抵押登记的最高限额是“本金”还是“本息和”？
01
引言
在资产处置实务中，会遇到这样一个问题：抵押登记的最高限额，如318万元，指的是本金还是本息等之和？正常资产处置案件都是七八年的账龄，利息金额很高，甚至超过本金，因此资产处置办案中研究这个问题很有意义。
02
比较法分析
（一）本金最高限额说
关于前述问题的理解，对应两个不同的学说，分别为本金最高额说和债权最高额说。
“本金最高限额说”指只有本金可以在最高限额内优先受偿，而利息、迟延利息与违约金等则是依据担 保的范围确定，不受这一限额的限制，可以在最高债权额限度之外再加入作为优先受偿的债权。
“债权最高限额说”指原本债权、利息、迟延利息与违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权的费用在内等加起来的债权总和应在最高限额内优先受偿。此种情形，最高额与担保范围一致，超出最高额部分的一切债权均不可享受优先受偿。
采用“本金最高限额说”可在最大程度上保护抵押权人的利益，且有可能出现抵押权人在实现抵押权时实际受偿的范围，超过最高债权额的限度的情形，从而损害其他债权人的利益。
（二）比较法分析
德国《民法典》第1190条规定：“债权附有利息者，利息应计入最高额。”日本《民法典》第398条规定：“最高额抵押人可就已确定的原本、利息及其他定期金以及因债务不履行而产生的损害赔偿的全部，以最高额为限度，行使其最高额抵押权。”我国台湾地区“民法”第881条规定：“最高限额抵押权人就已确定之原债权，仅得于其约定之最高限额范围内，行使其权利。前项债权之利息、迟延利息、违约金，与前项债权合计不逾最高限额范围者，亦同。”上述国家和我国台湾地区的规定来看，都认为最高债权额限度是债权最高限额。
中国《民法典》第389条：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”第420条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。” 与《民法典》同步实施的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第15条：“最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。”不难得出，中国采用债权最高限额说。
03
案例介绍
笔者检索了近一年的相关案例，裁判趋势如下：
（一）北京银行与某印务公司金融借款合同纠纷一案
序号 | 项目 | 内容 |
1 | 学说 | 本金最高限额说 |
2 | 合同约定 | 约定被告陈某尧、陈某红以其名下所有的坐落于上海市浦东新区云汉路977弄79号903室房产为贷款提供抵押担保，抵押担保的债权数额为120万元，抵押担保的范围为《个人循环授信额度合同（含最高额抵押条款）》项下所约定的三被告应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、违约金、实现债权的费用、保管抵押物所产生的费用等本合同约定的各项费用，利息及罚息按合同约定计算。 |
3 | 抵押登记 | 涉案抵押房屋于2018年5月4日办理抵押登记，沪（2018）浦字不动产证明第14025973号不动产登记证明载明，权利人为原告，义务人为陈周尧、陈卫红，最高债权限额为120万元，债权发生期间为2018年4月24日至2028年4月24日。 |
4 | 判项 | 三、如被告陈周尧、陈卫红、孟漪丽不履行上述第一至二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可与被告陈周尧、陈卫红、孟漪丽协议，以被告陈周尧、陈卫红所有的坐落于上海市浦东新区云汉路977弄79号903室的房地产折价，或者以拍卖、变卖上述抵押物所得的价款，在本金最高限额120万元（从债权仅限于前述主债权所生）范围内优先受偿 |
5 | 审理法院、案号及时间 | 上海市浦东新区人民法院 （2022）沪0115民初76628号 2023年3月3日 |
（二）黄某玲等与张某明等执行分配方案异议案
序号 | 项目 | 内容 |
1 | 学说 | 本金最高限额说 |
2 | 合同约定 | 南京银行北京分行与张明明于2019年1月16日签订的《最高额抵押合同》，最高债权额为380万元，最高额抵押担保的范围为主债权及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及甲方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、公证费、执行费、律师代理费、评估费、扣卖费等）。 |
3 | 抵押登记 | 2019年1月29日，南京银行北京分行与张明明就张明明名下的2306号房屋办理了抵押登记，抵押权人为南京银行北京分行，义务人为张明明，抵押权种类为最高额抵押，最高债权额3800000元人民币，债权确定期间为2019年1月11日至2029年1月11日止。 |
