陕西高院：关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答

陕西省高级人民法院

关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答

陕高法（2020）115号

为妥善审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，统一裁判思路和裁判标准，根据和司法解释有关规定，省法院对城镇房屋租赁合同纠纷案件中合同效力认定有关问题解答如下，供审理案件时参考。

1、城镇房屋租赁合同效力认定是否受当事人诉讼请求限制，如何甄别效力性强制性规定？

对合同效力的审查属于法院依职权审查的范围，即使当事人未提起合同无效的诉请，法院也应对合同效力进行审查。民法典第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。此处的强制性规定是指效力性强制性规定，若相关条款未直接规定合同无效，且难以直接判断是否属于效力性强制性规定时，可从相关条文的立法目的、调整对象、违法行为是否损害国家和社会公共利益，是否有违反公序良俗等方面来综合判断相关条文的性质。

2、合同无效后的释明问题如何把握。

合同无效后如何释明应按照新《证据规定》第53条执行，确保当事人诉讼权利充分行使和一次性解决纠纷。在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而可向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。

3、转租合同的效力一般如何认定？

转租合同一般应认定有效。出租人与承租人明确约定不允许转租，承租人擅自转租的，出租人可以自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出异议，并可以依法解除合同。如出租人未在6个月内未提出异议的，再以承租人未经其同意为由请求解除合同的，应不予支持。此种情况下，出租人与承租人解除合同不影响转租合同的效力。实践中，出租人对于转租行为的态度可能发生变化，故在出租人未参加诉讼的转租合同纠纷中，如双方当事人均未主动将出租人是否同意作为合同效力认定依据，或者一方当事人仅提出未经出租人同意，但未就出租人的异议进行充分举证的，不应轻易否定转租合同的效力。

4、无房屋所有权的房租赁合同的效力如何认定？

当事人是否具有租赁物的所有权并不影响租赁合同的效力。当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。如果因当事人无房屋所有权致使租赁合同无法履行的，承租人可以向出租人主张违约责任，如不影响承租人对房屋正常使用的，承租人不能以出租人无所有权为由拒付租金，拒绝返还房屋，或者不履行其他承租人义务等。

5、“群租”的城镇房屋租赁合同效力如何认定？

出租人将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给不特定的多个承租人居住使用的为“群租”。群租房价格低廉，当前在一些居民小区普遍存在，但群租房也存在众多治安、卫生、消防隐患。2020年10月9日生效的《西安市规范住房租赁市场管理办法》第10条对出租房屋规定了最小出租单元标准、最多出租人数标准及最低人均租住面积标准。因群租房租赁合同发生争议的租房当事人一方以所租赁房屋属于“群租”性质，租住人数、租住面积等超过上述规定要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。人民法院对当事人依据有关管理性强制性规定，主张合同无效的理由不予支持的，应在裁判文书中写明，法院未对租赁合同效力的否定，并不影响行政主管机关对违反管理性强制性规定的行为依法予以处理。

6、改变租赁物用途的城镇房屋租赁合同效力如何认定？

住宅用房改商业经营、工业厂房改商业租赁等改变房屋用途的行为，通常情况下不损害国家、集体或他人利益，一般应认定房屋租赁合同有效。如因受到行政管理处罚、责令整改等事实上无法继续履行合同的，当事人可以合同无法履行为由请求解除合同。

7、保障性住房出租的租赁合同的效力如何认定？

中低收入住房困难家庭购买或申请保障性住房后又将其出租获利，虽然不符合保障性住房制度设立的初衷，但根据保障性住房相关管理规定，管理部门可以采取相应的行政处罚措施。据此，民事纠纷中，当事人以违反违反了保障性住房管理规定为由，要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。人民法院对当事人依据有关管理性强制性规定主张合同无效的理由不予支持的，应在裁判文书中写明，法院未对租赁合同效力的否定，并不影响行政机关对违反管理性强制性规定的行为依法予以处理。

