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专栏| 柏文喜：“三稳目标”与保流动性之间要寻求公约数
银保监会再次发声强调要“稳地价、稳房价、稳预期”。
“三稳”目标没有问题，是行业调控应该实现的总体目标与方向。
在当前行业形势严峻、头部企业暴雷不断的情况下，也确实需要再次强调。
但需要进行前瞻性、系统性的调整，结合行业变化及时调整，才能达到目标。
因为中国内地房地产行业，长期高位运行积累的涉房风险，已经释放，再也经不起“过山车式”的折腾了。
在这背后，目前的三个“现象”值得警醒：
第一、房价与地价紧密相连，如果大量房企出现问题，不但土地财政无法维持，稳地价也就成了一句空话。
目前大量民营房企的流动性压力已非常严重，继而公开市场“排队暴雷”、土拍市场“集体躺平”。
各地政府为防止烂尾，强化预售款监管；为防止楼价下跌引发的连锁反应，推出的“限跌令”。这些或许让房企“以价换量”的挽救行动，短期无法奏效。
同时，土拍市场中，国央企、地方平台公司成为主流，必然会导致土地财政的式微。
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第二、地方政府依然高度依赖土地财政，土地财政压力过大，会影响“稳地价”的落实。
目前地方政府负债高企，全国财政有盈余的只剩下上海一个城市。
加之经济下行与疫情影响，很多地方政府“增支减收”，地方财政的压力可想而知。
这些压力下，已出现了哈尔滨、沈阳、长春等试探“放松调控”的城市，下一步，为了多卖地，地方土拍市场出现“踩踏效应”，也并非完全没有可能。
目前多个地方政府颁布了“限跌令”，一方面是出于防范“楼价下跌导致下属平台公司以土地为抵押品而爆仓”的问题；
另一方面，是防止楼市下跌引发地价下跌，形成恶性循环，导致土地出让困难。
但“限跌令”导致的房企流动性恶化，反过来同样也会伤及土拍市场的活跃度与地价稳定。
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第三、“三稳”多重目标之间，还存在一定内在逻辑的矛盾。
“稳地价”的前提是稳房价，并保持楼市一定的交易量。
但一方面，在楼市下行期，只有通过以价换量才能保持一定的交易量和房企的流动性，进而为稳地价提供市场流动性支持。
另一方面，以价换量会引起房价下降、带来地价下跌，也不符合楼市和地市“买涨不买跌”的资本品普遍特征。
所以，为保流动性、支持房企活下去、支持地方土地财政，采取了“以价换量”，其实难以达到稳地价的目标、难以实现“稳预期”的目标。
可以看出，这里面存在内在矛盾与逻辑冲突。
各项调控措施，对市场调节作用有一定抑制，这些会让楼市和土拍市场陷入停滞状态，从而反过来推高行业风险和涉房风险。
这种情况下，应该警惕房地产市场失去“市场功能”，保证市场的有效性才是根本。
因此，救市不救企、救行业不救企业，应该成为宏观层面在考虑是否调整政策时， 应该考虑的最大公约数。