本期为600-800预算，近郊新房的选房攻略之浦东篇，浦西篇在这2023年，600-800万近郊新房避坑指南【浦西篇】。浦东的购房者很不容易。前些年，本就不多的新房供应指标还被临港拿走了不少。今年是浦东楼市的大年，储备了几十个项目即将入市，应该能一次性给浦东的购房者解个渴。跟浦西篇一样，我们大概分三个梯队。项目清单01.一梯队唐镇二子浦东买房一直有种说法，叫跟着产业和教育走。浦东的高能级产业区，除了陆家嘴滨江有很多豪宅，张江，金桥，外高桥核心区的住宅都不多。产业人口外溢，直接促成了几大国际社区的发展和兴盛。唐镇，作为张江产业人口外溢最直接受益的地方，成为了外环外第一个二手房站上十万的板块。唐镇的明星项目，华发半岛华庭和安高申宸院，一直是粉丝群讨论的热点。唐镇新房组团这两项目一路之隔，2号线唐镇站步行距离约800米，都算妥妥的地铁盘。华发半岛华庭已经在一批次过会，均价70620元/㎡，首推建面约100-130㎡三房四房。绿城玉兰花园投资视角来看，项目紧邻唐镇的标杆绿城玉兰花园，目前二手房的单价已经在10万+。如此对比，新房7万的单价看起来还是很香的。华发半岛华庭工地当然绿城的石材外立面和社区环境，这俩新盘铁定比不了；而且学区这个事儿眼下也是不确定的，交付的时候学区范围不知道会不会把这俩项目包进去。单纯作为唐镇的地铁盘，而且是2号线的地铁盘，这俩项目就很值得冲一把；学区不妨当作彩头，如果有的话就当中奖了。安高项目航拍很多朋友问安高申宸院什么时候入市？我们是上周三去调研的，看下来地块基本没什么动作，以目前的进度来看，二批次估计都上不了。北蔡-新杨思项目北蔡从规划之初，就定位成了大型居住区。好处是，经过20年的开发，大华把这里打造了整片的成熟居住片区。但因早期规划的局限性，导致了包括动迁房、别墅、洋房、办公、街边商业，各种业态混杂在一个片区内，板块的定位并不清晰。由于产业的缺失，这里很难打造“职住平衡”的氛围，未来增量有限。宝华海尚郡领小区实拍北蔡这些问题其实是浦东内中环早年“摊大饼”式规划的后遗症。浦东很多地方都是产业一块，住宅一片，站在当年满是荒地的浦东是很合理的，站在今就看出了当年规划的局限性。浦东现在正在打造金色中环，整个金色中环发展带上，北蔡这里的增量来自于“新杨思”规划。控规图新杨思规划，新杨思核心地块围绕着高青路地铁站展开，用地规划基本全部为居住用地、商办混合和公园绿地，主打的是居住、消费和生态。这种定位，其实是一定程度上修正北蔡纯居住定位的短板。北蔡，如果补上产业和商业的短板，整体的价值将会大幅提升。金色中环新杨思的住宅项目中，最先入市的就是浦发仁恒有园，打造了高层+合院别墅的产品，具体信息可看之前评测【新房测评】浦发仁恒有园：杨思上新千万低密刚需，会打破浦东积分纪录？新杨思板块图这边即将入市的就是浦开打造的开云艾尚里，这个项目的联动价不好预测。南侧紧邻的浦开&浦发&北蔡项目联动价是8.3万/㎡，但是西侧的仁恒有园的联动价是10.29万/平，浦发新杨思是9.9万/㎡，这个项目预计就是8.3-10.2万之间，姑且就放在800万的范围。规划图项目拟建9栋小高层住宅、14栋多层住宅、将推主力户型约89-185㎡洋房产品，共计678套房源。项目效果图项目的拿地要求中有全装修比例100%，中小套比例不低于70%。产品设计看效果图蛮有特色的，看效果图很惊艳，而且项目确认采用仁恒物业，符合北蔡片区改善的调性。项目效果图可能是为了看川杨河的河景，最北侧设计了一排v字形的楼幢，阳台都设计在了项目的北面，略微有些奇怪。项目的全套户型图如下。浦开&浦发&北蔡联合体拿的小地块，就在开云艾尚里的南侧，2022年9月23去年九月，上海北蔡新城镇开发有限公司以底价62460万元竞得，楼板价27188元/㎡，房地联动价83000元/㎡。这个项目容积率为1.2，限高20米。除了需配建5%以上保障性住房，还要求开发商自持52%用做租赁，可售住宅仅约84套。地块比较小，一半以上的建面又做了租赁住宅，项目南面是成片的拆迁社区，环境一般，相比于其他项目，这个项目质素一般，唯一的优势就是便宜了。瑞仕半岛璟庭这个项目之前我们也介绍过瑞仕半岛璟庭：东沟还是森兰，傻傻分不清楚。（含森兰板块综合分析）。如果把森兰分成三个梯队的地段，东靖路东侧国际社区是一梯队，体育公园+商务区东侧的居住区算作二梯队，这里就是既无学区也无商品房的末席地段了。森兰板块梯度这里的倒挂没法直接对标森兰国际社区的11万+，理性分析，二手9万+应该问题不大。绿城门口在建的21号线理性预测，这个项目的分数门槛不会高到离谱，60+应该就有机会。印象城工地居住舒适度来看，这个项目的地段虽不是森兰的核心，但实际上距离都不远，除了学校外，配套全部可以共享；直线距离地铁400米，妥妥的地铁盘；总的来说，600万的门槛+相对不高的积分要求+一定的倒挂，这个项目还是很香的，该出手时就出手，问题不大。02.二梯队港城开发御桥项目港城御桥项目是21年12月土拍，港城集团以底价45.1433亿元成交，折合楼面价13489元/㎡。房地联动价6.25万/㎡。控规图这块地是个科研综合体项目，地块出让面积157921㎡，为混合用地，NH021b-05地块租赁住房，NH021b-09地块普通商品房、办公楼，NH021a-06地块商业用地、办公楼、普通商品房，NH021b-13地块科研设计用地。地块列表规划图项目处于御桥板块的边缘，距离11&16号线罗山路地铁站约600米，南侧就是外环高速。这个位置属于御桥里的康桥部分的边缘，被罗山高架和外环夹在中间，位置的确不怎么样。地块位置根据出让条件，中小套户型不得低于70%，也这块地主力应该是100平左右的三房户型，总价在600万起。方案规划图相比于万科的位置和学区资源，这里肯定没法去对标；仁和的高品质预计这里也无法媲美；和该项目临近的小区里，锦绣华都均价约7.5-8万/㎡，品质略差的绿洲康城亲水湾二手房均价约6.7-7.5万/㎡，对比6.25万的联动价，仍然有一定的倒挂空间。该项目自住尚可，周边没什么规划利好，远期升值空间一般，刚需上车可以冲。周浦御沁园李超人开发的项目，总是来得又迟又慢。御沁园六期位于整个大地块的西北角，南面为5期别墅区，东临天然河道，由108套小高层108和52套别墅组成。沙盘图其中小高层总高18层，2梯2户户型为建面约132-142㎡；别墅为地上3层，有露台和地下室，建面约170-208㎡联排。小区园林御沁园算是周浦的标杆项目了，小区自带2500平会所，小区内水系贯穿，妥妥的改善配置。高层预计毛坯5.5-6万的价格，同小区装修后的二手房大概7.5-8万，实实在在有倒挂。问题在于面积比较大，二手房不是很好出手。户型图毕竟140左右的大三房，800万+的二手，大家买二手房的时候，可能还是不愿意买在周浦了。总的来说，自住是个很不错的项目，投资账面收益也可以，出手压力大。金桥周浦项目这项目去年9月拿地，最近规划方案已公示，将推出11-14F高层产品，指导价5.6万/㎡。板块图项目位于周浦东，相对来说周边城市界面差了一些。东侧是高压线走廊，西侧不远就是公墓，南侧是周浦医院，

环线深耕上海楼市多年，渐渐的有了自己影响力，已经帮助上千组客户安家上海。任何一个品牌有影响力后，都会形成自己独特的标签。环线的标签很多，比如“普陀黑”。01开心的是环线品牌逐步打响，不开心的是大家对环线还有很多误解。环线的确讲过一些区域的“坏话”，甚至持续不看好一个区域的发展，得罪当地居民也在情理之中。环二也反复解释过，我们并不认为自己对区域的判断100%正确，任何人的认知都是有限的。环线只要保证自己比绝大多数同行更加专业，绝大多数的区域判断准确，就能给大家提供最好的选筹服务。更重要的是，环线的每一条分析都是心里话。我们认为好的地段就说好，我们认为不好的地段就说不好。甚至有些地段我们看好，房价目前过高我们也不推荐。我们认为这才是做专业研究最应该有的态度。环二非常认同一句古话：“乡愿，德之贼也”，为了讨好乡里不分是非，没有原则导致言行不一，虽然看起来八面玲珑，其实才是真正的坏透了。做专业研究，应当在事实出发，既然在事实出发，上海就不可能所有区域都值得买入。当然环线不是完美的，对某些区域评价不准确的话，欢迎大家友好讨论。而不是一句“普陀黑”、“**黑”就否定环线在追求真理上的所有努力。还有一些居民说环线吃不到葡萄说葡萄酸，这种毫无意义的评价环线从不回应：中学生打辩论赛都知道，反驳的永远是对方的观点和论据。攻击对方立场和目的是很low的事情，一般都没参加辩论的资格。02做过生意的朋友都知道这样做有问题，你不断的得罪当地居民，客户基数就越来越少。前几天发了一篇“黑”杨浦的文章，不少杨浦的朋友就取关，用户基数少了自然生意难做。其实这个道理环二也懂，你忽悠大家买房就好了，为什么非得说大家不喜欢的话？其实环二也思考过，要不就不写负面信息了只捡好听的说得了？后来发现根本做不到。也有不少朋友给我们提建议，说你们文章写得很好、线下服务很好，但是不会宣传运营，这样规模可能做不大。其实我们也想过多做一些包装，打造环二个人品牌，谁还没几个能吹牛逼的事迹呢。后来发现真的不擅长。环二反思了一下公司短板，核心在于工科男。环二是一个工科男，环线大部分骨干员工也是工科男，长期的理工思维训练，使得我们只会做事实分析，其他方面的确不太擅长。环二毕业于一个工科见长的大学，几个骨干员工也是工科大学的理工专业。理工科研讲究的就是事实分析，实验数据没人看到，但是依旧需要一板一眼的填上去。这些工作由不得半点马虎，数据错了要出人命的。更重要的是，理工生想法都不跳跃，这也是大家认为工科男“死板”的原因。互联网捕捉的是人性，只有琢磨透了人性才能更好的营销宣传，这些未必是工科男的强项。公司骨干员工有了这些特色，公司自然就有了这样的氛围。所以大家体验环线服务时难免的会有一点粗糙，环线的海报不够精美、办公室布置不够小资、服务接待有时也做不到如沐春风。但是环线每一项工作都会认真对待、每一份报告都会仔细打磨、每一次带看都会精心准备。这样的氛围有多强大呢？环线的付费用户中，上海交大的校友、同济大学的校友遇到很多，甚至环线微信群里多次出现校友相认，但是环线从未接到复旦大学的客户。之前遇到过复旦校友面聊，当面沟通后拒绝了付费服务，可能是复旦的朋友觉得工科男没共同语言吧。环二也知道这样只能服务部分用户，也会影响公司扩大，至少目前规模还没大到一定程度，客户数量足够了。目前的规模下，环线还是会坚持这个风格，做好专业服务这一件事情就足够了。等规模足够大了有新的人才加入，氛围可能会有所转变吧。03当然为了把生意做大，环线可能会做一些包装和宣传，线下服务环二会继续交给“工科男”去做。工科男实在太适合这份工作了。有朋友可能会说你们做房地产，得招房地产专业的啊。环二可以负责任的告诉你，你要的房地产专业国内可能没有。环线有不少建筑”老八校“的毕业生，这些大学里要么是偏技术类的建筑学、土木工程等，要么是偏管理类的房地产开发与管理、工程管理等等，真正落地到城市分析、区域解读的专业是没有的。即使是城市规划专业，也更多的是学术视角。真正能提供房地产行业系统培训的，其实还是大型开发商。环二进入开发商时培训的东西无所不包，甚至风水学、奇门遁甲都有专门课程。所以开发商出来的工科男，一直是环二面试时的首选。环线做的是买房咨询服务，这个行业能给大家提供的最重要的东西是什么？是专业分析。没有环线之前，大家也能买到房子，大大小小的中介有的是。但是之前买房会买错。自住买错影响生活质量、投资买错大把的亏钱。环线服务的不少客户身价不菲，在自己专业领域做到了极致，但是对上海楼市真的未必精通。上海楼市已经无比复杂，需要深厚的行业积累、高强度的学习、稳扎稳打的实地调研才能完全了解。这时一支专业团队的出现，能尽可能的帮大家排除错误选项，选到真正适合自己的房子。选对房子，两年内资产多出几百万；选对房子，生活质量得到提升更是无价。其他的都是细枝末节，能帮用户选对房子才是核心。为什么大家抱怨中介费高？其实是中介没提供到应有价值。你的服务能带来上百万的增值，收费几十万大家可以接受。只是提供几套房源、带大家看看房子就收几十万，你当大家是冤大头啊？前面提到过楼市无比复杂，需要高强度的调研、学习，需要服务人员擅长研究、肯吃苦，这不正是工科男的优势吗？上海这所城市好天气不多，要么太热要么太冷，能不断出去调研需要极强的“吃苦精神”。上海楼市无比复杂，也需要科学、系统的数据分析才能做对方案，工科男受过科研训练，不刚好找到用武之地。更重要的是，他们不会“忽悠”客户。工科男在专业领域无比精通，其实普遍比较单纯，真的没有太多诱导大家的套路和技巧。“工科男”不断的帮用户买到合适的房子，“工科男”本分的态度也会维护公司口碑，这样长期坚持，环线终究会得到市场认可。所以环二决定坚持走“工科男”道路。他们可能不善言辞，可能不会打扮，可能不会包装，但是他们做的方案一定是行业最佳，他们选的房子一定是最佳标的。真诚自有万钧之力。上海买房，请认准环线工科男。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

“上海内环内、房龄不到20年、品质商品房、电梯板楼、全人车分流、带一梯队学区、可落静安区户口，为什么单价不到10万？是不是可以抄底了？”一位客户激动的问道。环二第一反应就是：这不是千古洼地精文城上城嘛。其实整个不夜城片区都是价格洼地，环线2020年就出过测评，是时候复盘一下洼地填平情况了。01其实不夜城不仅是内环洼地，甚至还是中央活动区（CAZ）洼地。即使是不夜城CAZ部分，也有不少单价12万左右的商品房，与老静安、黄浦甚至徐汇都有很大差距。甚至不如大宁。环二近期又深度调研了不夜城，这里发展迅猛，利好一个接一个到来。然而洼地却没被填平，甚至越来越洼！2020年这里是洼地，房价不仅比老静安低，还比同属原闸北的大宁低。至今刚好是一个完整的上涨周期，不夜城二手房涨幅30%左右。大宁涨幅平均40%，老静安更是超过45%。意味着不夜城房价更洼了。房价两头高中间低，涨幅两头高中间低，让人不仅怀疑这里是发展空白，规划谷底，是不断走向堕落的边缘地带。其实不然，近些年不夜城利好非常多。2015年静安、闸北合并后，整个闸北都迎来了高速发展。不仅大宁快速成熟，彭浦新村这样的老房子集中地城市界面也焕然一新。不夜城当然也没被抛弃。两区合并后最受益的是苏州河两岸，这里靠近老静安容易发力，又符合一江一河核心规划，自然的成为了两区合作的第一胎。其实老静安靠近苏州河一线发展也很一般，之前说老静安好更多的是南京西路、静安寺一带，新闸路以北核心资源不多。现在两区联动，苏州河两翼都在快速更新。而且不夜城起点也高，合并之前这里已然是闸北最成熟的区域之一。市区的第一轮开发的特点是，越差的地方越先开发。闸北的精神地标、发展原点是北站街道，然而这里却不易开发，大量老旧房屋近几年才拆迁结束。世纪初发展最迅速的反而是天目西路街道，核心区域就是不夜城。不夜城定位极高，是当时上海的门面工程，毕竟这里靠近上海站。经过十几年开发，这里已经成为集办公、商业、娱乐、居住一体的成熟片区。当然第一代CBD都会面临老化的问题，不夜城的一些商办项目后来遇到了问题，太平洋百货租约到期直接关停。这时两区合并，又落地了新的项目，不夜城再次起飞。比如已经落地的静安国际中心项目，60万方的体量，两家五星级酒店、5栋甲级办公楼、3栋豪宅，彻底改变了这里城市面貌。2020年闸北、普陀不少大面积产品滞销，静安天御卖的却不错，正是周边环境改善给了大家信心。超甲级办公楼的落地也带来了不少产业，世界第一大广告公司WPP、全球最大铁矿石集团淡水河谷都来了。其实两区合并后，静安有意的向不夜城这里疏导一些外溢产业，诸如法律相关、出入境服务、外贸企业，静安国际中心这里就有北京盈科律师事务所，上海澳星出入境服务有限公司等等。凯德项目也已经交付，商业部分代替太平洋百货成为大家常去的目的地。甲级办公楼当然也吸引了不少企业，毕竟临河而建。住宅部分刚开始卖的不好，现在成交单价已经突破23万，现实版曾经对我爱理不理，现在让你高攀不起（2019年才12万出头）。随着龙盛福新里、华发仁恒、安康苑等项目的推进，整个苏州河沿线连成一片，成为扩大版苏河湾。另外这里还有北横通道项目落地、有北广场金融街项目建成。只讲这几年的变化，不夜城不逊于大宁，为什么二手房房价就是起不来（相对而言）？02只分析经济层面，不夜城应该是房价涨幅最高的区域。前面说了众多利好，这里还有另一大优势是距离老静安、黄浦实在太近了。汉中路这里三轨交汇，12号线一站到南京西路、1号线两站到人民广场、13号线三站到淮海中路，与核心地段无缝衔接。老静安也不是所有小区都能步行到南京西路，去其他地方更是需要坐地铁、开车。这样的地段，市区客户应该源源不断的导入过来，毕竟房价低了不只一档。当地又有不少核心企业，又提供了大量购买力。南广场这里其实办公楼比住宅还多，平日里人山人海，只有周末稍微安静一些。够得到核心客群，房价却不高，那原因只有一个：留不住高端购买力。就像太监面对一群美丽的宫女，擦不出火花。除了凯德星贸邸、静安天御，这里就没几个“正经”小区。卓悦居是嘉里开发，带有浓厚的香港风格，却不讨大陆人民喜欢。小区本就不大，还分成了三个地块，导致每个地块绿化面积都不大，二三期基本没有太多景观设计。楼栋设计成板塔结合，两梯五户，几乎没有通透户型，千奇百怪。东方莱茵临河而建，2003年的产品，定位不是豪宅户型却很尴尬，134平两房、166平才做三房，哪家中产客户敢买？而且入户门一字排开，越看越像监狱。虽然河景漂亮，却找不到对应客群。精文城上城小区体量大、绿化率高，然而靠近南北高架、3号线、铁路检修站，噪音极大。更重要的是，大部分小区都没学区。如果你是一个普通中产，预算1500万左右，在这里真的很难选房。好容易选到中海万锦城，小区品质过得去，发现没学区还得放弃。别说学区没用，至少目前中产还是离不开学区，不信放眼一下上海中环外，哪个房价高地没有学区？往后退一步就是大宁，小区品质高一些、学区好一些、社区环境好一些、商业体量大一些、多了一个三甲医院、多了一个大公园，何乐而不为？如果预算更高，达到2000万左右，老静安的国际丽都、中凯城市之光不都可以，要学区还有静安晶华、静安枫景苑。当然如果你预算更高、脱离了中产的“低级趣味”，在不夜城可以接手凯德星贸邸、静安天御。所以不夜城豪宅涨幅高，中产社区反而涨不动。不夜城的另一个主力客群是租客，他们不需要学区、喜欢热闹繁华甚至可以忍受一些小瑕疵，所以不夜城的租金很高。苏河融景一房可以租到1.7万以上，在上海也是少见。03不夜城发展前景非常复杂。两区合并后，静安出钱、闸北出地，环二对不夜城尤其是苏州河沿线的产业发展毫不担心。不夜城建了不少新的办公楼、旧有办公楼也在翻新，吸收了不少优质企业。然而这里的房地产市场却并不乐观。没有学区、居住氛围不浓厚、缺少优质小区等硬伤，决定了这里与中产客户无缘。有学区的，也因为各种问题留不住购买力。比如精文城上城，可以直升市北初中，无奈噪音太大。孩子读书、一家老小同住都需要安静。随着生活水平的不断提高，大家对居住环境、社区品质的要求越来越高，不夜城的劣势就越来越明显。这里产业日渐发达，就业人口越来越多，不夜城却很难把他们留下。当然如果你预算足够高，豪宅请随意。或者你耐得住性子，可以淘一下精文城上城东北角的房源，这里噪音小很多。苏河融景、金融街融府房龄新、品质高，能够与大宁、老静安几个商品房错位竞争，还能考虑一下。其他中产小区房价跑赢大宁或者老静安，别抱太大希望。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

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【上海动迁大居地图】系列的首篇——东四高：【上海动迁大居地图】康桥东四高-张江刚需集散地。在评论区看到了大家充分的讨论。能够发现高性价比的社区，或者躲掉“万人坑”的地方，也是这个系列的初衷之一。可以和东四高形成对比的地方，抱歉，不是南四高。而是，鹤沙航城。1调研鹤沙航城之前，其实十郎内心是拒绝的。从没去过，但是打心里觉得，这地儿没什么好去的。一定是集结了“荒”、“远”、“乱”、“破”等几大核心动迁大居的因素。毕竟申嘉湖高速对于大多数浦东居民而言，与郊环无异。出了“郊环”的动迁大居，能有什么好地方。这是十郎的惯性思维。对鹤沙航城不熟悉，自然要从16号线鹤沙航城周边开始逛。这里竟然还保留着“农耕文化”？！绿油油的都是菜地最让人惊讶的是，没有城中村，也没有宅基地。仅仅是当地居民对周边空地的“废物利用”。但这拉低了十郎对于鹤沙航城的初始“印象分”。真正逛了一圈，十郎发现鹤沙航城虽然是一个社区，内部的整体性却并不强。鹤沙航城片区划分东部片区最混乱。鹤沙航城的高压线大多分布于此，高压线下的空地，及其他空地，都被居民用来种菜了。高压线下的“农耕文化”16号线巨大的人流量，和正在施工的S3快速路南延线，使得整个东部片区更加混乱。16号线鹤沙航城站+在建的S3西部片区最破旧。西部片区的破旧，不只是因为沉香苑、汇康锦苑等是鹤沙航城最老的小区(2012)。还因为，这里有着浦东最大的汽车交易市场之一——上海车市。车市人群的混杂，也延伸到了周边的几个小区。上海车市但东、西部片区，最大的优势是：地铁近。东部的汇康锦苑，在绕过车市的情况下，步行至18号线鹤涛路，只要860m。西部的汇善嘉苑，从南门出去，步行至16号线鹤沙航城，只要279m。320W，能买2房的地铁房，爽~中部片区最舒适。虽然地铁没有那么方便，但人群更纯粹，也少了地铁的吵闹。而且这里集中了鹤沙航城的核心资源。唯一的商业体-金航城、最大的公园-航城公园、航头唯一的体育中心-航头体育中心。金航城加上在建的公安局、新的沿街商业、新的绿地公园。鹤雷路在建商业东西部的底商并不发达，除去买菜，其他的需求都要到中部片区解决。当然，这里的片区划分，更多指的是片区氛围。鹤沙航城并不大，东西跨度不过2.5km，整个社区又很方正。核心资源都集中于中心位置，15min步行圈已经可以覆盖大多数片区。金航城15min步行圈相比之下，地铁站就显得更加“各自为政”。地铁站15min步行圈选商业？还是选地铁？2说起鹤沙航城的来历。据传，三国时期，这里是东吴仙鹤的栖息地。也是古时南汇地区著名的盐场——下沙盐场。鹤沙，本是下沙的别名。市区集中旧改，黄浦、杨浦、静安等区的居民大量被动迁到鹤沙航城。农民房统一拆除，就地安置。于是便有了沉香苑、汇康锦苑、顺和苑、和美苑等几个小区。再搞一些经适房，让市区和周边的居民买一买。于是便有了南馨佳苑、恒福家园、昱星家园西区、城航雅苑等小区。本地安置+经适房+市区动迁。鹤沙航城小区类型分布2010-2014年间，鹤沙航城基本建成，导入了大量人口。18号线南段的开通，便有鹤沙航城的一份功劳。最先建成的，是2010-2013年的本地动迁房和经适房。以汇康锦苑为代表的本地动迁房小区。楼梯+电梯的配置，相比东部片区的市区动迁房，着实有些拉胯。经过多年时间的推移，小区整体明显老化严重。汇康锦苑可能是年代不同，这些小区又普遍缺少公共活动空间，整体显得比较拥挤。但这里依然有它的优势。学校对口周浦三小和进才中学，据说是鹤沙航城最好的学校组合。鹤沙航城2大主要学区范围分布外立面也在积极改造更新中，别说，新刷的红色外立面还挺耐看。汇康锦苑外立面重刷后南馨佳苑、恒福家园、昱星家园西区、城航雅苑等经适房小区，大家就要更小心一些。虽然公共活动空间相比汇康锦苑等多了不少。昱星家园西区但整体的梯户比是明显下降的。比如昱星家园西区，2房是2梯4户，1房就变成了2梯8户。而且需要业主提前买断产权，才能交易，很多人会在这个上面踩坑。鹤沙航城最多的，还是市区动迁的小区。大多数小区，品质相当。瑞祥苑便是其中的平均水平的代表。瑞祥苑品质巅峰的，还属农工商地产打造的一系列四高小区。汇仁馨苑就这大门，十郎第一眼看到的时候都蒙了。以至于后面和好几家中介确认了一下，确实不是商品房。这是为数不多十郎调研动迁房，物业负责地询问外来车辆事宜的小区。小区内的景观打造也很不错，有一定的层次感。汇仁馨苑外立面虽然还是涂料，但看得出来，开发商在设计上，用心了。汇善嘉苑不要质疑1-3层是不是真石漆，相信十郎的手感！同系列的有：汇善嘉苑、汇诚佳苑、汇贤雅苑、汇德茗苑、汇仁馨苑。这个品质，也被称为品牌动迁房。虽说大体差不多，但也有拉胯的。比如瑞馨苑，看起来很新，实际上很水。瑞馨苑没有什么绿化，唯一的活动区，就是这个破破烂烂的空地，健身器材都不知道安不安全。瑞馨苑电梯坏了一个礼拜了，物业连个来问的人都没有，跟别说修了。瑞馨苑整体而言，在鹤沙航城的居住体验是舒适的。这里水路充盈，政府也在努力地增加绿地范围。鹤雷路街景大多数小区都能兼顾居住舒适度和小区活动空间，晾衣杆都为居民预留好了。汇德茗苑商业刚刚起步，金航城仍有很多商铺尚未开业。金航城待开店铺但已经可以作为溜娃和日常吃饭的好去处，作为目前鹤沙航城内唯一的商业体，可谓是商家必争之地，未来商户的补充也会更加丰富。金航城2F这里虽然只是一个初级社区，但生活所需的，也应有尽有。3选在鹤沙航城的住户，比东四高要丰富很多。原本在16号线挤破头的居民，在18号线开通后。不仅地铁的拥挤程度相对减弱，也能辐射到更远的地区了。吸收了陆家嘴以南200-300W的大部分客群。两个社区相距5km，均价相差8000-10000元/㎡。虽然都在张江南拓的辐射范围内，但目前的鹤沙航城明显要弱势很多。首先是申嘉湖高速的界限感，这不仅是物理上的界限，也是很多人心理上的阻隔。其次是道路交通的不便，虽然鹤沙航城有2条地铁，但对大多数人来说，能用的只有1条，而且地处偏远，很多人依然要靠自驾出行。S3快速路，目前刚刚修到周邓公路。S3快速路规划从东四高走S3，20min能到张江。从鹤沙航城走地面道路，20min还到不了东四高。不过，鹤沙航城和东四高的距离正在不断减少。快速路修通后，5km不到的距离，在快速路上不过是2脚油门的事儿。鹤沙航城的面积是东四高的4倍，社区越大，才越有动力做更多的配套补充。比如在建的商业，比如在修的公园，比如航头新增的三甲——龙华医院航头分院。没有一定人群基数，谁给你修三甲医院？龙华医院航头分院东侧的张江创新药产业基地，是张江科学城未来继续发力的支点，体量虽不如医谷，但重要性相当。如今天慈、复兴、和黄医药（和记黄埔）等公司都已入驻。最重要的，依然是价格。目前东、西部片区的社区环境拖了后腿，中部片区占了更宜居的优势。鹤沙航城整体价格几乎相当。地铁盘和非地铁盘，几乎是一样的价格。这对目前的鹤沙航城而言，是合理的。因为目前鹤沙航城还是动迁居民为主的社区，大家对于地铁的依赖性并没有那么强。但在未来，动迁居民不断置换出去，浦东南部的刚需不断购买进来。人群不断更替的过程中，地铁的重要性将不断提升。S3建好，施工的影响不复存在。东部片区的空地要么建新的动迁房，要么建公园，农耕现象日渐稀少，居住环境也会日益提升。东、西部大部分小区也都在金航城15min

今天讲唐镇的华发半岛华庭。唐镇最早要走的是国际社区路子，零几年的时候造了白金翰宫等一大片低密别墅区。谁给的勇气？梁静茹？不不不，背靠张江好乘凉。01最初的张江只有17平方公里的一座“园”，当时条件艰苦，办公场地是租的，揭牌仪式就在食堂举行。经历了1999、2011、2017、2021年4次扩张，有了如今的220平方公里。从0到1，如今平均每天在张江诞生的发明专利都要近百，企业数量占了上海的半壁江山。但在张江的发展路上，唐镇曾有一次契机。那就是“张江东扩”。浦东新区1992年设立，同年张江开始重点开发。随着张江发展，版图扩张，北、西方向都没有大片可开发土地，东边的唐镇被合理征用也是理所应当。因为南边就是南汇了，浦东的产业能给你南汇吗？当时的东扩计划已经是区级规划，愣是觉得不够用，范围一直划到了海边。开发商们也立马闻风而动，由此打造出了唐镇国际社区。谁承想2009年南汇跟跟浦东合并了，杀了唐镇一个措手不及。相比东扩，南扩的空间更大，土地还不是大把的。这下唐镇就比较尴尬了，说好的幸福呢？未来不来了吗？不不不，唐镇又找到了另一条出路。如果说绿城和别墅群带着唐镇出了圈，那么“四大天王”就是引领唐镇“再就业”。唐镇四大天王航拍图高举高品质高端人才居住社区的旗号，让置业者聚焦唐镇。尤其是配套的增强，让唐镇有了跟联洋分一杯羹的底气。别墅区过后，唐镇定位调整为高品质中产社区。以仁恒为首的唐镇四兄弟已经全上海打出名声，后续入市的融创未来金融城等项目虽说遇到问题，定位总体还是中产。据说融创未来金融城业主中大部分有本科学历，其实唐镇四兄弟业主学历也很高，以至于大部分外地人都拿到了上海户口。每年的人才引进落户中，浦东占据了三分之一以上。而浦东大部分落户名额都给了张江。更有甚者，其他地方都是七年社保才能办理居转户，张江只需要三年。五大新城需要5年的事情，张江只需要3年。通过最为宽松的落户政策，张江源源不断的吸收着年轻人。这些年轻人学历高、家底厚，而且立即落户具备买房资格。其他地方可能经济比张江发达、产值比张江高，落户人数不一定比得上张江。这些新落户的“新鲜韭菜”要买房，陆家嘴、联洋、源深当然是首选，预算没那么高的，只能看看唐镇、川沙、周浦、康桥。这些片区中，房子最好、环境最好、学区最好的，估计就是唐镇。有人讲唐镇是新学校，那又如何呢？大家不都看名字选学校吗。不买唐镇其他地方学校就更好吗？更重要的是，联洋开始走下坡路。联洋的优势是陆家嘴、张江、金桥提供了大量客群，优质的社区环境，良好的学区氛围。现在房龄却日渐老化，车位配比也严重不足，许多喜欢自驾的客群、对房屋品质要求高的客群已经不太满意。张江、金桥的客群，唐镇分联洋一杯羹；学区优势，唐镇分联洋一杯羹；居住环境，唐镇分联洋一杯羹。虽说联洋更靠近市区，你上班在张江去联洋、去唐镇区别大吗？无非一个向东几公里一个向西几公里。联洋去浦西方便，这个优势遇到了车位不足、房龄老化的劣势，不能说打平，至少联洋不再无法取代。实际上已经有联洋客群迁移到唐镇。唐镇还有一万套以上商品房规划，小区接近20个，学校、商业配套也有完整规划。这些东西落地后，居住氛围不见的比联洋差很多。所以我们可以将唐镇称之为低配版联洋，或者联洋2.0。大家都是背靠几个科技园、都是中产居住区，真的没质的区别。相反，周浦、康桥因为历史原因，老房子多、规划乱，上限已经定死。川沙是副中心，定位高，但是目前没到开发时间。能打的，还真就是唐镇。所以即使张江向南发展，唐镇也不会衰落下去。你可以不喜欢我，但是你可能找不到更好的选择。02唐镇目前有五个居住组团，引以为傲的就是唐镇站组团，最早开发的绿城和别墅片区。地铁站周边两个商场，还有福山外国语，对口建平培德中学，私立也有东方外国语。开发的早，定位高、品质好、近地铁，有商场有学区。二手高层、洋房均价9.5-12w。东侧连着四大天王，整个大地块四周都是河，外立面都很漂亮，南侧就是福山外国语和建平培德中学。较高的品质和学区加持，这里的二手价格在10万左右。地铁站南侧就是动迁组团，虽不至于全是动迁房，但商品房除了保利的小区外，品质都不高。这里城市界面要次一点，但居住氛围浓厚，底商多。保利还能维持在6-7w的价格，其余动迁和商品房在4-6w间。创新中路组团主要是浦发和融创地块为主，其余为企业配套房和动迁安置房。从航拍图来看，空地和施工场地比较多。剩余一个王港组团，是2000年合并到唐镇的，主要的客群来源于卡园，配套都比较一般，环境还要荒。虽然唐镇有卡园，还靠着张江和金桥带过来的产业，但本身的产业属性不强。目前走的高端住宅路线是非常适合唐镇的，在浦东，走成这条路线的比唐镇贵，比唐镇便宜的综合实力没它强。所以中产人群很乐意选择唐镇。当然，如今的唐镇俨然还在开发的路上，任重道远。从长期看，我认为它是可以对标联洋的。华发半岛华庭是位于唐镇站组团，绿城玉兰花园东边。项目周边待开发的地块还是很多，规划的都是住宅地块。地铁站周边有两个商场，恒生和阳光天地，人气不是太足。项目旁边的绿城对口福山外国语，初中是四大天王对面的建平培德中学，双学区。但是新房是没有学区的，不知道交房后会对口哪里。如果不是福山外国语，那就只能是唐镇小学了。03项目步行至地铁站约700m，乘坐2号线2站就到张江高科。唐镇只有社区医院，三甲医院还得自驾前往张江曙光医院。医疗配套短缺，商业日常够用，教育和近地铁是亮点。项目南侧有河道，小区中间也有河道，如果小区交付做得好的话，也可以成为一处特色。自带6000㎡的商业，未来要是有商超菜场之类的那就非常方便了。因为附近的小区都没有底商，买个菜跑到地铁站逛永辉，走路拎不动，开车又有点费油。目前只看到说有书吧、咖啡店之类的，具体要看后期招商情况。一共两个面积段，99㎡占主力，总价预计700w左右，130㎡约1000w。-

