专栏| 林峰：放弃幻想，青铜时代没有春天
The following article is from 旭辉集团 Author 林峰
中国地产行业诞生以来，从没有这样的风雨飘摇、黑云压城。近几个月来，如同鱿鱼游戏，每一周都有一两家开发商轰然倒下，行业陷入一个股债双杀的螺旋式下降过程。
近期中央看到问题，政策表态要维稳行业，很多人乐观地认为是否政策转向了，地产春天又要来了。要放弃幻想，地产已经进入青铜时代，是一个冰河期与寒武纪，不会再有春暖花开，要做好漫长冬天的准备。
政策从未转向，只是微调
近期央行喊话部分放松开发贷和按揭，随后中央经济工作会议对地产行业支柱产业的表述，强调以稳为主，有序发展。
这两天又有市场传闻称，央行鼓励银行给十二家国有开发商提供贷款，定向收购困难民营企业的项目。
但导向从来没变，坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆。只不过做一些力度的微调，防止过急过快，造成系统性风险。
从暖风吹，到坚冰化，会有一个滞后期。从喊话到形成政策，估计要两到三个月，从政策出台到产生效果，估计还要三个月的时间。病来如山倒，病去如抽丝，市场恢复还需要时间和耐心。
目前各金融机构和市场客户都还在观望，如果明年三月份触底，六月份恢复常态，都已是比较乐观。
倒下的企业有个共性，都是近年发展快速，负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全。
凡事不仅畏果，更要畏因。地产行业陷入此时困境，是在外部三大因素的共同作用下，走上这条规模狂奔的独木桥。
一是政策，土增、限价和两年开工，导致开发商都只能做刚需流量盘；
二是资本市场，以土储规模为标准，来衡量增长性，决定公司价值；
三是金融机构，前两年的相对宽松，提供大量流动性，包括影子银行。
雪崩之时，没有一片雪花是无辜的。出来混，总是要还的。
地产的春天不会再有，行业的高速增长期已经过去，要换一种方式应对新的环境。只有放弃幻想，认认真真降杠杆,才能活得久些。未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。
行业仍然健康，前方还有曙光
作为国计民生的支柱产业，地产行业并不像想象中的暴利和高泡沫。
首先，地产行业的毛利率在A股行业中只能排到第九位，甚至低于农林牧副渔；其次，整个行业加一起，利润比不过中国烟草，市值比不过贵州茅台；再次，这一轮全球货币放水，导致全球房价暴涨，而中国这两年的房价基本平稳。
房地产行业仍有未来。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。
哪怕城市化完成，进入稳定的成熟市场，如同美国和日本，也有每人每年一平米的建设量，按人均三十平米，三十年更新一次计算，中国稳定期每年十亿平米建设量总是有的，仍然是个大海。
没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，曙光将再现，要保持信心。
如何重塑信心与稳定市场
从中央经济工作会议报告中，可以看到2022年稳字当头的核心思想，稳字在文中一共出现了24次。2022年经济内外部环境压力都大，房地产行业应该发挥好压舱石的作用。
压舱石最重要的作用就是稳，但注意压舱石永远是压舱石，不会变成发动机。
但由于一系列的爆雷事件，让政府、银行和购房者都信心全无。如果2022年市场要稳，就要恢复各方信心，让市场正常流动起来。在中央大政策导向下，提供七条实施过程中的小建议：
1、支持二手房正常交易：
希望保障购买二手房的按揭支持，同时建议取消二手房指导价，购房者个体之间，应遵循市场定价。
2、支持刚需首套购房：
建议降低首套购房的首付成数与按揭利率，减轻刚需购房负担。
3、项目监管有序分类：
建议住建部统一规定监管规则，地方政府参照执行，不要额外加码。但可根据企业投入金额和信用等级分类管理，回收现金不能超过投入金额，用银行保函替代项目监管资金。
4、资金投放尽量均衡：
一是年度投放总量均衡，不过快下降；二是国企和民企均衡投放，避免旱涝失衡；三是区域均衡。
5、集中供地全年一次公示：
年初公示城市总供地计划、三批次时间，年内确保全部供出。底价不应该每次调升，起拍价略低于建议上一年成交均价。无论限价与否，建议透明，控制好预期。
6、成立市场平准基金：
中央可以牵头大型国资地产和金融机构联合成立，针对危机企业的项目资产和海外美元债收购。
7、尽快出台房地产税：
早点让房地产税的靴子落地。只要税率可接受，一能增加地方税收，二能通过差额税率，实现定向征收。差额税率出台后，其实可以取消掉短期限购限贷等政策，甚至可以10-20%的土地出让时不限售价，让市场的归市场，保障的归保障。
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房地产的青铜时代已经降临，黄金与白银时代都已经一去不复返，未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。但穷则思变，变则通达，行业可能会有六个底层逻辑的变化：
1、从三高到三低的内生型增长模式：
房企从高增长、高杠杆、高周转的三高发展模式，会转变成低利润、低增长、低杠杆的三低发展模式。房企转向内生型增长，低速但平稳。
2、冰河期行业持续缩表：
未来十年，行业整体进入持续的缩表期，行业负债率会从平均75%以上逐步降低到40%以内。这个过程一定是痛苦的，但趋势不会变。行业的缩表不会影响房价，房价总体水平依然会稳中有升，只不过增幅没有过去快，与GDP同步。
3、寒武纪物种爆发：
地产的冰河，会迫使很多企业谋求各种出路，可能会催生出多种相关联的新赛道，如同之前有物业服务，未来可能有长租公寓、养老、商业、资管或其他新物种。但是新物种基本上是以存量资产的管理能力、服务能力等轻资产模式。
4、企业分化加剧：
民企在这一轮会有大量倒闭或萌生退意，大致分成三个三分之一：三分之一彻底倒下，三分之一存活变成小而美的公司，还有不到三分之一，能维持的正常低速发展。同时国企在行业的总量大概会提升到70%。
5、城市分化加剧：
一二线与三四线大幅拉开差距，一二线核心城市房价平稳上涨，交易量相对稳定，大部分三四线城市量价会持续下调。一个城市的不同板块间也会大幅偏差，市区成熟板块的复合增长率会远高于城郊板块。
6、精细化发展阶段：
生存下来的企业，会从粗放式发展要变成精细化发展。战略要精，管理要细，战略聚焦优势，管理抓细颗粒度。
西奥多·苏斯·盖斯曾言：
当坏事情发生时，你有三种选择：你可以让它定义你，让它摧毁你，或者让它使你变得更强。
行业的萌芽、发展、成熟，乃至于今天的深度调整发展，都是一个正常的规律。行业过去太顺利，缺少暴风雨的洗礼，这一场中年危机，既是考验，又有利于行业未来的平稳发展。要尊重常识、敬畏规律，在暴风雨中，让自己变得更坚强。