从帝国大厦86楼向下俯瞰，历史学家英戈·沃尔特(Ingo Walter)可以指出华尔街过去、现在和未来的走向：先是向南，然后向北，现在向西。
在荷兰殖民者修建这个金融中心的同名城墙三百多年后，华尔街与其说是一个地名，倒不如说是一个概念。多年来，大多数头号金融企业都坐落在曼哈顿的金融区。就在这个月，德意志银行(Deutsche Bank AG)宣布将美国总部迁离华尔街。从上世纪70年代开始，有些公司陆续搬到了曼哈顿中城。现在许多公司再次搬迁，这次是迁往哈德逊园区。
在写字楼市场间迁移：许多公司计划离开曼哈顿中城，迁往哈德逊园区
包括KKR公司(KKR & Co.)、贝莱德集团(BlackRock Inc.)和富国银行(Wells Fargo & Co.)在内的公司都有搬迁的计划。许多公司正在搬离曼哈顿中城，尤其是以中央公园美景与位居蒂芙尼(Tiffany)和普拉达(Prada)等奢侈品店上方价格昂贵的写字楼而闻名的广场区。他们的新家坐落在铁路调车场的上方及周边地区，这里有很多高耸的摩天大楼，向东可以看到帝国大厦。
尽管位置和景观可能改变，但正如1790年前后创建时设想的那样，华尔街仍然生机勃勃。当时，这个新生国家需要资金，而华尔街就是美国获得资金的地方。工业巨头纷纷到华尔街朝圣，募集资金来建造钢厂、运河、铁路和航运公司。
“华尔街”不再集中在华尔街附近：金融服务业是选择迁往哈德逊园区的最大行业（按百分比计算）
“扎堆有助于信息流动，这非常有效，”在纽约大学斯特恩商学院担任金融和公司治理西摩米尔斯坦教席教授的沃尔特说，“即使在酒吧里待几个小时。人与人之间也能传递许多信息。”
纽约证券交易所是昔日华尔街的支柱，直到上世纪70年代初，银行、券商、证券律师事务所和其他维持华尔街运转的机构依然主要集中在交易所内外。
这是因为他们受到了纸质文件的束缚。
“如果支票和证券都是实物，那么近距离很有必要，” 桑迪·华纳(Sandy Warner)说，他的职业生涯从1968年在摩根担保信托公司(Morgan Guaranty Trust Co.)实习开始，此后接连晋升，从1995年至2000年担任摩根大通(JPMorgan & Co.)首席执行官。
从20世纪60年代末引入IBM大型机和采用称为CUSIP的证券跟踪编号系统后，这一切开始发生变化。由于交易不再依赖于纸质股票和支票的交割，华尔街巨头可以自由地搬离曼哈顿下城。摩根士丹利是第一批离开的公司，先是搬到第六大道，后来在1995年左右迁到时报广场附近的百老汇，如今仍在此地。
哈德逊园区是全新的住宅和商业区，正在西城调车场的上方建设
华尔街的下一次大规模搬迁发生在2001年“9·11”恐怖袭击后，当时纽约城外的配套设施已经扩建，更多的公司开始迁往曼哈顿上城。雷曼兄弟(Lehman Brothers Holdings Inc.)刚刚在双子塔对面的世界金融中心三号大楼建成了全新的交易平台，世贸中心北楼倒塌的残骸就压垮了这座建筑。雷曼兄弟只好搬到了曼哈顿中城的一座摩天大楼，在那里坚持到2008年破产，正是它的破产引发当年那场全球金融危机。
摩根士丹利旗下子公司添惠 (Dean Witter)位于世贸中心南塔的较低楼层，大部分业务搬到了纽约帕切斯。机构券商康托尔菲茨杰拉德有限公司(Cantor Fitzgerald LP)是世界贸易中心租户中损失最大的一家，最终迁到了曼哈顿中城公园大道499号的低层。
可是，曾经吸引需要巨大办公空间的金融巨头的曼哈顿中城已经失宠。房地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills Studley Inc.)的数据显示，过去五年中，从美国最贵的商业区曼哈顿中城迁出或计划迁出的净面积达到1000万平方英尺（约合92万平方米）。与此同时，迁入哈德逊园区的净租赁面积达到670万平方英尺（约合62万平方米），迁入曼哈顿下城的净面积为120万平方英尺（约合11万平方米）。
纽约市官员意识到曼哈顿中城的写字楼供应过剩，在2017年对大中央火车站周围和北边地区进行重新规划，以容纳更大的建筑。此举让曾经考虑搬到哈德逊园区的摩根大通可能留在公园大道270号，在原地建造更大的总部大楼。
集中在西区：曼哈顿的商业中心向西部和南部转移
第一太平戴维斯副董事长大卫·戈德斯坦(David Goldstein)表示，在决定公司选址方面，招聘和留住员工现在成为日益重要的因素。该公司的客户包括凯易律师事务所(Kirkland & Ellis LLP)等企业律师事务所和拉夫劳伦(Ralph Lauren Corp.)等零售商。他说，金融企业正在像Facebook和亚马逊公司(Amazon.com Inc.)那样争抢年轻的工程师和开发人员。2017年年底，在线零售巨头亚马逊也宣布搬往哈德逊园区。
这座城市的地理格局“真的不可预知”，戈德斯坦说，“日复一日，银行变得越来越像科技公司”。
撰文：彭博社 编辑：梁桐、于欣宜 翻译：孟洁冰
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