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不知什么时候，升学路径的概念开始普及。上海教育资源差距很大，2022年985大学在沪招生3500人左右，60%以上的名额被四校八大拿去。上海顶级学府交大、复旦，四分之三的名额给了四校八大。其他230多所高中，只能拿到四分之一。四校、七宝这种高中，考入985的每年有200多个，普通高中可能只有几个，或者干脆为0。所以你想让孩子读985大学，一定要以四校八大为目标。读不了优质高中，基本与985大学没缘分了。01那你就需要分析怎么才可以读这些优质高中，一分析就发现一个可怕事实：这些优质高中生源基本来自几个特定初中。比如2022年上海中学自主招生一共141个名额，其中77个都给了华育，那得想办法上华育。公办学校差距可能没那么大，道理一致。接着你又发现一些初中与小学挂钩，所以我得想办法进某某小学。这个过程中充斥着数据分析，你要研究哪些初中四校八大录取率比较高，录取率又分为自主招生、名额分配、平行志愿，都得研究研究。四校八大质量又不相同，有人讲黄浦四校八大名额多，但是顶级高中少。还要考虑各区教育资源差异，仔细计算哪个区读书考高中概率更高、哪个区名额分配占优势。把这一整套算完，找到最优路径家长算踏实了：我们读的小学初中升四校八大概率很高，四校八大升985大学概率又很高，现在基本可以保底211了。即使成绩没想象的好，读个一本问题不大吧？听说上海中学90%的学生都能上211大学，要是考上上中就稳了，一只脚踏进了重点大学。现在就差一步了，赶紧买某某小学学区房！02买了一套学区房，就能保底重点大学，这不是扯淡吗？王二狗家孩子是个大聪明，本来高中都考不上。家里中了彩票，买了顶级学区房，他就能读上211了？反正我是不信。数据分析一环扣一环，很严密，其实没任何意义。你是在上帝视角看待学校数据，而不是你家孩子升学概率。记住这句重点：升学数据是学校的数据，不是你家孩子升学概率。上海中学90%的学生都可以考入211大学，那是学校数据。如果你家孩子成绩不错，考入211大学的概率不是90%，而是100%。如果你家孩子在上海中学垫底，考入211大学的概率不是90%，而是0%。考大学不是抓阄，你研究比例有什么意义？往下推也一样，你家孩子成绩不行，即使读了优质初中，升入四校八大概率是0。学校升学率再高，跟你没关系。你规划的路径概率是90%*90%*90%=72.9%，实际读书时可能是0%。讲到这有朋友不同意，我家孩子凭什么是垫底的？好歹也是中游水平啊！如果你读个普通初中，可能是中游水平，去了顶级初中不就垫底了吗？你不会指望你家孩子擦线进了优质初中，通过不懈努力考到前面去吧？你家孩子有这个志气，在哪读初中不一样？03读普通初中有家长不愿意：我家孩子成绩好，读普通初中成绩被拉低了。普通初中学习氛围差、教师水平差，一个好苗子可能也被毁了。网上爆出来很多校园欺凌案件，小姑娘被轮番扇耳光等等。一些老师没有职业道德，教学不负责甚至打骂学生。读这样的初中一定会对孩子的学习甚至是发育产生影响，可问题是，上海这样的初中多吗？环二在上海生活这么多年，没听说过几例这样的案件。其实美国才有真的学区房，中国都是伪学区。美国的教育经费来自房产税，房产税交的多的地方，学校硬件、师资力量好很多；房产税交的少的地方，学校硬件、师资力量都很差。房产税又与房价成正比，富人区房子贵，教育质量肯定好。贫民窟没什么房产税，教育质量就很差。其实当地治安也与房产税有关，大家听到的美国治安不好都是贫民区。所以美国的学区房很稳固，进入正循环后牢不可破。我们国家各省之间财力差距很大，教育质量存在差距正常。同样是徐汇区，各个学校经费、教师工资几乎一致，教育质量会存在很大差距吗？学校的硬件差不多，不用担心孩子见识上差距大；学校老师工资差不多，意味着老师学历、学习能力、学习习惯差不多，不用担心老师不会教。所以徐汇各个学校之间的差距，几乎全部来自生源。好学生多的学校，成绩肯定高。除非个别学校，基本不会出现教师不负责、校园欺凌等等。当然好学生多的学校，学习氛围肯定好，对孩子学习有一定帮助。我们需要思考的是两个问题：学习氛围对孩子成绩的影响有多大？一二三梯队学习氛围差距有多大？第一个问题见仁见智，也看自己家孩子。如果你是学霸，天生喜欢学习，大概率没影响。第二个问题，学习氛围差距真的不大。都2023年了，绝大多数家长都会重视教育，尤其是高学历家长。只要学校生源过得去，真的不用太担心教育氛围。相反，如果一个基础很差的学生读了优质初中，反而是一种折磨。你家孩子天天考倒数，会不会心情受到打击？即使现在不让成绩排名，做作业、课堂表现都能反映的一清二楚。04想明白这个逻辑，你就知道对比学校数据有多荒谬。A学校四校八大率40%，B学校四校八大率45%，那么就一定要读B学校？B学校学习氛围就真的比A学校好很多？有没有可能B学校这些学生，换个学校成绩也比A学校好？更重要的是，你这些数据都是刻舟求剑啊。大部分家长还没孩子呢就开始规划学区，等你孩子中考至少需要15年，你用现在的数据指导15年以后的事情？现在你看到的名校，可能15年前还没建校，或者当时还是菜小菜中。当然环二不是否认学区的差距，每个学校肯定有自己独特的氛围、教学方法，但是差距真的没那么大。有条件的，读个好学校无可厚非。牺牲太多生活品质追求名校是舍本逐末。买了老破小读徐汇名校，天天一家人挤50平的房子，孩子读了名校又如何？学校教学氛围好，成绩是有提升，但是孩子没有好的居住条件，对学校有没有不利影响？人家都在书房内安安静静地学习，你家孩子挤在小卧室写作业，还听着隔壁邻居乒乒乓乓的吵架（老房子通常隔音不好），何必呢？据说唐镇福外小学学生分两派，住别墅的跟住高层的学生都不一个圈子。所以，你懂的。也有家庭老破小不住，在郊区再租个房子，每天孩子上学放学要2个小时，睡眠都保证不了还谈成绩？你有研究学区数据、研究学区房的精力，不如用在幼儿启蒙上。环二家属恰好是幼儿园老师，环二也在育儿阶段，所以对幼儿教育做了深入了解。不同家庭的孩子，在幼儿园表现完全不同。比如爸爸不在身边的孩子，容易胆怯，做事情完全不自信（当然只是环二观察到的，不代表全部）。环二家属这种资深教师，更是一眼就能看出孩子家庭教育如何。大家有追求升学率的时间，不如好好学习一下科学育儿知识、科学喂养知识。孩子大脑发育好，比读个好学校重要太多；孩子学习习惯好，比学习氛围重要太多。05教育是个大事情，偷懒不得。孩子抚养、家庭教育做的不好，读什么学区都没用。在保证家庭生活品质的前提下，可以尽量选择一个不错的学校。尤其是各区教育资源还是存在差距，各区名额分配也存在差距，这些的确需要关注。盲目分析数据，为所谓的升学率牺牲太多时间、居住体验完全没必要。行政区选好了，选择一个与自己家庭财务状况匹配的居住区就足够了。你需要关注的是，这个社区内整体居住氛围如何，是否有利于孩子成长。你家房子上学是不是方便，空间是不是足够。以及，你家孩子中考时，这里还会是学区房吗？学区由生源决定，生源不同的学校成绩肯定有变动。杭州最近学区变动很大，比如朝晖原先学区不错，当时浙江工业大学、浙江省人民医院子弟在这就读，是有名的学区房。后来住房分配制度改革，这些生源陆续离开，当地教育水平就开始下滑。所以什么人买入这个片区，可能比你看到的中考成绩重要得多。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

最近市场热度高，行业整体活跃，与同行“撞单”的现象也更多了。传统理解中“撞单”很正常，服务者那么多，客户凭什么就只找一家，多对比对比没毛病。不同的是，最近同行“争夺”客户明显更加凶猛，同事差点招架不住。01一位客户看中了联洋某三房，房东底价1820万，同事向客户和盘托出。这套房子之前有客户谈过，跟房东也非常熟悉。情况应知尽知，同事对自己报价很有信心。谈判前一天晚上客户给我们打了电话，说同一套房子某机构报价1780万。如果降价这么多肯定是好事，我们赶紧跟房东确认，房东的回复非常明确：不可能，我们底价就是1820万，对所有机构报价都是1820万。这个同事立即蒙圈了，根本不知道该怎么跟客户回复：说房东就是1820万，不可能降那么多，显得自己谈价能力不行；说同行价格是假的、是套路，更是显得自己格局小，抹黑同行很不光彩。骗客户说1780万房东可以卖，这种事情我们又做不出，也没任何意义。这时大家才反应过来：这招真的高！得知客户跟同行看中了某套房子，报个低价拖住客户，你根本无法破解。实在不行还能强化：这个房东只有我们搞得定，房东对外都是1820万，只有通过我们卖是1780万。这时你怎么应对？你说房东底价1820万，不刚好证实了人家的说法。你说对方是套路，客户会非常鄙视你：你自己没能力谈不下去，还抹黑人家。当然谎言始终会被戳破，客户找这家机构去谈的话肯定谈不成。不过无所谓，人家早就有应对这种情况的完整方案，甚至有专门的课程培训。环二找朋友要了一下课件，看完很受震撼。总体就是“拖字诀”，拖着客户买不到自己就有机会了。当然这个案例我们还是解决了，客户还是买到了满意的房子，具体处理方法大家可以单独沟通。真正震撼到环二的是，之前小看了这个行业。02无论如何我们需要承认一点，房产中介口碑不太好。合法经营的行业中，房产中介应该是负面评价最多。环二一直从事房地产行业，也有不少朋友做房产中介，在连锁机构、自己开门店的认识不少。有时也替他们感到不公。这些朋友都不是坏人，他们只是从事一份工作，服务明码标价，态度友好善意，有什么好非议的呢？所以之前环二一直有个疑惑：上海房产中介行业已经发展了30年，经历过30年的积累沉淀，为什么还是不能让大家满意？中国人很聪明，这个行业又这么卷，不应该卷到大家如沐春风？有人说是因为从业者素质参差不齐，其实不是，外卖员、快递员学历不见得更高，大家更多的是同情和理解。深入行业后环二认识到第一层：大家不满意是收费与服务不对等。大中介动辄2-3%的中介费，1000万的房子要支付20-30万，是很多白领一年的工资。不管中介朋友有多辛苦，大家也觉得不值得付出一年工资。买卖一套房子收费一万块，大家肯定不会再说什么。整理房源费时费力，天天带看房很辛苦，总不能免费服务吧。其实按照目前的行业状况，一万左右其实很合理。基本问题解答，诸如限购、贷款政策之类，给1000元。提供房源信息，给1000元。带看20套房子大概需要两天，给1000元。交易流程，给3000元。这样算下来共计6000元，公司总得有利润，收一万左右很合理。当然中介朋友不干了，收一万块我们喝西北风去啊。是啊，即使收10万收20万，还有门店在亏损。这中间的矛盾发生在哪？03矛盾发生在门店的主要成本不是服务。我们向客户收了2-3%的高额费用，这部分钱并没有花在客户服务上，而是花在了与同行抢夺客户上。要做生意，总得租个门店，为了获得更多客户需要租最好的位置。大家想想，小区楼下是不是最好的门店租给了中介。某大中介喜欢抢夺转角处的商铺，因为有更多展示机会。好地段商铺肯定贵，大家需要把这个成本加到服务费吧？其实这个成本跟用户关系不大，买房卖房极其低频，平时大家都用不到中介门店。你稍微租远一点，对大部分用户体验没影响，我十年就买这一次，管你远不远。但是你把这个成本加给我了，加给我的目的是为了获取更多客户，不是为了提升客户体验。现在又流行网上获客，安居客端口开一个几千块/月，可能开一个月都没成交，这成本不还得客户背。还有不少小朋友喜欢驻守小区门口，驻守一天都不一定找得到客户，这一天成本不还得客户背。大中介更是了不得，投放电视广告，甚至还有投放电视剧的，成本更高。为了获取更多的客户、房源，某机构拼命的做社区服务，给居民提供wifi、充电宝甚至打印服务。这些便民服务是好的，这些服务都不是免费的，成本最终还是要加进中介费。你把80-90%的成本用在这上面，服务客户的时间、成本只占了很小一部分，大家肯定不满意。04回到前面的问题，上海房产中介行业已经发展了30年，经历过30年的积累沉淀，为什么还是不能让大家满意？现在环二认识到了第二层：这个行业很卷，卷的是如何抢夺客户，而不是如何提升服务价值。我们收了高额的中介费，不是去想办法提供更多价值，而是用来修建护城河。经过三十年发展，这个行业在抢夺客户上卷到无以复加。前面提到的门店、安居客端口都是卷出来的结果，不卷谁会去租那么好的门店？不卷安居客端口会那么贵？更重要的是大家沉淀了大量跟同行抢客户的经验。这是某机构成型的课件，大家天天培训的是如何让客户快速订房。其实让客户快速订房，就是与同行抢夺客户最好的方法。大家服务都差不多，谁先让客户定了业绩就是谁的。大家可以看看微信好友列表，微信名前面带“A”的几乎都是保险销售、房产中介。他们提供的服务都差不多，没有区分度，只有排名靠前客户才会先联系自己。律师肯定不会这样做，因为不带“A”你也找得到他。为了抢夺客户，大家必须高频的打电话，谁先推荐房源、谁先带看，客户就是谁的。这些高频的打电话，可能几百次只有一次有效，大家白白浪费了时间。这部分成本又得客户承担。为了抢夺客户，必须制造很多套路（行业内称”做状况”）。这部分时间成本又得客户承担。为了抢夺客户，大家还发明了独家房源。独家房源的签署方式是，你房子只给我卖，我N个月卖不掉赔偿你M块钱。独家房源说辞对于中介来讲很划算，几千块钱锁定房源，不管谁买业绩都算我的。本质还是跟同行抢夺客户。收集、签署、维护独家房源占用大量精力，时间成本又需要客户承担。如果没有卖掉，赔偿的金额最终还是客户承担。想明白这些你就知道，房产中介行业已经高度成熟，大家有深厚的积累。你一个外行进来，根本活不下去。这些积累是如何与同行抢夺客户，而不是如何给客户提供更有价值的服务。不深入了解，你根本不知道这个行业卷到什么程度。文初提到的案例，中介告诉客户房东跟他们关系好，只有通过他们卖才是1780万。乍一听很荒谬，但是通过一些话术，人家能让客户相信。就问你服不服？环二亲自参与过一次房价谈判，大宁的房子。谈判时买卖双方要分开，价格谈拢了才会见面。其实卖方已经答应2200万，客户心理价格也差不多，眼看就能成交。但是中介不能直接报给客户，不然客户还得往下砍价。这砍下去肯定定不了。中介过来跟客户讲：经过我们努力，房东本人差不多接受2210万，但是他老婆还不同意。你们如果能接受2210万，我让房东给他老婆打电话争取。这时客户肯定说同意2210万，这单肯定成了，还能收到房东10万中介费。当时环二刚做二手交易，直接看傻了，这演技真的是绝了。要是环二知道房东答应2200万，现在要编个故事给客户听，肯定会笑场。环二其实是一个腼腆的工科男，演技几乎为0。这个行业可能也出现过许多演技不好的中介，像环二这样，不过他们都被市场淘汰了。没有演技，你就抢不到客户。这个行业真是太卷了，这种案例层出不穷，每个都会让你直呼：真牛逼。与这些对手卷套路，我们卷不过。05这些东西环二做不来，也不想做，因为这是错误的方向。大家花了大量时间研究抢夺客户，花了大量成本研究抢夺客户，导致了行业整体没有尊严。但是你不这么做又活不下去。出现这个局面不是某个人的错，是过去几十年行业病态发展的必然结果。过去三十年，房地产发展太快了。城市快速扩张、房价一飞冲天，谁不担心房价再涨、谁不担心好房子被抢走？那段时间帮客户迅速买到房子，大于一切。这种背景下诞生了这样的双边代理，即，一个中介同时联系买家、卖家，中介的本质就是撮合成交。大家只能无限的打磨抢客户技巧。具体到每个业务员都是无辜的。他们只是一个年轻人，想来上海赚钱、想在上海立足，必须不停的努力。你不努力客户就被别人带走了。现在行业变了，客户的诉求不再只是买到房子，而是要买到合适的房子。房子买错了，可能资产受到重大损失；房子买错了，可能牺牲十年生活品质。房价跑输的案例不讲了，太多了，血淋淋的教训。即使纯自住也可能买错。一个客户前些年买了保利首创颂，销售说那边会有重点学校。然而交房两三年，孩子要读书了，学校还在施工。这时又要换房，金钱成本、时间成本都非常高，买错房子太惨了。我们现在要卷的是，如何让这些客户不要买错房，而不是卷抢客户。大家可以收费高一些，收了钱后潜心研究上海楼市，研究房地产市场变动规律、研究上海区域发展、研究各个区域小区详细情况。有了更高的专业程度，才能提供更好的服务。你帮客户选对了房子，多升值200万，收费20万客户会嫌高吗？大家可以收费高一些，收了钱后用心服务，多花时间与客户深度沟通、多花时间研究客户需求，把主要精力用在准备购房方案、帮客户寻找房源上。甚至可以像美国经纪人一样，为客户跨区域甚至跨城市实勘房源。你收了钱，提供到对等的服务，真正帮客户带来价值，才会赢得客户的尊重。而不是一口一个“哥”“姐”的叫着，却天天琢磨让客户快速订房、天天琢磨如何抢夺更多客户、天天琢磨修建护城河。环二还是那句话，大部分从业者并不坏，有一大部分学历也够高。只是之前的模式已经不再批判现在的市场，大家需要改变。这也是环二创业的初衷，如果跟传统中介去比套路、话术、演技，环二没有一点优势。环二的优势只有两个：一个是对行业的深度了解，能够真正的帮大家选到合适的房子；一个是无比坦诚的态度，真诚的沟通是提高服务效率的唯一方式。希望大家都往这个方向卷，环二专业你比环二更专业，环二坦诚你比环二更坦诚，这个行业肯定会变得更加美好。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

环线咨询成立于2019年，是上海首家采用单边代理模式的房产咨询/经纪公司。依托于我们丰富的实操经验、数据积累、专业的解决方案，一站式为客户提供全流程房产服务，使交易决策全面，系统，正确；使交易流程变得简单，专业，有保障。环线咨询起步于环线房产咨询这个账号，从账号设立之初，我们就秉持着绝对客观的态度，从不接开发商的广告，也从未去鼓吹或者抨击任何一个板块。为客户选对房子，这简单的7个字，既是环线坚守至今的初心，也是未来发展永恒的主旋律。上海板块两百多个，小区两万多个。如果只是一个单纯的房产爱好者，即使走遍上海，对楼市的见解也未必有业内人士足够深刻。对于大部分普通人来说，其实并不知道如何买房——只掌握了市场动向、买房技巧、项目信息，还是很难做出正确决策。毕竟，真正的积累来自开发商系统培训、长期的从业积累。环线咨询存在的意义，就是用专业为客户创造价值，在这个资产分化的时代，保障每一位通过环线买房的客户，家庭资产能够保值增值。定制购房服务

环线深耕上海楼市多年，渐渐的有了自己影响力，已经帮助上千组客户安家上海。任何一个品牌有影响力后，都会形成自己独特的标签。环线的标签很多，比如“普陀黑”。01开心的是环线品牌逐步打响，不开心的是大家对环线还有很多误解。环线的确讲过一些区域的“坏话”，甚至持续不看好一个区域的发展，得罪当地居民也在情理之中。环二也反复解释过，我们并不认为自己对区域的判断100%正确，任何人的认知都是有限的。环线只要保证自己比绝大多数同行更加专业，绝大多数的区域判断准确，就能给大家提供最好的选筹服务。更重要的是，环线的每一条分析都是心里话。我们认为好的地段就说好，我们认为不好的地段就说不好。甚至有些地段我们看好，房价目前过高我们也不推荐。我们认为这才是做专业研究最应该有的态度。环二非常认同一句古话：“乡愿，德之贼也”，为了讨好乡里不分是非，没有原则导致言行不一，虽然看起来八面玲珑，其实才是真正的坏透了。做专业研究，应当在事实出发，既然在事实出发，上海就不可能所有区域都值得买入。当然环线不是完美的，对某些区域评价不准确的话，欢迎大家友好讨论。而不是一句“普陀黑”、“**黑”就否定环线在追求真理上的所有努力。还有一些居民说环线吃不到葡萄说葡萄酸，这种毫无意义的评价环线从不回应：中学生打辩论赛都知道，反驳的永远是对方的观点和论据。攻击对方立场和目的是很low的事情，一般都没参加辩论的资格。02做过生意的朋友都知道这样做有问题，你不断的得罪当地居民，客户基数就越来越少。前几天发了一篇“黑”杨浦的文章，不少杨浦的朋友就取关，用户基数少了自然生意难做。其实这个道理环二也懂，你忽悠大家买房就好了，为什么非得说大家不喜欢的话？其实环二也思考过，要不就不写负面信息了只捡好听的说得了？后来发现根本做不到。也有不少朋友给我们提建议，说你们文章写得很好、线下服务很好，但是不会宣传运营，这样规模可能做不大。其实我们也想过多做一些包装，打造环二个人品牌，谁还没几个能吹牛逼的事迹呢。后来发现真的不擅长。环二反思了一下公司短板，核心在于工科男。环二是一个工科男，环线大部分骨干员工也是工科男，长期的理工思维训练，使得我们只会做事实分析，其他方面的确不太擅长。环二毕业于一个工科见长的大学，几个骨干员工也是工科大学的理工专业。理工科研讲究的就是事实分析，实验数据没人看到，但是依旧需要一板一眼的填上去。这些工作由不得半点马虎，数据错了要出人命的。更重要的是，理工生想法都不跳跃，这也是大家认为工科男“死板”的原因。互联网捕捉的是人性，只有琢磨透了人性才能更好的营销宣传，这些未必是工科男的强项。公司骨干员工有了这些特色，公司自然就有了这样的氛围。所以大家体验环线服务时难免的会有一点粗糙，环线的海报不够精美、办公室布置不够小资、服务接待有时也做不到如沐春风。但是环线每一项工作都会认真对待、每一份报告都会仔细打磨、每一次带看都会精心准备。这样的氛围有多强大呢？环线的付费用户中，上海交大的校友、同济大学的校友遇到很多，甚至环线微信群里多次出现校友相认，但是环线从未接到复旦大学的客户。之前遇到过复旦校友面聊，当面沟通后拒绝了付费服务，可能是复旦的朋友觉得工科男没共同语言吧。环二也知道这样只能服务部分用户，也会影响公司扩大，至少目前规模还没大到一定程度，客户数量足够了。目前的规模下，环线还是会坚持这个风格，做好专业服务这一件事情就足够了。等规模足够大了有新的人才加入，氛围可能会有所转变吧。03当然为了把生意做大，环线可能会做一些包装和宣传，线下服务环二会继续交给“工科男”去做。工科男实在太适合这份工作了。有朋友可能会说你们做房地产，得招房地产专业的啊。环二可以负责任的告诉你，你要的房地产专业国内可能没有。环线有不少建筑”老八校“的毕业生，这些大学里要么是偏技术类的建筑学、土木工程等，要么是偏管理类的房地产开发与管理、工程管理等等，真正落地到城市分析、区域解读的专业是没有的。即使是城市规划专业，也更多的是学术视角。真正能提供房地产行业系统培训的，其实还是大型开发商。环二进入开发商时培训的东西无所不包，甚至风水学、奇门遁甲都有专门课程。所以开发商出来的工科男，一直是环二面试时的首选。环线做的是买房咨询服务，这个行业能给大家提供的最重要的东西是什么？是专业分析。没有环线之前，大家也能买到房子，大大小小的中介有的是。但是之前买房会买错。自住买错影响生活质量、投资买错大把的亏钱。环线服务的不少客户身价不菲，在自己专业领域做到了极致，但是对上海楼市真的未必精通。上海楼市已经无比复杂，需要深厚的行业积累、高强度的学习、稳扎稳打的实地调研才能完全了解。这时一支专业团队的出现，能尽可能的帮大家排除错误选项，选到真正适合自己的房子。选对房子，两年内资产多出几百万；选对房子，生活质量得到提升更是无价。其他的都是细枝末节，能帮用户选对房子才是核心。为什么大家抱怨中介费高？其实是中介没提供到应有价值。你的服务能带来上百万的增值，收费几十万大家可以接受。只是提供几套房源、带大家看看房子就收几十万，你当大家是冤大头啊？前面提到过楼市无比复杂，需要高强度的调研、学习，需要服务人员擅长研究、肯吃苦，这不正是工科男的优势吗？上海这所城市好天气不多，要么太热要么太冷，能不断出去调研需要极强的“吃苦精神”。上海楼市无比复杂，也需要科学、系统的数据分析才能做对方案，工科男受过科研训练，不刚好找到用武之地。更重要的是，他们不会“忽悠”客户。工科男在专业领域无比精通，其实普遍比较单纯，真的没有太多诱导大家的套路和技巧。“工科男”不断的帮用户买到合适的房子，“工科男”本分的态度也会维护公司口碑，这样长期坚持，环线终究会得到市场认可。所以环二决定坚持走“工科男”道路。他们可能不善言辞，可能不会打扮，可能不会包装，但是他们做的方案一定是行业最佳，他们选的房子一定是最佳标的。真诚自有万钧之力。上海买房，请认准环线工科男。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

2005年《你的形象价值百万》，风靡全球。从商务圈层，传至大学生圈层，销量破百万册。一时提高了国人对于商务形象的重视，甚至开辟了一个新的职业——商务形象设计，不少人因此受益。形象放之城市，便是外在的市容市貌+内在的居民风貌。放之住宅，便是外立面+景观设计+居民气质。有人说，你们搞房产的，就爱拿外立面评价房子品质。外立面并不是评价房子品质的唯一标准，而是评价开发商和物业水平的基本底线。一个连最基本的外立面都不舍得花钱的开发商，你还能指望他在其他细节做得多好？能留住多少高素质的人群么？形象是人的信心，颜值是住宅的底气。1在上海还是石库门时代的时候，住宅外墙更多是砖混。也就是，建筑材料什么颜色，建筑就是什么颜色。那是个砖瓦相称的时期。随着上海的发展，城市的边界越来越大。改善人民居住环境成为了第一要务。1991年开始，大量的居民被动迁，成片的动迁房和工人新村开始兴建起来。涂料正式登上了建材的历史舞台。其实涂料的历史，可以一直追溯到你刚刚听过“油漆”的时候。但广泛应用于楼房，却要晚很多。广泛的造城运动，使得从工人新村，到初代商品房，到如今的动迁房。涂料都是外墙装饰的主导者。主要原因，自然是：便宜。在住房改善的时代，能住进刷了涂料崭新的楼房，就已经是莫大的幸福，N年后的事儿谁管他。随着时间的推移，涂料的缺点暴露无遗。海尚乐苑外立面脱落，打补丁。再脱落，再打补丁。重新粉刷？谁出钱？普通涂料40-50元/㎡，弹性涂料50-70元/㎡。按照普通住宅楼，平均每层500平计算，外墙面积大概是建筑面积的90%。6层的老公房，最便宜的涂料粉刷下来也要近11W。一个小区动不动就二三十栋楼，三四百万的成本。这个单，业主自然是不愿意买。于是大家更愿意等政府出手，这一等便是几波业主的更替。虽然“美丽家园”的改造还是涂料，但有焕然一新的感觉就够了。凌兆八村2涂料可以用来满足大多数人的需求。即便是第一代的商品房，也是涂料从头刷到脚。随着改革开发之后，人们的钱包越来越鼓。开发商也开始了内卷。高档商品房，必须在外立面上独树一帜。原应用于办公楼的面砖，被拿到了住宅上。华俄道胜银行，上海最早使用釉面砖贴面的建筑面砖有着更好的贴附性、隔热性、自洁性。还可以用来设计外墙风格。于是上世纪80年代起，面砖开始在高档商品房中崭露头角。100-130元/㎡的造价，也确实比涂料贵很多。正因如此，“面砖=高档”的概念，在开发商的营销下，一直传了下来。金地未来域城随着80、90年代高档住宅的外立面逐渐过了“10年质保期”。面砖水泥湿挂的工艺弊端开始显露。一些以次充好的开发商，即便没有到“10年质保期”，也不断有新闻爆出。于是，2000年上海首先向外墙面砖开炮。随后的几年，北京、重庆、江苏、西安等城市，陆续出具政策，禁止或限制在高层建筑使用面砖。2021年9月，住建部出手，15米以上禁止使用面砖。至此，原本作为高档住宅象征的面砖彻底失去了翻身的余地。面砖的没落，让开发商重新寻找新的替代品。没错，就是真石漆。真石漆本是20世纪80年代，由日本人发明的。20世纪90年代，中国才开始逐渐引入。2000年以前，真石漆都处于改良阶段。直到改进纯丙乳液作为粘合剂，以天然矿砂代替河砂为填料。真石漆才开始向仿天然石材方向发展。并借由2005年以后，中国房地产市场的快速发展，而应用于大大小小的新房产品。说白了就是，涂料客户不买单，外挂石材开发商又用不起。那看起来像外挂石材，实际成本又和面砖相当的真石漆，就是既能让客户满意，又能让老板满意的不二选择。满香苑没错，这玩意的成本和面砖几乎一致。100-150元/㎡，如此相似，不知道是不是面砖厂商转型后定的价格。说到底，真石漆还是涂料的改良版本。施工不到位、维护不好、材料低廉，就会导致开裂、鼓包等情况如雨后春笋一般，接连冒出。指望物业，基本上保证看不到底漆就行。浦江坤庭一期定位高端的，大多还是用干挂石材。和面砖一样，从前干挂石材也是公共建筑的专属，为了提高档次，才挪用到了住宅领域。上海第一个全干挂石材的住宅，是2006年建成，位于碧云的晓园。晓园自晓园开始，干挂石材开始被广泛应用于上海的各大豪宅。从陆家嘴滨江的世茂滨江花园，到长宁的檀宫，再到创下销售神话的浦东星河湾......历久弥新、维护简单，是干挂石材不可替代的特性。说到“不可替代”，自然会有人搬出来铝板battle一下。铝板这种金属材质，被应用于建筑领域，又被开发商一顿吹，自然让人觉得比干挂石材这种传了N年的老古董要高级。不可否认，铝板外挂的建筑物，看起来确实有种闪闪发亮的感觉，看起来高级感十足。滨江公园壹号但从成本来讲，600-1000元/㎡的铝板

每个城市都有自己的“精神内核”，这些地方要么是文化中心，要么是资源富集，要么是高不可攀的富人区。这些顶级地段源源不断的虹吸全市，地位无法撼动。伦敦贝尔格莱维亚地区几百年前就是“高尚地段”，至今也是首推的富人区。金融精英打造的金丝雀码头单价也贵，论地位、房屋总价，可能还是贝尔格莱维亚。当然也有例外，首尔富人区江南区半世纪之前还是农田。这样的“地位反转”只发生在特殊时期。上世纪60年代首尔人口不停的翻倍，城市边界迅速扩大，大家打造了江南区承载“新贵”。人口增速放缓后，首尔城市格局不会再有大的变化。上海何尝不是，有段时间上只角、下只角泾渭分明，长达几十年变化不大。改革开放后人口也是翻倍增长，外来人口的冲击下地段秩序混乱，出现了几个新的中心。现在人口增速放缓，城市格局不会再有大的变化。本轮建设结束后，上海可能又会几十年如一日。几乎所有城市都是这样，人口集聚、城市建设都是几十年完成，其他大部分时间都是平缓发展。纽约的高楼大厦上世纪30、40年代就建个差不多，香港大部分高楼大厦建设于

今天的节目是浦开云璟，看看这个2006年拿地的项目。1踩盘路线从浦东足球场站3号口出去，就能看到马路对面一溜办公园区。鉴于我的上一站是金桥工厂区，所以下车之后的感觉要好很多。但是比不上金桥成熟的居住社区。视角转到南面，工地围挡就比较多了，正南是浦开的商办地块。西边是浦东足球场。足球场南侧的商办地块高楼已起，有雏形了。浦东足球场南侧商办地块实拍（2022.2.9）往东拐，就可以看到浦开云璟了，二期地块楼体还没起来。浦开云璟二期实拍（2022.2.9）即将入市的一期已经挺高了。浦开云璟一期实拍（2022.2.9）旁边就是它的售楼处，应该是斥了巨资。不过做的也挺值的，地铁站东边那几块地都是他们的，做一个用几年。这是项目东边的人才公寓，看起来不错吧，容积率才1.1，自带商业和活动场地。再往南就是绿地了，看着像是要做公园绿化之类的。给我的总体印象还行，除了施工比较多，想象空间还是挺大的。2区位简述看一下它的区位，它是位于中外环间，紧靠着中环。关注浦东的应该都知道“金色中环发展带”。这是浦东提出来的概念，你可以简单理解为浦东大力开发中环两侧3-4公里范围的土地。以金桥、张江、前滩为主要阵地，还提了5个潜力地区，定位和投资都比较高。浦开云璟所在的地块也是这一规划下的受益者。从行政规划上来说，它是属于金桥镇，而金桥本身就携带产业属性。金桥经开区它的范围包含金桥、曹路等几个镇，范围很大，像个靴子。而浦开云璟虽然不在金桥这个“靴子”里，但它属于零距离接触金桥副中心。南边又靠着张江，地段真是惹人喜爱。浦开云璟正是位于金桥和张江夹着的张家浜楔形绿地之中。地块在张家浜是有点边缘化了。跟张家浜老别墅区的产品差异比较大，被绿地隔开，定位属性也差的忒多。浦开江南里附近的基本都是别墅，还有汤臣高尔夫、东郊壹号这种顶豪。浦开云璟和住宅地块都是高层项目，刚需为主。你说浦开云璟没有一点好处么，好歹听起来跟顶豪在一个片区。你要说真有什么好处么，也未见得，又不是你后花园想进就能进的。2配套介绍打铁还需自身硬，还是看看自己有什么吧。现有配套，一所普通初中（浦东外国语学校东校），一所普通小学（金桥小学金粤校区）、一所幼儿园（金豫幼儿园），一所培训中心（平和）。别墅区倒是有两个教育地块，其中有公办的九年一贯制，但别忘了别墅区是属于张江镇。那你猜它是上金桥镇学校的可能性比较大，还是上张江镇的可能性比较大？不确定，再看看。浦开云璟周边平面图2条地铁线路都有站点，14号线已经通车，一条21号线还在建。无了。虽然南边已经有成熟的别墅群，但是并没有什么配套。别墅业主是无所谓，刚需却难受了。再看规划，浦开打算在浦东足球场站附近造一个云璟生态社区。“云璟”生态社区效果图包括了约30万平方米的国际甲级办公、约10万平方米的华润万象天地购物中心、开放式街区商业、凯悦酒店（浦东首店）和精品住宅，共约85万方。商业在未来是有补充的。所以配套方面的总结是：交通便利，无论是公共交通还是自驾。距离2个地铁口只有300-500m的步行距离，且未来21号线通车，可地铁直达陆家嘴、张江副中心、金桥副中心。现有配套比较差，未来商业有补充，但等待时间比较久，教育方面不确定性高。单论配套的话并不适合自住，放眼浦东并不出彩。4产品分析它紧靠中环和地铁，是亮点，同时对自住造成的负面影响也要考虑进去，那就是噪音。中环高架两侧没有隔音板，项目到中环直线300-400m的范围内皆是绿地，即使用上三玻两腔也只能是在封闭状态下隔绝噪音。我曾经去过晶耀名邸一期实地看过一套房子，震感明显。同样都是挨着地下轨交线路，21号线对浦开云璟一期低区的负面影响不太乐观。有住过这种高区的可以开麦发表感言。项目的产品，槽点也非常多。得房率低，90㎡的得房率大概只有65%，大户型70-75%。市面上一般75%的得房率比较多，同样都是90㎡的房子，浦开云璟要少9个平方。价格差不多的情况，同样的使用面积，你得多花80万。浦开云璟平面图一期就是C1e-01地块，呈长条形，4栋楼独立成一个小区，跟二期隔了条河，没什么小区环境可说。楼栋基本没有错开，30-40m的楼间距，采光不妙，视野不佳。看实拍图，感受更明显。一期一共318套房子，均价8.95w，90㎡178套，120㎡87套，140㎡53套。4#无疑是采光和视野最好的一栋楼，主要都是大户型。关于户型90㎡不得不讲两句，客厅面宽只有3.2m的设计真的不常见。90平2房朝南做的挺好，可本身套内面积就不大却还做了2个卫生间，却是没有必要。几乎没什么储物空间，主卧能放的柜子更是小的可怜。开发商也有数，知道90平设计的不好，据说会压90平的价格，那大户型的就更贵了。120平是最好的户型了，大面宽客厅，如果有房间需求还可以隔成儿童房，要说缺点就是南次卧没法放柜子。140平有大边窗，后排可以弥补采光，看着也敞亮。厨房对面做了一个岛台，但私心觉得利用率并不高。4房户型只有2房朝南，设计的一般，北次卧一个太小，只能用来做书房，一个还有过道。设计的很局促，4房3卫有点鸡肋。项目采用口碑比较好的仁恒物业，交房后的小区管理有保障了。类一梯一户设计，每家每户可以有自己的独立电梯厅，私密性也好。关于装标还没有明确标准，预感一般。5未来预期项目周边没有能参考的二手房，我们就找两个浦东中环附近比它综合实力更好的项目来对比。金桥瑞仕花园是十五年的老小区，号称打遍中环无敌手。双学区，小区品质也很不错，自带商业，6号线金桥路站就在门口。这是它的挂牌价，实际成交均价约莫11万多。再说御桥的万科，已经运行的双轨交，周边配套都很成熟了，有商场带学区。二手成交价差不多10w。就算折旧房龄，这两个项目的价格可以说是浦开云璟的上限，还是在规划全部兑现并且有学区优势的情况下。而规划兑现的时间谁能说的好呢？浦东其实是一个环线弱化的区域，金桥和张江工作的可选范围也比较大。从长期看，我对这个地块的发展是看好的，金桥虽然有些乏力，但是张江一直坚挺。上海2023年科技产业类重大工程张江有十几个，官方认证张江的科技地位。所以如果手里有闲钱打算长线投资的可以入手。短期投资不建议，原因就是规划落地时间长，投资效益并不明显。如果是自住的话，建议谨慎考虑，未来配套会长期缺失。且施工周期长，同时伴有噪音和灰尘困扰，项目本身的品质和居住舒适性并不高。等周边都建好了，你要置换了，美好的青春和孩子纯真的年岁都在风沙和混凝土中度过。扫描二维码添加客服备注“新房群”可进群畅聊

