规性和安全性行不行：

从合规性来说，房子的产权性质、核心证照符合酒店政策要求吗？从安全性来说，建筑的结构符合酒店改造的安全要求吗？

确认硬件符合做酒店要求后，再花时间搞清楚：

这个物业做酒店的话，该如何定位？为谁服务？做多大规模？什么档次？如何配置设施组合？有什么产品亮点？

该定位具备财务可行性吗？做这样的酒店要花多少钱？每间客房投资成本多少？酒店坪效多少？多长时间能回本？回报率和回报周期如何？符合预期吗？

厉害的画家落下第一笔时，胸中早有了成竹；

成熟的投资人在签租赁合同时，脑海中已经对日后建成的酒店及酒店盈利情况有了清晰的画像。

如果连这个认知都没有的话，酒店投资就成了先开枪再瞄准，结果很可能一场空。

“可行性研究”研究的是“可行否”，这是关乎“做不做”、“怎么做”的头等大事，可让人遗憾的是，很多投资人在第一步就搞错了——他们跳过了这一步，直接从第二步、第三步开始，从一开始，就为后面埋下了坑。

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第二步：选品牌

基于可研的结果，投资人确定了酒店的定位，此阶段需要考虑：

酒店如何管理？自管/资管/委托经营？如果选自管的话，考虑招聘，搭建筹建团队；如果选委托管理的话，则考虑适合什么档次的品牌？

这个阶段，可以同时找几家同档次的品牌公司接洽。

根据不同品牌的标准，出更详细的房间初排图，进一步计算坪效、投资回报周期等。

PS：初排图品牌方会提供，但他们给的数据偏乐观理想化，我们只能当个参考，不能做为唯一决策依据。

那我们该如何决定选哪个品牌呢？

先定性，再定量。

1）定性：

主要看酒店品牌的定位，是否和我们可研结论的酒店定位一致：客群画像一致吗？品牌价值观契合吗？品牌DNA相符吗？

2）定量：

主要看“算帐”的情况。

投资人要全面估算建筑成本、专业费用、运营设备、开业筹备费用等，精算出每间房均摊建筑面积，每间房均摊开发成本，计算出项目的坪效、平均房价（ADR）、年经营毛利（GOP）、净现值（NPV）、投资回报率（ROI）、内部收益率（IRR）等。

按部就班做完定性和定量这两步，筛选出的品牌就比较靠谱了。

不会出现前面案例中提到的情况——隐蔽工程都验收了，才反应过来“算不住帐”，撕毁合同再换品牌的脑短路行为。

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第三步：设计

主要包括：确定设计任务书、确定顾问单位、初步设计、技术设计、确定项目预算、施工图设计等。

如果我们最终选定的品牌是强势大品牌，品牌方会强制业主从供应链平台上选设计公司。

品牌平台上的设计公司其实有很多好处：

• 酒店集团替投资人完成了筛选设计公司资质、经验的工作；
• 框定了设计任务需包含的图纸类别、设计标准；
• 而且，就像天猫可以约束商家一样，酒店集团平台也能约束设计公司，保障其服务质量和态度。

从平台找设计公司，投资人往往会产生一个误区：

“我做的是加盟店”，“品牌方不是都有标准吗？”、“设计公司经验那么丰富”……所以，我只需要交钱，坐等出图就行了。

其实并不是这样~~~

大家不妨回想一下，同一个酒店品牌，在一线和三线城市，在开发区和老城区，在新楼和老楼上，方楼和弧楼上……房间的大小、公区的配比其实是差距不小的。

每个品牌虽然都有自己的标准，但它不是一套“均码衣服”，还是有一定的量体裁衣空间的。

投资人要做的是：

根据前面可研报告做出的酒店定位，提出设计要求，由设计师根据酒店细分定位、投资预算、物业结构、功能要求、竞品产品特点等来调整优化设计。

像我们老城中心某211大学旁边的一家酒店，做了很多非标：

品牌方标准是20㎡/间，但它的很多房间只有16㎡，因为这里租金昂贵，砖混老楼难以改造格局，且大学生客群对房间面积没有那么在意……这是细分定位指导产品设计的结果。

如果酒店集团允许业主自己找设计公司，那也先别着急找“熟人”，还是要按“标准动作”物色设计公司，以免挑错了垃圾设计公司。

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第四步：施工

主要包括：酒店项目批复报建、招投标、项目施工、项目验收等。

这个阶段，涉及面广、工序繁杂，如同战场上万箭齐发，千军万马乱跑，一步行差踏错，就可能引发“踩踏事故”

这种乱局中，按照规范流程做事就格外重要。

首当其冲，招投标，确定项目承包方式、承包方。

然后搞定施工“合法性”：项目报建，办理建设工程施工合同备案、建设工程施工许可证等。

有的投资人为了赶工期，没有施工许可证就偷偷先干起来，会面临行政处罚、关停整改，侥幸心理要不得。

还有些投资人，跳过招投标环节，内定一家“朋友”的装修公司；更有甚者，在图纸还没确定，价格还没谈拢的时候，为了抢工期，让对方先进场，先做起拆除土建工作，一边干活一边沟通合同……

人都进场了，再去谈价格和风险？

这无异于猪杀完了再谈价格，还能谈出什么？

谈不拢了再想让人家走？

不好意思~~请神容易送神难，既然双方都撕下了“朋友”的画皮，干脆直接现出毒蛇的血盆大口，把前面干得活漫天要个价，逼着投资人先结清前面的款！

投资人你敢不从？

too young too simple~~于是，几个民工样的人在工地上拉起条幅，相关机构得到举报来核实，工地直接查封！

到了此时，投资人除了破财免灾，就只剩下悔不当初：

“如果当初先招投标，谈好了价格、工期、违约责任，再签合同，那该多好！”

具体施工的顺序实在太庞杂了，我们不展开了。

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第五步：筹开

这部分工作主要包括：

品牌方派出总经理/店长、人员招聘培训、物资采购、开业预算、开业前推广、筹备开业典礼等。

很多投资人自认为的开发投资顺序，只包含了筹建步骤，漏掉了这个环节。那做出的预算费用，就不够用了，给后面挖下了坑。

小结

最后，我们将5个步骤总结成一张流程图，帮新手投资人建立起直观的酒店投资的流程感。

哪怕你是初次投资酒店，只要心中有了这种整体感、流程观，

也会大大减少那种“老虎吃天，无处下嘴”的无力感。

就像火车有了轨，只需顺着铁轨往前开，

一站接一站开下去，

大概率能抵达正确的终点，而不至于跑偏走岔。

最后，愿那些“悔不当初”的投资人，

通过我们的避坑系列，变身为“胸有成竹”的专业投资人。

酒店投资那些坑

物业坑：酒店物业坑爹记！

设计坑：为了省10万块酒店设计费，多花了200万！

预算坑：为何你的酒店筹建成本总是超出预算？