8、违法建筑及未取得产权证的城镇房屋租赁合同效力如何认定？

违法建筑包括未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋未经批准或者未按照批准内容建设的房屋和虽经批准但超过使用期限的临时建筑等，当租赁标的物确属违法建筑时，出租人与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者经主管部门批准延长使用期限等消除合同无效事由出现的，应认定合同有效。对于未取得产权证的房屋租赁合同的效力问题，应根据未取得产权证的原因区别处理。原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效，但如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，租赁合同无效。出租人能够在办理上述建设工程规划许可证或者建设批准手续而未办理，并以未办理建设工程规划许可证或建设批准手续为由请求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。

9、房屋部分违法时租赁合同效力如何认定？

房屋中有部分属于违法建筑时应分两种情况分别处理。一是可以明确区分合法部分与违法部分，如产证面积和加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租赁合同有效，违法部分租赁合同无效，在裁判时也应区分租金、使用费和各方责任等。二是无法明确区分合法部分与违法部分的，此时可以考虑违法部分所占比例、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租赁合同的整体效力。所有权人未经规划许可对合法房屋自行改建的加层和分割部分均属于违法部分。加成或分割部分的租赁合同效力，应根据房屋是否单独租赁分别认定，一是加层或分割部分作为独立租赁物单独出租，如房屋顶部加层单独出租，或室内的隔间分别单独出租的，因房屋的使用与批准情形完全相悖，一般应认定加层或隔间的租赁合同无效，二是房屋加层或分割后整体出租，此时就房屋整体而言仅改变使用空间，双方基于加层或隔间的使用订立租赁合同，不宜直接认定合同无效，因行政执法部门对房屋整改导致合同履行不能时，承租人可以请求解除合同。

10、划拨土地上城镇房屋租赁合同效力如何认定？

划拨土地的有关流转限制规定并不必然导致房屋使用功能受到限制。公司、企业、其他组织和个人依法取得国有土地使用权证并以划拨土地上建成的房屋对外出租的，原则上应认定租赁合同有效。当事人在合作开发房地产合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定，为房屋租赁合同。以该合同涉及的土地为国有划拨用地主张合同无效的，不予支持。

11、关于未经工程竣工验收城镇房屋租赁合同的效力如何认定？

虽然《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”但是该条规定立法目的在于加强工程竣工验收环节的规范和管理，并非对房屋交易或租赁市场等私领域的规制，当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工验收为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。如果因房屋未经竣工验收导致承租人无法按照租赁合同约定的用途使用或者无法按照租赁房屋的性质使用时，承租人有权请求解除合同。人民法院对当事人依照有关管理性强制性规定主张合同无效的理由不予支持的，应在裁判文书中写明，法院对未对租赁合同效力的否定，并不影响行政主管机关对违反管理性强制性规定的行为依法予以处理。

12、已经竣工验收合格，但产权证尚未办理的城镇房屋租赁合同效力如何认定？

房屋经竣工验收合格，相关权利人依法及享有对已经竣工验收合格的房屋进行处分的权利，产权证尚未办理，仅是未完成产权公示，依法不影响权利人对房屋进行使用、收益等，权利人对外签订的房屋租赁合同，依法应为有效。

13、关于未经消防验收城镇房屋租赁合同的效力？

城镇房屋实行消防验收的目的在于规范管理房屋建设中的消防安全，该规制并不必然否定和限制私领域的房屋使用和收益，当事人以租赁房屋未办理消防验收为由，主张房屋租赁合同无效的，一般不予支持。如果未经消防验收致使房屋不符合使用条件的，承租人可以依法请求解除合同。

人民法院对当事人依据有关管理性强制性规定主张合同无效的理由不予支持的，应在裁判文书中写明，法院未对租赁合同效力的否定，并不影响行政主管机关对违反管理性强制性规定的行为依法予以处理。