浦江镇位于三林镇以南，外环线以外。在2015年南汇新城镇出现之前，一直是上海面积最大的镇级规划。是唯一一个，在黄浦江以东，却不属于浦东新区的板块。南北纵深14km，因跨度过大，这次我们只讲浦锦街道。论位置，这里并不理想，但顶峰时单价却能突破10万大关。这让众多看客大呼“看不懂”。城市界面破碎、动迁房成群、大片荒地未开发，这是浦锦街道的真实写照。水景环绕、意式风情、低密社区，也是浦锦街道核心居住区的迷人之处。今天不过多探讨浦锦街道的过与失。我们看看，不同总价区间，在浦锦街道怎么选？老规矩，先上干货。（这里的价位段划分，只讨论公寓，别墅和大平层是另一个产品体系，无法混为一谈）第一梯队800-1500W浦锦街道最亮眼的是第一梯队的社区。最让人摸不着头脑的也是这个社区。毕竟这里小区太多了。华侨城十几年的时间，开发了2平方公里的土地。1-8期，划分了15个地块。浦锦街道各小区划分加上保利、建工、陆家嘴、鹏欣等开发商的进场，这里的产品过于复杂。很多中介也只能说个大概。毕竟，单价都在8.5-10W，总价也在一个区间。中介只要根据你的总价配房子就好了，其他的都是带看后的个人喜好问题。但十郎一个个跑下来，发现这里的品质差异非常明显。整体可以划分4个梯队。浦锦街道核心商品房品质金字塔大名鼎鼎的华侨城，虽然在整个核心社区的打造上贡献了全部的力量。但小区品质上，并未拔得头筹。同样，品质卓绝的保利茉莉公馆全系、以及浦江坤廷3、4期。在价格上，也未占到便宜，单价几乎和华侨城1期相当。这也是核心居住区要以浦锦路为界，划分东西区的原因。核心居住区不包含一品漫城，人家独立的体系，自己玩自己的。产生价差的原因，地铁不是核心因素，住这里的谁家还没辆车了。说到底，是人群的划分。东部核心区代表了老牌中产+，甚至豪宅客群，而西部核心区更多代表了新晋中产+。两个客群并非不相融，但整体差异是存在的。品质金字塔尖的几个里，如果再分一层，浦江颐城尚院将更胜一筹。浦江颐城尚院全外挂大理石的外立面，绿化的层次感和景观的打造也很高级，即便是绿化的小路，也是全大理石铺垫。浦江颐城尚院虽然和大多数小区一样，都是高低配的配置，但并没有和华侨城的打法不同。浦江颐城别墅和小高层的距离感，恰到好处。左边是小高层，右边是别墅没有用别墅的绿化来代替大多数的绿化景观。如果说遗憾，可能就是缺少了华侨城沿街高品质的底商，而显得有些落寞吧。华侨城8期，作为第二梯队中的代表，也是华侨城在浦江的收官之作。华侨城绿化不可否认的是，华侨城在景观打造的水准上，整个浦锦街道的小区，无一能出其右。大理石直接给你铺到地库的墙面，就问你受不受得了？华侨城8期红棕相间的面砖，很有观赏性，虽然不如大理石外挂那么有高档，但依然很有格调。华侨城8期可惜的是，未能做到全人车分流，高级感更多集中于别墅区，小高层更像是陪衬。祖传的工厂风建筑风格，并不符合十郎的审美。不知道有人喜欢的么？华侨城的物业，也实在很松散。1、2期用了万科物业，整体的管理上好很多，只是再好的物业也阻止不了房子的老化。在品质上，1、2期排名相对靠后。华侨城2、3、4期，就已经在第3梯队了。华侨城2期同梯队的一品漫城1、2期，显然要维护的更好一些，整体品质也更胜一筹。一品漫城1、2期鹏欣的主业不是房地产开发，但在其鼎盛时期，也开发了不少产品。北外滩的白金湾府邸、张江的夏宫、陆家嘴北滨江的邑滨江，也都是拿得出手的豪宅产品。一品漫城虽然位置有些尴尬，但品质也算是鹏欣的诚意之作了。一品漫城1、2期一品漫城的别墅区和高层区做了很好的分隔，互不打扰的情况下，高层也能有自己充足的活动空间和绿化风格。只是物业管理过于松散，楼栋管理不够严格，人员随意进出的情况非常普遍。2021年1、2期还闹过换物业的风波，在众多业主的努力之下保全了自己的权益，不过现在看上去尚未有改善。不知道是还未结束，还是未有成效。一品漫城1、2期而且常年修路的芦恒路，就像个结界一样，不仅阻断了一品漫城和核心区的交流。芦恒路街景也大大降低了市场对于一品漫城品质的预期。最尾部，便是华侨城1期和浦江坤庭1、2期了。华侨城1期，多用近乎黑色的面砖作为外立面材料，和时代的脱节感非常明显。浦江坤庭1、2期，真石漆的外立面，脱落情况已经非常普遍。浦江坤庭一期虽然物业及时进行了修补，但打了补丁的痕迹非常明显，实际观感并没有得到明显的改善。浦江坤庭一期还有坑坑洼洼的地库和僵尸车，也同样无人理睬。浦江坤庭一期地库第二梯队500-800W整个浦锦路东部核心区中，普遍价差不大，都在9-10W之间浮动。浦江颐城晶寓，却相对特殊。虽然同为融创开发的产品，但整体品质大不如尚院。正因如此，即便是紧邻绿地，又临近地铁站和核心商业，晶寓的价格大多数低于9W。加上户型较小的缘故，总价低于800W也非常常见。其他核心区还能在800W以下上车的。还有保利茉莉公馆、华侨城2、3期。保利茉莉公馆2期保利的品质一直非常稳定，而且风格很统一。保利茉莉公馆2期一打眼就能看出是保利的项目。保利茉莉公馆2期2010-2013年的小区，没有做到人车分流，是一大遗憾。即便如此，浦锦路西部居住区的代表，首推保利茉莉公馆。位置相比浦江坤庭3、4期更靠近核心居住区。品质比浦江坤庭1、2期高出一大截。江栀路街景当然，这是更靠近800W的选择。毕竟8.5-9W的单价，保利茉莉公馆83㎡的也要710W朝上了。而更靠近500W档的选择，就只能向南退一步。满香苑，是浦江一中隔壁的商品房小区。体量很小，只有8栋楼，150户。2013年的小区，整体自住率很高。对口浦江一小，现在更名为上师大闵行三小南校，只是老师资历更浅，入户年限要求高的学生，都在本部。第三梯队300-500W到了第三梯队，300-500W的价位段，相信大家心里的答案也比较明确了。毕竟浦锦街道的头部成员，动迁房一直没有登场。浦江世博家园、景舒苑、景江苑、滨浦新苑。景江苑最老，普遍在2004-2005年，全部由多层楼梯房组成。整体没什么亮点，也没什么值得过多吐槽的地方，老破小大都差不多。价格相对也是同地段最低的，均价在5W上下。景舒苑在景江苑之后建成，2005-2007年，本质上和景江苑没什么差别。但景舒苑9村、10中村、10东村，有部分电梯房。因被挤在西南角落，电梯的景舒苑也只比多层的景江苑贵3000-4000。浦锦街道的动迁电梯房普遍会比多层楼梯房贵5000上下。显然，景舒苑的电梯房，大家并不那么认可。动迁房中，分化最为明显。还要属世博家园和滨浦新苑。滨浦新苑比世博家园新很多，1~4期建于2007年，5-9村建于2014年。隔了沈家塘，价格明显降了一档。多层楼梯房均价4.5W，电梯房均价5W。但滨浦新苑的品质，并不比世博家园高动迁区引以为傲便利的底商，在滨浦也不够充足。滨浦新苑三村浦江世博家园八街坊但滨浦新苑的优势在于，车位比沈庄塘以北的动迁小区，都要充足。真的称得上品质突出，生活方便的，还要属世博家园片区。不得不说，上海对当年世博动迁的居民是真的不错。社区整体都是多层+电梯的配置。多层分布小区四周，中间地带留给电梯房。而且每个小区都有中央景观带，这在动迁房小区中，非常难得的配置，世博家园2~15街坊，人手一个。动迁房人群杂乱，不可避免，不过世博家园整体维护的竟然不错。即便是顶楼的墙面，也是干干净净。相比年头更短，电梯间却已破烂不烂的滨浦新苑而言，真的不知道好了多少倍。世博家园八街坊电梯间滨浦新苑三村电梯间沿街底商，烟火气也很足，而且并没有污水横流的情况出现。黄浦一中心世博小学，据说当年黄浦一中心小学的不少老师跟着动迁到了这里，家长也还算认可，世博会的开办，加快了上海城市更新的速度。浦锦街道能受益于8号线，并非北部的高端社区做了多大的贡献。而是上海对于这些为世博会做贡献居民的优待。多亏了这么多的居民东迁到浦锦街道，北部的核心居住区才有地铁能坐。另外值得一提的是。浦锦街道还有诸如浦秀新苑、浦恒馨苑等新动迁房。目前还未满3年，无法交易，因此价格也不可考。但房子更新，品质尚可。浦秀馨苑遗憾的是，这片动迁区普遍距离地铁非常远。不过学区有希望划入上师大闵三附小，这被会有娃家庭列入考虑范畴。价格方便，十郎认为会与世博家园的整体走势相当。最后，让我们再回顾一下复杂的浦锦街道吧。以上，Enjoy~编辑

博哥先放个预告。上次的文章浦西选房避坑指南反响不错，很多粉丝催更，先立个flag，本周内更新600-800万浦东篇。正文作为沪上最热的置业区域之一，森兰的新盘每次推出，必定会赢来购房者的热情追捧。22年森兰璀璨公馆和森兰壹公馆相继售罄，森兰迎来的短暂的断供。好在瑞仕·半岛璟庭快速的接棒，一批次宣告入市，在2023打响森兰第一枪。先回溯一下这个项目的历史。地块位置去年7月25日，上海二批次集中土拍中，上海城建&上海东岸投资&高行投资以553797万元竞得浦东新区外高桥新市镇G08-01地块（“城中村”改造项目-高行镇界路地块），成交楼板价34000元/㎡，房地联动价7.03万/㎡。从地块名称也能看出，这块地是一个城中村改造地块，距离地铁6号线东靖路站直线距离400米，是妥妥的地铁盘。这个项目值得买吗?按照惯例，我们先讲板块。01.森兰板块价值梯度相比于传统的森兰核心区，这个项目位于森兰的边缘。粉丝群里，朋友们戏称这里叫东沟半岛璟庭。项目边的东沟厂区门牌虽然不是核心，但森兰毕竟是森兰。森兰是上海的第四代国际社区，但是和早期的古北联洋碧云几个国际社区的发展轨迹不同，森兰这个阶段已经和国际关系不大，国际社区基本成为了的高品质居住区的代称。比如最近大火的前滩板块，某种程度上，也可以定义为最新一代的国际社区。森兰位置说回森兰。森兰板块自身有森兰绿地这样的先天生态条件，又拥有外高桥和金桥两大产业集群中间优越的地理位置。这里从开发之初就找好了自己的定位：打造低密、精品的改善型居住社区，迎合了金桥、外高桥居民的外溢改善需求。森兰国际社区街景拆解森兰的配置，可以概括为，一片绿地+两所学校+一个小商务区，这些要素构成了板块配套的基本盘。很长一段时间以来，森兰都是以学校为核心，商业和医疗资源相对匮乏。森兰板块梯队划分我们去把森兰国际社区内部做一个地段排序。最核心的片区就是森兰南部，东靖路地铁站的东侧片区，这里，也是真正的“国际社区”核心。浦东一梯队名校，明珠小学森兰校区坐落于此，森兰的高端改善项目也汇聚于此。明珠小学森兰校区改善定位+优质学区，是森兰一直爆火的基础。森兰星河湾十几年来，仁恒，绿城，星河湾等项目逐步奠定了这里高端改善的基调。这里既是森兰产品力的高地，也是价格的高地，目前价格已经坐稳11w+，整个上海中外环的价格高地。六师附小二梯队地段，就是五洲大道地铁西北侧，体育公园西侧的住宅片区。这里是六师附小+进才的双学区，去年大热的招商璀璨和森兰壹公馆正是坐落在此。相比于一梯队地段，这里的项目面积段更加亲民，入手门槛也更低。项目外拍瑞仕·半岛璟庭，如果硬要划分一下地段，这里应该算三梯队。这里既无优质的教育资源，也无成片的改善住宅社区。往西看，东沟村的回迁房包围在项目周围，相比于森兰的名号，这个地段其实叫做东沟更为贴切。因此，如果看倒挂，不要去对标仁恒河绿城。我们只能对标项目东侧的两个次新房小区，东方城市华庭和浦江东旭公寓。目前东方城市华庭，挂牌价8万出头，浦江东旭公寓6-7.5万不等，跟东靖路东侧的几个标杆社区10万+的均价差距很大。这个项目7.03万/㎡的均价，是不是就不那么香了？东方城市华庭当然，这俩小区都15年以上房龄了，也不能直接划等号。合理推算，这个项目二手应该能9万+，甚至到10万，好歹也是个23年的新项目，户型也合适，这点面子还是要给的。这个项目虽然有叠墅产品，但是整体定位仍然偏刚需，从产品力上无法跟东靖路东侧的几大标杆改善社区相比；再加上这里也不是明珠小学的学区，可以说整整落后了一个身位。因此，如果是抱着超高倒挂预期去买，建议还是再想想，毕竟期望越大，失望越大。话说回来，就算是9万，也还可以了。02.城市更新ing浦东一个很大的优势就是预留地多，有地，就有发展潜力。森兰的商业资源一直不算丰厚，早期的森兰商都，新开业的森兰花园城，后面又开了几公里之外的山姆亚洲旗舰店。这些配套人气都一般，满足板块内的消费需求倒也足够，但感觉上总是差了一口气，都没能整体带动起浦东北部的消费氛围。在建的印象城工地好在，东靖路地铁站旁的印象城已经在建设中。南翔印象城的成功，让我对这个商业的落地充满期待。希望这个项目落地后，能成为浦东北部的地标商业。嘉里巨峰路项目效果图东靖路站坐1站即可到达巨峰路站，这里在建金桥嘉里中心TOD，也是超25万方商住办综合体。未来两个项目强强联合，浦东北部的居民朋友，周末应该不会无聊。绿城门口在建的地铁轨道交通21号线的东靖路站也已经开工建设，未来东靖路将成为双轨交汇的站点。21号线走向21号线全线采用地下铺设，串联了迪士尼、张江、金桥出口加工区三大功能区及张江副中心、金桥副中心两个主城副中心。近期有消息称，21号线会东延至上海东站，未来将更好的促进浦东各区域之间的联动发展。除此之外，项目所处的东沟厂区+东沟老集镇也会持续进行城市更新。随着诸多项目的落地，未来几年，森兰的发展还是值得期待的。03.产品定位清晰但奇葩瑞仕半岛璟庭的产品定位刚需+首改；预计推出高层和叠拼，可售1158套。项目楼幢分布西侧地块全部是六层的产品，159㎡下叠，159㎡中叠（平层），137㎡上叠各98套；东侧地块为高层，只排布了99㎡一个面积段，共864套。这个方案中，高层的部分，优点是很纯粹，圈层明确；产品也是主流的三房设计，符合大部分刚需和首改家庭需求；但是等到二手房入市，业主就会有点尴尬，整个小区都是同一个户型，卖房就只能拼刺刀了。叠墅产品目前看户型图，除了上叠北面的小露台，没体现出赠送面积，具体的肯定还要以现场为准。叠墅这种产品，如果阁楼，露台或者地下室，全都没有，还不如买个平层了。供需关系层面，近两年森兰入市的项目多为小面积，改善客户这次终于有房可选了，盯紧森兰板块的朋友可以抓住机会。博哥总结从上车难易度来看，今年浦东的楼市很卷，据非官方统计，有四十几个新盘即将入市，准备置业浦东的朋友可选项目还是蛮多的。理性预测，这个项目的分数门槛不会高到离谱，60+应该就有机会。居住舒适度来看，这个项目的地段虽不是森兰的核心，但实际上距离都不远，除了学校外，配套全部可以共享；直线距离地铁400米，妥妥的地铁盘；总的来说，600万的门槛+相对不高的积分要求+一定的倒挂，这个项目还是很香的，该出手时就出手，问题不大。扫描二维码添加客服备注“新房群”可进群畅聊备注“咨询”可链接咨询师

前几天有读者到访环线，兴致勃勃给我们介绍了一个“价格洼地”。中环线附近，400万就能买到电梯两房，房龄10年左右。门口就是地铁，地铁上盖商场正在施工，上外附属普陀实验学校刚投入使用，三甲医院正在规划。桃浦智创城、南大智慧城两大产业载体正在建设。目前价格低是因为有些配套还没建成，桃浦南大也没建成，建成后房价涨幅肯定领跑全市。熟悉的朋友应该猜到是哪里了：桃浦安居金祁新城。这里与桃浦智创城一路之隔，沪嘉高速公路后面还会抬高，可以说无缝衔接。400万以内的两房目前挂牌不少，看起来性价比真的挺高。即使是动迁房，上海外环内再找400万以内电梯两房也很难，除了宝山。房产人对“价格洼地”四个字天然没有抵抗力，环二转天就去做了实地调研。01调研之前环二就有大概结论，西北部本来发展程度也低，价格低非常正常。祁安路街景虽然是外环内，可能比一些外环外板块还落后。尤其是这里位于普陀、宝山交界，城市环境肯定好不了。这里是中环外洼地，古美就是中环外高地，两者一对比就很明显。商业是一个区域发展程度的综合反映，古美被西南部四大商圈包围，每个商圈商业体量都在50万方以上。8公里辐射圈内，古美还能够到最核心的国际消费集聚区，以及徐汇下一步重点布局的徐汇滨江。反观桃浦安居金祁新城，商业配套就差得多。桃浦自身商业尚未发展，虽说15号线祁安路站有商场，纯商业体量仅2.48万平米，妥妥的社区商业。8公里能够得到的商圈，拿得出手的就真如、环球港、长风。真如尚未全部落地，目前担不起商圈的重任；长风是很好的居住区，商业够用，辐射能力却差一些，也担不起区域商圈的责任。环球港影响力很大，桃浦过来也要跋山涉水，并不方便。教育上差距也非常明显，上外附属普陀实验学校名字好听，成绩却较为一般；古美的平南、上实西已经算不错的学区。当然所有的资源都是结果，高收入群体聚集才是资源汇集的本质。徐家汇、漕河泾两大产业载体，是古美地区最大的底气。更重要的是，古美能把这些高收入群体留住。当地客群肯定优选徐汇，无奈徐汇除了内环品质小区并不多，田林康健汪洋大海般的“老公房”。大家选择电梯房，只能跳出中环看看闵行，最近的就是古美一带。而且古美、七宝、金虹桥、金汇错位竞争，客群并不重叠。在意学区的选七宝、没有学区要求的选金汇、追求商业便利看金虹桥、在意社区品质看古美。现在七宝生态商务区、莘庄CBD都在不断发展，新的产业人群不断入驻。桃浦、南大刚启动开发，还没有太多产业能量。真如大家都懂，至少目前自身难保。长风、临空经济区都不错，不过这两个地方客群很难外溢到桃浦。临空经济区是长宁，自身有非常好的居民区，预算不高的就去了大虹桥。长风长征是孪生兄弟，客群也外溢不到桃浦。向外看，顾村原定产业落地很差，宝山工业园有些企业也很难撑起门面。没有强有力的产业人群，桃浦安居金祁新城还是以本地居民为主，反正是动迁过来不用买房。02上面是想告诉大家，安居金祁新城房价低最本质的是因为西北部整体就是洼地。不仅动迁房低，商品房也比其他区域低。这里的发展程度可能跟其他地方外环外差不多，所以房价也应该与外环外相比。比如15号线另一端的景西路、曙建路一带，就能找到400万左右的电梯两房。就目前发展现状，无论是配套还是城市环境，两片区域都相差不大。巧合的，曙建路是南向北第五站，祁安路是北向南第五站。与当地商品房相比，安居金祁新城也算不上便宜。动迁房6万单价，商品房8万出头，价差基本合理。当然这还是与普陀相比，与隔壁的宝山相比，安居金祁新城房价显得更高。如果你愿意向北走1公里，就能找到单价6万多的品质二手房。同济城市阳光虽说品质不算顶级，总算得上中等品质次新商品房，单价不到7万。在动迁房里，安居金祁新城品质也算中等偏下。西区楼梯房、电梯房混合，绿化面积足够，整体保养水平却一般。不知道什么原因，当地人喜欢把自己大门包起来。已经有入户大门，还要单独建一个栅栏，有懂行的朋友可以告知一下原因。如果你的目标是动迁房，宝山上大这里有大量房源备选——房龄更新、品质更好、单价更低。所以无论如何，桃浦安居金祁新城都算不得价格洼地，价格再高一些没人会买这里——价格高了有太多更优选择。03当然那位朋友说这里是洼地，还有另一层含义：以后房价涨得快。现在就值这个价，是因为规划还没落地。等规划都落地了，价格肯定飞速上涨。或者说这里适合投资。规划当然指的是桃浦智创城和南大智慧城，安居金祁新城两个都够得上。虽说这里向北都是死路，开车到不了南大，却有15号线连接彼此。当然向南去桃浦智创城就顺利得多。下面这张照片是在安居金祁新城楼顶拍的，左侧是桃浦，右侧是南大，目前都还是一片荒地。若干年后，一片片高楼大厦拔地而起，一个个核心企业纷纷入驻，几万十几万精英人群前来定居，前途是不是不可限量？现在望出去一片荒地，未来望出去灯火辉煌，心动吗？桃浦智创城未来景象桃浦智创城去年动作很大，一次拍了4块宅地，今年一定热热闹闹。不过产业导入依旧不温不火，没有太明显的进展。桃浦智创城2012年就提出规划，直到2019年才有项目落地。2018年10月，中国国家副主席王岐山和以色列总理内塔尼亚胡签署《中以创新合作行动计划（2018—2021）》，提出在上海建设中以创新园，这个创新园就选了桃浦。现在过去三四年，这个创新园也还没掀起太多风浪。主要是支持力度还是不够，中以专项天使基金第一期规模仅1.2亿元，在众多园区中并没有优势。今天又与伊朗有大动作，与以色列还怎么合作？已经部分建成的体量最大的项目是智创TOP产城综合体，规划建筑面积113万方。目前该项目正在招商，据环二了解招商情况并不理想。目前引入最大的企业是东方雨虹，亚洲最大建筑防水系统服务商。这家公司原来就在普陀，2017年搬到了昆山花桥，声称要在当地打造华东区总部。然而后续进展不顺，与ZF一些条款没有谈拢，项目迟迟没有建成。此时普陀区抛来橄榄枝，东方雨虹顺势就回了普陀，而且去了最需要它的地方——桃浦。其他引入企业，要么是原来就在周边办公，要么就是规模不大，比较知名的有：中国航天乐凯、安生教育、李园实业、禾泊科技、生根餐饮、上海电力高压等等。另外就是烟台一家企业，在这建设了睿创上海研究中心，以吸引上海优秀人才加入。总体而言上海虹吸国内企业还是有一些优势，这个过程中桃浦并不领先。虽然有一些企业导入，但是逆水行舟不进则退，其他区域速度反而更快。更重要的是，有企业进来大家知道，离开的企业却没有报道。2017年东方雨虹搬离普陀，几乎没人知晓。2023年上海产业类重大工程，普陀一个都没拿到。前几天闵行又提出要打造虹桥中央法务区，实打实的真金白银砸进去。环二初步算了一下，如果相关企业搬迁过去，仅租金补贴最高就能拿到383万。现在招商引资，一方面比的是ZF能力，另一方面是财政实力。桃浦的产业之路，还是相当坎坷。当然有项目落地，有企业导入总是好的，甚至开发新的小区对当地都有带动。改变了动迁为主的居民结构，也能一定程度提升消费水平。不过这个利好目前不大，对房价影响并不明显。因为桃浦智创城前去投资动迁房，没必要。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

好久不见！今天的节目献给想买别墅的宝子们，宽敞明亮的大别野合集。上海在售/待售别墅项目图示花了三天时间统计作图，汇总了86个在售/待售的别墅项目。（文章压缩画质啦，想要高清大图可以私信客服哦~）下面我们拿出放大镜看看各个区域都有哪些项目。#01普陀、徐汇、杨浦区别墅独苗。祥和王宫整个社区就20户，看人家起的这名，独领风骚。合作的家装公司对祥和王宫的营销理念是：“我们仅为20位君王，打造全新的贵族风情生活。”这小区我走进去是不是都得磕一个。同处中外环间，相比长宁西郊这种老牌别墅区，价格要便宜，就是少了底蕴。沁风雅苑去年开盘均价倒是只有12w，纯叠墅社区。总共101套，开盘劲销12套，看来大家是不认的。品质做的很好，但是基本没有赠送面积。露台？NO。地下室？NO！去年到云锦东方附近转了一转，上帝视角有点宅基地风，但很难让我说不，买这里的二手动不动就要1个小目标。离徐汇滨江的规划很近，是我步行可达的距离。准备好小目标跟胡歌、李佳琦做邻居了吗？#02北上海的宝山和嘉定各有3个别墅项目。作图的时候发现，怎么有个盘跑出上海了，掏出放大镜一看，是春申阳光。多有意思，上海的房价，太仓的配套。大华梧桐樾在万科安亭附近，背靠颖奕高尔夫。环境很好，空气很好，配套不太方便。象屿同进虹桥嘉悦府马上要入市了，在此之前，已经有两位大兄弟帮他试水过了。柏悦翔湾卖完了，招商璀璨领峯还在努力。同属于南翔未来可期的地块。宝山的三个项目就比较团结，都在罗店，产品也很类似。美兰金悦府和西江悦周边比较荒，相对来说萃湖臻境人气更足。虽然地铁距离步行有点累，但规划的TOD就在旁边。之前建发云锦湾、保利云上浔光开出的成绩都不错。#03南上海金山、奉贤的别墅数量不少。纯墅区只有青村的原筑江南，但是青村没什么优势，龟速去化。其他三个盘或多或少能吃点新城和临港的红利。金山确实是太远了，又没有地铁，靠本地客户和中介发力。#04青浦和松江两大郊区的别墅相对来说比较集中。基本集中于青浦和松江交界处，赵巷、徐泾和佘山这种别墅区。纯墅社区就比较多了，这几个板块的产品大部分都是标的比较大的。虹桥御墅2020年中开过一次27套，当年年底就在开始二期验资800万，至今没有推出。青浦另外一个生态别墅区是朱家角，不失为养老好去处，连医院就近都有。松江其他两个区域的别墅项目在九亭和松江新城，都是高低配。新虹桥首府和汇贤阁都是位于九亭最宜居的九里亭街道，片区以次新为主，项目本身也是大独栋，总价较高。#05闵行纯墅区项目多。春申景城四期有很多人关注，联排合院类型的纯墅区产品，入市时间还不确定。桃花源是上海中式别墅的标杆项目，多次摘榜中国十大超级豪宅，当然价格也是很高的。地是国金拿的，实力非常雄厚，项目一、二期是融创操盘，名声打出来后，三期国金自己又开始做。地块还是非常大的。据了解，项目一共分十期开发，四期金瑞园今年有可能入市。它的优势在于地上面积200平的别墅，实际使用面积能翻一倍。层高有7.5-9m，也就是说，两层的别墅你完全可以充裕的隔成四层。这么一说是不是觉得特别划算？可是据说XX费要1500w哟~差点飞出闵行的珠江铂世古北里，跟古北中央公园当头对面，是闵行最好的地段。古北中央公园的高层产品上批均价10.88，那古北里的联排产品总价打底也要5000万起。项目由珠江集团开发，跟合生是一家公司，打造豪宅的一把好手，合生东郊就是出自他们。上海花园广场南区更是只有5栋的VIP尊享席位，据说基本都找好下家了，马云定了一套，只有一套没有落定，还是东哥退的。而长宁呢通常情况下一毛不拔，城投西郊项目更是西郊最后一块住宅地了。西郊这个地方地缘性客户比较多，大多都是有情怀的，自住很合适，投资升值不算首选。#06浦东的别墅以张家浜和三林滨江的关注度比较高。跟桃花源同样走中式别墅风格的浦开江南里，输了品质赢在地段。而且，XX不是你想买，想买就能买，有多少想买都预约不上的举个手。毕竟以前也是接待国宾的地段，周边遍地上亿的大独栋。卖的不仅是房子，更是圈层。世博的雪野家园只有30套，应该有二三十年了，早就是现房了。雪野家园实景图（来源于网络）但它不算豪宅类，看起来跟自建房有点像。三林滨江是一片全新的画布。中间用公园绿地隔开，东边是动迁和大居，西边住宅密度稍低，还混合了商业办公。之前中企云萃森林纯高层开出了10.5w的均价，那别墅系列估计总价都要在2500w朝上了。#07虹口的弘安里和静安的安康苑，都是旧改，会沿用里弄风格。尤其安康苑，24地块复建永庆里、25地块风貌里弄，总价得上亿，不过别墅入市还早。像这种旧改项目没有限价，是有可能突破现有住宅价格的。静安73街坊跟鸿印里是兄弟两，来自很烫的老静安，鸿印里近7成购买者都是上海土著。73街坊分两个部分，南北地块被一片住宅隔开，南地块为纯墅区。地块最先推出的还是高层项目，南地块的别墅连设计图都还没出来，且等。#08黄浦的别墅是真的多，除了浦东就数它多。贵也是真的贵。复星跟蚂蚁集团联手拿下的王炸地块——福佑地块，光拆迁和资金成本就超过500亿。对开发商的要求，简直就是为复星量身打造，既要有风貌区开发经验、强运营能力，还要是黄浦纳税大户，还要拿地企业未来10年要给黄浦贡献265亿的税收。其他开发商...目前项目的规划设计图还没出来，其中一块纯住宅的容积率1.4，限高12m，必然还是会做高品质低密项目。其中过半都是历史保留建筑，复星打造的豫园商业集群旧改完成后能达到40万方的体量。在福佑地块南边还有一块福佑南地块，项目包含高层和别墅项目，不过土地还未拍卖，就不做展示。合生地块被福佑南地块夹着，是合生从珠江手里接过来的，不过就是左手倒右手，快的话估计明年年中能预售。项目是准备建40座中式别墅，合生作为豪宅专业户，在这个地段造中式别墅，就是告诉你，我是最贵的，也是最好的，快来找我呀。豫园板块很多旧改项目，动迁成本高，历时也久，虽然存量大，但能卖很多年。露香园虽然有今年入市的消息，大概率还是高层，别墅应该进不来。乔家路地块1个月前才刚刚发布招募合作方的消息，遥遥无期。嘉里金陵东路地块去年拿地不久，新湖黄浦豫园项目（亚龙项目）还在拆。新天地的翠湖六期和中海建国东路项目还是比较值得期待的。不过翠湖六期是做的合围式合院，居住舒适度会差些。新昌路7号地块是纯别墅项目，孤零零的立在北边。好是挺好的，但是整个片区的旧改还在进行中，眼下的环境看起来还比较一般。相比黄浦其他的项目，还算是工程进度较快的。高福里原本是华洲君庭的开发商，后来没有资金拆迁，万科成为大股东。万科做的高端项目，大家期待吗？因为开发商，外滩壹号院一度陷入烂尾风波，年初引入中信、华融。但这两个都是资金方，最终大概率还是融创操盘，未来走向如何还是要看融创。黄浦的别墅项目基本都集中在中部，可以说这里是黄浦未来最好的地段。看下来，黄浦今年能入市的别墅几乎没有。豪宅别墅项目虽然多，但是量不多，分摊到未来几年挤牙膏型入市，每个都能品味很久。好了，今天的别墅汇总就到此结束啦~统计不易，记得点个关注！附统计总表，需要高清原图联系客服哈。扫描二维码添加客服备注“新房群”可进群畅聊

