快评｜南京土拍：低密地块刺激土拍入夏，TOP2楼板价被刷新
在供应收缩的同时，还加强优质低密地块刺激，使得南京本轮土拍热度明显上升。
◎ 文 / 马千里、邱娟
6月19日，南京新一轮集中土拍如期开拍，挂牌的3宗地均成功出让，总建面7.3万平方米，成交总金额22.82亿元。本批次土地供应规模虽然小，但质量较佳，均处于热门板块，尤其是河西新城推出容积率仅为1.01的低密宅地，市场关注度处于高位。最终，3宗地均溢价成交，河西新城和夫子庙地块均高溢价成交（超过15%），整体溢价率升至15.8%，刷新了2023年以来南京月度溢价率记录。拿地房企来看，除河西南地块被南京奥体建设开发拿下外，其余2宗均被民企拿下，民企拿地积极性有所上升。
加强改善产品供应
5月17日，央行、国家金监总局等部门发布通知，调整房地产信贷政策，涉及降首付比、取消利率下限、降公积金利率，现行房贷政策已经比2016年更宽松。新政出台后，南京、苏州、天津等重点城市纷纷调整供应端，挂出多宗低密宅地（容积率低于1.2），以适应当前以改善为主的新房市场。今日南京参拍的3宗低密地块是出让时间较早的一批，有一定的风向标意义，市场关注度较高。
其中，最受关注的当属河西南板块推出的2024G11地块，该地块位于河西城市生态公园东侧，生态环境优美，教育资源优质，商业配套也十分完善，容积率仅有1.01，十分适宜打造更为高端的改善产品，因此项目关注度十分高。
此外，城中板块夫子庙区域附近也挂出一宗容积率仅有1.2的纯宅地，地块比较小，起拍总价仅有3.82亿元，房企参拍资金压力较小，因此也备受市场关注。另外一宗虽然位于溧水，但区域较佳，处于老城核心区，配套也比较完善，容积率仅有1.02，市场也比较看好。
河西南低密地块刷新南京楼板价TOP2纪录
最终土拍结果来看，市场热度有明显回升，挂牌的3宗地均溢价成交，整体溢价率高达15.8%。不仅打破了南京2024年以来涉宅地均零溢价的尴尬，还刷新了2023年以来南京月度溢价率记录。
其中，容积率仅有1.01的河西南地块，竞拍轮数多达47轮，成交总价高达17.4亿元，楼板价为43888元/平方米，溢价率高达15.2%；与南京葛洲坝地王仅差1325元/平方米，刷新了楼板价TOP2，市场热度明显上升。
除此之外，城中夫子庙地块竞拍也取得了不错的成绩，经过25轮激烈争抢之后，以35084元/㎡的楼面价成交，溢价率高达20.4%。溧水老城区地块也取得了不错的成绩，经过5轮竞拍，被南京昱临置业以8200万元的总价竞得，溢价率为5.1%。
主城“抗跌”板块率先升温
市场热度的回升，除了本次挂牌地块质量明显提升之外，还有政策频发对新房市场带来的积极影响的因素，尤其是主力“抗跌”板块去化速度明显提升。
2024年以来南京扶持性政策力度明显加强，尤其是二季度以来利好政策频发：都市圈公积金互认、官方背书“以旧换新”、落户条件放宽、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求释放。从新政施行效果来看，5月份以来南京客户来访量普涨四成，尤其是核心板块来访、认购倍增。
据CRIC监测，2024年5月南京重点监控项目周均来访量1.5万组，较4月周均增长40%，同比上升15%。其中月初得益于五一假期和利好政策推动，第18周重点监测项目来访量达到了1.9万套，较近一年均值增长93%。并且在月内第二周（第19周）短期回落之后，5月下半月（第20周、21周）来访指标热度持续，市场持续小幅回温。
其中，南京主力板块流速均迎来了显著回升，但相比之下，“抗跌”板块回升势头出现得更早、并能保持延续，如大校场4月份板块流速即出现上升，雨核更是一季度末即出现回升，流速已经连续3个月保持高位，5月份新房交易量较2023年月均上升40%；相比之下，正方新城、珠江镇等“超跌”板块，直至5月份政策面利好充分释放后，新房交易流速才出现回升。
进一步细化到项目层面，配合适当的折扣营销，铁心桥、雨核、大校场等板块的典型项目，均在5月份取得了不错的销售表现。对于这些“抗跌”板块而言，得益于客源的稳定，在政策面适当宽松、项目营销策略得当的情况下，板块即可保持较为理想的流速，去化压力也得以稳定在健康水平。目前南京虽然整体去化周期已经接近2年，但对于这些去化周期仅在一年左右的优质板块而言，还是应当保持适量供地，以保持板块新增供应规模和市场活力。5月份，南京已在雨核、河西南等地供应稀缺低密宅地，随着6月份这些地块的出让，相关板块居住能级进一步提升，板块新房销售也有望从中获益。
中堃置业、昱临置业溢价拿下城中夫子庙和溧水地块
与前5月南京土拍以国企和城投托底为主的格局不同，本轮土拍民企的积极性有所提升，除河西南地块被南京奥体建设开发拿下外，其余2宗均被民企拿下，分别为昱临置业、中堃置业，民企拿地占比明显提升。
值得注意的是，南京奥体建设开发拿下的河西南低密宅地也是本场土拍中起拍总价和起拍单价最高的地块，经过多达47轮竞拍，溢价15%成交后，楼板价达43888元/平方米，刷新了南京楼板价TOP2记录。不仅如此，该地成交总价达17.4亿元，成交金额占到本场土拍总金额的76%。
整体来看，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，南京本轮土拍热度明显提升。挂牌的3宗地均溢价成交，尤其是河西南和夫子庙地块均高溢价成交（超过15%），整体溢价率升至15.8%，刷新了2023年以来南京月度溢价率记录。拿地房企来看，除河西南地块被南京奥体建设开发拿下外，其余2宗被民企拿下，民企拿地积极性有所上升。
面对销售端去化速度下降，各地政府相继加强调控，优化供地结构，更加精准地供地。在供应收缩的同时，还加强优质低密地块刺激，使得南京本轮土拍热度明显上升。比如在南京最新的供地推介会中，即放出了17宗低密宅地，且不乏大校场、软件谷等优质板块的优质地块，接下来，天津、苏州、长沙、合肥等多个城市仍会的低密宅地出让，在这些优质地块的刺激下，土拍市场热度有望出现点状回升，并修复核心板块发展预期，新房市场也有望藉此加快筑底进程。
排版 | 土木
更多观点研报
观点
五方面解析四部委房地产吹风会重磅政策上海政策如期落地，市场温度料将回归郑州二手房“以旧换新”，能否打通楼市交易堵点？
月报市场｜5月成交稳中微增，年中叠加政策窗口预期6月再回升（2024年5月）
土地｜成交建面同比腰斩，溢价率下行、流拍率创新高（2024年5月）
企业｜单月百强销售环比微增，头部国央企出现大幅降价（2024年5月）
专题合肥楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落？长三角竞争新格局解析：2023年长三角地区土储排行榜
南京主力板块的四类“超跌”与四种“抗跌”
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合