行业透视｜（上篇）买什么、谁在买？——本轮上海豪宅热销产品及客群解读

导语

未来豪宅市场也将面临显著的分化行情，客户对于产品会更加挑剔，高端豪宅产品竞争也将加剧。

◎  文 / 克而瑞研究中心

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上海单价10万+豪宅成交占比增至24%
超14盘去化率大于7成

“日光盘”频现江湖、销售额刷新纪录，上海豪宅市场正在走出“独立行情”，市场份额持续扩容。据CRIC监测数据，2024年前4月上海单价超10万元/平高端住宅共成交46.76万平方米，成交占比高达24%，尤其是单价15万+的顶豪产品，成交占比高达15%。

从微观项目开盘去化来看，3-5月迎来了上海豪宅的集中供应期，以此带动市场热度高位延续。据CRIC监测数据，2024年以来累计17个高端盘（单价超10万元/平）入市，其中14盘开盘首日去化率超7成。豪宅热销新闻持续“刷屏”：3月28日中海·顺昌玖里项目开盘，销售额达到196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录；4月18日新鸿基滨江凯旋门开盘，212 套房源当天全部售罄，揽金70.27亿元；4月21日融创外滩壹号院二期开盘，当日售罄，销售额达99.97亿元。

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地段、产品稀缺
满足改善置换、资产配置等四重需求而屡屡开盘售罄

对于豪宅产品而言，其价值更多地体现在区位和资源的稀缺性上。这批开盘的豪宅项目，基本都拥有核心的区位地段和资源优势。一类是占据内环内城市核心区位。上海本轮入市的豪宅产品中，黄浦区的项目就占据多个席位，包括新天地板块的中海顺昌玖里、淮海中路板块的凯德茂名公馆、豫园板块的露香园·云宸、老西门板块的庆成府等。一类则是坐拥滨江资源。一线黄浦江景房是上海豪宅市场绕不开的话题，从东外滩到徐汇滨江，缦云上海、滨江凯旋门三期、绿城外滩兰庭、融创外滩壹号院二期、保利世博天悅、汇元玺、香港置地启元、保利滨江天珺等。这些豪宅项目能够屡屡开盘售罄，主要契合了以下三方面核心需求：一是前期供应少导致部分购房者持币等待多年，项目蓄客时间长。二是改善置换自住需求和部分首置客群。三是价差打新需求，部分项目价格倒挂依然存在，交易活跃度。03

2024年上海城更类豪宅
预期供应达31个约189万平
供需关系将决定项目加速分化“冷热不均”

据不完全统计，上海风貌别墅供应主要在黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，总共31个，预计供应量约189万平左右，加之市中心待开发的风貌住宅储备地块高达12宗，可以推断，2024年-2025年旧改豪宅供应将处于井喷期。从产品来看，主要分纯风貌别墅盘和高层与风貌别墅混合盘，其中风貌别墅又有叠加和独栋别墅两种，待入市项目面积段基本都是在200㎡以上，与顶豪调性匹配。我们对部分楼盘的风貌别墅单价进行了预估，基本上在14-26万/㎡不等，主要与楼盘的地段有关，越靠近核心地段，单价越高。因供应显著放量，核心地段高端豪宅虽然除了居住属性,资产保值增值属性同样被购房者看重,但市场去化最终仍须服从供求关系基本规律。可以预见，未来豪宅市场也将面临显著的分化行情，客户对于产品会更加挑剔，高端豪宅产品竞争也将加剧。
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