江桥是外环外争议最大的板块。看地段，江桥是毫无争议的外环第一镇。上海西北部内中外环间隔极窄，江桥到人民广场仅12公里，到内环线仅7公里。这距离比房价高地七宝都近。江桥地铁线路外环外也鲜有敌手，13、14号线都是贯穿市区的大动脉，嘉闵线串联起西上海最大的概念大虹桥，13号线将来还延伸至前湾，又是一个重磅规划。14号线已经开通，临洮路到静安寺只要25分钟。距离市区近、轨交发达，天然的刚需友好、天然的广受关注，然而却也迎来不少批评。而且江桥房价还是外环洼地，不仅低于华漕，还低过同胞兄弟南翔。如果你的目标是500万以内电梯两房，还需要地铁口、品质小区，外环附近除了江桥应该只有九亭、杨行这样的地带。九亭、杨行地段就要差不少。所以，江桥为什么是洼地？01江桥的核心优势是地段好、轨交发达，其实商业也有一定优势。江桥万达2011年就开业了，商业体量在当时跻身上海前十，即使现在也能排进前三十。2021年，江桥万达营收在全国418个万达广场中排名第九。然而除了以上几个优点，其他多少都有些问题。比如江桥自驾出行优势不大。江桥北侧及西侧由于铁路阻隔，道路并不通畅。南面与华漕相隔苏州河天堑，目前仅有华江路通车。好在江桥是市区刚需集中地，大部分居民向东出行。由于江桥内部道路极其曲折，处于中央的京沪高速并不实用。实际生活中北江桥居民主要依赖曹安公路，南江桥居民更多走金沙江路。这两条道路又汇集了来自封浜的车流，早高峰堵车成为常态。金沙江路一过金鹤新城就开始堵成停车场，直到过了华江路分流才开始缓解。过了外环进入普陀，这里也没什么正经产业，只能一路向前开。普陀的兄弟姐妹们虽然一直瞧不上江桥，却不得不跟江桥的车流一起奔向市区，结局就是大家堵在一起。不过同价位的南翔、顾村、九亭、周浦等区域交通也不见得好多少，堵车顶多是削弱了江桥地段优势，算不得硬伤。前几年有人在论坛上做了一个调研，非常准确的反映出了江桥资源上的困境。房子附着了三个最核心的资源：教育、医疗、地铁，前两个江桥基本都是空白。江桥医院名字已经升级为第一人民医院嘉定分院，其实还是没有改变社区医院性质。最近的专科医院是长风的儿童医院，直线距离已经6公里以上；最近的三甲综合医院是普陀区同济医院，需要开车10公里以上。距离远，道路堵，孩子、老人有个紧急病情真是火急火燎。嘉定与松江不同，优质资源并没有全部集中在一起，嘉定新城、安亭、菊园等地都有还不错的学区。可惜江桥就像干儿子一样被遗忘了。好在近些年略微有些改观，2018年起引入了卢湾一中心，华江中学也被曹杨二中托管。不过都是在北江桥，即商品房集中区域，南江桥仍然一无所有。排名第三的需求是公园或者绿地。确实，江桥目前并不是一个宜居区域。不过主要原因不是垃圾焚烧厂。这个亚洲最大的垃圾焚烧厂只是冠名了江桥而已，实际坐落于普陀的桃浦。所以江桥的大部分小区都在2公里以外，基本上没有不利影响。影响江桥宜居性的，更多的是规划混乱。环二设想过一个场景：一位三四线城市的游客到了上海市区，一定会感叹上海的繁华；到了南翔，会觉得这就是上海的郊区，人口密度明显降低但是环境更加清幽；到了江桥，一定会似曾相识：这不就是我们老家的郊区吗？江桥面积虽然不大，但是分布着大量的中低端产业集群。近期实业不景气，这些厂房渐渐的沦为了汽修厂、仓储物流区等等。江桥工厂区观感夹杂在厂区的是部分居民区。不过由于这里以动迁为主，街道环境也确实不够理想。一方面新旧夹杂，时不时的出现许多农民自建房，一方面居住密度高人流过大。江桥居民区观感同时，航道的影响无处不在。七宝同样以航道闻名上海，不过七宝航道影响的是一条线，仅万科城市花园、黎明花园一带影响较大。江桥的航道影响是扇形面，南江桥的大部分区域，从金鹤新城到万达城市公寓到绿地新江桥城都有相当大的影响。万达城市公寓上空的飞机这样的居住环境，正在劝退越来越多的客群。02其实居住环境是间接原因，直接影响板块发展的是随之而来的人口问题。环二调研著名的动迁基地——绿地新江桥城时发现工作时间小区内居民不少，忍不住问了一下当地居民：你们上班都不忙吗？这位热心的叔叔一语惊人：上班？上什么班？都是吃低保的，全家不上班。调研当然代表不了全部，普通动迁基地的消费水平不高却是事实。而且江桥一方面居民区比较分散，被厂区割裂开来；一方面居民区内部密度极高，金耀路日常人头攒动，尤其是到绿地新江桥城附近。如果辅助以良好的城市界面以及高定位的商业，人流量大称之为繁华；城乡结合处人流量如果过大，带来的反而是不适。与九亭原来类似，学区的劣势也影响了高学历家庭的流入，进一步拉低了当地的居住水平。更严重的是，动迁房以及遗留的老房子带来了相当规模的流动人口。2021年江桥人口近30万，户籍人口仅79215人，流动人口占了绝大多数。而且这里租金更低，尤其是零散分布着的平房，大量房源租金仅几百元。几百元的房子，还可能住着一家人。江桥零散分布的平房原本就是三区交界处难以管理，辅之以大量的流动人口，江桥一度成为近郊居住环境最差的区域之一。一街之隔的丰庄并不是一个优质居住区，不过与江桥相比仍然优越得多。自驾走金沙江路一过外环，立即有种进城既视感。丰庄新郁路街景环二多次提到过，上海的板块即将开始固化，通过大量的孟母三迁相同消费水平、审美水平的客群会集中到一起。板块之间的隔阂将越来越深，直至再次出现上只角下只角的差异。毕竟上海市人口总规模已经限定在2500万，以后的人口流动更多的是各个区域间。消费能力高的人口流入的区域，价格将持续被推高，消费能力低的人口流入的区域，价格将阴跌。人口普遍流出的区域，前景更是渺茫。环二担心的是，江桥会不会沦为板块鄙视链的最底层。因为从业这些年最明显的直觉就是：10年前人口大量流入江桥，因为这里有便捷的交通、低廉的标的。最近两年收入水平提高后，流入江桥的人口开始下滑，抛售江桥房子的客群反而越来越多。03不少朋友问过环二，江桥与南翔一条铁路之隔，居住环境为什么相差这么大？南翔环境优质，尤其是两个人工湖极大的改变了城市面貌，现在还要挖第三个人工湖。江桥为什么不挖个人工湖或者打造其他生态用地？其实江桥还真有计划。2015年江桥推出了北虹之星规划，其中就有100亩的人工湖。“北虹之星”地块东邻嘉闵高架，西至京沪高铁，北靠曹安公路，南至沪宁高速，总占地2670亩。新建道路10条，总长度12公里，绿地31.68万平方米，绿化覆盖率22.5%，疏浚开挖河道6条，并在原有河道上扩建100亩水域面积的景观湖。北虹之星是原封浜区域，合并到江桥后一直蓄势待发。这版规划非常漂亮，环二看了也觉得激动无比，然而却一直烂尾着。直到最近还在反复修改规划，不知道何时才能落地。为什么南翔的项目落地容易，江桥就很难？因为江桥缺钱。2021年，江桥镇财政支出只有南翔的一半，人均数据连一半都不到。两个乡镇人口数据相差不大，需要的基础支出，比如教师工资、公务员工资、基本采购等等相差不大。这些必要支出可能占了江桥大部分，只占了南翔一半不到。花在城市更新、环境维护等非必要项目上的费用，两片区域可能差了几倍都不止。江桥曹安公路以南，有大片破旧厂房、宅基地需要拆迁，拆迁重建城市面貌肯定翻天覆地，然而却没有财力支持。江桥财力匮乏是因为企业数量少，2020年江桥税收只有36亿元，南翔却超过了100亿元。财力差，城市更新、企业引进更加困难；没有城市更新、企业引进，财力进一步下滑。江桥可能会陷入这样的恶性循环。其实九亭也遇到过江桥的问题，开发过早城市面貌很差，难以吸收优质居民和企业。松江给的方案是，北九亭升级为街道由区里直管。你没钱改造，区里出钱。当然开发过后实现的收益也归区里。乡镇与街道的区别正在这里：乡镇保有相对独立的财政体系，街道则没有。这样操作后北九亭配套、城市环境都有了不小提升，九亭中学近期成绩也非常理想，甚至有人开始为了学区买入北九亭。江桥现在恶性循环难以打破，区里是不是也考虑一下接管？当然更重要的是镇上考虑一下，要不要出让部分权力换取区域发展？04当然嘉定没有接管江桥，可能是这里依旧还有大虹桥概念，南江桥正是北虹桥核心区。然而大虹桥并不是独立的行政区，虹桥商务区管委会也没有独立的财政体系，能做到的只是协调各区资源。江桥的破局，大概率还是需要依靠嘉定。目前江桥的动作只看到一个：不断的拍卖土地。拍卖土地获得收入，还可以建设新的小区、引入新的居民。不过容易收储的土地有限，这步棋走到底后怎么办，我们拭目以待。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

上海的动迁时代，开始于1991年。市区大开发，里弄居民居住环境改善。原市区的里弄居民纷纷搬离。1991年-2000年，上海共拆除各类旧房屋2800万平方米，动迁居民约64万户，这其中还包含了6000家企业。由此，催生了大量的动迁房。动迁房的聚集地，也被称为“动迁大居”。很多人嫌弃动迁房，觉得品质一般、居住人群混杂、出租合租率高。即便如此，很多动迁小区依然能在涨幅上跑赢大盘。这个只占市面上住宅1/10的产品，创造了1/4的成交量。动迁房到底是怎样的存在？是否品质真的很差？什么样的动迁大居更能脱颖而出？又是什么样的可以作为商品房的平替？上海有名的动迁大居大概有20+个，我们将逐渐完善【上海动迁大居地图】。欢迎持续关注~今天以康桥东四高为起点。1、东四高社区分析2、东四高小区分析3、东四高潜力分析1为啥叫“东四高”？其实就是指康桥东边的几个四高小区聚集区域。啥是“四高小区”？这是上海推行的“四高”优秀小区政策。住建部门提出：高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的4项标准，开发商自愿报名。建成后再验收、审核，并有资格入围参加“上海市优秀住宅”评比。后来又增加了“提高住宅的综合性能、科技含量，降低资源能源的消耗”的要求。2007年以后，便称为：节能省地型“四高”优秀小区。这在商品房中，或许更多是个噱头，但在动迁房中，却可以成为品质的“合格证”。东四高居住区如果你第一次来这里，你只会有一种感觉。那就是“荒”。荒得前面是村后面是空地，荒的地铁跟他没有一毛钱关系，荒的周浦的繁华和它仿佛两个世界。仔细逛起来社区内的生活配套又很齐全。康桥卫生中心、幼儿园、小学、菜场都在步行范围内。1km内，还有周浦文化公园、海印又一城、周浦绿地缤纷广场作为补充。只是两个商场人气实在不高，纯纯的社区商业，教育机构不少，其他的就很匮乏了。东四高就是这样一副，与周康相接却又与周康无瓜的样子。究其原因，还是物理隔绝。东四高东侧是高架，与康桥产业隔绝。西侧是城中村+改建绿地，与周浦隔绝。南侧是空地，与周浦东产业隔绝。北侧是物流园区和墓地，与秀沿路附近的汤巷居住区隔绝。基本上你想要走到另一个有人居住的社区，都在1km开外。说好听了叫不受打扰，说直白点就是个自己玩的偏僻社区。2虽然叫东四高，但其实处于康桥的中间位置。建于2006年以后，大多数居民是由黄浦、杨浦的老上海动迁而来。这里的动迁房有2个特点。一是大多数都是电梯+多层的混合形式。二是这里大多数是河景房。电梯+多层的混合形式，多半是为了迎合“节能省地”的政策要求。高的是电梯，矮的是多层河景房就有趣了。康桥周浦自古便是水路发达的地带，周边水系异常充沛，因此每个小区周围都至少有1条水系。这就产生了大量的河景房，虽然这里的河景不值钱，但看起来赏心悦目。这片社区，一共只有8个小区，其中3个是商品房。品质最高的，自然是绿地柏澜晶舍。开盘4.8W，现在挂牌7W朝上，可惜尚未满5年，税费巨高。除绿地外，其他7个小区都可以放到一个水平线上评比。这里面品质最高的，并不是房龄最新的。而是康桥宝邸，中介叫它商品动迁。顾名思义就是按照商品房的品质来打造的动迁房。据说当年有一个住户关系比较硬，所以品质整体都按照商品房去打造的。同时，宝坻也是这里体量最大的小区，近2400户。别的小区都是全涂料，宝坻1-2楼已经做了面砖。别说，看起来就是高级不少。社区文化做的也不错。楼道里面干干净净，鲜有外立面脱落现象。也有充足的公共活动空间。不过，即便是东四高最好的小区，相比三林南动迁区的标杆-依水园而言。康桥宝坻的品质还是要略逊一筹。三林南-依水园看来所谓的“四高”称号，并不能完全代表小区的品质。第二梯队当属，达城家园和海尚康庭电梯房。达城家园是全电梯房小区，密度最低，只有822户。绿化做的也不错，站在楼下，用广角都拍不到楼顶。但同时问题也产生了，月租车位要排号、社区内活动空间不足等等。海尚康庭电梯房，整体维护的还不错，相比之下，多层楼梯房实在是没眼看了。海尚康庭（左为电梯，右为多层）虽然海尚康庭小区很大，但公共活动空间很少，完全没有商品房该有的样子。另外值得一提的是，海尚康庭最北侧一排是“河景房+墓景房+高架房”，字面意思，懂的都懂。其他的几个小区，品质就都很一般了。海尚乐苑和达城锦园虽然是2010年的房子，但物业维护很差，外立面脱落严重。海尚乐苑昱龙家园和康桥月苑都划分南、北区。都是老化严重，楼道维护和小区环境都很差。昱龙家园楼道看来，所谓的东四高，也并非所有小区都能位列“四高”名单。不过，动迁社区大都如此。二房东横行，群租现象严重，居民素质参差不齐......如果物业没有好的管理方法，自然也都昱龙家园、海尚乐苑等小区没有两样。中环边上最好的动迁小区-永泰花苑，也有人在小区里种地。这也是很多人不想选择动迁房的原因。3那什么样的人会选择东四高呢？据十郎了解，这里有很多张江上班的打工族。350万就能买电梯两房，4500元就能租电梯两房。罗山高架20min以内直达张江，这对于众多外来打工的人，是莫大的便利。周边热门板块，也并不远。因为紧邻罗山高架，直接串联中、外环，去哪都方便。周边板块示意图（距离为实际自驾距离）唯一的遗憾就是没有地铁。虽然绿地当年宣传3轨交，实际步行到16号线周浦东和11号线秀沿路，都要2km，小电驴还方便，走路就要30min了。即便如此，价格依然很香，同样350万想买带地铁的电梯两房，就只能再往南退到鹤沙航城。选地铁还是选距离？秀沿路地铁房，均价贵7000，80平2房总价差56W。值不值，每个人心里都有定论。张江两度扩容，临港造城风风火火。这将是浦东未来产业增量的两架马车。临港无论是时间还是空间，都太远，我们暂且不讨论。2021年张江贡献GDP2000亿左右，和陆家嘴一起占到浦东2021年总量的一半。和上海所有行政区相比，都能排到第7。张江的年轻人体量庞大，他们在不断地寻找首套房的出路。毕竟不是所有人都能接受玉兰香苑价格和品质的不对等。东四高就成为了承接这些年轻人外溢的社区。长此以往，东四高的名气，在张江刚需人群中已经打响，第一批动迁户在不断地更迭。这也为东四高未来有人接手提供了保障。要不怎么会比南四高的地铁盘还贵呢？其次，张江医谷已经有很好的基础，是张江高端产业集群中，核心的一环之一。未来医谷的进一步建成，和周浦东核心商务区的兑现，会拉近东四高和张江的距离。现在通勤张江20min，未来张江就在家门口。东四高，将成为承接张江刚需的跳板。但也仅此而已，东四高没有学区的问题，也将在年轻人需求变化的过程中，逐渐放大。这也导致东四高没有御桥，甚至周浦南核心居住区那么高的天花板。但作为很多人上海首套房的选择。即便这里没有那么尽如人意，但少了周浦的杂乱、工厂的干扰。又何尝不是一个居住的宁静之所呢？以上，Enjoy~编辑

长三角生态绿色一体化发展示范区先行启动区；长三角十大古镇之一；第一批中国特色小镇；华为上海研发中心；......这些标签，

随着上海的开发建设，市区可开发土地越来越少，近郊和五大新城逐渐成为上海楼市新房的主力。近郊的新房总价预算为600-800万，按照这个预算来看，今年就会有50+新盘即将入市。本篇对浦西的近郊新房为大家做一期分享，后续，其他预算段的攻略也会相继推出。上海浦西近郊新房01.第一梯队华泾为什么把华泾算近郊？肯定有朋友会说华泾在徐汇，肯定妥妥的市区。主要是两方面原因。一方面，本文的预算段在600-800万这个范围，华泾的8万左右的价格，正好在范围内；另一方面，华泾西站的华之门其实已经是外环外，说是近郊也不为过。华泾为啥有潜力？最主要的原因就是徐汇核心区，已经没什么空地了。经过十几年的发展，徐汇滨江也已经基本规划完成，当然落地时间还要很久，剩下的就是边边角角的补全了。徐汇未来发展重心显而易见。徐汇有钱，华泾有地，城市向南发展的是大趋势也是必然选择。华泾最重要的项目非“华之门”莫属。去年9月，“华之门”项目有2幅涉宅用地成功出让，分别由嘉华联合体、招商蛇口&徐汇城投拿下，房地联动价都在81000元/㎡。华之门控规华之门项目是地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体。地上总开发体量81.28万㎡，超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）。先前的定位，叫浦江数字创新中心，呼应北面的AI智能小镇。华泾几大产业规划华之门总商业面积将达到30万㎡，其中地上商业面积24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡，建成后将是徐汇区最大的商业地标。梅陇新中心效果图之前在梅陇新中心的文章中也提到，未来随着华之门、华泾站和梅陇新中心的开发，将在浦西南部地区形成区域联动，整体带飞区域的能级。招商项目规划两个项目中，招商项目目前已经出了规划，嘉华项目还没有方案流出。不出意外的话，两个项目预计今年都会入市，但是港资开发商喜欢囤地，希望这次不要太鸽。前湾如果说徐汇的未来十年看华泾，那么闵行未来十年要看前湾。前湾效果图发展要一步一步来，大虹桥前湾正在大面积开发，紫竹可能还要再等一等。前湾地区目前看得到的两个项目分别是南山项目和大华紫樾府。大华紫樾府与13号线西延伸纪翟路站（在建中）直线距离约200米。实话说，相比于首创和虹庐湾所在的前湾南部片区，大华紫樾府的附近其实目前还比较荒凉。紫樾府户型得房率比较低，加上大华绑定30万装修包的操作，单价直奔7万左右了。客户也不傻，这项目一期根本就没触发积分，在全是红盘的大虹桥爆了冷。相比于大华紫樾府，南山项目所在片区更为成熟。前湾南部配套首创一期开卖的时候，华漕这里市场一片惨淡。直到13号线西延伸段获批，华漕通了地铁；加上2020年初，华东师范大学闵行新虹桥基础教育实验园区规划落地，市场一下子就火热了起来。2020年8月，虹庐湾一期入市，328套房源收获849组有效认筹，认筹率高达260%。项目认购率南山项目是在2022年三批次土拍中拿下纯宅地，目前方案已经出来，项目主力户型建面约96-131㎡3房2厅2卫户型，精装交付，共416套可售住宅。南山地块效果图虹庐湾和首创目前均已交付入住，二手房成交均价在8w出头，相比于6.6w的联动价，有一定的倒挂空间。数据来自贝壳之前文章写过的Costco东侧住宅地块今年也会入市。总的来说，大虹桥今年的重点要从青浦掉头到前湾了，集闵行之力打造，这个片区的房子值得期待。02.第二梯队吴泾闵行毕竟也是主城区范围，吴泾这边都算了近郊。1872控规这个项目值得去买的原因很简单。首先价格划算，5.2万/㎡比五大新城还要低；其次该有的配套都有，该有的产业也不缺，地铁已经在建，暂时没有的学校，也已经在路上。对标一下旁边万科青藤公园的次新房大概6.7万/㎡的均价，还是很香的。这里说一下表格中的兰香湖雅苑。很多朋友可能没有听过这个项目，这个项目也是兰香湖一线湖景，开发商也是紫竹半岛。项目航拍这个项目将推出99-138㎡3-4房洋房&小高层，据说开发商想和兰香湖壹号一样卖八万多，这个价格显然就没什么性价比了，大概要靠本地客户来消化了。效果图九亭九亭近几年，市容市貌好了不少。虽然教育资源的薄弱一直是个问题，但是刚需置业，九亭算是个不错的板块了。项目位置贝尚湾这个项目是真不赖，每次去调研都会感慨一下小区的品质。小区绿化不错，可惜不是人车分流，但是毕竟是个老项目了，这点瑕疵可以接受。二期南侧还有一部分高层没卖，实实在在的现房等着入市了。二期规划图近期三期的公示了规划，高层+别墅，关注九亭的小伙伴可以关注这个项目。这项目好是好，就是骚操作也不少。二期开发商还在捂盘惜售，4.8万的单价，绑个80万装修包，单价瞬间变6万了。三期如果再涨价，投资回报就不高了，毕竟二手房7万左右，倒挂空间不大；只考虑自住，这里就很值得上车。南九亭的洋江·唐顿公馆是个老项目了，园林和公区都很有质感，层高3.15，妥妥的改善定位。效果图但是问题在于就是营销套路比较多。捂盘，劝退等等操作应接不暇。截图来自微信搜索户型方面，两梯三户，95平做了两房，是十几年前常见的设计，今天有点与时代脱节了；另外项目在航道下面，难免有噪音影响。户型图颛桥紫薇花园宝华算是把中产的需求玩明白了。宝华的几个标杆项目，宝华城市之星，西郊紫薇花园，宝华海尚郡领定位都不算豪宅，但是宝华却用了豪宅的标准去打造产品。反馈到市场上，二手房市场上的价格就是对好产品最好的回馈。宝华紫薇花园效果图宝华最近一批次开盘是楼王位置的64套房源，均价73508元/㎡，最终认购136组，入围115组，入围积分48.66分。前一阵紫薇花园西区交付，呈现出的精良的建筑品质可以秒杀绝大多数开发商，在到处维权的新房市场鹤立鸡群。项目还剩下西侧的几栋楼，今年有望入市，预计单价在7万左右。这里投资的话，倒挂也不算多，考虑自住的小伙伴，紫薇花园是很值得入手的。共富两子华发顾村项目和佳运顾村项目今年也会入市，两个项目相邻，仅一路之隔。共富这个地方，大量的老房子，造成城市界面很一般，配套主要依靠相邻板块的万达和龙湖天街。项目位置华发项目已经发布了案名，华发四季河滨。比较近的地铁是在建中18号线二期大康路站，直线距离约500米。项目规划华发项目将推出77/91㎡2-3房和102-122㎡叠加别墅，产品定位非常的刚需。佳运项目近期也进行了规划公示，面积段为100-163㎡。效果图这个板块的标杆项目是绿城玉兰花园，是融创绿城没分家时期的产品，我去看过，品质很不错。目前二手房成交价大概就是6.5万/㎡，和两个新房联动价接近，几乎没倒挂。刚需自住可以考虑，投资就不太建议了。上海地产颛桥项目这个项目虽然行政范围属于颛桥，实际上，更靠近马桥和北桥。项目位置项目是颛桥中心村改造项目的一部分，颛桥镇中心村生态园是闵行区政府和上海地产集团合作开发的重点项目。规划介绍看效果图很漂亮，而且实实在在的5号线地铁盘，南侧就是龙湖天街，刚需客户可以去看看，问题不大。上港新江湾新江湾的边缘，宝山的地界，没有学区，围合式的户型太奇葩。但是买在这生活算是半个新江湾，还是算在二梯队。03.第三梯队桃浦四子桃浦智创城，是普陀区未来要全力打造的科创商务片区，承载着该地区城市更新的重要使命。虽然这个规划已经发布很久了，但实际上截至目前商业商办动作不多，住宅倒是安排的明明白白。目前已经累计了四个待入市的住宅项目，今年还要再挂牌两块地。截图来自上海普陀四个项目的联动价都是8.3万/㎡，拿地相对较早的两个项目，估计按照官方说法，叫做桃浦宝华紫薇花园和桃浦金茂府，今年应该会上市。8.3万这个价格，正面反映了普陀对桃浦智创城的决心。从项目的设计要求上就拔高了标准，石材/铝板/玻璃幕墙，妥妥的豪宅标准；找了宝华金茂来做项目，也是想用高品质的项目把这个价格坐实。地块分布宝华品质好不好？肯定好。上海人民喜欢不喜欢？肯定喜欢。这里好卖吗？肯定不好卖。升值空间来看，这个价格基本上把规划落地的潜力提前透支掉了。另外，从选择面来看，如果不是分数太低，同样的预算，能选的板块和楼盘太多了。而且，这个规划能落地多少还是个未知数。没有看得见的生活配套，房子造的再漂亮，也难以称之为“宜居”，建议大家还是谨慎考虑吧。保利光合上城说到不值得买，保利光合上城又要被拉出来游街了。这个项目是保利和申通合作开发的tod项目，项目处颛桥板块和吴泾板块的交界处，紧邻地铁15号线元江路站。项目周边这项目被成片的工业园区包裹，因此没什么生活配套，东侧就是闵行区2035规划的战略留白区——实际上就是没什么规划。买这里入住的居民，娱乐消费基本都要靠颛桥或紫竹的配套，但是这两个片区到项目都有2km以上的距离，日常的消费休闲并不是特别方便。而地铁15号线的发车班次12分钟一班组，等十几分钟的话，不如起步价打车去颛桥万达了，很悲催的是，这里也不怎么好叫车。15号线时间间隔另外，相信大家一定看到了这里去对标天空之城TOD和莘庄TOD的软文，这其实也是个偷换概念，虽然都是tod，但能极大不同。闵行将建设成“3+6+9”的TOD中心格局，包括3个城市TOD中心、6个地区TOD中心和9个社区TOD中心。闵行区TOD规划性价比来看，6.99万/㎡的价格，与颛桥核心区的华发和紫薇花园几乎持平，但是完全比不上人家；比紫竹的招商象屿公园1872贵了1.8万/㎡，可以说毫无性价比。最近，不知道大家最近有没有看到铺天盖地的宣传和软文。项目把闵实验的校长拉过去站台，我只能说，大家理性购房，学区这个东西没落地之前都是空气币。上海长滩这项目不需要详细分析了，懂得都懂，这三年的大行情都带不动价格，就是最好的答案。南翔南翔本来是极好的板块，但是现在卖的这些项目都不在南翔的核心区。除了海伦堡在古镇边上，其他几个项目都位于南翔的待开发地段，工厂遍布的片区，画的大饼比较难落地。到这边看房切记，开发商销售跟你说有个世外学校，还是辨证去听吧，不咋靠谱。徐泾三兄弟青浦的逻辑其实很简单，看规划看炒作不如看地铁。这几个项目都不是优选，大家请谨慎选择。扫描二维码添加客服备注“新房群”可进群畅聊

书接上文。上次我们讲到，九大副中心是上海主城内，新建区域的公共活动中心。是一场声势浩大的主城区造城运动。具体内容，及浦东各个副中心的发展现状，可以翻看前文：上海九大副中心，现在怎样了？【浦东篇】今天我们聊聊浦西。浦西篇和浦东大开发不同。浦西作为上海的发源地，有着深厚的城市化沉淀。因此，浦西副中心的择址，也更加分散。颇有面面俱到，内外兼顾的架势。徐家汇的成功出圈，也给大家打了个样。如今的真如便有一种立志成为，西北徐家汇的架势。五角场虽然早已是北部居民的市区，但受自身条件所限。现在价格和外环外的莘庄打个平手。继续寻求突破，成为了必然。万年大虹桥依然在路上，但也终于看到了希望。而距离北郊环不足2公里的吴淞，也早早地宣告着郊环时代的到来。浦西群雄争霸，人人都想成为下一个徐家汇。但也人人都成不了徐家汇。主城区内，新城区的多元活动中心就是终点。只是相比浦东，他们的基础起点高了一些。受限的五角场五角场，是1956年由原江湾区的邯郸路办事处和市中心办事处合并而来。1962年设五角场镇，1984年划归杨浦区。1991年划五角场镇部分地区为五角场街道。后又升级为五角场城市副中心。曾经的五角场也不过是一个以农副产业、工业、仓储为主的集散地。1984年五角场借由“科教兴市”的战略中心，将这些土地，重新规划为高校、科技园、第三产业用地。围绕中心环岛建设商业、商务中心。同济、复旦、上财等高校林立，是上海地位最高的大学城。万达、百联、合生汇等商业环绕，是北上海真正的商业中心。创智天地1、2、3期等一众产业园，是杨浦和瑞安共同打造的杨浦“硅谷”。创智天地街景第一代副中心中，五角场无疑是最像副中心的那个。四川北路没落后，北外滩建成前。五角场就是杨浦、虹口商圈的老大哥。虹吸杨浦的核心购买力，并辐射虹口部分区域。是北上海无可替代的存在。即便如此，五角场副中心依然尚未建好。杨浦区财政增长乏力，始终是问题。五角场作为杨浦的中心，却未能带领杨浦突围。新的产业类型导入和转型，成为了五角场的破局之道。互联网，成为了五角场，甚至整个杨浦的救命稻草。三门路以南开发殆尽，新的地标便设立在三门路的以北。250-280米的尚浦双子塔，将成为上海东北第一高楼。字节跳动连租带买，预定了23.7万方的办公空间，设立区域运营中心。目前工程进度非常可观，周边的小型办公几近完工。尚浦领世周边双子塔其中之一钢结构封顶，另一座也正在搭建。四周办公楼环绕，相信完工之后，能够顺利地周边融为一体。铁狮门广场开业后，也将成为杨浦新的潮流圣地。五角场一直想成为徐家汇，但终究无法实现。这不是五角场的问题，是整个上海的发展趋势。上海向南发展已是不争的事实。2023上海市重大工程大都分布在上海南部。杨浦自身辐射能力有限，北外滩和森兰逐渐崛起。无论是自住还是学区，好像都没有一定要选在杨浦的理由。积极拥抱的互联网，如今也非时代的宠儿。这些成了杨浦的困境，也成了五角场的天花板。成为名副其实的副中心，辐射整个杨浦区，将成为五角场最重要的使命。亮相的真如真如开发迟缓的故事，已经烂大街了。这里不再赘述。第一代副中心中，完全没跟上节奏的，也仅此一家。怪东怪西，于事无补。带来的影响是深远的，整个西北片区，没有一个可以作为活动中心的位置。散装普陀，就是这么回事吧。武宁路都是小型商业体。出了苏州河以北，更是成片的居住区。长风还是以吸引周边居民为主，辐射普陀功力还浅。没有凝结核，是普陀最核心的问题。真如，是整个普陀最大的寄托。2018年拆迁完成后，真如的脚步就快了很多。自知错过黄金发展期的真如，也是直接祭出利器。上演副中心“从0到3”的大戏。2023年是真如阶段性收获成果的一年。武宁路地道全线贯通，地面工程也紧赶慢赶。正西门户的双子塔-信泰中心已经建成。LOVE大都会的盒马已经开业。中海寰宇城签了上海最大的山姆会员店，整个商场预计2023年开业。一副即将起飞的架势。但看了真如的现状，十郎发现。饱受长期开发之苦的真如，并没有那么快回过劲来。曹杨路以西，真华南路以东，仍是一片狼藉。真如核心区武宁路的长期开发之下，周边道路坑坑洼洼。最苦恼的还是多次改道之后，十郎不依靠高德已经很难分辨出哪个车道是直行，哪个是转弯了。商场的开业，是真如坚实的第1步。让大家看到，鸽了多年的真如，终于有了进展。相信普陀居民更是会有一种，吾家有儿初长成的欣慰。真如会永远在追赶徐家汇。但成为下一个五角场，或者就是真如最好的结局。毕竟真如停滞的时候，西北片区各地都已自立山头。长征去长风，桃浦去南翔。即便真如的商场开业，也很难把整个西北片区的消费力都吸引过来。何况如今商场尚未起势。但真如依然有机会。文化与艺术的高地，产业与商务的核心。将成为真如的两大利器。相信普陀一定会在这两方面，不遗余力地给真如供给弹药。真如会在追徐家汇的过程中，成为下一个五角场。或许很久，但值得期待。万年的虹桥虹桥副中心，是所有副中心中最特别的那个。它既不是一个板块，也不属于任何一个行政区。但如果没有大虹桥，这一片4不管地带，一定是上海正西方最差的地方。同样的案例可以参考淞南高境，就是宝山杨浦虹口的3不管地带，比县城强不了多少。有了大虹桥，闵行才愿意去开发新虹街道，嘉定才愿意去开发江桥，青浦才愿意去开发徐泾。所以，别嫌飞机吵，飞机救了这里。如今虹桥商务区已经开发完成。虹桥副中心的位置却不在虹桥商务区。公示稿批复稿而是向西偏移到了西虹桥。润虹路以北，申虹路以西的区域被丢掉了。取而代之的，是诸光路以西，潘和路以东的地区。原因很简单，依然要回到建立副中心的目的上。重新调整后区域的写字楼够用，弃子区域的使命也就结束了。副中心追求的是地区商务、文化、行政、娱乐等多元的功能性。西虹桥大片的空地，正好用来做文章。至于这是一开始就设计好的，还是后改的，十郎无从定论。但从目前的规划来看，如今的虹桥核心区，却是更复合“副中心”的要求。兰韵中心兼顾文化和商务。国家会展中心注重行政属性。蟠龙天地、百老汇注重人文。首位奥莱补充商业。2023年，兰韵中心和蟠龙天地的首期商业即将开业。只是计划同期开业的百老汇，估计要鸽了。整个核心区，目前还是个大工地。西虹桥工地优于其他几个副中心工地的是，虹桥的主要道路基本都是平整的。贯彻了“要想富，先修路”的精神。西虹桥街景因为永远在施工。兰韵中心吸引的人流，也会到蟠龙路戛然而止。蟠龙路以东的区域，还是默默地盖楼。首位奥莱与其说是个商业体，不如说是个聚餐地+地上免费停车场。首位奥莱即便是兰韵中心，在万科天空广场截流的情况下，吸引力几何，仍是未知数。沈海高速以西的墓地和城中村，是否会成为副中心的制约，也尚未可知。遥望西虹桥或许未来，虹桥副中心核心区会成为一个中外文化的交流地。目前，还是一个逛街都嫌远的地界。进击的莘庄莘庄很上进，这是大家都知道的事情。或许是曾经作为上海县治落户地的骄傲。或许是自古交通要道的利好。或许是闵行区超前的视野。自从1994年，1号线被争取到了莘庄开始。莘庄的脚步就没停下来过。1999年，北广场建成。2007年，南广场仲盛商城开业。同年，莘庄商务区启动建设。即便是升为副中心，也是在莘庄已有规划基础上的加码。别的副中心都是站在市级规划上摘苹果。只有莘庄，是市级规划走在了区级规划的后面。莘庄商务区和花木是一样的配置。双中心组成1个副中心。以莘庄站为核心的行政商贸中心，目前基本建成。只待天荟完工，就将再上一个台阶。以春申湖为核心的科技商务中心，才是莘庄副中心的主要发力点。莘庄商务区中铁、平金、宝华、城开、正峰、文一、晨鸣等项目7大主力项目，也在大张旗鼓地建设中。如此大体量的商务中心集中建成，想提高入驻率，是很难的。2022年，上海甲级写字楼空置率16.7%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。十郎不仅为其招商捏了把汗。不过好在西子中心有哈罗单车，维璟中心是连续6年的亿元楼。远眺莘庄商务区相信莘庄在招商方面，已有自己成熟的思路。各个商务楼的建设，都已出具轮廓。周边工厂几乎拆迁殆尽，维璟印象城早已开业。中铁旁拆迁出的空地剩下的，就看莘庄发挥了。毕竟闵行地区还没有绝对的老大。论商业，七宝根本不鸟莘庄。论位置，古美金虹桥更依赖市区。莘庄的压力也很大。但莘庄胜在产业的潜力巨大。莘庄商务区已初具规模，天荟建好后吸引中外环间的企业外流不成问题。领导整个闵行，进而辐射整个西南。成长为真正的西南副中心。毕竟从小就独立的孩子，总会被寄托更多的期待。遥远的吴淞吴淞是宝山区的根据地。宝钢、宝武、上港等众多第二产业的国企龙头，聚集于此。虽然宝山整体开发得乱糟糟。但不得不说，家门口搞得还挺像样。16万方的宝龙广场，10万方的宝乐汇，人气都很旺。宝杨宝龙广场三甲医院、湿地公园、体育中心，一应俱全。只是整体城市开发太早，城市界面较为老旧。宝杨路城市界面远在郊环，却有一种“市中心”的既视感。吴淞受益于国企，也受制于国企。十郎曾经服务过一位客户。家人是宝钢的员工，无论是自住还是投资，都认准了吴淞。结果现在快被杨行追上了。副中心的规划，无论之于宝山，还是吴淞，都是一次的机会。这是宝山难得的市级规划，应该好好抓住。同济高架以西的吴淞口国际科创城，在大举建设中。二期还有183米的超高层蓄势待发。相比之下，杨行站附近核心区的建设反倒没什么动静。想想也能理解，一个在家门口，一个离了八百丈远，区别对待也是正常的。其他几个副中心，也是先开发行政中心。一切看起来好像都还顺利。但吴淞的饼摊的太大。整整26平方公里！这26平方公里中，大多都是工厂。莘庄商务区当年也是工厂聚集地。腾笼换鸟，用了15年才初具规模。那不过只是个3平方公里不到的地界。吴淞要多久？吴淞定位“创新城”，这么需的概念，多半是没想好重点方向是什么。毕竟北上海的发展，还没到外环外。五角场还在建设，杨浦滨江还半死不活，南大还是一片空地，顾村还在研究“海绵城市”。虹桥、莘庄、真如、张江、金桥、龙阳，都是在他们之内可开发的余地已经不大了。他们成为了新城区。北上海才哪到哪，吴淞好好排队吧。种种迹象似乎都在告诉我们。吴淞和川沙一样，都是中心城区边界的锚点。谁能更早地兑现？天知道。浦西列强。五角场更易破局。真如更具潜力。莘庄更加稳妥。虹桥更待验证。吴淞的遥远不只是空间上的。浦东、浦西，你更看好谁？以上，Enjoy~编辑

