二手挂牌4.9万？谁说买佛山新城就一定亏！

提到佛山新城，很多人会忍不住吐槽。

这个板块“爹不亲娘不爱”，集结了最多的期望、落差、争议，人气少，被许多人戏称为“佛山睡城”。

但没想到的是，最近这里多个二手小区成交表现杠杠滴，有市有价。

金海MCITY  成交价最低1.39万+/㎡

金海是最早一批进入佛山新城的楼盘，现成地铁上盖，由5层12万㎡大型商业体、8栋住宅、2栋公寓组成，2014年首次开卖，住宅均价1万/㎡左右。

随后，价格起起伏伏，2017-2018年卖2.2-2.4万/㎡；2019年价格下滑到1.8万/㎡左右......一手至今仍未卖完，住宅均价2-2.2万/㎡，近10年翻了近1倍。

对比整个片区，金海MCITY上车门槛可谓是最低的了，90天成交7套，均价18970元/㎡，成交面积从43㎡到128㎡都有，最低成交价13954元/㎡。

该小区入住率大概6-7成，下楼是东平站、保利广场、爱琴海购物广场，对预算有限的刚需来说，可以考虑，毕竟位置好、配套不错，价格摆在那，便宜。

槽点是，楼距小、密度大，多为3梯7/8户，好好的住宅项目做成了公寓一般，户型设计也特别拉胯，实用率低，物业、房屋质量不尽人意。如果是打算投资，不推荐。

毕竟，刚需户型体量比较大，产品本身不适合改善，价格上不去，补涨空间有限。

目前，小区挂牌房源高达276套，放盘量大，侧面说明早期投资客还是挺多的。

爱情海商业预计年底开业

保利海德公园 成交有价有市

5年前，保利海德大概卖1.7-2.1万/㎡，算下来，单价涨了几千块一方，当时入手的业主小赚了一笔。

这个小区带看量很活跃，近30天高达285次。但转化一般，近90天成交5套，成交均价21852元/㎡，成交单位以大面积为主，最大167㎡，单价高达23953元/㎡。

放盘量也很大，207套房挂牌，早期投资客也挺多。

这个小区楼龄新，但位置稍微偏了点，步行至世纪莲站大约800米，出门就有文化馆、博物馆、图书馆、佛山公园等市政配套，收楼3-4年，入住率大概在3成左右。

目前，小区楼下有银行、药房、门窗店等，底商不多，买菜需要到附近村里的市场。

保利东湾 佛山新城房价标杆 

再看片区房价标杆：保利东湾，非常具有代表性。

这个小区进入佛山新城也很早，共分为7个组团，2013-2015年均价去到1-1.3万/㎡，对比起来，当时入手的业主也赚了不少。

最早的【东嘉】组团楼龄已有10年，挂牌清一色是190以上的大户型，北望东平河、多是毛坯，挂牌价多在3.5-4.2万/㎡。

小户型主要集中在【东景】、【东悦】组团，前者90天成交2套（99㎡、86㎡），成交均价25760元/㎡；后者90天成交1套（141㎡），成交均价24517元/㎡。

这里刚需比较多，最小有80多方两房，也有100多方大三房，绝大部分是2梯4户，密度低，比较舒适，整体入住率可以去到7-8成。

我曾参观过【东悦】，舒适度ok，离地铁口也近，商业配套也较成熟，有花园、生活阳台，居住氛围还不错，底商最丰富的是【东景】和【东滨】组团，买二手可优先考虑。

目前，东湾有247套房放盘，竞争大，买方更有话语权，如有心仪房源，可以大胆谈价。

另外，由于东平小学学位已满，无法扩班，去年东湾的不少业主小孩在乐从第一实验学校就读，有校车接送，但需自费，买近三万的房子，却上十公里外的学校，尴尬！

首开旁边的乐从第二实验学校建好以后，该现象会有所缓解，据说，怡翠晋盛附近也规划了一所新的公办学校，还没官宣，但你知道规划的东西都不靠谱！

泰禾佛山院子 望江大平层最高挂牌4.9万+

泰禾一期2017年首开时售价1.7-1.8万/㎡，二期在2.1万-2.5万/㎡，相较前面三盘，入手的业主赚得略少了一点。

泰禾佛山院子，近90天虽然没成交，但这并不妨碍望江大户型的业主的信心及叫价。

从贝壳二手房上看到，117套挂牌房源中，二线不望江房源挂牌价在2.2-2.7万/㎡，一线望江大平层则普遍去到3.5-4万+/㎡，甚至叫价4.8、4.9万+/㎡，比怡翠晋盛在售大平层还高。

值得一提的是，就在今年6月，泰禾成交了一套183㎡大平层，成交单价超3.5万+/㎡。

目前，泰禾的一期和二期部分楼栋已收楼，一期入住率近2成左右，星星点点，大部分房源都未满2年，三房在2.5-2.6万/㎡，四房在3.3-3.6万/㎡，越大越靠江的单位越贵。

泰禾院子一期实拍

总的来说，这个小区位置蛮靓的，旁边是信保广场，对面是一线江景，还有三龙湾游船始发站，再配上新中式的大门和建筑，显得格外霸气，只是可惜了泰禾这个开发商。

最后的碎碎念

佛山新城虽然外表华丽、配套高大上，但是有两大硬伤：产业不强、区位鸡肋，哪怕手握两条直连广州的广佛线+广州28号线王炸，也都是线路的最末站。

如果是投资，佛山新城并非良选，房价涨幅一直远远落后三山、平洲、北滘，未来10年能不能迎来价值大爆发还是未知数。

更何况，这里二手一直被一手压着，不久前，华发滨江府、碧桂园世纪中心两盘入市搅局，前者高层卖1.7万/㎡，部分楼栋在清尾货，卖1.5万/㎡，后者卖1.8-2.2万/㎡。

但对自住客来说，佛山新城是不错的选择，这里购买二手房的主力，以刚需刚改为主。

佛山新城最新实拍

这一部分客群，受市场情绪的影响比较小，无论大环境如何，总需要上车。只要政策利好，地段、配套、环境、价格ok，就会找机会入手。

再加上，佛山新城的城市界面和舒适度在佛山属于第一梯队，未来，还会有8所幼儿园和9所中小学逐渐落地，更旺、更宜居，对比其他板块，买这里其实还是挺香的。

最后，温馨提醒，佛山新城成熟地段二手价差大、户型良莠不齐，大家看菜吃饭就好。

对此，你怎么看？

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