4 | 结论 | 关于南京银行北京分行对2306号房屋拍卖所得价款优先受偿的具体数额……借款本金380万元；计至2019年4月21日止产生的利息、罚息及复利27057.91元；律师费144400元、公证费3800元；2019年4月22日起至实际付清全部款项之日止的罚息及复利……上述金额累计4996471.73元，由南京银行北京分行在2306号房屋拍卖所得价款中优先受偿。 |
5 | 论述 | 2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第58条指出，“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断。多数省区市的登记系统未设置‘担保范围’栏目，仅有‘被担保主债权数额（最高债权数额）’的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择......”。 当时北京市不动产登记的实际情况及双方《最高额抵押合同》的约定确定担保范围。根据本案中《最高额抵押合同》的约定，南京银行北京分行对2306号房屋拍卖所得价款的优先受偿范围应当包括欠款本金、利息、罚息、复利及律师费、公证费等实现债权所支付的费用。该《最高额抵押合同》的约定系南京银行北京分行与张明明之间的真实意思表示，双方应当按照约定履行自己的义务…… 因此，应当以《最高额抵押合同》约定的担保范围认定南京银行北京分行的优先受偿范围，这样认定也符合社会主义核心价值观中诚信与法治的要求。故对于张博、黄慧玲主张应当以不动产登记簿中登记的380万元为担保范围的上诉请求，本院不予支持。 |
6 | 审理法院、案号及时间 | 北京市第三中级人民法院 （2022）京03民终3310号 2023年2月20日 |
（三）最高院——邓某辉、曾某沅等金融借款合同纠纷
序号 | 项目 | 内容 |
1 | 学说 | 债权最高限额说 |
2 | 合同约定 | 案涉《最高额抵押合同》第二条第2.1款载明：“乙方自愿为受信人自2014年9月4日起至2017年9月4日（与授信期限一致）止，依上述《授信合同》与甲方订立一系列主合同而实际形成的债务的最高余额（含贷款及风险敞口）折合人民币（大写）贰仟叁佰万元整提供最高额抵押担保。”第四条第4.1款载明：“抵押担保的范围为主合同项下的全部债务本金及利息（包括复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、受信人应向授信人支付的其他款项、甲方实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。” |
3 | 论述 | 一、关于最高额抵押担保限额范围是否仅针对本金的问题 攀商行凉山分行作为甲方分别与作为乙方的邓明辉、曾靖沅、天美公司、琦洋公司、钟雪、杨天昌签订了内容基本相同的《最高额抵押合同》,从合同第二条第2.1款、第四条第4.1款的约定看，邓明辉、曾靖沅等担保人系为捷龙公司与攀商行凉山分行基于《授信合同》而订立的一系列借款合同在授信期限内实际形成的债务的最高余额（含贷款及风险敞口）2300万元提供抵押担保，抵押担保的范围为本金、利息（包括复利及罚息）、违约金、损害赔偿金及为实现债权而发生的费用等。上述约定系合同双方当事人的真实意思表示，且符合物权法第一百七十三条和担保法第十六条关于“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定”的规定。二审判决认定“2300万元的最高额担保限额应只针对本金而言”,与当事人在合同中的约定不符，应予纠正…… |
4 | 判项 | 四川发展资产管理有限公司对邓明辉、曾靖沅位于西昌市XX商铺（房权证号为：西房权证西昌字第0**号）、XX商铺（房权证号为：西房权证西昌字第0**号）、XX商铺（房权证号为：西房权证西昌字第0**号）、XX商铺（房权证号为：西房权证西昌字第0**号）享有抵押权；并对上述抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款在2300万元债权范围内享有优先受偿权。 |
5 | 审理法院、案号及时间 | 最高人民法院 （2022）最高法民再186号 2023年06月01日 |
04
小结
最高额抵押立法以来，就有债权最高额说和本金最高额说之争，尽管前者是主流观点，但本金最高额说在实践中常见不鲜。抽象的概念与具体的案件不同，具体的案件一般会有确定的答案，抽象的概念带有朦胧美，值得思考，它的争议性也让概念本身有魅力，引入入胜。实务中有两点注意：（一）合同阶段，在确定最高债权时，不应当只是写本金金额，而是应当对本金、利息、违约金、实现债权费用等进行综合测算，最终确定一个最高债权额，最大限度获得优先受偿权。（二）若金额指向本金最高额，则意思表示应充分表达。特别抵押登记阶段体现最高本金金额，比如“318万元（最高本金金额）”。
作者简介
许文俊
毕业于复旦大学法学院，深耕于民商事争议、合同类、房产类纠纷解决，长期致力于公司治理与风险防范、股权业务、不良资产催收与处置。
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编 辑 ｜ 赵佳怡
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