环线咨询成立于2019年，是上海首家采用单边代理模式的房产咨询/经纪公司。依托于我们丰富的实操经验、数据积累、专业的解决方案，一站式为客户提供全流程房产服务，使交易决策全面，系统，正确；使交易流程变得简单，专业，有保障。环线咨询起步于环线房产咨询这个账号，从账号设立之初，我们就秉持着绝对客观的态度，从不接开发商的广告，也从未去鼓吹或者抨击任何一个板块。为客户选对房子，这简单的7个字，既是环线坚守至今的初心，也是未来发展永恒的主旋律。上海板块两百多个，小区两万多个。如果只是一个单纯的房产爱好者，即使走遍上海，对楼市的见解也未必有业内人士足够深刻。对于大部分普通人来说，其实并不知道如何买房——只掌握了市场动向、买房技巧、项目信息，还是很难做出正确决策。毕竟，真正的积累来自开发商系统培训、长期的从业积累。环线咨询存在的意义，就是用专业为客户创造价值，在这个资产分化的时代，保障每一位通过环线买房的客户，家庭资产能够保值增值。定制购房服务

序言上海多中心的发展，最早可以追溯到1999年。1999年，上海将4大副中心写入《上海市城市总体规划（1999-2020）》。2001年，国务院正式批准，徐家汇、五角场、真如、花木4大干将，快速上马。主要任务就是，中心城的扩容及功能辐射。说人话就是，让中心城变大，让郊区的人离市中心更近。这样，可以把市中心饱和的企业，导给副中心。把中心城饱和的人口，导给郊区新城。

环线深耕上海楼市多年，渐渐的有了自己影响力，已经帮助上千组客户安家上海。任何一个品牌有影响力后，都会形成自己独特的标签。环线的标签很多，比如“普陀黑”。01开心的是环线品牌逐步打响，不开心的是大家对环线还有很多误解。环线的确讲过一些区域的“坏话”，甚至持续不看好一个区域的发展，得罪当地居民也在情理之中。环二也反复解释过，我们并不认为自己对区域的判断100%正确，任何人的认知都是有限的。环线只要保证自己比绝大多数同行更加专业，绝大多数的区域判断准确，就能给大家提供最好的选筹服务。更重要的是，环线的每一条分析都是心里话。我们认为好的地段就说好，我们认为不好的地段就说不好。甚至有些地段我们看好，房价目前过高我们也不推荐。我们认为这才是做专业研究最应该有的态度。环二非常认同一句古话：“乡愿，德之贼也”，为了讨好乡里不分是非，没有原则导致言行不一，虽然看起来八面玲珑，其实才是真正的坏透了。做专业研究，应当在事实出发，既然在事实出发，上海就不可能所有区域都值得买入。当然环线不是完美的，对某些区域评价不准确的话，欢迎大家友好讨论。而不是一句“普陀黑”、“**黑”就否定环线在追求真理上的所有努力。还有一些居民说环线吃不到葡萄说葡萄酸，这种毫无意义的评价环线从不回应：中学生打辩论赛都知道，反驳的永远是对方的观点和论据。攻击对方立场和目的是很low的事情，一般都没参加辩论的资格。02做过生意的朋友都知道这样做有问题，你不断的得罪当地居民，客户基数就越来越少。前几天发了一篇“黑”杨浦的文章，不少杨浦的朋友就取关，用户基数少了自然生意难做。其实这个道理环二也懂，你忽悠大家买房就好了，为什么非得说大家不喜欢的话？其实环二也思考过，要不就不写负面信息了只捡好听的说得了？后来发现根本做不到。也有不少朋友给我们提建议，说你们文章写得很好、线下服务很好，但是不会宣传运营，这样规模可能做不大。其实我们也想过多做一些包装，打造环二个人品牌，谁还没几个能吹牛逼的事迹呢。后来发现真的不擅长。环二反思了一下公司短板，核心在于工科男。环二是一个工科男，环线大部分骨干员工也是工科男，长期的理工思维训练，使得我们只会做事实分析，其他方面的确不太擅长。环二毕业于一个工科见长的大学，几个骨干员工也是工科大学的理工专业。理工科研讲究的就是事实分析，实验数据没人看到，但是依旧需要一板一眼的填上去。这些工作由不得半点马虎，数据错了要出人命的。更重要的是，理工生想法都不跳跃，这也是大家认为工科男“死板”的原因。互联网捕捉的是人性，只有琢磨透了人性才能更好的营销宣传，这些未必是工科男的强项。公司骨干员工有了这些特色，公司自然就有了这样的氛围。所以大家体验环线服务时难免的会有一点粗糙，环线的海报不够精美、办公室布置不够小资、服务接待有时也做不到如沐春风。但是环线每一项工作都会认真对待、每一份报告都会仔细打磨、每一次带看都会精心准备。这样的氛围有多强大呢？环线的付费用户中，上海交大的校友、同济大学的校友遇到很多，甚至环线微信群里多次出现校友相认，但是环线从未接到复旦大学的客户。之前遇到过复旦校友面聊，当面沟通后拒绝了付费服务，可能是复旦的朋友觉得工科男没共同语言吧。环二也知道这样只能服务部分用户，也会影响公司扩大，至少目前规模还没大到一定程度，客户数量足够了。目前的规模下，环线还是会坚持这个风格，做好专业服务这一件事情就足够了。等规模足够大了有新的人才加入，氛围可能会有所转变吧。03当然为了把生意做大，环线可能会做一些包装和宣传，线下服务环二会继续交给“工科男”去做。工科男实在太适合这份工作了。有朋友可能会说你们做房地产，得招房地产专业的啊。环二可以负责任的告诉你，你要的房地产专业国内可能没有。环线有不少建筑”老八校“的毕业生，这些大学里要么是偏技术类的建筑学、土木工程等，要么是偏管理类的房地产开发与管理、工程管理等等，真正落地到城市分析、区域解读的专业是没有的。即使是城市规划专业，也更多的是学术视角。真正能提供房地产行业系统培训的，其实还是大型开发商。环二进入开发商时培训的东西无所不包，甚至风水学、奇门遁甲都有专门课程。所以开发商出来的工科男，一直是环二面试时的首选。环线做的是买房咨询服务，这个行业能给大家提供的最重要的东西是什么？是专业分析。没有环线之前，大家也能买到房子，大大小小的中介有的是。但是之前买房会买错。自住买错影响生活质量、投资买错大把的亏钱。环线服务的不少客户身价不菲，在自己专业领域做到了极致，但是对上海楼市真的未必精通。上海楼市已经无比复杂，需要深厚的行业积累、高强度的学习、稳扎稳打的实地调研才能完全了解。这时一支专业团队的出现，能尽可能的帮大家排除错误选项，选到真正适合自己的房子。选对房子，两年内资产多出几百万；选对房子，生活质量得到提升更是无价。其他的都是细枝末节，能帮用户选对房子才是核心。为什么大家抱怨中介费高？其实是中介没提供到应有价值。你的服务能带来上百万的增值，收费几十万大家可以接受。只是提供几套房源、带大家看看房子就收几十万，你当大家是冤大头啊？前面提到过楼市无比复杂，需要高强度的调研、学习，需要服务人员擅长研究、肯吃苦，这不正是工科男的优势吗？上海这所城市好天气不多，要么太热要么太冷，能不断出去调研需要极强的“吃苦精神”。上海楼市无比复杂，也需要科学、系统的数据分析才能做对方案，工科男受过科研训练，不刚好找到用武之地。更重要的是，他们不会“忽悠”客户。工科男在专业领域无比精通，其实普遍比较单纯，真的没有太多诱导大家的套路和技巧。“工科男”不断的帮用户买到合适的房子，“工科男”本分的态度也会维护公司口碑，这样长期坚持，环线终究会得到市场认可。所以环二决定坚持走“工科男”道路。他们可能不善言辞，可能不会打扮，可能不会包装，但是他们做的方案一定是行业最佳，他们选的房子一定是最佳标的。真诚自有万钧之力。上海买房，请认准环线工科男。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

新年后环线展开了密集市场调研，发现松江新城房价是真贵。统计口径不同导致均价参考意义不大，只看标杆小区松江新城无疑是老大哥。不算别墅，单价能站稳6万/平的小区，松江新城有6个之多。个别小区甚至超过7万。松江新城部分单价6万以上小区嘉定新城站稳6万单价的只有金地世家、西郊金茂府两个。嘉定新城部分单价6万以上小区青浦新城、奉贤新城、临港新城暂时没有6万级小区。青浦爱马仕小区葛洲坝玉兰花园，挂牌价也只敢到5.5万，成交价5万上下。临港滴水湖涟岸曾经有6万以上成交，2022年已经回落至4万出头。龙头都不行了，临港短期不敢想6万的事儿了。同样是五大新城，松江为何一枝独秀？01讲到这澄清一下五大新城概念。松江新城是一个很广义的区域，涵盖了贝壳平台展示的松江新城、松江大学城、松江老城。三片区域本来也是资源共享，交流密切，中介只是为了便于作业分成了板块。同样，嘉定新城也涵盖了嘉定老城、嘉定新城、菊园、马陆等区域。换句话说，本文讨论的是原县城以及后续拓展区域，原先各区县下属乡镇不再此列。这部分区域是各区县精华，也是五大新城核心开发范围。青浦、奉贤、临港不再赘述。另外，本文只讨论普通住宅，别墅是完全不同的定价体系不参与讨论。松江新城标杆小区不仅单价高，总价也非常高。青浦、奉贤新城次新房基本400-500万，标杆小区500-800万左右。嘉定新城西郊金茂府单价高达7万，户型中等，总价普遍700-900万。松江新城誉品谷水湾总价1000万打底，外环内也能选到不少次新房了。调研时有同事觉得太贵，说这个价格他肯定去买古美了，何必买远郊。这句话一听就是市区客户角度，誉品谷水湾绝大多数房子都卖给了松江当地居民，尤其是当地公务员占比很高。在松江居民看来，古美反而太远。其实不仅松江，嘉定、青浦、奉贤都是本地客户为主，五大新城与市区通勤还是需要相当时间。都是本地客户撑起市场，难道是松江居民特别有钱？02如果只看GDP数据，松江一点都不富裕。2021年松江人均GDP数据全是倒数第三，比其他几个新城低得多，尤其是嘉定。环二之前讲过，各区GDP质量并不一样，嘉定等区域制造业非常发达，数据漂亮，其实并没有留下很多财富。松江GDP数据不漂亮，不过该区产业定位更高，战略性新兴产业占比郊区最高，实际带来的居民收入并不低。人均可支配收入松江与嘉定差距就不大了，还比其他两个新城高一些。嘉定一直有“散装”的说法，安亭、嘉定新城、南翔江桥一直分庭抗礼，安亭、南翔居民很少到嘉定新城，更不用讲去定居。安亭、南翔经济又相当发达，分散了大量高收入群体，嘉定新城并未行程集聚效应。2020年嘉定各镇税收松江则极力打压九亭、泗泾，大部分资源都给了松江新城，以至于松江新城规模庞大。千人为俊，万人为英，人多了自然就有高端购买力。松江新城目前实际人口高达81万，是楼市繁荣最基本的保障。03经济、人口提供了楼市繁荣的基础，标杆小区单价、总价过高直接原因还是在楼市自身。松江新城开发最早，2000年一城九镇规划中，一城就是松江新城。当时其他新城还是普通县城。松江获得了上海市郊第一条地铁线、中国首个郊区大学城、上海郊区第一家三甲医院，曾经让其它郊区眼红。甚至松江新城第一个被称为市区“睡城”。2010年之前的郊区楼市，松江一枝独秀，每年有1.5-2万套的新房供应。现在全市年均供应新房8万套，想想就知道当年松江楼市有多火爆。楼市发展的早，演化的就更加彻底，松江新城已经率先完成了楼市分化。楼市分化的本质就是，同等收入水平、同等消费水平、同等审美水平的居民聚集到一起，以至于形成风格不同的居住片区。上海全市范围分化正在如火如荼，郊区中只有松江已经完成。北部新城尤其是松江大学城地铁站附近，已经形成浓厚的居住氛围，是虹吸松江高端购买力的核心区。这片区域开发伊始就定位最高，三湘四季花城房龄虽老，在当时是绝对的标杆产品。三湘四季花城的水景三湘的湖景放现在也足够震撼，当时的购房者几无抵抗力。而且2006年就做到了人车分流，设计足够超前。后面陆续开发的龙湖好望山、誉品谷水湾、合景天悦，每一个都是当时的绝对标杆。誉品谷水湾小区环境合景天悦还是地王项目，引发了极大轰动。以上几个小区，连同九龙仓在内，构成了松江楼市的高端组团。当然背后也少不了ZF身影，这里大学城、地铁线都是基本配套，ZF还给了呼声最高的上海外国语大学松江外国语学校，九年一贯制解决教育问题。通过以上操作，该组团形成了超越其他区域的居住氛围。这样的氛围一旦形成，就提供了一个高溢价产品的竞拍平台。组团小区不少，二手房市场房源却足够稀缺，愿意融入的购房者只能价高者得。松江新城次新房其实不少，其他小区卖不出这样的价格。不远处的信达蓝尊也是次新房，只能卖出5万单价，与青浦新城差距不大。其实松江新城单价5万左右的次新房不在少数。松江大学城地铁站组团毫无疑问有溢价，这个溢价值不值，其实就像奢侈品一样仁者见仁。不过最根本的是，你需要像奢侈品一样找到与其他商品的不同，找到自己稀缺性，给用户一个出高价的理由。青浦新城开发较晚，大量小区都是2015年后建成，17号线每个地铁站附近都有项目开发。而且产品同质化严重，90-120平三房遍地开花，相互之间并没有拉开差距。大家都差不多，相互稀释购买力，没有任何片区、小区脱颖而出。葛洲坝玉兰公馆户型大、品质高，然而地段上却差了很多，区里也没有给到核心资源，自然无法成长为“富人区”。再加上开发较晚，购买力尚未开始集中，高端客群分散在各处难以形成集聚效应。青浦居民财富就真的比松江居民少吗？不见得。誉品谷水湾大量居民是公务员，青浦公务员不见得收入就比松江低。只是青浦新城尚未形成高端居住组团，没有带来溢价的理由，或者说“借口”。对于当地开发商而言，你们并没有充分挖掘出青浦居民购买力。如果青浦新城核心地段出现高品质项目，区里再助力推高居住氛围，可能也会形成高单价、高总价组团。当然未必达得到松江新城高度，青浦不少购买力被徐泾吸附，已经提前释放不少。毕竟大虹桥情节在青浦深入人心。2020年环线率先提出了上海楼市即将分化的观点（《上海的房地产市场，极度不正常》），松江新城的楼市分化只是上海楼市的一个缩影。现在分化已经走向极致，走到极致就是孤岛，孤岛效应决定了上海楼市向新的方向发展。下一轮的板块轮动，可能与之前有很大区别。具体趋势我们后文剖析，敬请期待。等不及的朋友，也可以添加客服微信约咨询师单独沟通，避免影响大家买房进程。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

旧文（《上海楼市的四分天下》）中环二讲过：上海实在太大了，各个片区越来越像独立城市，决定各个片区命运的还是产业。1月16日，上海发布了2023年重大工程清单，其中科技产业类多达77项。这77项官方钦定的重大工程，代表了上海最前沿的产业类型，也是上海带领全国进一步发展的重磅武器。这些工程分布在哪些片区，哪些片区就抓住了未来。01官方只公布了项目名称，环二帮大家确认了每个项目的位置。部分项目涉及几个区域，环二进行了分拆，实际统计对象达到80个。把每个项目标注到地图，分布情况就一目了然。（需要高清大图请联系环线客服）拿到这张图环二第一反应是：押注2号线以南完全没毛病。绝大多数重大工程都在上海中部、南部，北面就宝山、外高桥零散几个。上海向南发展的趋势从未停止，没办法，南面有地。大型绿色数据中心仅腾讯项目就需要土地236亩，长期来看还是向沃野千里的南部布局合适。02当然各区之间分布也不均衡，浦东毫无疑问又拿了冠军。市区静安、黄浦、长宁已经比较成熟，自然没有空间建设。虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦东外滩都在风口浪尖，都有项目动工。普陀有大量待开发空地依旧吃鸭蛋。桃浦智创城刚开始开发，后面表现如何我们拭目以待。郊区松江、金山、奉贤表现优异，是尖端项目核心承载区。嘉定GDP数据非常漂亮，然而却以第二产业（汽车制造）为主，战略性新兴产业明显不足。此次重大项目清单中，嘉定也只有一个项目上榜。03文章（《上海楼市的四分天下》）中环二讲过，上海各个片区相互独立，片区内却有密切联动。比如西南部的松江、闵行、徐汇，虽然是三个独立行政区，资源上却高度互动。工作在闵行，居住在徐汇；工作在松江，居住在闵行，在西南片区非常常见。我们简单把上海分成CAZ、浦东、西南部、西北部、东北部几部分，发现各个片区项目分布非常不均衡。浦东一家独大，占了42.5%的份额。西南部也是核心承载区，承担了38.75%的项目建设。东北西北相对较弱。其实这个数据与各个片区GDP增幅不谋而合。2015-2021年浦东GDP增幅最高，其次是西南部，东北西北相对较弱。另一个反应经济的重要指标是人口增长，也大致有同样规律。不过人口流动更多的是与经济总量相关，与产业结构关联度弱一些。所以宝山、嘉定也获得了不少增量。其中也不乏市区客户前去定居，毕竟嘉定宝山是距离市区较近的郊区。这批重大项目的意义不用赘述，感兴趣的朋友可以查阅旧文（《浦东，关系的是国运》）。总体而言，这些项目分布很大程度影响了未来各区经济活跃度。经济的活跃度直接影响高收入群体的流入，人类大部分迁徙都与经济有关。之前农民分散在各个村落，是为了种地方便；现在向城市集中，也是因为上班方便。在这个维度讲，重大项目的分布给了我们选房很强的指导意义。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

假期结束，大家该当老板的继续当老板、该打工的继续打工、该上学的继续上学，该买房的当然要继续看房。环线业务也陆续恢复，2023年继续为大家提供专业、客观的楼市分析，希望能给大家买房之路提供一星半点的帮助。大疫结束，经济起飞，2023年的上海楼市将迎来很多变化，远比2022年“有趣”得多，接下来环二将持续与大家探讨、分享。今天先聊聊当下“肉眼可见”的几个变动。01普陀终于扬眉吐气浦西七区，普陀垫底，无论是资源、房价还是口碑。普陀非常低调，楼市中一直声音不大，热点板块前滩、北外滩、徐汇滨江、大虹桥、唐镇、临港统统与普陀无关。近20年普陀就真如声音大点，还是负面信息居多。长风建设的不错，却一直不是核心规划。2023年，普陀将当一次主角，普陀的消息将不断占领楼市头条。普陀发展不行，本质是缺少产业、缺少公共活动中心，长风两者都不错，却都不是顶级。现在普陀的机会来了。桃浦智创城是核心产业载体，今年进入开发时间；真如是西北部公共活动中心，核心项目今年开始落地。桃浦智创城如果发展成漕河泾，带来一群高收入群体，普陀楼市不再缺本土购买力；真如如果发展成徐家汇，彻底改变当地商业、商务氛围，普陀楼市将虹吸整个西上海。不管你信不信，目前就是这样一个规划。桃浦智创城首发项目是四个住宅，联动价高达8.3万元，令人咋舌。当然普陀有办法，项目让上海人民喜爱的宝华、金茂操盘，不愁卖不出去。只要卖出去了，价格就坐实了。四块地宝华拿了两块，金茂拿了一块，8.3万单价去化存在难度，两个开发商肯定会拿出巨额营销费用。而且土拍价不高，留出了足够利润空间，开发商也有钱搞事情。ZF也来助推，去年就给了三甲医院的预期，今年给什么我们拭目以待。承载普陀人民希望的重点板块、呼声极高的开发商操盘、天量的的营销费用、ZF给力的适当宣传，四者结合在一起，2023年桃浦火了。另一记重拳是真如。2023年全市一共有四个10万方以上大型商场开业，其中两个都在真如。上海LOVE@大都会更是以22万方的体量，称霸2023。接棒李嘉诚，成为真如新“救星”的中海，商业也在今年开出，体量高达14万方。盒马已经开业，山姆2023年开业，真如终于担当的起商业中心的名头。真如周边还有新房在售，几个重磅利好一定会漫天飞扬。真如，火了。当然普陀火归火，并不代表是抄底时机到了。除了苏河玺，普陀的其他新房并不便宜。桃浦8.3万的单价，可能要套一段时间。桃浦智创城的产业落地，可能依旧遥遥无期。02五大新城几乎不用积分2021年，五大新城有29个项目触发积分。2022年，五大新城只有14个项目触发积分。2023年，可能会进一步减少。2017年之后上海楼市开始分化，五大新城开始跟不上市区涨幅。不过五大新城依旧是上海楼市主战场，土拍不能停、土拍收入不能停。为了吸引开发商进场，新房备案价越批越高——总得给人家留出利润。新房价格放开，一二手倒挂消失，五大新城新房吸引力迅速下滑。五大新城近些年经济有所增长，当地居民收入提升却非常有限，本土购买力并不强。更重要的是五大新城大部分规划都已经落地，很难再给市区刚需造梦。2016年青浦新城凭借17号线吸引了不少客户，说17号线与2号线无缝衔接，将来上班方便；地铁落地房子还能升值。现在五大新城地铁全部落地，该挖的湖挖完了、该建的学校已经建了、该建的图书馆投入使用了，还拿什么给大家洗脑？更重要的是，五大新城虽说落户政策放松，上海吸收的外地购买力却偏向市区。大家通过临港新城等途径落户上海，转头就去徐汇区买房。本地客户购买力起不来、市区刚需导入不来、外地客户不愿意来，五大新城购买力现在并不强悍。这种情况下放开供应、放开限价，新房不会那么火了。03新房越卖越贵之前新房卖的好，很大程度是限价导致的一二手倒挂，现在有些新房也不便宜了。松江新城抢在了涨价前列，2022年中骏璟荟、首创禧瑞云庭单价高达5.8万，几乎与二手标杆持平。2023年入市的龙湖御湖境，地段稍差，价格却飙到了5.85万元。奉贤新城二手房单价都4万出头，新房奉发名邸直接顶到4.75万元。你别嫌贵，还买不到，奉发名邸积分高达51.6分，在郊区不算低。市区项目提价的也不在少数，去年中企云萃森林破10万，今年前滩海德一号单价高达12.98万。保利光合上城位置更有甚者，15号线元江路保利项目，单价达到了6.99万。不直接写7万怕吓大家一跳。同样距离市区18公里的杨行，新房单价才4.8万左右。上海南北差距已经大到这个地步？而且元江路周边目前是欠开发，远不如杨行配套成熟。环二调研时想买瓶水都买不到，一时间不知道业主以后怎么生活。有同事打趣到：光合上城，意思是靠光合作用吗？另一个意外的联动价是梅陇新中心地块，原定2022年入市的，现推迟到2023年第一批土拍。这个地块就在梅陇镇政府东侧，联动价达到7.5万元/平米，比仁恒天樾园和还要贵。仁恒那边已经比春申远一些、配套比春申差，该地块地段还不如仁恒，周边几乎是纯天然的待开发状态，单价却高过仁恒。内环其实也在渐渐提价，原先内环内还有10万左右的项目，现在基本都11万左右，苏河玺这种算漏网之鱼。去年西岸金融城地王住宅项目（香港置地启元）没批，价格报的太高被打回，今年价格可能通过了。2023年的新房，终于变贵了。04新房回归品质2017年新房限价以来，开发商基本躺平，品质上的追求开始倒退。江桥某品质楼盘，一期设计于限价之前，各方面几乎都是标杆设计。方案确定后就开始限价，项目拖了很久还是忍不住上市，一炮而红。二期立马学乖，各方面严重减配，装修成本由2400元/平米降低至500元左右。小区内部道路设计、绿化水平甚至小区大门都统统减配，为此还爆发了维权。此后上海新房维权不断。抛开交付质量不谈，2017年后的小区整体设计都有倒退。几乎全部机械化采用行列式布局、外立面几乎全部采用真石漆、几乎没有小区再花心思打造水系中央景观区等等。想想也能理解，限价后利润空间不大，不这么做可能就进入亏损。这个局面2022年开始好转，奉贤神盘奉发名邸能够火起来正是因为品质打动了本地客户，不然4.75万元的单价肯定不好卖。桃浦宝华、金茂项目8.3万元单价，肉眼可见的也不好卖。两个开发商均以品质著称，为了卖得动项目品质应该不会太差。领导的用意是靠几个优质项目提升地段价值，对品质上早就有自己的要求，拍地时已经说得很清楚。外立面优先选用造价较高的金属、石材等等，装修成本不能低于4000元/平米，妥妥的准豪宅配置。用品质提高溢价的时代，回来了。松江新城一二手倒挂几乎消失，前面提到的5.85万元单价的龙湖御湖境面临一定去化压力，也只能在品质上打打主意。项目尚未上市房子大家还看不到，环二通过多方途径了解到项目设计还是非常用心，大面积的铝板设计非常有“逼格”。项目方的说法是，至少保证比前几年的二手房品质上有相当优势。松江新城一直新房不断，价格涨上去后大部分客户是地缘性的，没有优质产品打动不了他们。所以2023年新房更贵了，其实也不完全是一件坏事，追求品质的朋友会有更多选择。2017年-2021年这几年的新房成为一个特殊存在，可能会影响到二手市场表现。受限于篇幅先讲这么多，更多信息大家可以添加客服微信沟通。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

上海一贯市区的教育资源较为集中，由此也导致了两个弊端。其一是市区教育资源紧张，其二是学区房价格高得离谱。2022年上海超额预警公办学校名单为了改善这两个问题，上海着手两个方面。其一是集团化办学，其二是在郊区开办优质学校。2023年建成学校分布据十郎统计，2023年将有41所学校建成。与我们习惯认为的地倾西南不同，23年的新建学校主要分布于上海西、北部。（原图可+客服微信）各大教育集团也大有跑马圈地之势。41所学校中，集团办校占比近35%。6所九年一贯制学校中，5所都是集团办校，另外一所朱家角泰安九年一贯制学校，暂未确定具体学校。华二今年风头更盛。陆续将在洞泾、蓝湾、杨行开办新校区。之前沸沸扬扬的洞泾华二松江实验学校，也将在2023年建成。各区的分布也并不均衡。青浦一枝独秀，2023年将建成17所学校。嘉定紧随其后，虹口建成学校数量市七区第一。反观松江、奉贤、临港三大新城，却并没有明显增加。既然青浦这么热闹，便先从青浦说起吧。青浦青浦的教育资源一向匮乏，因为开发跨度极大，很多板块的教育资源没有得到及时补充。2023年主要在赵巷、盈浦、朱家角、青浦新城等青浦中西部片区，有大量的学校供给。本就羸弱的徐泾，并没有在2023年得到很好的资源补充。2023青浦建成学校分布不过也仅是数量占忧，除世外高中为世外集团直属外，其他学校要么是挂牌，要么暂无名校集团入驻。2023年青浦的教育资源落地方向，还是在于汇金路南部大型居住区和赵巷动迁区的基础教育设施补充。2023青浦建成学校主要集中片区青浦区今年有3个重磅学校，青浦世外高中部、上师大青浦实验学校和泰安公寓九年一贯制学校。青浦世外高中部，将增加徐泾的升学路径。2022年青浦世外陆续将幼儿园和世外学校的地址，变更到上海市青浦区徐泾镇龙联路915号，同步开始建设高中部。高中部建成后，将再增加义务教育阶段融合班22个，高中班30个。是世外集团在上海唯一的16年一贯制直升学校。上海青浦世界外国语学校上师大青浦实验学校，原为崧建路小学，现是青浦区与上海师范大学联合办学的九年一贯制学校。36个班的教学建制，体量上不小。上海师范大学青浦实验学校朱家角泰安公寓九年一贯制学校，是青浦长三甲一体化示范区的第一所九年一贯制公办学校。泰安公寓九年一贯制学校规划图九年一贯制学校向来不会太差，加上是长三角示范区的首个，也会有一定的资源倾斜。这个学校建成的意义，规划落地性远大于教育资源补充。毕竟眼看着资源逐渐落地，长三角一体化示范区的规划，才能越讲越圆满。教育资源层面，更多是改善朱家角的教育资源，最起码在菜小和民办之间，多了个折中的选择。这3个重磅学校的落地，并没有让十郎对青浦的教育产生足够的信心。世外高中部并没有改善徐泾公办资源匮乏的现状，只是给倾向民办的家长多了一条升学路径。上师大青浦实验，上师大能做到什么程度，暂且不做定论。但重固生源质量没有变化，重固也吃不到徐泾的外溢客群来改善当地生源，恐怕难有大的改善。更别提还有人寄希望于上师大可以拉动重固房价了。嘉定2023年是嘉定区教育资源大丰收的一年。2020-2022年，嘉定区政府陆续和上师大、上大、华师大签署教育战略合作协议。2021年和宋庆龄学校合作的宋校嘉定校区，2022年已经落地，同年招收4个班，入学落户要求1年以上。2023年，上师大嘉定高中、华师大第五附校、上大嘉定实验、上实嘉定校区，将逐一建成。2023嘉定建成学校分布嘉定新城和嘉定北，都是嘉定的心头肉。教育资源上也未曾厚此薄彼。给了嘉定新城：中福会幼儿园、宋校、上实。也给了嘉定北：华师大第五附校、上大嘉定实验、孰好孰坏，都是新建的学校，这里不做定论。但无论是两个板块，还是嘉定区整体的教育水平提升，都有莫大的助力。那南翔呢？这个房产市场的涌动者，在学校方面没声音？除上师大嘉定高中今年建成外，其他的学校都已完成更名。且是上海大学嘉定基础教育集团的是首批成员，相信不只是换个名字这么简单。况且，南翔吃尽了市区外溢嘉定的中产客群，生源质量也是妥妥的。上次十郎陪客户考察南翔，房东家里恰好外教在指导孩子英语，房东说每周外教都会来2次，生活化教学。虹口截止2022年10月，虹口区级一般公共预算收入完成同比增加24.6％，预期全年财政收入增长17.9％。在增速上，稳坐上海头把交椅。这其中，北外滩做了不少贡献。2023年，北外滩又将在教育资源发力。2023虹口建成学校分布新建2所小学、1所幼儿园。虽然学校名称未定，但依托于虹口自身的教育底蕴，加上对北外滩的重视，自然不会在教育资源上吝啬。新建的同济大学附属澄衷中学（完中）也在北外滩，将在2024年建成。看来北外滩距离建成，又近了一步。其他除上述学校集中建成的区域外，还有一些零星的位置也值得关注。奉贤新增致远高中和奉教院附属小学运河路校区。不过二手都不位于奉贤新城核心区，主要是作为老城区和奉贤高中教育的补充。2023奉贤&临港建成学校分布临港新增两大高中，一个位于浦东滴水湖，一个位于奉贤蓝湾。上海中学、华二、上师大等优质的教育集团源源不断地导入临港，将进一步改善临港的教育环境。提到高中，就不得不提，复旦附中徐汇校区。复旦附中徐汇校区四校中，徐汇本就有上海中学坐镇，如今在加上复旦附中徐汇校区。或许会对徐汇的初中更加友好，但名额到底怎么分，还要拭目以待。大宁国际学校的版图进一步扩大。中环外的市北高新，将再建一所大宁国际学校（小学部），来补充市北高新的基础教育资源。大宁国际学校（小学部）浦东新区在2023年缺席较为严重，但2022年却属浦东最为热闹。直接上表，不一一分析，各位看官可自行查看。教育改革还在路上。希望上海未来的教育格局，对家长和孩子都会更加友好。以上，Enjoy~编辑

这两天业内最热的话题是链家中海暂停合作。事情很简单，据说是因为中海拖欠佣金，链家高层决定“给点颜色看看”。于是下架了中海地产所有项目，所有人都不能再为中海带客户。中海一直被视为行业大哥，又是央企，竟然被链家“摸了老虎屁股”，自然获得了广泛关注。中介绑架开发商的话题由来已久，2021年就有很多人抱怨：“郑州楼市是链家说了算”。当时郑州80%的新房都靠链家等中介带客户。合作链家就卖得动，不合作就卖不动，链家也就有了提高佣金的能力。开发商利润本来就很薄了，还拿出2%-3%给链家，心里肯定骂娘——你不给又不行。链家深耕二手房多年，掌握了大量客户资源，尤其是置换客户更是牢牢把握在手中，你不多给佣金这些客户就不给你。当然这次事件很快就“辟谣”，今天（1月30日）双方都澄清只是合同续签，没有真正停止合作。“辟谣”不“辟谣”其实都不重要，重要的是双方的矛盾真实存在，看一下网友对这件事情的评论就知道了。01网友评价两极分化，简直水火不容。一方认为链家绑架开发商，吸血购房者。现在更是店大欺客，佣金点位、合作条款他们说了算，动不动就给颜色看。其实链家没有提供价值，应该全面取消链家带看新房。另一方认为链家给你服务了你就得付钱，存在就是合理，也没人逼你合作，不想用链家可以不用。前者大部分是开发商的朋友提出，后者是中介的观点，公婆各自有理，一时间不知道站在哪边。突然环二发现一个问题，开发商觉得链家尾大不掉被扼住喉咙，链家觉得提供了服务还被骂很冤枉，那购房者呢？有人考虑过他们的感受吗？某开发商点位给的理想，中介就带客户成交；点位给的不理想，一个客户不带，双方都觉得很正常，可是购房者犯什么错了？凭什么让你们摆布？购房者不是一块砖，哪里需要就被塞到哪里，他们是真真切切的买房人。他们背后是一个大家庭，是掏空的几个钱包，是对新家的美好憧憬。这样决定终生的事情，因为你们是不是合作，就需要改变自己决策吗？你合作我就适合这个项目，不合作我就不适合了？有人会讲决策权在自己手里，买不买是你自己的事情，中介又没逼你定房。普通人面对专业人员几乎没有招架之力，中介工作看起来简单，其实忽悠购房者足够了。大部分人购房决策严重受到中介影响，不然开发商也不怕中介停合作。真的是合作了中介你就有成交，不合作成交就很少，尤其是不好卖的项目，比如环沪之类的，绝大多数客户都是中介带过来的。如果没有中介，这些客户说不定买在哪，市区老破小或者近郊商品房等等。有了中介带客户，他们就买到环沪去了。为了这12.75万，你必须得能够影响客户。不能影响客户的中介早被市场淘汰。看起来中介并不专业，那是对房地产的了解而言，抓住客户心理、潜移默化影响有些中介很擅长。实在不行还有套路，“逼定”这个词语每个中介都要懂。你说的不逼客户定房，那“逼定”是什么意思？02那是不是中介都是坏人？并不是。他们都是刚毕业不久的年轻人，他们只是想赚钱，有什么错？我帮开发商卖房子，开发商给我钱，一点毛病没有。毛病出在你赚开发商的钱，却打着服务客户的旗号。你的服务基础是获得买房人的信任，却转手将信任卖给了开发商。我信任你，你的建议对我有很大影响，我以为你会推荐真正适合我的房子。然而你推荐给我的是合作的项目，是佣金高的项目。所有的矛盾都出在体系错误，这套商业模式的出发点错了，这才是原罪。当你使用了一个产品却没有为此付费，那么你并不是用户，你是产品自身。这套商业体系之下，购房者并不是用户。所有的app、自媒体、中介机构，用户都是开发商，购房者只是产品的一部分。因为开发商付钱，他们养活了整个体系。前些年互联网大佬还很风光，为了提升平台GMV纷纷抢占房地产市场，环二一听这路子就不对。2020年底马爸爸来了，说要打造天猫好房，声称三年内所有的收入都补贴给用户。当时引发了巨大轰动，大家立即打开天猫看一下优惠券怎么领、适不适用自己看中的房子。然而看完发布会大家惊呆了，人家说的用户根本不是买房人啊，参加发布会的都是各路开发商老总。发布会最后一句话是：让天下没有难卖的房子，而不是让天下没有难买的房子。近5年互联网对房地产的所有改造，本质都是对购房者实施精准的围猎、捕获。互联网企业有巨大的技术优势、平台优势，可以更充分的利用“流量”创造价值。至于购房者买的房子是不是合适，没人关心。而且很有可能让这个问题变得更加复杂——天猫好房一定优先推荐佣金高的楼盘，佣金越高的楼盘通常性价比越低。03这套体系根源错在，拿了卖方的钱，却做着服务买方的事情，让大家真真切切的感受到了“免费的就是最贵的”。你以为免费看了很多公众号文章、抖音视频、小红书攻略沾了便宜，甚至有朋友让中介免费开车带自己看房沾沾自喜，其实成本最终还是自己背。费用是开发商打给中介，开发商的钱还不是向你收。吊诡的是开发商宁愿把钱打给中介，也不愿让利给购房者。现在普遍佣金2%，你买了100万的房子开发商只拿到98万，2万给了中介。如果不用中介，房子卖98万反而卖不动，中介对购房者的影响可见一斑。要改变这个困境也简单，就是不要再向开发商收费，而是给谁提供服务向谁收费。房子就卖98万，你就花98万，再亲手拿2万出来给中介，你看看中介会不会100%站在你立场。北京有句土话：没有花钱的不是，拿了你的钱才能更好的提供服务。没有拿你的钱，你始终是他赚钱的工具，而不是服务对象。这种体系之下，中介、购房者都能体会到真正的尊重。尊重购房者不是一口一个“哥”“姐”的叫着，而是真正的把他们当成委托人。你拿他们当韭菜，叫什么都没用。04早在2017年环二就发现了以上矛盾，萌生了创业的想法，希望凭借一己之力改变这个奇葩的行业。在此之前环二也是行业既得利益者，新房分销做的风生水起，也赚到了钱。但是始终是于心不安，尤其是明知道一些楼盘垃圾的一塌糊涂还要给客户推荐。纠结了很久环二决定叛变，不再继续帮那套体系“代言”，想做一家真正站在客户立场的机构。当然环二也不是圣人，也需要有收入养活老婆孩子，环二当时就认为不合理的东西一定会被取代，时代总要进步。一旦环二带头建立了更合理的商业模式，行业风口这不是来了吗？作为行业先锋，环二总会有物质回报。凭着这个理念，环二创立了付费咨询模式。你买哪都行、通不通过环二买都行，我凭借咨询费也能养活一家老小。当然拿人钱财替人消灾，收费后环二需要真正的帮到购房者，买到更能增值保值、更适合自己的房产，这样才能实现共赢。这套体系运转至今，被证明效率明显高过传统模式，也真正的帮到了不少购房人。大量用户因为环线的方案买到了更合适的房子、避开了买房路上的坑。这里也呼吁更多同行加入，大家一起实现真正的单边代理、真正的能够维护起买房人的权益。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

环线深耕上海楼市多年，渐渐的有了自己影响力，已经帮助上千组客户安家上海。任何一个品牌有影响力后，都会形成自己独特的标签。环线的标签很多，比如“普陀黑”。01开心的是环线品牌逐步打响，不开心的是大家对环线还有很多误解。环线的确讲过一些区域的“坏话”，甚至持续不看好一个区域的发展，得罪当地居民也在情理之中。环二也反复解释过，我们并不认为自己对区域的判断100%正确，任何人的认知都是有限的。环线只要保证自己比绝大多数同行更加专业，绝大多数的区域判断准确，就能给大家提供最好的选筹服务。更重要的是，环线的每一条分析都是心里话。我们认为好的地段就说好，我们认为不好的地段就说不好。甚至有些地段我们看好，房价目前过高我们也不推荐。我们认为这才是做专业研究最应该有的态度。环二非常认同一句古话：“乡愿，德之贼也”，为了讨好乡里不分是非，没有原则导致言行不一，虽然看起来八面玲珑，其实才是真正的坏透了。做专业研究，应当在事实出发，既然在事实出发，上海就不可能所有区域都值得买入。当然环线不是完美的，对某些区域评价不准确的话，欢迎大家友好讨论。而不是一句“普陀黑”、“**黑”就否定环线在追求真理上的所有努力。还有一些居民说环线吃不到葡萄说葡萄酸，这种毫无意义的评价环线从不回应：中学生打辩论赛都知道，反驳的永远是对方的观点和论据。攻击对方立场和目的是很low的事情，一般都没参加辩论的资格。02做过生意的朋友都知道这样做有问题，你不断的得罪当地居民，客户基数就越来越少。前几天发了一篇“黑”杨浦的文章，不少杨浦的朋友就取关，用户基数少了自然生意难做。其实这个道理环二也懂，你忽悠大家买房就好了，为什么非得说大家不喜欢的话？其实环二也思考过，要不就不写负面信息了只捡好听的说得了？后来发现根本做不到。也有不少朋友给我们提建议，说你们文章写得很好、线下服务很好，但是不会宣传运营，这样规模可能做不大。其实我们也想过多做一些包装，打造环二个人品牌，谁还没几个能吹牛逼的事迹呢。后来发现真的不擅长。环二反思了一下公司短板，核心在于工科男。环二是一个工科男，环线大部分骨干员工也是工科男，长期的理工思维训练，使得我们只会做事实分析，其他方面的确不太擅长。环二毕业于一个工科见长的大学，几个骨干员工也是工科大学的理工专业。理工科研讲究的就是事实分析，实验数据没人看到，但是依旧需要一板一眼的填上去。这些工作由不得半点马虎，数据错了要出人命的。更重要的是，理工生想法都不跳跃，这也是大家认为工科男“死板”的原因。互联网捕捉的是人性，只有琢磨透了人性才能更好的营销宣传，这些未必是工科男的强项。公司骨干员工有了这些特色，公司自然就有了这样的氛围。所以大家体验环线服务时难免的会有一点粗糙，环线的海报不够精美、办公室布置不够小资、服务接待有时也做不到如沐春风。但是环线每一项工作都会认真对待、每一份报告都会仔细打磨、每一次带看都会精心准备。这样的氛围有多强大呢？环线的付费用户中，上海交大的校友、同济大学的校友遇到很多，甚至环线微信群里多次出现校友相认，但是环线从未接到复旦大学的客户。之前遇到过复旦校友面聊，当面沟通后拒绝了付费服务，可能是复旦的朋友觉得工科男没共同语言吧。环二也知道这样只能服务部分用户，也会影响公司扩大，至少目前规模还没大到一定程度，客户数量足够了。目前的规模下，环线还是会坚持这个风格，做好专业服务这一件事情就足够了。等规模足够大了有新的人才加入，氛围可能会有所转变吧。03当然为了把生意做大，环线可能会做一些包装和宣传，线下服务环二会继续交给“工科男”去做。工科男实在太适合这份工作了。有朋友可能会说你们做房地产，得招房地产专业的啊。环二可以负责任的告诉你，你要的房地产专业国内可能没有。环线有不少建筑”老八校“的毕业生，这些大学里要么是偏技术类的建筑学、土木工程等，要么是偏管理类的房地产开发与管理、工程管理等等，真正落地到城市分析、区域解读的专业是没有的。即使是城市规划专业，也更多的是学术视角。真正能提供房地产行业系统培训的，其实还是大型开发商。环二进入开发商时培训的东西无所不包，甚至风水学、奇门遁甲都有专门课程。所以开发商出来的工科男，一直是环二面试时的首选。环线做的是买房咨询服务，这个行业能给大家提供的最重要的东西是什么？是专业分析。没有环线之前，大家也能买到房子，大大小小的中介有的是。但是之前买房会买错。自住买错影响生活质量、投资买错大把的亏钱。环线服务的不少客户身价不菲，在自己专业领域做到了极致，但是对上海楼市真的未必精通。上海楼市已经无比复杂，需要深厚的行业积累、高强度的学习、稳扎稳打的实地调研才能完全了解。这时一支专业团队的出现，能尽可能的帮大家排除错误选项，选到真正适合自己的房子。选对房子，两年内资产多出几百万；选对房子，生活质量得到提升更是无价。其他的都是细枝末节，能帮用户选对房子才是核心。为什么大家抱怨中介费高？其实是中介没提供到应有价值。你的服务能带来上百万的增值，收费几十万大家可以接受。只是提供几套房源、带大家看看房子就收几十万，你当大家是冤大头啊？前面提到过楼市无比复杂，需要高强度的调研、学习，需要服务人员擅长研究、肯吃苦，这不正是工科男的优势吗？上海这所城市好天气不多，要么太热要么太冷，能不断出去调研需要极强的“吃苦精神”。上海楼市无比复杂，也需要科学、系统的数据分析才能做对方案，工科男受过科研训练，不刚好找到用武之地。更重要的是，他们不会“忽悠”客户。工科男在专业领域无比精通，其实普遍比较单纯，真的没有太多诱导大家的套路和技巧。“工科男”不断的帮用户买到合适的房子，“工科男”本分的态度也会维护公司口碑，这样长期坚持，环线终究会得到市场认可。所以环二决定坚持走“工科男”道路。他们可能不善言辞，可能不会打扮，可能不会包装，但是他们做的方案一定是行业最佳，他们选的房子一定是最佳标的。真诚自有万钧之力。上海买房，请认准环线工科男。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

环线咨询成立于2019年，是上海首家采用单边代理模式的房产咨询/经纪公司。依托于我们丰富的实操经验、数据积累、专业的解决方案，一站式为客户提供全流程房产服务，使交易决策全面，系统，正确；使交易流程变得简单，专业，有保障。环线咨询起步于环线房产咨询这个账号，从账号设立之初，我们就秉持着绝对客观的态度，从不接开发商的广告，也从未去鼓吹或者抨击任何一个板块。为客户选对房子，这简单的7个字，既是环线坚守至今的初心，也是未来发展永恒的主旋律。上海板块两百多个，小区两万多个。如果只是一个单纯的房产爱好者，即使走遍上海，对楼市的见解也未必有业内人士足够深刻。对于大部分普通人来说，其实并不知道如何买房——只掌握了市场动向、买房技巧、项目信息，还是很难做出正确决策。毕竟，真正的积累来自开发商系统培训、长期的从业积累。环线咨询存在的意义，就是用专业为客户创造价值，在这个资产分化的时代，保障每一位通过环线买房的客户，家庭资产能够保值增值。定制购房服务

上海一直是国内城市发展的排头兵。1946年的《大上海都市计划》，便以疏散人口为重点；1959年编制了《上海区域规划》，提出了建设5个卫星城；1986年《上海市城市总体规划方案》，将上海城市分为上海中心城—卫星城—郊区小城镇—农村小集镇4层结构，并提出“一城九镇”长远规划；1999年规划“4大城市副中心”；2006年“1966城镇体系”，划出了9大新城；2016年，修改为5大新城。规划决定了一个城市发展的主基调，也催生了一批成天研究规划的“云买房”的人群。但也有一些板块，不靠大方向的规划而独占鳌头。堪称上海城市发展中的奇迹。瑞虹新城虹镇老街，是城区内最大的棚户区之一。90万方的危棚简屋，常住人口近1.4万。虹镇老街旧照破旧、拥挤、人群混杂。打架、斗殴、进局子，在这里是家常便饭。“滚地龙”、“下只角”、“流氓窟“是这里曾经长期的标签。1992年，上海决心拆除365万方的棚户区。虹镇老街，这才借了东风。曾经彪悍的民风，在钞票层面上，也变得好说话了起来。不过见识过当年虹镇老街的“乱象”之后，买这么一个几乎就靠开发商发挥的板块，不得不说赌的成分很大。毕竟当年新天地是同期开发的，内地也无瑞安的项目可以参考。而瑞安的发挥，让不少人大吃一惊。1-8期住+3大商业，瑞安将棚户区改造为北三区最好的居住社区。瑞虹新城俯瞰100多万方的体量，3.63的超高容积率。这样的高难度下，依然保持了合理的楼栋排布，整体没有让社区感觉很压抑。宽阔整洁的街道，颇具小资风的社区氛围，即便是从市区直达瑞虹，也毫无违和感。星星、月亮、太阳，三个商业体，加起来26.4万方。太阳宫开业后，更是一跃成为比肩北外滩来福士的标杆商场。瑞虹太阳宫顶楼当年靠着《智力大冲浪》做宣传，单价6000元/㎡的瑞虹新城一期，如今成交价已破10万。1998年《智力大冲浪》“7878奖平方”冠军奖品为瑞虹新城78㎡精装房瑞虹2-8期，单价早已在14-18万/㎡，即便是21、22年的市场冷淡期，价格依然坚挺。瑞虹二期挂牌价瑞虹怎么从当年的“滚地龙”成为现在高攀不起的存在？究其根本是瑞虹的造城计划，导入了第一批北三区的中产+人群。北三区缺少好房子，时至今日也是如此。1996年，瑞虹一期便提出了“精装房”的概念，虽然现在精装房已经烂大街，但在当年来说，精装商品房给了殷实的家庭买房的理由。6000元的单价，对于1996年8178.48元的上海人均可支配收入而言，已经不是一般家庭可以承受的了。1998-2003年，一期售罄，时隔3年，2006年二期上市，均价直接飙到17000元/㎡。134万总价的门槛，再一次将普通中产拒之门外。接下来便是同样的戏码，在3-8期上演。一轮轮的筛选，让瑞虹新城社区，始终保持着高净值人群的导入。不过历史总会在某个层面上拖后腿，对瑞虹来说就是教育。棚户区不比重镇，没有文化底蕴，更何谈对教育的重视。时至今日，瑞虹也没有好的教育资源，华师大一附中实验小学前身是飞虹路小学，在虹口区实在排不上号。华师大一附中实验小学大量的家庭把子女送入民办，也拖慢了板块内教育质量的成长。不过据业主反映，华师大实验小学的教育质量在不断提高，高质量生源的部分导入，对学校会有拉动作用。瑞虹三期之后，曾经的虹镇老街已无人提起。反倒是瑞虹新城的造城奇迹，一直持续了27年。莘庄1946-1958年，上海还是县、市分立的阶段。当年的莘庄，是上海县、市的交界处。1948年上海板块地图大家都知道，交界处的发展向来是“三不管”地带。莘庄虽然划归上海市龙华区，但也不过就是个集镇而已。1960年，闵行吴泾独立，上海县治落户莘庄。莘庄虽然得了县政府所在地的好处，但并没有什么明显进步，仍然是一个普通的郊县县城。1984-1988年间，上海县不断把精华地区贡献出去。包括虹桥机场、西郊公园，三分之二的虹桥乡，二分之一的梅陇，漕河泾镇、龙华镇等等统统划入了市区。上海县日渐精瘦，最终在1992年与老闵行区合并为新闵行区。区政府承袭县治，依然落户莘庄。这才给了莘庄的发展机会。只不过这个机会并不是上海给的，毕竟上海几轮的重点发展地区，都没莘庄的份。完全是闵行区自力更生，艰苦创业的成果。1994年，闵行花了43%的年财政收入，把1号线争取到了莘庄。地铁拉动外需，导入市区人群。商品房拉动内需，导入老闵行工业区企业主的购买力。“内服外敷”之下，莘庄愣是不靠着上海的重点规划带动，站起来了！2021年标杆小区单价纷纷破10W。2001年的时候，南广场还是一片农田，现在已经是莘庄城市界面最好的区域。仲盛世界商城究其根本，1994年的地铁是点睛之笔，打通和市区的连接。而除此之外，便是上海县的底蕴所在。历史底蕴催生了这里的教育；工业重镇奠定了这里的产业；交通要地激发了这里的路网。因此，即便吃不到大上海规划的红利，莘庄也创造了城市发展的奇迹。古美20几年前，古美还是一片农田。和莘庄不同。这里既不是重镇，没有教育底蕴，也不是交通要地，没有发达的路网，更没有产业，只有鸡毛菜。传言，古美这里还有一个刑场，每日枪声不断。但就是这么一个“三无产品”，如今却成了西南片区的价格高地。老破小均价破7W，商品房破10W，标杆的万源城更是在10-12W不等。万源城尚郡挂牌价哪来的底气？说白了，就两点。0起点+好邻居。农田对于居民而言，不屑一顾。但对于城市开发，却是最好的发挥场所。相比于当年还在拆迁、旧改、闹纠纷的市区而言，这里既没有棚户区拆迁的烦恼，也没有工厂区搬迁的麻烦。于是2003-2010年间迅速盖建了大批次新房，甚至被规划成了闵行的示范街道。古美街景农田区的资源弊端，都周边的强邻补足了没有产业？漕河泾有国内最顶级的产业区之一。没有商业？七宝有上海体量Top40的商场。没有医院？田林有上海第六人民医院。而这些板块都没有的，便是舒适、静谧的次新房。古美有！好房子吸引了大量漕河泾的白领和西南片区的改善人群入住。高净值人群又反哺了教育，原来村小的平南，也变为了二梯队重点小学。产品吸引中产客群，中产反哺板块氛围。这便是古美创造的奇迹。南翔20几年前，南翔主要还是个卖小笼包的古镇。南翔古镇11号线还未通车。南翔之于嘉定，就是个郊区古镇。南翔之于市区，郊游都不爱去。一城九镇里面，安亭才是排头兵。自有产业，上汽是整个上海的纳税大户。2016年上汽集团在沪公司纳税情况安亭新镇，上汽开发，德系小镇。而南翔的任务就是蹭安亭的热点，卖地赚钱。金地格林世界营销提报金地在这里拿了2100亩土地。2006年，金地格林世界卖9000元/㎡，而安亭的楼梯房卖6000-7000元/㎡，同为楼梯房的古美春江锦庐，也不到6000的单价。从价格上也可见安亭地位多高，南翔多不受待见。但随着上海城市发展的速度越来越快，尤其是11号线通车以后。11号线部分南翔的人群流动发生了变化。置业人群不再是安亭的外溢客群，而变为了市区的外溢客群。南翔摇身一变，成为了市区外环外的价格洼地。11号线，多坐2站地铁，就可以从桃浦老破小变为南翔高档商品房。金地森林公馆当远郊变为了近郊，人群对接了市区，这才拉动了南翔的外需。同样，对接了市区，市区的企业也会外溢到南翔。成本差不多，你是老板，南翔和安亭，你怎么选？因此，南翔吸引了一批第三产业公司。这些公司的白领，也会转化为内需。外需+内需，才成为了南翔造人工湖、造34万方商场的底气。配套的进一步发达，才转化为市区人群选择南翔的动力。时至今日，南翔6W的单价，早已把安亭甩到了姥姥家。南翔，也成为了郊区崛起的奇迹。以上，Enjoy~编辑

最近有同事在看二手房，很激动地跟环二说：我在大虹桥找到了500万次新三房。青浦新城三房都要500万，徐泾万科天空之城单价最高时破了10万，现在南山雨果一套小三房只卖了495万。一时间几个同事都蠢蠢欲动，想去大虹桥抄底，拉着环二进行了一次调研。大虹桥还有这么便宜的二手房？01刚到南山雨果这里，就有同事提出了分析：南山雨果便宜是因为没地铁。价格很高的万科天空之城、蟠龙天地都在17号线沿线，南山雨果离地铁要2.5公里。环二给了他一个眼神反讽：你这眼光快赶上小白了。即使万科天空之城最近大跌，单价也要8万左右。南山雨果离地铁远一点就便宜2.5万？地铁很重要，但是绝对值不了250万。一个地铁站就让房子升值250万，一条地铁就值5000亿了，哪有这种好事儿？唐镇三兄弟都不临地铁，却依旧是唐镇标杆，单价也冲到10万；林海五兄弟不临地铁，单价并不比离地铁近的绿地东上海便宜。其实地铁的溢价被明显高估，2016年就盛传青浦17号线，其实通车后也没见房价涨起来。徐泾绿中海明苑、锦绣逸庭离地铁近一些，房价也不见得高多少。换句话说，徐盈路站附近只有万科天空之城贵一些，顶多再带上地铁北的几个小区。同样是大虹桥范围，价格怎么差那么多？而且这里都是大虹桥拓展区，核心区只有蟠龙天地。02为了帮大家找到答案，环二带大家调研了徐泾的邻居：九亭。大家一到九亭吓一跳：不说好了九亭是洼地吗，怎么比徐泾南山雨果还贵？？贝尚湾房龄比南山雨果“老”三年，品质也略输，单价竟然还贵一万！当然贝尚湾品质也不差，中心景观不输南山雨果。贝尚湾中心景观南山雨果中心景观不过因为设计原因没做人车分流，而且绿化风格明显老了一些。贝尚湾的地面车位南山雨果楼栋间绿化在广大购房者心目中，九亭是“皖亭”，是落后地区的代表；大虹桥是国际中央商务区，是城市发展的未来。九亭卖的比大虹桥还贵，有同事又看不懂了。拿九亭标杆与徐泾洼地相比有田忌赛马之嫌，这里只反映规律，不分高下。标杆之间的对比稍后补充。调研结束环二问了大家一个问题：贝尚湾比南山雨果贵1万，合理吗？大家不假思索的回答：当然合理。无论是外部通勤还是内部配套，贝尚湾都要吊打南山雨果。地段上贝尚湾更近，到绝大多数核心区都是九亭更加方便。即使是到大虹桥，贝尚湾也比大虹桥拓展区的南山雨果更近。南山雨果这里以别墅为主，配套几乎等于0。周边还在开发，一眼望去极尽荒凉。南山雨果小区远眺北九亭商业相当发达，贝尚坊、绿庭尚城配套商业、九亭湖滨商业基本满足了社区需求，沪亭北路的沿街商铺更是业态繁多。绿庭尚城社区商业沪亭北路沿街商业现在又开业了九亭金地广场，北九亭已经成为外环商业高地。徐泾也开了万科广场，离南山雨果远开八只脚。医疗、教育上的短板外环通病，两个地方都不擅长。对于普通居民而言，北九亭居住体验远胜于南山雨果，房价高一些也正常。与九亭的对比告诉我们，南山雨果便宜并不是低估，一分钱一分货，它也就值那个价。那为什么万科天空之城会那么贵？03前面提到过贵不是因为地铁，难道是因为商场？到处看看吧，南翔印象城、七宝万科广场、莘庄仲盛商城，商场1公里以内小区，不见得比2公里以外贵太多。商场利好的是板块全体，并不是只有步行可达的小区。回公司后环二告诉大家，看配套你永远看不懂为什么万科天空之城比南山雨果贵那么多。就好像看质量、容量，你永远看不懂爱马仕包包为什么那么贵。一分钱一分货永远是同类商品对比，同样是廉价品，包包的质量、容量就有意义。不同定位的商品就不能用一分钱一分货解释，爱马仕的包包质量并不是地摊货的1000倍。我一个地摊货用一年，你爱马仕用1000年？不同定位商品的定价逻辑完全不同。南山雨果与北九亭可以说一分钱一分货，与万科天空之城就不行。因为你俩都是普通郊区地段，万科天空之城已经成了长宁替代品。一条地铁一场游戏，七宝以下有明显的价格梯队，2号线-17号线以下同样如此。长宁房价已经很贵，普通中产开始高攀不起，眼光只能向外看——一看就到了大虹桥。长宁滑落到青浦没人能够接受，但是zf自有办法——现在你觉得是长宁到青浦，未来是长宁到大虹桥，大家同等地段不分优劣。就这样带着大虹桥的美好预期，大家开开心心地搬到了徐泾。你说现在徐泾荒凉，人家想的是大虹桥落地后的完美套现。现状不够，预期来凑，几张A4纸就给了大家说服自己的理由。市区客户过来头颅高昂，只认标杆，地铁边、核心区才配得上自己，其他边角项目都是郊区垃圾。很可惜，南山雨果并没有被市区中产看上。大虹桥的预期溢价，并没有完整地加到它头上。招商虹桥公馆三期离地铁远点，也没有被完全纳入到大虹桥价格体系，6.4万的价格没触发积分。没有被纳入大虹桥体系，南山雨果就是普通郊区，就只能跟其他普通郊区对比。04讲到这有同事提问，徐泾是长宁替代品，为什么九亭不是七宝替代品？七宝贵了客户不会外溢过来？七宝贵了，周边一堆居住区分流，莘庄、古美、金虹桥、金汇、春申等等等等。而且九亭凭什么平替七宝，闵行就比松江高半级，出租车司机都知道。更重要的是，九亭没人炒作。现在是松江郊区，未来还是松江郊区，凭什么跟七宝比？哪天来个大领导看中九亭这里，画个圈圈定个中央商务区的title，说不定七宝人民开始高看两眼，乖乖的把钱交过来。至于这个商务区灵不灵，没人在意，大家想要的只是说服自己。罗振宇、樊登的课程有没有用？不重要，听众觉得有用就够了。老年人吃那么多保健品有没有用？不重要，他们觉得有用就够了。爱马仕包包值不值那么多钱？不重要，有人愿意多花十几万就够了。大虹桥到底能给区域带来什么，不重要，有人信就够了。你可以问问买大虹桥的朋友，到底核心区、拓展区有什么区别，到底拓展区与九亭有什么区别，99%的人答不上来。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

环线咨询成立于2019年，是上海首家采用单边代理模式的房产咨询/经纪公司。依托于我们丰富的实操经验、数据积累、专业的解决方案，一站式为客户提供全流程房产服务，使交易决策全面，系统，正确；使交易流程变得简单，专业，有保障。环线咨询起步于环线房产咨询这个账号，从账号设立之初，我们就秉持着绝对客观的态度，从不接开发商的广告，也从未去鼓吹或者抨击任何一个板块。为客户选对房子，这简单的7个字，既是环线坚守至今的初心，也是未来发展永恒的主旋律。上海板块两百多个，小区两万多个。如果只是一个单纯的房产爱好者，即使走遍上海，对楼市的见解也未必有业内人士足够深刻。对于大部分普通人来说，其实并不知道如何买房——只掌握了市场动向、买房技巧、项目信息，还是很难做出正确决策。毕竟，真正的积累来自开发商系统培训、长期的从业积累。环线咨询存在的意义，就是用专业为客户创造价值，在这个资产分化的时代，保障每一位通过环线买房的客户，家庭资产能够保值增值。定制购房服务

2022年，在喧哗、纷扰、动荡、平静中慢慢过去。大寒之后，壬寅年癸丑月己卯日，腊月三十，也宣告了2022的正式结束。壬寅年大寒，晨新年前。群众忙着抢票；各地部门忙着总结；各家忙着准备年货。而上海，也在热闹和冷清中，转变为另一个上海。1老粉都知道，环线的办公地点在漕河泾。周边诸多吵闹了一年的产业园工地，在不知觉中，安静了下来。不知什么时候开始，公司附近的外卖越来越难点。外卖的配送费也在不知觉中，提高了好几档。直到有一次问一个好几天没配送的快递，被网店告知快递员离职时。十郎才感到过年前的上海氛围不同了。原本赶打卡的上班族，变为了赶高铁的归家人。即便是早高峰排队进站的秀沿路，也变得井然有序起来。原本人头攒动的9号线徐家汇站，站台前能看到的人还没原本楼梯上站的人多。过年站台前平时工作日地铁上背包的变少了，提行李箱的变多了。原本畅通无阻的高速，如今到处飘红。种种迹象都在说，打工人正在离开上海。即便是2022年已经关了数月的店铺，过年也毫不犹豫地选择了回家。早饭？十郎也在捉摸出路呢！公司附近底商社区附近底商共享单车的调度员回家后，地铁站便堆积了无数辆单车。小区内，原本17:00就没有位置的充电桩，现在到了20:00也有不少空位。外滩不再人挤人，想站哪拍就站哪拍。2上海空了？也没完全空。不少商业体抢在了年前开业。存量旧改的地标商场——新天地时尚II。​​50%面积为中国、上海首店、旗舰店，吸引了不少人前往消费。还有国内首个聚焦次元文化的商业体——ZX创趣场。是原南京东路上的百联旧改而成，一经开业，便被誉为“魔都二次元圣地”。十郎作为业余二次元爱好者，也是在人堆里膜拜手办的。除此外，还有前滩L+PLAZA陆家嘴广场、前滩31乐荟、LOVE@大都会、桃浦湾TOPONE、宝地新华等商业体。都在新年前，开始了部分商家试营业。新年前大家的消费欲，被这些商家拿捏得死死的。各大超市，也直呼鸭梨山大，纷纷扩大了线上线下配送范围。即便人少了，上海也在用另一种方式诠释“热闹”。3上海市常住人口为2387万人，其中有1048万人是外来人口。疫情以来，这是第一个完全放开的新年。据说今年全国会有近20亿人次的迁徙。看上海的趋势，少说走了七八百万人吧。“长三角一体化”，也在以另一种方式宣示着存在感。河南为啥排第4？你可知道有一类面种，叫河南红烧牛肉面？起源于上世纪80年代，号称河南襄城人为上海人定制的面食。目前在上海有2000多家店，约有5万多襄城人。每次过完年，整个襄城县包大巴，开往上海。类似的，还有并列上海四大平民美食的：沙县小吃、重庆鸡公煲、黄山菜饭骨头汤。仅日常的餐食，就有十几万人每天在上海忙忙碌碌。虽然现在少了平民美食的上海，也少了几分亲切感。但当新年再来，又将是起飞的一年！2022，阴霾已逝。2023，愿每一位为梦想拼搏的人，终有所获~以上，Enjoy~编辑

春节前，市场迎来一波小高潮。各个门店成交多了起来，一些房东心态变化拒绝谈价，甚至出现了多人抢房现象。环线的部分用户直接给出指令：春节前房子定下来。一时间有种金九银十之感。其实传统的房地产周期已经失效，现在完全是政策市场。2021年最火的月份是1月，最差的月份竟然是9、10月。9、10月差是因为出了“三价就低”新政。2022年12月后政策导向无比明确，房地产必须要拿出来、必须要火起来。之前是地方着急，现在中央也在着急。其他各地取消限购、金融支持等利好不再赘述，村里通网的朋友肯定都知道了。二三线先不讲，这些政策明显对一线城市产生了影响。2022年并不顺利，一些刚需可能还没买到房子，看了这些消息会不会担心？我是真刚需，万一明年涨一波怎么办？一些卖家一直降价，突然看到利好会不会担心贱卖？一些网民趁机造势，楼市向好迅速出现“人传人”现象，但凡能拖几天的卖家都可以选择不卖。双方结合到一起，自然形成了抢房现象。当然抢房只是极少案例，市场整体还没达到2020年下半年的热度。现在不少刚需已经堵在回乡路上，市场信心再强也不会反映到数据了。那春节回来后，市场会继续吗？2023年会不会是一个房地产大年？要解答这个问题，有几个关键节点需要关注。01新官上任三把火，虽然不是新官，这三把火反而烧的要更厉害。所以明年两会一定会有大的动作。经济不景气大家信心不足，其实信心不足也影响了经济发展。2023年要把丢失的信心找回来，甚至润出去的能不能叫回来。让大家都赚到钱前所未有的重要。明年市场走向如何，首先就要看这方面诚意怎么样。具体到什么程度谁也不知道，不过疫情刚过春节后会迎来表面繁荣。旅游、餐饮这些服务业最容易恢复，也最容易被大家看到。原先道路上空空荡荡，现在烧烤吃起来、机票买起来，一时间你会觉得经济还不错。这些表面现象就会迷惑很多人。2022年5月份楼市出了很多政策，效果一般，大家的分析是：你拿夜壶也没用，大家没尿了。其实购房预算还在，大家只是对未来收入没信心，想把钱存起来。更重要的是不敢拉杠杆。现在表面经济恢复了，就有不少不明真相的群众冲进楼市。他们的判断对不对不重要，重要的是有多少人相信。新房市场恢复通常都是去化速度、二手房市场恢复通常是交易量，只要冲进去的群众足够多，这两者数据向好，就会引发市场情绪。优质楼盘不断清盘，看中的二手房没几天就被卖掉，就有更多购房者加入进来。所以我们要时刻关注两会、关注表面繁荣感染的人数。02房地产的重要性重新确认，两会过后有可能出现更“剧烈”的调控方式。经济侧还比较复杂，楼市这里比较简单。房地产侧工具箱里还满满当当，想用随时可以拿出来。2022年的利好都是小试牛刀。房地产是明显的政策市场，是因为房地产其实只有一个直接指标：市场情绪。其他所有经济数据、市场供应、人口数据都是间接指标，市场情绪最终决定楼市走向。同样是放松限购，有些地方有用有些地方没用，有些地方听到别人放松就进入了高潮。其实是不是放松不重要，重要的是大家相信没有、大家信心恢复没有。上海近期没有实质利好，大家却赶在年前“抄底”，就是受到了二线调控波及。前几天传言上海要进一步放松限购，到目前依旧只是传言。不过要救楼市，一线城市一定要率先恢复。一线都没火起来，其他地方哪来的信心。当然并不意味着一线火了全国都火，三线以下一定还是波及不到，二线也需看当地情况。有些朋友一直坚持全国一盘棋，没理由北京、上海一家独秀。其实现在楼市已经进化到这个程度，北京上海与其他城市关联度越来越低，直至成为一个孤岛。抗战期间全国一片哀嚎，上海租界内依旧灯红酒绿。租界的特殊性保证了安全感，安全感吸引了资源持续流入。二战爆发后，甚至一些被德国侵略的西方国家也有大量资源涌入上海。那些地方越差，租界内就越能提供安全感。03以上两者都会导致信心波动，信心波动就会产生投机分子。有多少投机分子入市，也是决定明年市场走向的因素。大部分人不再幻想楼市中一夜暴富，房价翻倍，然而楼市从来都不需要大部分人参与。上海2000多万人，每年只有20多万套交易量，百分之一的人愿意出手就够了。即使计入家庭因素，也是50个家庭有一个买房就够了。二手房月成交固定1.5万套左右，超过2万套市场就感知温度上升，即，二手市场只需要5000个新增购房者就足够改变温度。或者说无论如何都会有1-1.5万个家庭当月买房，市场再差上海二手房交易量也在1万套左右。这些人没有投资心态，负责二手房源的正常去化。真正激活市场的，就是有投资心态的部分群体。他们可买可不买，可现在买可明年买。他们不买时，市场就很冷；他们出手了，交易量叠加市场就火了。这部分购房者部分年前已经出手，去化了一些“笋盘”，具有明显抄底心态。部分节后出手，抢在两会前。如果二手房市场笋盘清掉，叠加两会的利好，市场将会迎来高潮。如果这部分群体没有清掉笋盘，市场热度有限。市场热起来的前提，一定需要急售房源卖掉。大家都知道超级大盘不能买，房价涨不动还不好出手。其实2020年那波上海康城、中远两湾城都没少涨，两个小区都跑赢了大盘。其他时间两个小区表现就很差。这是因为2020年太多人出手，低价房源迅速清空，后入市的购房者明显觉得房价上升。房价一涨，紧迫感立马起来，又带动了更多人入市。其实不是房价涨，只是笋盘卖光了而已。平时市场热度一般，购房者数量有限，不断的有笋盘出来根本消化不完，你房价怎么涨？小行情对超级大盘完全没用。以上三个指标我们将持续关注，一旦发生逆转会推文通知大家。2023年不要盲目，也不要错过机会。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

环线深耕上海楼市多年，渐渐的有了自己影响力，已经帮助上千组客户安家上海。任何一个品牌有影响力后，都会形成自己独特的标签。环线的标签很多，比如“普陀黑”。01开心的是环线品牌逐步打响，不开心的是大家对环线还有很多误解。环线的确讲过一些区域的“坏话”，甚至持续不看好一个区域的发展，得罪当地居民也在情理之中。环二也反复解释过，我们并不认为自己对区域的判断100%正确，任何人的认知都是有限的。环线只要保证自己比绝大多数同行更加专业，绝大多数的区域判断准确，就能给大家提供最好的选筹服务。更重要的是，环线的每一条分析都是心里话。我们认为好的地段就说好，我们认为不好的地段就说不好。甚至有些地段我们看好，房价目前过高我们也不推荐。我们认为这才是做专业研究最应该有的态度。环二非常认同一句古话：“乡愿，德之贼也”，为了讨好乡里不分是非，没有原则导致言行不一，虽然看起来八面玲珑，其实才是真正的坏透了。做专业研究，应当在事实出发，既然在事实出发，上海就不可能所有区域都值得买入。当然环线不是完美的，对某些区域评价不准确的话，欢迎大家友好讨论。而不是一句“普陀黑”、“**黑”就否定环线在追求真理上的所有努力。还有一些居民说环线吃不到葡萄说葡萄酸，这种毫无意义的评价环线从不回应：中学生打辩论赛都知道，反驳的永远是对方的观点和论据。攻击对方立场和目的是很low的事情，一般都没参加辩论的资格。02做过生意的朋友都知道这样做有问题，你不断的得罪当地居民，客户基数就越来越少。前几天发了一篇“黑”杨浦的文章，不少杨浦的朋友就取关，用户基数少了自然生意难做。其实这个道理环二也懂，你忽悠大家买房就好了，为什么非得说大家不喜欢的话？其实环二也思考过，要不就不写负面信息了只捡好听的说得了？后来发现根本做不到。也有不少朋友给我们提建议，说你们文章写得很好、线下服务很好，但是不会宣传运营，这样规模可能做不大。其实我们也想过多做一些包装，打造环二个人品牌，谁还没几个能吹牛逼的事迹呢。后来发现真的不擅长。环二反思了一下公司短板，核心在于工科男。环二是一个工科男，环线大部分骨干员工也是工科男，长期的理工思维训练，使得我们只会做事实分析，其他方面的确不太擅长。环二毕业于一个工科见长的大学，几个骨干员工也是工科大学的理工专业。理工科研讲究的就是事实分析，实验数据没人看到，但是依旧需要一板一眼的填上去。这些工作由不得半点马虎，数据错了要出人命的。更重要的是，理工生想法都不跳跃，这也是大家认为工科男“死板”的原因。互联网捕捉的是人性，只有琢磨透了人性才能更好的营销宣传，这些未必是工科男的强项。公司骨干员工有了这些特色，公司自然就有了这样的氛围。所以大家体验环线服务时难免的会有一点粗糙，环线的海报不够精美、办公室布置不够小资、服务接待有时也做不到如沐春风。但是环线每一项工作都会认真对待、每一份报告都会仔细打磨、每一次带看都会精心准备。这样的氛围有多强大呢？环线的付费用户中，上海交大的校友、同济大学的校友遇到很多，甚至环线微信群里多次出现校友相认，但是环线从未接到复旦大学的客户。之前遇到过复旦校友面聊，当面沟通后拒绝了付费服务，可能是复旦的朋友觉得工科男没共同语言吧。环二也知道这样只能服务部分用户，也会影响公司扩大，至少目前规模还没大到一定程度，客户数量足够了。目前的规模下，环线还是会坚持这个风格，做好专业服务这一件事情就足够了。等规模足够大了有新的人才加入，氛围可能会有所转变吧。03当然为了把生意做大，环线可能会做一些包装和宣传，线下服务环二会继续交给“工科男”去做。工科男实在太适合这份工作了。有朋友可能会说你们做房地产，得招房地产专业的啊。环二可以负责任的告诉你，你要的房地产专业国内可能没有。环线有不少建筑”老八校“的毕业生，这些大学里要么是偏技术类的建筑学、土木工程等，要么是偏管理类的房地产开发与管理、工程管理等等，真正落地到城市分析、区域解读的专业是没有的。即使是城市规划专业，也更多的是学术视角。真正能提供房地产行业系统培训的，其实还是大型开发商。环二进入开发商时培训的东西无所不包，甚至风水学、奇门遁甲都有专门课程。所以开发商出来的工科男，一直是环二面试时的首选。环线做的是买房咨询服务，这个行业能给大家提供的最重要的东西是什么？是专业分析。没有环线之前，大家也能买到房子，大大小小的中介有的是。但是之前买房会买错。自住买错影响生活质量、投资买错大把的亏钱。环线服务的不少客户身价不菲，在自己专业领域做到了极致，但是对上海楼市真的未必精通。上海楼市已经无比复杂，需要深厚的行业积累、高强度的学习、稳扎稳打的实地调研才能完全了解。这时一支专业团队的出现，能尽可能的帮大家排除错误选项，选到真正适合自己的房子。选对房子，两年内资产多出几百万；选对房子，生活质量得到提升更是无价。其他的都是细枝末节，能帮用户选对房子才是核心。为什么大家抱怨中介费高？其实是中介没提供到应有价值。你的服务能带来上百万的增值，收费几十万大家可以接受。只是提供几套房源、带大家看看房子就收几十万，你当大家是冤大头啊？前面提到过楼市无比复杂，需要高强度的调研、学习，需要服务人员擅长研究、肯吃苦，这不正是工科男的优势吗？上海这所城市好天气不多，要么太热要么太冷，能不断出去调研需要极强的“吃苦精神”。上海楼市无比复杂，也需要科学、系统的数据分析才能做对方案，工科男受过科研训练，不刚好找到用武之地。更重要的是，他们不会“忽悠”客户。工科男在专业领域无比精通，其实普遍比较单纯，真的没有太多诱导大家的套路和技巧。“工科男”不断的帮用户买到合适的房子，“工科男”本分的态度也会维护公司口碑，这样长期坚持，环线终究会得到市场认可。所以环二决定坚持走“工科男”道路。他们可能不善言辞，可能不会打扮，可能不会包装，但是他们做的方案一定是行业最佳，他们选的房子一定是最佳标的。真诚自有万钧之力。上海买房，请认准环线工科男。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

三林地处中外环间，是近20年间统一建成的动迁社区。早期的动迁基地，让三林失去了成为高端社区的机会，时至今日也没个像样的学校。但也让三林占据地利。上海向南发展的过程中，三林位于上海正南方位，受益匪浅。前滩基本建成，杨思中介天天声称自己是前滩南，三林却不靠这个吃饭。详细测评，可以参考：【板块测评】三林：就喜欢你看不上我，又买不起我的样子今天我们只聊，不同总价区间，在三林怎么选？废话少说，先上干货。（添加微信，领取原图）三林的二手房，主要可以分为3个梯队第一梯队800-1500W位于上南路以东的三林核心片区商品房，单价9-11W。800-1500W小区列表11号线三林站附近：金谊河畔、万科金色雅筑、上南兰亭苑、锦丽新苑；11号线三林东站附近：中房樱桃苑、金地湾流域城、美林别墅；11号线浦三路附近：环球翡翠花园、明丰花园、浦发博园、浦发御园、金地未来域、日月豪庭、名嘉新苑。考虑学区，三林公认最好的配置是尚博实验+上实南校。主要对口：湾流域城、中房樱桃苑、上南兰亭苑和锦丽新苑。中房樱桃苑单价最高，单价普遍在11W以上。700米以内，地铁、商业、公园全覆盖，全人车分流，梯控入户，全景阳台，车位比近1:2。这对一个2006年的小区来说，实属不易。中房樱桃苑但白色的真石漆外立面略显老旧，绿化稀疏，物业管理一般，小区并无高级感。中房樱桃苑中房这个开发商，全名中国房地产开发集团，国字头。1981年成为国内最早的开发商，承担了早期住房商品化的任务。三林核心区的建设，也要归功于中房。作为央企，中房在三林核心区建设了众多的小区和公共配套。至今这些小区多为标杆小区，居民生活也都依赖于中房建设的配套资源。晶华公馆是通燃气的200-300㎡大平层商住（不限购），自带电影院，2015年到现在还没卖完。中房集团开发项目其次是湾流域城，单价在9.5-10W，1、2、3期都是高低配，高层+别墅。全人车分流，绿化率较高，物业管理较好。金地做产品，确实有自己的坚持。据说2009年，金地湾流域在项目交付后，操盘手自己走在小区内突然觉得有点不好，就决定再拨预算把整个项目的绿化做了重新铺装和升级。湾流域城二期外立面是金地特色的浅褐色面砖，并不显旧，但高低配提高了高层住户的容积率，也被用来隔绝华夏西路、尚博路和东明路的噪音。湾流域城俯瞰图大量的别墅减少了小区内的公共活动空间，除了医院和学校就在家门口外，500m内生活配套匮乏。这也是价格一直被樱桃苑压一头的原因吧。另外两个上南兰亭苑和锦丽新苑，都是比较老的小区，较为破旧，门口有很多殡葬一条龙服务店铺，很多人介意，成交量也有限。三林的学区溢价有限，非学区和学区商品房并没有明显价差。金谊河畔和万科金色雅筑互为竞品，单价都在9-10W。金谊河畔门口就是商业，万科金色雅筑门口就是公园。都是万科的物业，都是半人车分流，都临近地铁。不同的是，万科金色雅筑有部分多层，而金谊河畔更纯粹，体量也更大，配置了更多的活动空间，社区文化做的也不错。金谊河畔金谊河畔主力户型为：2房102-168㎡、3房111-190㎡、4房166-227㎡、5房177-189㎡，同时掺杂了极少79-83㎡的2房，总价门槛较高。万科金色雅筑面积段更亲民一些：2房70-94㎡、3房86-137㎡、4房134-136㎡，同时掺杂了极少69㎡的1房。浦三路附近的商品房，普遍被认为低了前面几个半头，均价在8.8-9.5W。主要原因还是周边配套没有起来，又会受到浦城热电的废气影响。其中浦发御园（2013）房龄最新，全干挂大理石也显得更加高级，小区绿化较好，物业管理也还算负责，车位紧张，但少有乱停车的现象。金地未来域属于中游选手，品质高于明丰花园和日月豪庭两个较老的小区，灰色面砖外立面，1楼架空。半人车分流做的不错，小区中有大面积的无车区可以活动。金地未来域车位紧张，业主乱停车情况较多，小区有很多弧形的楼栋，也产生了不少奇葩户型。两个小区的户型分布，见下表：第二梯队500-800W学区的溢价没有体现在商品房侧，毕竟三林的商品房太少了，但在第二梯队的动迁房中，却是薅足了家长羊毛。500-800W小区列表带有学区属性的：金光小区、金橘新苑、金禾新苑、尙桂苑（2019年动迁）。小区整体品质并不高，单价在8-9W。金橘和金禾属于三林动迁房的平均水平。最夸张的是老破小-金光小区，在划到尚博学区后，直接飞上鸡窝变凤凰，业主挂牌价纷纷破8W。金光小区当然，三林盛产的还是遍地非学区动迁房。这里永泰花苑、杉林新月体量最大，当时也是按照商品房品质打造。永泰花苑楼栋以颜色进行区分，蓝色的楼栋是商品房，全部为电梯房。永泰花苑商品房楼栋有中央绿地，有活动广场，也有地下车库，临近金谊广场。永泰花苑中央绿地但沦为商品+动迁混居后，物业的管理很差，小区里还有种地的。更换物业之后，种地的现象暂未改善，但近期开展了小区设施修缮工程，对外立面等设施进行修缮。衫林新月3个弄在一起，中间的875弄是商品房，电梯房+楼梯房混杂，临近新达汇三林（原三林印象城）。小区内有水系，有活动广场，有地下车库。但小区太大，物业管理也较一般，又有环形水系分割，刚去的人容易绕晕。门口还有一个围墙，据说是史上最强违建项目，之前规划的是公园，不知道被什么人拿来做私宅了。两个小区商品房均价7.3-8W，动迁房均价6.8-7W。这边的原动迁户，主要来自黄浦、杨浦和本地动迁。在近20年的时间里，原动迁居民越来越少，二手买进越来越多。以永泰花苑为例，超过2/3的房子，已经不是一手动迁，映射到整个三林核心动迁区，人口的流入量可见一斑。另外值得一提的是盛源公寓。这是三林板块内，第一个商品房小区，但好多中介都以为是动迁房。半人车分流，双色细面砖外立面，出门就是新达汇三林，地铁步行600m，物业维护得也不错。盛源公寓缺点就是，作为多层楼梯房，单价较高，均价7.5-8.2W，也没有学区。户型分布：1房87㎡、2房85㎡-93㎡、3房93㎡-115㎡。其他如：翠竹苑、三林安居苑、三林苑、品珍苑等一众动迁房，没有什么本质上的区别。这个价位段，还有一个注重品质的选项，就是电信三兄弟，三个高低配小区。三个项目2009-2011年相继开盘。保利2009年开盘1.1W，绿地2010年开盘2.1W，中海2011年开盘2.1W。现在都是7-7.5W的均价，不知道2009年开盘价买保利的业主，还在持有么？。保利林语溪中海御景熙岸、绿地香颂，半人车分流。保利林语溪人车不分流。虽然行政上归属康桥，但大家还是喜欢把他们划到三林。没有地铁，没有商业，只有周边不断建成的动迁房。胜在房龄新，配置略逊金谊河畔半筹，综合房龄也就和金谊河畔打个平手吧。单价几乎和永泰花苑等主流动迁房打个平手，但胜在是商品房。也有不少张江自驾的上班族买在这里。第三梯队300-500W三林之所以受到众多年轻中产的青睐，主要原因是在300-500W的价位区间，依然有三个选择方向。均价都在6-6.5W300-500W小区列表注重生活便利和交通的，可以选凌兆老破小。地铁1站，电动车15min直达前滩，这对很多单身上班族而言，很香。以凌兆八村为代表。1站换乘3轨交，600m生活圈，菜场、超市、地铁、高架一应俱全，多层楼梯房得房率较高。现在也在陆续开展美丽家园工程，重新粉刷了外墙，不少楼栋装了电梯。凌兆八村小区内的设施和环境也有所改善。凌兆八村活动广场不过周边过于接地气的环境是否能适应，就因人而异了。周边街景注重房龄和地铁的，可以选三林南动迁；三林南是一片动迁房和经适房混杂的区域。动迁居民多来自黄浦、杨浦、静安等区域，相比核心区居民已经替换一波的情况，三林南大概还有一半的居民是原动迁居民。距离地铁最近的绿波家园、盛世南苑、士韵家园、康达家园等为经适房，需要房东先买断产权，才能交易。相比之下，一手动迁会免缴增值税，但业主的挂牌价也要高一些，差价在5000-7000元/㎡。整体界面都很新，小区多是2010年后建成的。依水园是三林南动迁中的品质翘楚。依水园有中央绿地、地下车库，21年重新粉刷了外立面，1楼的电梯间也贴了瓷砖，还是比较用心的。依水园一期但超高层的建筑，居住密度极高，车位也非常紧张。注重外环内+电梯房的，可以选三林新村动迁房。当然，这是十郎不太推荐的选项。平均距离地铁1.5km，商场1.2km，底商不够发达，还要仰仗老破小区域补充，小区品质也不高。对面是三林塘风貌保留老镇，西面是城中村。三林新村周边情况只占了电梯房+外环内两个特性，只能说留给需要的人吧。值得一提的是，三林新村258弄对面刚交付了一个新动迁小区，叫鑫筠明苑，东侧还有一大片预留空地，有待开发。最后，让我们再回顾一下三林的分布图。以上，Enjoy~编辑

前言：本文为(被)删后重发，内容有一定调整。东外滩又开始火了。2020年11月，美团65亿重仓东外滩。2021年1月，B站81亿重仓东外滩。2021年9月，字节跳动也来了。2022年，中交上海总部、星空华文前来报到。一时间东外滩成为上海互联网高地。东外滩重点项目分布这些优质企业到来，市面上迅速出现一种声音：板块轮动轮到东外滩了。东外滩你们马上高攀不起。这句话首先是个病句，东外滩20年前就轮到了，只是烂尾而已。看到新的规划先别急，先想想会不会像上次一样落空。带着这种疑问，环二重访东外滩。01看到这些“振奋人心”的规划，环二内心毫无波澜——实在是看太多了。如果回到2005年，你会发现东外滩同样“振奋人心”。当时东外滩1号项目是八埭头，160万方超大综合体，一度声称超过东京六本木。后来传出烂尾，大家失望了一下，很快被国际巨头波特曼接手。作为世界顶级开发商，波特曼曾带领亚特兰大从南方小城发展成为生机勃勃的世界之都。“波特曼是名副其实的能令城市复兴的世界顶级开发商”。“城市复兴”四个字狠狠地抓住了杨浦人民，一时间群情激昂。后来的故事大家都知道，波特曼接手后项目继续烂尾。八埭头小区内景现在就建了三栋住宅，里面几乎没人敢住，杂草丛生。商办、娱乐等其他业态一毛没有。环二上次调研东外滩是2020年7月，到现在又过去两年半，八埭头没任何变化。2020年7月8日航拍2022年1月5日航拍东外滩2号项目是渔人码头，2004年审批通过，2007年底开始动工，然而一直处于施工中。此后几乎每年杨浦人民都会接到重磅消息：特大喜讯！渔人码头将于明年开业！而且项目介绍美轮美奂，感觉一旦开业就是全市焦点。东方渔人码头全力打造意大利风情时尚购物新体验，融合中西文化，打造情调和小资的都市潮流时尚“漫”生活。据悉，东方渔人码头项目融合人文历史、浦江美景、亲水绿地、特色餐饮、亲子活动、商务办公等功能于一体，将填补周边体验商业的空白，深刻诠释乐享滨江，漫享生活的时尚理念。东方渔人码头项目中的意大利艾洛力亚生活馆，将是上海首个以意大利生活文化为主的体验中心。家家乐梦幻乐园凭借其别出心裁的游艺项目和高科技打造了一个独树一帜的浸入式室内主题乐园。大家等啊等，等到2017年终于来了。等了10年，大家迫不及待的驱车前往。希望有多大失望就有多大。东方渔人码头是近些年最失败的商业体之一。东方渔人码头商场环境商业体量本身不大还分成几部分，主体商业设计动线奇葩，几乎体会不到逛街乐趣。本来就没几个商铺还分散的稀稀疏疏，楼上楼下跑半天也看不到啥。又赶上疫情不少商家撤走，现在就只有几家餐饮、儿童培训机构撑着。近期又赶上施工，大门后设在了瑞幸咖啡，真是一绝。好在办公楼吸收了一些企业，保证了这里有基础人流。不过这个办公楼真对不起内环CAZ的定位。渔人码头办公楼租金作为2017年的次新办公楼，租金连6块都租不到，甚至不如外环大虹桥。虹桥天地办公楼租金企业选择极其理性，大家不愿出价说明对这里还是不认可。当然有人讲租金低是因为东外滩还没建成，建成后你们就租不起了。环二深度调研后发现，这个梦想可能又要落空。02时势造英雄，自古成事都需要很大的运气成分。陆家嘴能够崛起，与领导高屋建瓴、群众齐心协力有关，最重要的是时代需要。那个时代需要一个陆家嘴，刚好领导圈了那块地。当时圈东外滩，东外滩就是国际金融中心。30年后的今天，一切都变得很难。90年代末来上海打拼，大量出租车司机、超市售货员都买房安家了，现在拿着985毕业证买不起房子的大有人在。即使现在中央一把手圈了东外滩，也会面临几大困难。最重要的是，房地产黄金时代过去了。ZF是没钱的，片区开发逻辑是卖地/租地赚钱，拿钱投入片区开发。现在这套逻辑已经玩不转，房地产不行了。更重要的是，东外滩也没有太多宅地可卖，这里大量宅地已经建成。东外滩密密麻麻的小区之前新片区开发怎么做？弄个重点学区、修个好的医院、图书馆艺术馆博物馆统统建起来，更重要的是，区里重要机构统统迁过去。为了开发松江新城，松江区政府都搬了过去。这套逻辑东外滩玩不动。第二，消费互联网时代过去了。东外滩钦点互联网逻辑没错，可惜互联网代表不了未来。经过这波调控，各大互联网企业都噤若寒蝉，股价一个劲的跌，甚至还有不少暴力裁员。互联网大佬也纷纷跌落神坛，由爸爸变为资本家。大家突然发现，这些消费互联网的繁荣是国家发展的结果，却不是推进国家发展的动力。我们需要的是突破西方技术封锁，通过自主研发实现全产业链升级，这样才能走出发展瓶颈。东外滩引入了三大巨头。美团2022年并不顺利，不仅裁员还在北京退租办公楼。其实不仅美团，2022年上半年北京互联网扎堆的上地地区，共计退租办公楼近70万方。B站2022年3、4月份裁员一波，年底又裁员30%以上。字节跳动前几天传出新闻，因为裁员HR被打入院。后来公司辟谣消息不实，裁员10%的消息却是真的。这种背景下，我们能指望互联网企业拯救东外滩？第三，东外滩再次错过中央规划。新的时代需要新的圈，这次中央领导画了浦东、画了临港。浦东现在是社会主义现代化建设引领区，使命堪比当年的深圳（《浦东，关系的是国运》），核心承载区域就是张江、临港。如果我们有新一轮重大发展、我们取得重大突破，也是发生在浦东，不然你指望B站、美团引领我们发展？张江南扩、临港开发，故事都发生在上海南部，与上海北部的东外滩关系不大。其实渔人码头打的是世博配套项目旗号，然而世博带动的是黄浦、浦东、徐汇，没有惠及杨浦。现在这次重大利好杨浦又要落空。03B站连年亏损，年底一次性裁员30%，都这个鸟样子了还花81亿买地，原因你懂的。别的不宜多说，只说一个数字：那块地不是81亿元，而是8118180000元。B站、美团点评本来就在杨浦，不算区域增量。当然B站、美团发展壮大对杨浦是件好事情。不过前面提到过，现在消费型互联网不太景气。其实东外滩其他项目也没有预期的那么顶。中国节能就是一个办公项目，这家公司就是一个开发商，现在就在渔人码头办公。说白了这是一个房地产项目，不是产业。达达集团就在渔人码头办公，租了20-22楼，不算大企业也不是增量。中交集团上海总部像模像样，其实中交华东总部在南京，上海总部估计低了一些。而且一家央企总部也带不来太多能级，像中交这样牛逼的央企世博也有，25家。大家都是滨江，1:25，至少东外滩骄傲不起来。其实一两家大企业对当地带动相当有限，商飞一直在祝桥，通用一直在临港，前些年这两个地方也没搞出名堂。再退一步，吴泾那一大堆世界500强，微软英特尔可口可乐等等，也没见吴泾有多牛逼。上海国际时尚中心官网截图图上还有一家上海国际时尚中心，乍一看也是逼格满满，去现场一看傻眼了：这不就是一家奥特莱斯？说白了CAZ级别的区域不可能靠几个项目就撑起来，靠的一定是辐射十几公里的人群以及购买力。黄浦、静安不用讲，一直是辐射全市。徐家汇为什么成为CAZ？一定不是靠港汇，也不是靠徐家汇中心，而是整个西南部资源的推动。近至闵行，远至松江、奉贤都受到徐家汇辐射。有朋友讲我住松江，平时都不去徐家汇。非常正常，区域发展也符合二八定律，区域人流量就靠那20%的活跃分子撑着。你半年不去一次，有人一个月去好几次，大家工作类型、生活习惯不同。大家看一下东外滩的位置，如果这里成为真正的CAZ，到底靠哪个片区助推？04之前普遍认为东外滩、北外滩的发展与拆迁难有关，人口密集，补偿金额过高。现在拆迁“数砖头”，速度快了起来。东外滩内环部分拆迁基本结束，内环外还有大量待拆迁房屋。杨浦滨江待拆迁房屋拆迁用地成本很高，这些互联网企业宁愿多花钱也要过来；外环外大片的农田，却没有企业过去。市中心在吸收产业上还是有相当优势。所以与郊区比，杨浦还是值得我们期待。但是互联网企业扎堆的地方，通常都不是一个城市真正核心区。北京互联网企业原来在三环外中关村，后来都搬去了五环外后厂村路。上海互联网企业东有张江西有漕河泾，地段不错，但也称不上顶级。或者说不可能成为CAZ。现在东外滩定位转型，是不是有自降身价之嫌？当然东外滩可能也有难言之隐，即使是内环CAZ部分，各方面条件也被北外滩吊打。北外滩傲娇的说，不断的有知名公司不请自来，正是因为地段优势吸收了顶级地段的外溢。东外滩CAZ部分其实空地不多，前面提到的几个项目建成后基本没有开发空间。北外滩地段更好，地标一个一个建成，东外滩喝口汤都难。所以只好将滨江优质土地打包出售，定位介于城市核心区与郊区的产业类型。换句话说，北外滩已经有1900家金融企业、4700家航运企业，商业遍地开花，后面还有重奢进驻，可能成为名副其实的中央活动区。东外滩CAZ部分密密麻麻的建成区东外滩渔人码头商业已经废了，八埭头继续烂尾，还有哪些项目能承载CAZ职能？在这个维度讲，东外滩可能延续上海最弱CAZ的地位。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

五大新城谁最强争议很大，五大新城谁最弱似乎形成共识：奉贤啊。嘉定新城很强，嘉定GDP一直领跑郊区，嘉定新城离市区最近；松江新城很强，开发最早、区域最为成熟，还有大学城加持。青浦新城很强，青浦几乎成了大虹桥亲儿子；临港新城很强，临港新片区是国家级规划。唯独奉贤新城毫无存在感。大家对奉贤楼市都不看好，2022年连央企都不敢去奉贤拿地，奉贤只能靠本地国企托底。不过奉贤楼市却打了所有人的脸，奉贤新城新房卖得郊区最好！2022年五大新城60分以上项目一共四个，其中三个都在奉贤。奉发名邸单价高达4.75万，竟然也触发积分，令人咋舌。声名显赫的临港，2022年吃了零蛋，一个触发积分项目都没有。其实奉贤新城2021年就开始表现卓越。2021年奉贤新城有多达8个项目触发积分，五大新城排名第一。与2022年一致，2021年奉贤新城包揽了积分前三名。2021年临港楼市很火，如果计入“人才房”表现可能超过奉贤。综合两年数据，奉贤新城就是郊区王者，新房市场热度无人能敌。奉贤什么时候开始这么牛了？要不要去奉贤投资一套？01奉贤楼市火，首先是因为奉贤人民有钱了。奉贤之前沦为小透明，是经济的确太差，又吃不到市区外溢。2015年，奉贤GDP全市倒数第二，只有嘉定区的40%不到。那一年，奉贤经济比金山还差，当地购买力可能还不如金山。又拿不到市区客户，没人会关注这里的楼市。其实奉贤起点并不低，1992年首次评选百强县，奉贤排名还高于松江、青浦，远高于金山。2000年撤县改区，奉贤开始被市区虹吸，经济地位迅速下滑，到2015年跌入谷底。此后奉贤奋发图强，经济开始高速增长，2015-2020这几年奉贤增速全市第一。房地产兴衰本质是经济兴衰，人民有钱了购买力自然上去了。其实奉贤一直藏富于民，即使2015年低谷期奉贤也有大量民间工厂。奉贤远离上海，距离浙江却很近，一直有浙商的经商氛围。开个小型工厂，是不少奉贤本地人的择业优选。即使奉贤经济取得了突破，依旧是第二产业为主。2021年奉贤第三产业占比全市倒二。现在奉贤三分之二的面积划进了临港新片区，核心产业依旧是三一重工这样的制造业。当然目前奉贤片区与浦东片区政策还没完全统一，临港新片区的意义更多的是帮助蓝湾卖房。无论如何，奉贤人民有钱，从来都不缺购买力。而且经济发展后奉贤政府也有钱了。2021年奉贤一般公共预算收入达到全市中等，人均数据更是超过均值。zf有钱了，奉贤基建开始起飞，彻底引爆了楼市。02奉贤人民一直有钱，最近几年变得更有钱了，在某一刻被彻底引爆。这一刻就是奉贤新城的重新开发。奉贤新城曾经开发过，百联南桥、苏宁一带就是奉贤新城核心。当时还叫南桥新城，定位明显太低，范围圈的也太小。南桥新城范围南桥新城与今奉贤新城范围对比这轮开发很快就结束，此后奉贤并未大面积基建，楼市也变得冷清。2010年后松江新城一枝独大，奉贤新城新房供应量不多。此后嘉定、青浦新城进入开发，奉贤新城还是维持原样。直到2021年，奉贤新城重新启动。当时环二还特意写的文章，大家可以翻翻（《奉贤：终于等到今天》）。5号线通车后，奉贤新城几乎一个站点一个商业体。原来没有好的医院，现在连续引进国妇婴、新华医院。更重要的是，5号线到来后奉贤新城重新定位，原来非常偏僻的上海之鱼这里成了市级副中心，也是奉贤全区绝对的核心。这下奉贤人民找到了方向，纷纷选择此刻出手，重仓核心区。奉贤新城一直有新房，2020年之前大部分都是边角料，奉贤新城10单元（核心区）项目几乎都是近期上市。03奉贤人民不仅有钱，而且非常“团结”。嘉定经济发达，但是一直处于割裂状态，几个片区自己玩儿自己的。现在嘉定工业区和嘉定新城几乎合并，安亭、南翔、江桥却依旧相互独立。简单来说，就是安亭、江桥、南翔居民几乎不会去嘉定新城，更不会去嘉定新城买房。江桥现在抱了大虹桥大腿，与嘉定新城几乎没有关系。青浦、松江也差不多，都有几个中心区域分流。如果连徐泾算上，青浦触发积分项目肯定比奉贤多。奉贤没有受到市区影响，南桥是绝对的核心区域。老中心奉城曾经也有一席之地，现在完全被南桥打趴下，南桥几乎是奉贤全体居民的圣地。集合了全区购买力，奉贤新城楼市焉能不火？2021年、2022年奉贤新城高积分项目无一例外都在南桥，更靠近市区的萧塘就冷冷清清。萧塘地铁上盖的悦澜天地，开盘几个月还没卖完。西渡过条江就是闵行，奉贤人民却不买账。04奉贤是最值得押注的新城？其实也不见的。上海的板块开发有明显的先后顺序，2016年后轮到青浦。2016年青浦规划最多，重磅项目就有20多个，一时间楼市疯狂起来。紧跟着青浦房价大涨，立即涨到嘉定、松江水平。然而当时青浦发展程度却不如嘉定、松江，房价被透支。2016年青浦新城规划项目百老汇项目、上海华为研发基地、乐高乐园、上海远大健康城、青浦世界外国语学校、青浦万达茂、元祖梦世界、联美集团商办综合体、重固镇新型城镇化建设、沪苏湖高铁、汇金路站宝龙广场、朱家角站打造升级版中国硅谷、淀山湖大道站北侧综合体东渡悦来城、青浦站青浦绿地中心、蟠龙古镇、UNICITY万科天空、漕盈路站富绅商业中心、国家会展中心、总长约14.3公里的有轨电车、人工河道、淀山湖国际湖区、青西郊野公园、崧泽高架、环城水系治理工程、青浦区体育文化中心建设……房价透支的下一步就是“滞涨”，青浦新城2016年卖到4万，2020年依旧还是4万。直到2020年后的大涨，青浦才慢吞吞的涨到4.5万。到目前为止也没站稳5万，4.5万的成交大有人在。然而松江新城次新二手房已经站到6万，嘉定部分项目更是高达7万，涨幅远远甩开青浦。松江新城开发太早，核心区没有次新房，我们采用了松江大学城二手房代表背后原因旧文（《青浦新城的房价，为什么五年不涨？》）有过分析，数据虽然过时但是逻辑不变。2020年后我们进入奉贤新城时代，一时间各种项目上马，房价会不会也被透支？至少目前而言奉贤新城居住水平远低于松江、嘉定新城，房价已经4万以上，甚至高达4.75万，是不是也有透支嫌疑？另一方面，奉贤依旧是内生型市场。抱不住市区大腿，房价面临上限。近些年奉贤经济发展很快，人口却没有太多增长，人口流入数量郊区倒二。倒数第一是暂不开发的崇明。换句话说，奉贤经济快速发展是因为奉贤人民上进，并不是大量新上海人做的贡献，甚至受到市区外溢都不多。这样的一个新城，各方面都像一个独立的三四线城市，与上海市区关系并不密切。环二反复讲过，要实现资产保值一定要跟上上海这艘核动力航母。很明显，奉贤还跟不上。即使有5号线，奉贤楼市也与市区无关。奉贤几个热门楼盘，奉发名邸、保利明玥霞光等等，90%的客群都来自奉贤当地。我们一定要将交易量和交易价分开，新房市场火爆说明交易频次很高，并不一定意味着价格要涨。奉贤交易量大、新房积分高，只能说明目前大家正在出手抢房，仅此而已。如果你是奉贤当地居民，改善居住环境买套新房非常正常。如果你是市区客户，在奉贤新城买房几乎无法自住；如果你有投资心态，建议还是放弃奉贤新城。别管他积分多高，别管他多少人抢房。环二还是那句话：楼市最火热的时期，套的人最多；楼市最火热的板块，套的时间最久。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

前期在【环线独家】2023年，上海居然有这么多重磅项目！！！中提到，2023年还会有诸多重磅项目挂牌上拍，在2023年第一批次土拍，梅陇新中心的住宅地块将上拍，开启闵行中部地区功能升级改造的序幕。01.地块信息先放项目基本信息。地块信息地理位置：东至贤学路，南至银都路，西至普旺路，北至春申塘出让面积：65071.2㎡规划用地性质：住宅容积率：2.5预计联动价：75000元/㎡地块控规地块平整，南北向被河道隔开，由4幅地块组成。南侧及西侧道路已通车，东侧和虹梅高架由规划绿地及规划商业用地隔开，可有效减少高架影响。地块航拍项目现状为净地，项目东北侧虹梅高架一路之隔即为益善殡仪馆，项目建成后东北侧房屋会直视殡仪馆。02.周边配套先奉上周边配套图。周边配套交通配套：地块距离15号线虹梅南路站400米，19号线、机场联络线华泾西站均1.5km，即1.5km范围内3条轨交环绕；毗邻虹梅高架入口，距离外环入口1.6km，可方便通达全市及长三角地区，轨交及自驾出行均十分便利；教育配套：在建复旦大学附属闵行实验学校医疗配套：西侧为复旦大学附属华东医院闵行门诊部商业配套：梅陇新中心自建商业38万方；三公里内可达城开优享·梅陇里，百安居，麦多生活广场，地铁可达华泾板块共享华泾配套。03.规划解读梅陇新中心将围绕15号线虹梅南路站打造集聚商业商办用地。在虹梅南路两侧打造120米高的商办双子塔，规划商业商办总建筑规模约38万平方米；外围布局住宅和相关配套，住宅建筑规模约37万平方米。规划示意梅陇新中心建成后，将结合北部众欣产业园区整体转型（华鑫天地）、东部机场联络线华泾站周边地区（华泾站TOD+华之门），实现协同发展。效果图闵行区2035规划中将梅陇中部地区提升为闵行的地区中心，随着周边轨道交通15号线、机场联络线和19号线的规划建设，将更好的产生区域联动效应，板块价值将进一步提升。04.市场分析周边项目分布图如下。周边市场新房方面，同板块内，地块北侧的越秀仁恒天樾园和今年分为三期开盘，目前已售罄。开盘图示9月首开444套104-132㎡3-4房，社保系数0.13，认筹率200%，并触发积分66.3711月加推楼王60套172-175㎡4房，社保系数0.18，认筹率208%，并触发积分77.6412月三期收官379套105-136㎡3-4房，社保系数0.13，认筹率140%，并触发积分46.51除此之外，仁恒天樾园和周边仍有多个住宅地块待上市。随着地块出让建设，板块界面会进一步提升。次新房方面，地块西侧1.5公里景西路地铁站旁的中海寰宇天下，是16年的次新房，目前成交价约8.5-9万元/㎡左右。数据来自贝壳app紧邻仁恒项目的春申板块标杆项目春申景城共有三期，分别是春申景城湖滨晨韵、春申景城湖畔林语和春申景城MIDTOWN。小区实拍春申景城三期的品质都不错，绿化率很高，社区当中还有大面积的中心湖。虽然项目有一定房龄了，但保养得非常出色；除此之外，项目还有闵实验+莘松中学双一梯队学区的加持。目前均价约8.5-9.5万元/㎡，三期房龄较新，均价约9-10万/㎡。春申景城四期效果图春申景城四期产品的规划为合院别墅，目前规划图效果图已出，鸽王项目，今年可能还上不了市。05.综合评价优势1、规划利好：梅陇新中心是闵行中部地区2035主城区建设的重点项目，项目落成后，将同华之门和华泾站TOD综合体形成有效联动，整体提升板块能级；2、现状成熟：项目周边生活氛围浓厚，配套齐全，交通方便；3、有倒挂：二手倒挂约1.5万~2万/㎡。不足1、规划落地久：综合体项目的建设落地预计需要五年以上，招商运营是否良好存不确定性。2、无优质学区：该片区暂无优质学区；3、不利设施：北侧紧邻的益善殡仪馆承接了整个市区的火化任务，项目入市后抗性预计较大。博哥点评上海西南片区一直是楼市热门。徐汇未来十年的发力点在徐汇滨江和华泾，梅陇恰好凭借着与徐汇紧邻的地理优势在新一轮的城市更新中抢占了先机。未来随着华之门，华泾地铁上盖tod和梅陇新中心三个综合体项目的逐渐落地，梅陇新中心向东与徐汇华泾形成呼应，实现1+1＞2的效果，成为上海南部新的区域中心。虽然这里不是写入规划里的主城副中心，并不影响其本身同样强大的吸引力。进专属粉丝群一对一深度分析请加下方客服微信备注“新房群”©本文版权归“环线房产咨询”所有部分图片来自网络以上为正文编辑∣环线咨询

环线深耕上海楼市多年，渐渐的有了自己影响力，已经帮助上千组客户安家上海。任何一个品牌有影响力后，都会形成自己独特的标签。环线的标签很多，比如“普陀黑”。01开心的是环线品牌逐步打响，不开心的是大家对环线还有很多误解。环线的确讲过一些区域的“坏话”，甚至持续不看好一个区域的发展，得罪当地居民也在情理之中。环二也反复解释过，我们并不认为自己对区域的判断100%正确，任何人的认知都是有限的。环线只要保证自己比绝大多数同行更加专业，绝大多数的区域判断准确，就能给大家提供最好的选筹服务。更重要的是，环线的每一条分析都是心里话。我们认为好的地段就说好，我们认为不好的地段就说不好。甚至有些地段我们看好，房价目前过高我们也不推荐。我们认为这才是做专业研究最应该有的态度。环二非常认同一句古话：“乡愿，德之贼也”，为了讨好乡里不分是非，没有原则导致言行不一，虽然看起来八面玲珑，其实才是真正的坏透了。做专业研究，应当在事实出发，既然在事实出发，上海就不可能所有区域都值得买入。当然环线不是完美的，对某些区域评价不准确的话，欢迎大家友好讨论。而不是一句“普陀黑”、“**黑”就否定环线在追求真理上的所有努力。还有一些居民说环线吃不到葡萄说葡萄酸，这种毫无意义的评价环线从不回应：中学生打辩论赛都知道，反驳的永远是对方的观点和论据。攻击对方立场和目的是很low的事情，一般都没参加辩论的资格。02做过生意的朋友都知道这样做有问题，你不断的得罪当地居民，客户基数就越来越少。前几天发了一篇“黑”杨浦的文章，不少杨浦的朋友就取关，用户基数少了自然生意难做。其实这个道理环二也懂，你忽悠大家买房就好了，为什么非得说大家不喜欢的话？其实环二也思考过，要不就不写负面信息了只捡好听的说得了？后来发现根本做不到。也有不少朋友给我们提建议，说你们文章写得很好、线下服务很好，但是不会宣传运营，这样规模可能做不大。其实我们也想过多做一些包装，打造环二个人品牌，谁还没几个能吹牛逼的事迹呢。后来发现真的不擅长。环二反思了一下公司短板，核心在于工科男。环二是一个工科男，环线大部分骨干员工也是工科男，长期的理工思维训练，使得我们只会做事实分析，其他方面的确不太擅长。环二毕业于一个工科见长的大学，几个骨干员工也是工科大学的理工专业。理工科研讲究的就是事实分析，实验数据没人看到，但是依旧需要一板一眼的填上去。这些工作由不得半点马虎，数据错了要出人命的。更重要的是，理工生想法都不跳跃，这也是大家认为工科男“死板”的原因。互联网捕捉的是人性，只有琢磨透了人性才能更好的营销宣传，这些未必是工科男的强项。公司骨干员工有了这些特色，公司自然就有了这样的氛围。所以大家体验环线服务时难免的会有一点粗糙，环线的海报不够精美、办公室布置不够小资、服务接待有时也做不到如沐春风。但是环线每一项工作都会认真对待、每一份报告都会仔细打磨、每一次带看都会精心准备。这样的氛围有多强大呢？环线的付费用户中，上海交大的校友、同济大学的校友遇到很多，甚至环线微信群里多次出现校友相认，但是环线从未接到复旦大学的客户。之前遇到过复旦校友面聊，当面沟通后拒绝了付费服务，可能是复旦的朋友觉得工科男没共同语言吧。环二也知道这样只能服务部分用户，也会影响公司扩大，至少目前规模还没大到一定程度，客户数量足够了。目前的规模下，环线还是会坚持这个风格，做好专业服务这一件事情就足够了。等规模足够大了有新的人才加入，氛围可能会有所转变吧。03当然为了把生意做大，环线可能会做一些包装和宣传，线下服务环二会继续交给“工科男”去做。工科男实在太适合这份工作了。有朋友可能会说你们做房地产，得招房地产专业的啊。环二可以负责任的告诉你，你要的房地产专业国内可能没有。环线有不少建筑”老八校“的毕业生，这些大学里要么是偏技术类的建筑学、土木工程等，要么是偏管理类的房地产开发与管理、工程管理等等，真正落地到城市分析、区域解读的专业是没有的。即使是城市规划专业，也更多的是学术视角。真正能提供房地产行业系统培训的，其实还是大型开发商。环二进入开发商时培训的东西无所不包，甚至风水学、奇门遁甲都有专门课程。所以开发商出来的工科男，一直是环二面试时的首选。环线做的是买房咨询服务，这个行业能给大家提供的最重要的东西是什么？是专业分析。没有环线之前，大家也能买到房子，大大小小的中介有的是。但是之前买房会买错。自住买错影响生活质量、投资买错大把的亏钱。环线服务的不少客户身价不菲，在自己专业领域做到了极致，但是对上海楼市真的未必精通。上海楼市已经无比复杂，需要深厚的行业积累、高强度的学习、稳扎稳打的实地调研才能完全了解。这时一支专业团队的出现，能尽可能的帮大家排除错误选项，选到真正适合自己的房子。选对房子，两年内资产多出几百万；选对房子，生活质量得到提升更是无价。其他的都是细枝末节，能帮用户选对房子才是核心。为什么大家抱怨中介费高？其实是中介没提供到应有价值。你的服务能带来上百万的增值，收费几十万大家可以接受。只是提供几套房源、带大家看看房子就收几十万，你当大家是冤大头啊？前面提到过楼市无比复杂，需要高强度的调研、学习，需要服务人员擅长研究、肯吃苦，这不正是工科男的优势吗？上海这所城市好天气不多，要么太热要么太冷，能不断出去调研需要极强的“吃苦精神”。上海楼市无比复杂，也需要科学、系统的数据分析才能做对方案，工科男受过科研训练，不刚好找到用武之地。更重要的是，他们不会“忽悠”客户。工科男在专业领域无比精通，其实普遍比较单纯，真的没有太多诱导大家的套路和技巧。“工科男”不断的帮用户买到合适的房子，“工科男”本分的态度也会维护公司口碑，这样长期坚持，环线终究会得到市场认可。所以环二决定坚持走“工科男”道路。他们可能不善言辞，可能不会打扮，可能不会包装，但是他们做的方案一定是行业最佳，他们选的房子一定是最佳标的。真诚自有万钧之力。上海买房，请认准环线工科男。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

2022年9月，上海第三批土拍，金桥集团拿下了周浦东附近的宅地，联动价5.6W。这是继2021年，浦发东悦城、中建壹府澜庭等新盘狂欢之后，周浦唯一计划上市的新房。近两年，浦东一共拍了21块地，周浦只占其1，隔壁的川沙，甚至遥远的新场都比周浦多。看来，周浦仍未打算大肆开发宅地。不过众多媒体号却认为这个项目必火，难道只因为“张江南”？1周浦是上海重镇，向来以繁华著称。地处外环外，却因其优异的地理位置，持续吸引着张江、陆家嘴、前滩甚至迪士尼的客群。是浦东首批试点五大夜间经济试点商圈之一，更是“五圈”内唯一外环外的板块。浦东新区首批五大夜间经济试点商圈周浦的高光时刻，还要向前追溯。浦东十八镇，周浦第一镇。是周浦在民间流传许久的评价，清朝便享有“小上海”的美誉。“周道至广，浦汇澧溪”周浦自古便是水陆交通要道。整个南汇的水系都汇聚周浦，又是最靠近上海的集镇，道路交通也很发达。民国初期浦东南部水道图曾负责水上治安和税务的三林巡检司设在周浦。南汇早期的盐仓、粮食集散地在周浦。棉花采集和加工地，最早也是在周浦。那时往来浙江和南汇腹地的物资和商品，都在周浦汇集，浙宁会馆便是浙商为此而建。民国时期周浦新米的市场行情一度决定十六铺的大米定价。周浦在城镇化上过早地成熟，过早地实现了“产城融合”。历史、文化、商业、工业、政治多维度的融合，以及庞大的人口基数。使得周浦在风貌保留和城镇化发展之间，一直都没有统一的答案。以至于现在的周浦既没有统一建成的社区，也没有风貌保留的古镇。反倒像一个东一块、西一块的缝合怪。有农田、有风貌保留、有未拆的老街宅邸、有早期的多层老公房、有近期的动迁房、也有新建的商品房。周浦内部格局划分走在周浦，看到一个崭新的小区，你以为是核心居住区。结果再走两步就是老破小。再走两步还会遇到城中村，再走两步又会出来一个大商场。破碎的周浦老城这种穿越感和违和感，也正是周浦长期被冠以“城乡结合部”称号的首要因素。2即便被人称为“城乡结合部”，即便被人嫌弃城市界面破旧。周浦依然是浦东置业群体趋之若鹜的板块。2021年周浦涨幅近乎是大盘的2倍。主要源于周浦在浦东南部的3点优势。1、资源全面均衡周浦成镇已久，有着厚重的文化和基础设施底蕴。2021年集中上市的新房，大多位于康桥西部，但因主要仰仗周浦的配套，在房地产的层面，多被当做周浦的新房。1930年便有了浦东中部第一所西医院-辅善医院。后改名为周浦医院，2020年升为三乙综合医院。周浦医院（原辅善医院）周浦万达广场2009年开业，一度是上海南部的商业活动中心。远至三林，近至康桥，都曾把万达广场当做溜达圣地。即便商业活动中心的名头早已被御桥抢走。周浦万达广场依然是浦东南部最大的商业体，从早到晚，都是人头攒动，热闹非凡。浦东南部核心商业体排名文化教育，南汇最早的高中教育便在周浦，近现代文人张文虎、王一亭、傅雷等也出生在周浦。时至今日，周浦是浦东南部唯一拥有双学区的板块（澧溪小学+澧溪中学）。浦东双学区学校虽然都是3梯队的学校，但对于大多数中产家庭而言，已经够用。加上众多民办学校的加持，足以满足不同需求的家长。上海未来科技学校（明珠集团&波士顿未来教育研究院）城市界面的弊端，在南部的核心居住区已经有所改善。这里小区集中，绿化情况较好，明天华城、御沁园等小区，更是起到了重塑城市界面的作用。南部核心居住区街景反观周边的几个板块，虽然位置优异，但总有缺憾。三林是没学区代表板块，进才西校是原新时代小学收购而来，成绩仍有待验证。御桥没有医疗资源，只能仰仗三林、张江等板块的外部资源。康桥在新田360广场开业前，最大的商业体就是大润发。但这些板块都胜于周浦的就是——交通。周浦唯一的快速路是最南侧的申嘉湖高速。因为规划缺乏统一性，众多的城中村，催生了众多的断头路，梓营房路、关岳西路等都是其中的典型。2020年12月26日前，周浦甚至没有一条能用的地铁，唯一的16号线周浦东站附近荒无人烟。周浦东地铁周边18号线开通后，周浦的交通才直接和外界产生联系。说18号线救了周浦，毫不为过。2、价格非常亲民浦东南部的核心产业集群：陆家嘴、张江、前滩。而这些产业的外溢客群，都被周边的板块瓜分掉。北蔡大华、三林、御桥、康桥、唐镇、周浦。北蔡大华10-12W，为第一层漏斗。三林、御桥9-10.5W，为第二层漏斗。唐镇非学区、周浦7-7.5W，为最后一层漏斗。康桥中部和西部为别墅+新房，东部以动迁为主，二手商品房较少，不列入横评。同样600W。北蔡大华买老公房、三林御桥买动迁、唐镇非学区高品质商品房、周浦中等品质商品房有学区。不管你怎么选，周浦都在不断地吸引着被外环内板块过滤后的置业群体。简而言之，就是便宜。浦发东悦城凭4.2W的单价，战胜了监狱和公墓，以71.2分收尾。壹府澜庭等新房，也是打着500W+入住浦东的旗号，期期触发积分，并售罄。大家因为二手房划算而选择周浦，也因为新房便宜而选择周浦。资源没有明显短板，房价又不高。周浦，成为了中产客群理想与现实的妥协之地。3周浦的第三点优势是，规划的可期待性强。张江不断南拓的过程中，周浦受益最大。复星、达芬奇、西门子、华大基因等全球领先的医药及仪器公司，都已陆续入驻张江医谷。张江医谷西门子上海健康医学院在2006年入选“国家示范性高等职业院校建设计划”后，也在不断扩建中。相较于康桥更成熟的工业区定位，周浦东部大片的空地，更适合这类产业的落地生根。从现状来看，周浦的张江南——上海国际医学园区，已经跨过了从0到1的阶段。张江医谷建成现状未来不断的扩建、招商、引资，加上张江集团的大力支持，周浦的产业以肉眼可见的速度在成长和转型。同时，张江集团带来的不只是产业的打造经验，还有教育的进一步补充。网传，周东体育馆对面规划的初中，是张江集团的，这就让人更加期待了。周浦产业的未来正在一点点兑现，但仍有不少路要走。周浦东地铁站附近，茫茫的空地，仍待开发。传说中的周浦东双子楼，尚未有动工的迹象。未来规划目前现状周东体育馆的工期也因种种原因一拖再拖。围绕周浦文化公园开展的生态绿地规划，目前仍是城中村+荒地的配置。虽然周浦整体向东、南发展的趋势已经非常明显。但周浦太大，大到东西边界仍然过着乡村生活。周浦东部乡村不可否认，规划的会随着时间一点点兑现，毕竟各处的工地确实在实打实的建设中。但规划落地的周期是不确定的，2011年张江便开始南拓，2013年周浦东站就已开通。10年过去了，周浦的规划也不过就落地到这个程度，你还要等下一个10年么？4周浦常被拿来和唐镇对比。同在外环外，同样仰仗张江的客群外溢。周浦的价格却难以和唐镇一较高下。唐镇非学区的价格，几乎和周浦最好的小区对标。这狠狠地打了周浦这个千年重镇的脸。成也“重镇”，败也“重镇”。唐镇近乎仅凭借“环境优异”，就分走了张江的中高端客群。学区，见仁见智，唐镇的家长很认可，但也有人说成绩一般。虽然环境永远比不上唐镇，但周浦分走了张江的核心产业之一——张江医谷。都是亲儿子，只是唐镇的增量来自居住，周浦来自产业。但也到此为止了。显然短期内周浦没有成体系地开发居住社区的想法，那么改善板块整体居住环境就无从谈起。不过，位置比他好的，资源没他全；资源比他全的，价格比他贵；价格比他便宜的，规划没他靠谱。周浦就是这样一个各方面都不强势，却各方面都很均衡的板块。我们在遗憾周浦不争的同时，也应该庆幸。周浦没有像某些板块一样，借产业之名，行卖地之实。如此，周浦还贵么？以上，Enjoy~编辑

虽然今年上海供应了八批次九万多套新房，但是买到心仪的房子，仍然不容易。纵观全年的新房市场，如果说市区的改善项目是购房者们互相卷，那么500万以下的刚需就是开发商们互相卷了，毕竟都不好卖。300-500万的范围，选择基本聚集在奉贤，金山，临港，赵巷、淀山湖、泗泾极远郊板块，到了下半年后市场趋冷，大部分项目都无法触发积分。在整理全年的新房市场情况时，博哥发现了一个有趣的现象，在众多刚需项目中，宝山的两个项目走出了独立的行情。建发熙和府一期开盘建发熙和府，首开推出352套房源，认购数达到了740组+，认购率211%，入围分数52.1分，11月16日开盘当日即售罄。中建熙江岳一期开盘中建熙江岳，首开360套，640组认筹，距离触发积分制仅一步之遥，也是首开即清盘。北上海楼市一直有些不温不火，能走出有别于大盘的独立行情的确是惊艳了市场。两个项目都位于宝山顾村新顾城板块，近期都即将二期销售。后台不少粉丝留言让我们分析下这两个项目，今天，博哥系统性的分析下这个板块的价值和发展，优势及缺点。先说优势01500万内，宝山是唯一的主城区上海市主城区在2035规划中，以中心城为主体，将中心城周边的宝山，虹桥，闵行，川沙4个主城片区共同纳入主城区统一管理，作为全球城市功能的主要承载区。500万左右的房子都分布在哪里？基本都分布在主城区边缘上。上海新房价格梯度主城区的边缘，大虹桥稳稳的站在了六万以上，唐镇七万的价格，南面最远的吴泾招商象屿公元1872也有5.2万的单价。环顾一圈，宝山的顾村和杨行的确是价格洼地。那我们换一个维度，从总价来看，五百万左右的总价，画一个价格等高线的画，我们还能买哪里？基本就是主城区和郊环之间的范围，这其中最典型的就是五大新城了。绿色总价在300-500万从规划角度看，上海主城的定位，能级比五大新城在规划面就比五大新城高了一个梯队；在总价角度看，顾村又站上了价值高地。价值高地+价格洼地，这么一比较，这里的确是对购房者有足够的吸引力。02新顾城，让顾村旧貌换新颜？2009年，上海在外环外画了六个圈。以“研究在郊区建设交通方便、配套良好、价格较低、面向中等收入阶层的大型住宅小区的可能性”为目标，建立了六个大型的动迁基地。宝山顾村，就是六大基地之一。十几年过去了，当年的动迁基地已经发展的非常成熟，各种居住配备逐渐完善，但是产业仍然相对薄弱，顾村的居民大部分不在顾村工作；板块动迁房扎堆，没有很好的居住品质，反映到二手市场价格一直上不去，这里逐渐被动成为了“睡城”。但是顾村也有梦想，并不想只做一个动迁片区，于是做了两个城市更新计划，一个是顾村老集镇城中村改造计划，另一个就是新顾城规划了。新顾城规划新顾城，就是顾村拓展区的意思，整整8.3平方公里的土地，几乎全部清空，重新规划重新打造一片新城区。毕竟老镇的年头太久了，拆拆改改升级起来很慢，施展不开手脚，近几年实际落地的升级动作并不多。相比之下，顾村毕竟又不是市区，最不缺的就是空地。新顾城的开发，既能卖地补贴财政，招商引资发展经济，还能把人口继续导入进来，何乐而不为呢？新顾城规划范围板块内双地铁，15号线+7号线，地铁直达静安寺，漕河泾，徐汇滨江，后滩，到市区通勤时间可以控制在一个小时以内。地铁线路，图片源自网络全新的规划，地铁到市区也很方便，看起来又是一个冉冉升起的郊区天选之子，那是不是完全可以无脑上车呢？讲讲问题03规划只是一张纸，到底什么时候能落地？从规划层面来看，新顾城的规划的确宏大且漂亮。但是，买房子并不是买规划图，新顾城范围太大了，整体上，我把他分为三个片区。新顾城范围先看最北面。潘广路以北占据新顾城一半以上面积。现状除了少数的宅基地，整体几乎处于荒地状态，卫星图看下去就能很直观的感受到这里的荒凉。预计五年内，这里除了建些拆迁房社区，预计基本不会有什么动作，非官方的说法，这里叫做“新顾城的二期”。建发熙和府航拍而建发熙和府所在的片区，其实算二期的启动段了。除了项目西侧的三个保障房已经建起来，其他的地方也是未开发状态。项目周边最值得期待的规划是地块东侧的潘广路TOD项目。目前正在进行招商中，找了印力过来洽谈。如果真能成功落地，那么宝山将再添一座印象城MEGA+万科宝山天空之城。信息来自规划宝山但是地块没挂牌出让成功之前，这就只是个规划预期。另外，如果这个项目落地，商业氛围浓厚了一些，但仍然无法改变板块没有产业的现状；从当下来看，板块内建好的房子都不多，这个商业能不能养得活是个大问题。现状来看，中建熙江岳所在的新顾城南侧片区最为成熟。项目西侧的上实·海上菁英即将交房，中企·光华雅境也已售罄。商品房片区的西侧北侧，动迁房均已建成。在可预见的五年内，随着居民的入住，这个小板块内会真正的变得有人气起来。新顾城南侧板块04拆迁房+小园区，这其实还是个睡城虽然新顾城的规划很漂亮，但是没有改变的是，板块定位仍是大型的居住社区。暗黄色为拆迁房地块仅有的几个小园区规划，并不能改变其无核心产业支撑的状态；虽说是新城，这里仍然规划有大片的动迁房。骨子里，顾村还是“动迁基地”。南大2010年宣传片可能有的朋友会说，宝山不是也有好几个产业片区的规划吗？宝山在产业引进这件事上，效率真的不算高。南大智慧城2010年开始规划，原计划2020年建成，其实直到现在也只建了两个小区：保利熙悦和招商中环华府。其他落地的项目屈指可数，到现在仍是起步阶段。虽然这么说，但南大仍然是宝山最有可能起飞的地段。但是，如果宝山把南大智慧城的产业打造起来还需要十年的话，更往北的片区都得再排好队纳新等待了。项目简析优缺点讲完，来讲一下两个项目的信息，最后会给出选房思路。两个项目的位置离得并不远，联动价都是4.75万/㎡。中建·熙江岳距离7号线刘行站700米，建发离潘广路地铁站直线距离800米，都是妥妥的地铁房。本批次中建熙江岳开的价格是4.79万/㎡，是因为开盘的位置相对更好，毕竟包含了两栋楼王。中建开盘范围上一部分中介绍过，项目边上更加成熟，交付后住起来会舒服一点；劣势在于，这是中建东孚在上海的第一个项目，品质尚未可知。旁边的上实·海上菁英和中企·光华雅境在质量上都出现了维权，这也为这个项目蒙上了一层阴影。建发开盘范围建发的位置不如中建，毕竟现状什么都没建好，马路都没剪完。建发的优势在于，他的新中式产品在上海已经打出了名堂，同时熙和府是建发在宝山的第三个项目，市场对它的信任也更足了一些。综合分析选房思路顾村板块自带顾村公园这个大ip，离市区又近，是个很宜居的板块。新顾城规划的很漂亮，但是但是板块无核心产业支撑，依旧存在的大片动迁房，过于长的规划落地时间都限制着板块房价的涨幅预期，总的来说，这里不是很适合投资。如果考虑刚需上车自住，新顾城的南侧片区更成熟，龙湖天街也已经开业，随着项目交房居民入住，这里的很快就会热闹起来；除此之外，这里离顾村公园和市区都更近一点。如果潘广路印象城真的能开起来，对于新顾城南侧片区的项目来说，同样也可以得到好处，毕竟离得不远。相比之下，我更推荐中建·熙江岳。保利&中华企业项目规划效果图七批次和八批次的刚需项目分流严重，预计这次两个项目都不会触发积分，当下是个上车的好时机；如果没有买到，北侧的保利&中企地块也即将入市，旁边待入市的住宅地块还有很多，而且新房的价格短期内不会暴涨上去，并不需要太过着急。山东颐养杨行项目如果把选房范围放得更大一些，顾村隔壁的嘉定新城马陆的11号线地铁房，4.9万/㎡的单价并没有贵太多，当下配套已经十分成熟；东侧杨行的山东颐养项目房地联动价4.93万/㎡，同样可以选择；甚至远一点看，如果你考虑上海南部的话，泗泾4.8万/㎡，吴泾的新盘5.2万/㎡，都可考虑。博哥有话说大部分的刚需上车项目位于郊区，任何新城的建设、规划落地都充满着不确定性，这也是没办法的事，毕竟成熟的板块都有着高昂的入场费。刚需上车，最怕把目光锁死在一两个项目上，大多数买不到房子的朋友，核心问题就是什么都想要。刚需选房，相比于分析太多不确定因素，我们要抓住的是有确定性的地方。比如地铁站，比如已经开业的商场，比如医院，比如学校。想清楚需求，合理规划购房思路，再通过研究分析再诸多选择中选到最有潜力的项目，这个选房思维模型更为合理。有任何购房问题，欢迎大家与我们交流讨论。

拿安亭跟南翔比，肯定有些朋友觉得没劲：根本不是一个等级的地段好吗。南翔是外环新贵，好多人直呼高攀不起；安亭鸟不拉屎的远郊，没人去。如果回到20年前，你会发现两个地段差距没那么大。20年间南翔高速发展，甩开了安亭。01南翔开发是2002年，金地在这里拿了2100亩土地。但是也仅仅是拿了土地盖房子，当时南翔并不是主角。当时嘉定的主角毫无疑问是安亭，南翔只是小老弟。在市里，安亭新镇是一城九镇的排头兵，最先开发规划最高；在区里，安亭是产业支柱，光芒万丈辐射全区。南翔的核心规划是，在老镇东侧建设一个5000亩的大型居住区，其他基本是空白。所谓的银翔湖商务区、南翔CBD都是后来的东西，世纪初南翔的任务就是卖地赚钱。赚钱去开发安亭、嘉定新城。南翔东社区开发时不断的蹭安亭热度，也能看出主次之分。环二找到了当时营销方案，满篇都是安亭汽车城。金地格林世界营销提报当时11号线还没通，还叫R3线，南翔到安亭并不方便。蹭安亭的热度，就好像现在奉贤蹭前滩一样聊以自慰。安亭地位高也反映在房价上。2006年，安亭新镇6000-7000元/平米；南翔金地格林世界9000元/平米。看起来南翔还是贵不少，不过扣除产品因素后差距没那么大。2006年南翔上市的是电梯小洋房，品质在当时一流水准；安亭新镇是上汽打造的楼梯房。同样是楼梯房，古美的春江锦庐当时只卖5900元/平米，尚不如安亭新镇。2022年，南翔那批小洋房已经卖到6.6万，安亭新镇那批房子才3万出头。看涨幅，南翔跑赢安亭新镇很多，古美就更夸张。02安亭发展不如南翔的重要信号是，一城九镇没人再提了。当然规划的烂尾反过来也影响了安亭发展。一城九镇失败的核心原因是，低估了上海的发展速度。当时郊区遍地是县城，在江苏合并过来目的是疏解市区人口、保障农副产品供应，没人会认为他们是上海。大家能理解的远郊就是徐泾、七宝。但是上海还是需要发展，就在郊区选了几个小镇，算是郊区发展高地。后来上海一日千里，边界不断扩张，一些大家看不上的区域迅速高攀不起。比如南翔，原来是赤裸裸的远郊，大家郊游都不会跑那么远。地铁线没开通、沪嘉高速当时还要收费10元，去南翔比现在去朱家角还远。后来市区不断扩张，南翔竟然成了近郊。虽然还是郊区，但是过来很多市区客户定居，南翔成了市区的一部分。不管你喜欢不喜欢，南翔就是上海的一部分。抱住了市区这条大腿，南翔的地位扶摇直上，各方面资源、居住条件都超过了安亭。这时一城九镇就不够看了，开发规模还不如偶然起来的普通地段。你再厉害也是一个郊区小镇，凭什么跟市区比？浦江镇、高行镇还好，融入了市区范围，其他小镇距离太远几乎够不到市区客户。市区边界扩张再快也到不了你们家门口。连郊区都打不过，再坚持小镇规划就失去了意义，后来演变成了五大新城。规划改版，安亭新镇地位开始下滑；近郊崛起，形成高维吊打之势。03靠近市区，南翔吸引了市区白领定居，加速了片区开发。这点在大家预期内。大家预期外的是，靠近市区南翔还获得了产业入驻。南翔年度税收超过100亿，嘉定区内仅次于安亭、嘉定工业区，放在全市外环也属前列。而且南翔产业定位还高过安亭，无论是动漫游戏还是医疗产业，都是高附加价值行业。比如南翔有一个上海（南翔）精准医学产业园，代表性企业复诺健是全球第二大溶瘤病毒公司。没有这些产业，南翔就没有造公园、造人工湖的底气。所以南翔也有不少居民在本地就业，本地居民与市区居民一起将南翔推向了商业中心。没有这些高收入群体，南翔印象城开起来也会倒闭，普通郊区不需要34万平方米的商业体。安亭汽车产业创造了巨大的GDP，然而近些年却面临上限。现在汽车行业增量主要来自新能源，特斯拉去了临港对安亭是一个重大打击。好在蔚来为代表的造车新势力落户安亭，给大家带来一些新的希望。至少过去十来年安亭不太顺利。安亭的嘉亭荟曾经是嘉定销售额最高的商场，超过嘉定新城几个商场总和。不过现在已经不够看，不少安亭居民开始去印象城逛街。南翔的这些新兴产业为什么没去安亭？环二特意请教了一些负责招商的朋友，他们的答复是：能去南翔为什么要去安亭。同样是郊区，闵行的产业定位就是高过松江，闵行不想要/要不了的企业才去松江。闵行近期土地配额不足，不断恳谈一些落后企业离开，腾笼换鸟吸引新的企业。但是有些企业一来就要大片空地，闵行拿不出来只能去远郊，比如华为。别提租金，南翔、安亭租金都不高，不是企业核心考虑因素。其实说到底还是抱住了市区大腿，市区外溢企业优先过来。当然因为政策原因远郊也有一些企业，金山都有不错的企业进驻。总体还是近郊机会大得多。更重要的是，远郊很多地方受到市区虹吸，优质资源都留不住。我们可以简单将郊区分两类：吃到市区外溢的、吃不到外溢还被虹吸的。安亭就属于后者。当然近郊也不要抢市区生意。南翔后来野心膨胀，要打造第一个郊区CBD。后来一泡污，一些项目烂尾，建成的办公楼招商也不达预期。04本文讨论的是安亭新镇不如南翔，我们还是要回到房地产市场。其实南翔东社区曾经也想叫南翔新城，因为一些原因没被允许。这片区域规划了5000亩，即，3.3平方公里。安亭新镇规划了4.9平方公里，是老静安面积的64%，声势更大。世纪初南翔还算不上亲儿子，甩给了几个开发商去做，最著名的就是金地。后面长实、华润、路劲、朗诗、新城、三湘加入开发。安亭新镇得天独厚，上汽集团自己统一开发，重金请了德国设计师操盘。德国设计师理念先进，采用了集中供能技术，低碳环保；还做了功能复合型社区，里面应有尽有，妥妥的德国小镇。然而德国人什么都懂，就是不太懂中国。弄成了一个围合式布局，朝向四面八方，牺牲了国人最看重的东西——阳光。而且户型又千奇百怪，上海人表示看不懂。金地虽然是民营企业，但是准确把握住了市场需求，第一期就推出了中小户型别墅，广受嘉定本地乃至市区客户欢迎。在那个年代，嘉定新城还没开发，区里高端客户基本被金地一网打尽。江桥是动迁区域，顾村还没开发，杨行暂无规划，大虹桥概念还没影儿，市区客户只能源源不断的流向南翔。通过金地一个大盘，南翔几乎吃透了嘉定本地、北上海大部分优质客群，一跃成为近郊居住高地。高预算客户来了，当地的居住气质都不一样了，东社区真正实现了“新南翔”梦想。安亭新镇产品奇葩，失去了高端客户。2015年安亭新镇交给万科开发，一炮而红，但是已经错过了最好时机。蛋糕都被分完了，你再努力有什么用？南翔东社区3.3平方公里，2016年前后基本建成（用时14年），只有李嘉诚这条老狐狸捂盘到今年。期间南翔还捎带手打造了银翔湖商务区。安亭新镇4.9平方公里，20年只建成了第一期，即2.38平方公里。开发的顺与不顺一目了然。现在回头去看，同样是2006年前后的产品，南翔真的吊打安亭新镇。原住民决定了区域气质，南翔与安亭的差距只能越拉越远。更重要的是，安亭隔壁就是花桥，汪洋大海般的土地指标、汪洋大海般的新房供应，严重的稀释了当地需求。有花桥在安亭注定飞不高，你飞高点就把你拽下来。当然安亭房价肯定比花桥要高，至少这里是上海，还有相当的学区优势。安亭的同济附属学校近期成绩不错，上汽员工子女学习很用功，现在同济已经跻身嘉定一梯队学区。所以去年安亭万科房价大涨一波，迅速透支了这个利好。再往后，安亭看不到新的利好。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼

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今天呢又是一篇盘点类的文章，主要最近的小阳人太多了，为了保住我来之不易的“天选打工人”称号，都没有出去调研。写文章的时候我还是“天选打工人”，发文章的时候就成了“小阳人”了。人在家中坐，阳从天上来。这次我们要说的是，今年户型最令人懵逼的几个项目。1嘉盈峰这个项目准确的来说只有一栋楼，而且造型非常奇特。这个弧度我似曾相识，这不是秧田吗？哦不，我太直白了，这叫返璞归真。这不是重点，重点就是但凡造型奇特的，就特别考验设计。尤其做住宅，通风、采光这是我们最基本要考虑的两大因素。西边的小户型倒大霉，通风采光一点好没落着。现在把你的手机底部向左旋转45°，差不多就是它的实际朝向了。这个朝向冬天能有3个小时的采光都要谢天谢地。这个造型虽然十分的田园，但别想指望通风，除非你把所有的窗户和大门打开，再把外面的窗户打开。不然想喝点西北风都困难。2百汇园三期一批次开出来的户型，这种140平和180平的大面积户型，能做到1个卧室朝南的真是不多见，最近一次见还是佩玛山丘。得房率也是低，70%都不到。跟佩玛山丘一样，同款主卧暗卫和暗黑储物间，反观它110平户型的倒是做成了三开间朝南。反其道而行之，不是太理解。3上港星江湾这排兵布阵，往好了说是户户都能欣赏中央景观。但你细品东边这排楼，采光？有就行。再说这个户型，不知道的人打眼儿一看，觉得也还行吧。再一看，该有窗户的地方全都没有，人家是东西朝向的，南北怎么可能开窗呢？客厅连个阳台都做不出来。从朝向看就不行，通风、采光全都被牺牲掉了。4经纬和泰苑这个是一居室，造型呢比较奇特，东西两户是B1户型，相当于把中间的一户64平的包着。货比货得扔，人家64平的卧室和客厅都是朝南的，还都带着大阳台，采光多好啊。B1呢，就只能以手枪形状委曲求全，当然，一居室住起来倒没有那么不适。就是替B1委屈。5格力公园海德这个项目是个塔楼，那对朝向的期待就不能太高。当时去看样板间的时候，风挺大的。塔楼怎么做到这么好的通风呢？你就把屋里所有的门和窗户都打开，包括门外走廊的窗户也都全部打开。管它吹得东西南北风，总有一面风你能吹到。其他朝向的就不说了，但我最可惜的是，朝向最正的户型。户型图这么看更清楚。东西两个卧室，都有侧边的窗户，正好对着隔壁家的阳台。南边人家也没放弃，留了条缝能通阳台。也不知道这个缝存在的意义是什么。虽说这个内部没有承重结构，可以自己改，但总不可能104平的面积给打成个大通铺吧。正南的朝向全部奉献给了客厅，卧室南了个寂寞。6金地西郊悦章这个户型格局没什么问题，就是阳台想吐槽。南边卧室连着客厅的阳台。别看次卧阳台户型图上没多大，实际上它真的没多大！当时我从客厅的阳台走进卧室，最窄的那个地方，我都不敢正面硬刚。开发商为了挣点钱真的很不容易，这么窄的地方都要抠搜起来，就是不知道以后业主能用来干嘛。7新俞里看这两张图，应该能看的出来，开发商有在很努力的保证卧室采光吧。南边全是卧室，但是倒也不必如此努力，有点用力过猛。也考虑考虑客餐厅啊，考虑考虑通风啊！一家子在家总不能平时各呆各屋，客厅这采光，不开灯的话，坐一会儿我就得睡着了。8新湖上海青蓝都说家里老二最可怜，老大和老小都招人疼，没想到上海青蓝也这样！130平不算小了吧，还是做成长条户型，进深太长，采光就不好。而且我要是没看错的话，除了卧室和客厅南北有窗户，其余方向全都没采光。厨房、卫生间、储藏室全黑。面积比它小的94㎡和比它大的184㎡，都做成了三开间朝南的。184㎡的侧边还有窗户。130平的就挺可怜的，跟94㎡的比，人家三开间朝南。跟184㎡的比，人家不仅三开间朝南，东边还有窗户。130平的呢，进深长，还是暗卫暗厨，家里新风不能关了。你不喜欢的样子它都有。进专属粉丝群一对一深度分析请加下方客服微信备注“新房群”©本文版权归“环线房产咨询”所有部分图片来自网络以上为正文编辑∣环线咨询

八批次新盘如约而至，给2022年魔都楼市画上句点。后台粉丝留言，问八批次哪些盘不能碰，本文列出几个，防止大家踩坑。01远洋红星·宝山天珀这个项目位于宝山罗店板块，处在上海的“北极地区”。从人民广场出发，到项目要接近一个小时的时间，实实在在的城市远郊。数据来自百度地图项目离7号线终点站美兰湖直线距离约5km，靠地铁通行在市区上班可以说不大现实。骑车去地铁站也要骑个老半天，而且根本就找不到共享单车！主要是太偏了，连共享单车都不投放了……这个片区一直有一个