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风从东边来！2019常州首场土拍会像苏州、无锡一样火吗？
2019年已经迈入第三个月头，过去的两个月，苏州、无锡两地的土地市场再起风云。
▷ 1月4日，苏州市区2019年的首场土拍呈现久未出现的火热局面。7宗涉宅用地中4宗实现了高溢价成交，最高成交楼面价突破两万，达到23202元/㎡，溢价率达到50%。
▷ 1月11日，2019年苏州市区第二场土拍，4宗宅地全部溢价成交。
▷ 2月22日，2019年苏州市区第三场土拍，5宗涉宅地块全部成功出让，4宗地块实现高溢价成交，最高溢价率达到42.78%，最高楼面价接近26000元/㎡。
在苏州土拍完成“2019开门红”时，土拍回暖同样发生在无锡。
▷ 1月24日，无锡2宗涉宅地块成功出让，无锡再添2宗万元地块。其中羊腰湾10号地块竞价2个半小时、111轮，最终被华润竞得，溢价率17.42%，成交楼面价11569元/㎡，成为新吴区首宗万元地块。
2019年初苏州、无锡的土拍热度可见一斑。
事实上，自去年下半年始，全国土地市场降温，苏锡常亦如是。但苏州、无锡土地市场率先在2019年初回温，也让大家对接下来常州土拍多了一些想象空间。
NO.1 | 壹
回顾历史我们不难发现，苏州、无锡、常州在过去的房地产市场表现中呈现出明显的传导效应，每一轮市场的复苏基本均遵循着苏州到无锡再到常州的城市轮动效应。
如2015-2016年，苏州房价上涨、土拍大热，其后是无锡土拍热潮和房价的抬升，之后常州楼市也进入上涨通道。
从2015年10月起，苏州市区商品住宅均价便进入上升通道，同期苏州市区土拍“地王”频现，至2016年则登封造极，楼面价不断被刷新，朋友圈也曾因此流出“姑苏城外寒山寺，楼面地价两万四”的打油诗。
▲近三年苏州市区商品住宅均价走势
继苏州房价上涨和土拍升温之后，无锡房价自2016年3月开始稳步上涨，2016年4月首次出现成交溢价率高达150%的土地，在2016年8-9月则土拍地王频现，其中太湖新城板块最高楼面价超过18000元/㎡。
▲近三年无锡市区商品住宅均价走势
继苏、锡之后，常州房价在2016年9月起进入历史性高速增长期。从土地市场来看，常州限于三年不供地政策，2016年没有新供应地块入市，但二手的新北老国际学校地块在2016年11月2日竞拍，溢价率高达146%被新城苏南公司竞得。
▲近三年常州市区商品住宅均价走势
毫无疑问，自苏州蔓延至无锡再至常州的房价及土拍升温规律，在上一轮市场周期中清晰可见。
NO.2 | 贰
我们再来复盘今年年初以来苏州、无锡的土拍回暖，可以发现其原因是多方面的。
第一， 政策层面上，因城施策，各地松绑信号和政策为开发商拿地提供了底气
从去年年底开始菏泽取消限售，到东莞全国首推“两天无理由退房”、武汉79个精装盘可退房，再到南京变相放松限售政策，以及多地再度放松落户政策，都在释放一个信号：调控初步见底，这也坚定了房企拿地的信心。
第二， 资金层面上，年后房企摘地资金相对充裕
对比前几个月各家房企资金紧张、“囊中羞涩”的情况，2019年开年之后，金融大环境有所缓解，房企在2018年的良好回款给2019年拿地提供了基本的资金支持。再加上年初各房企总部给到各区域公司的拿地资金做了重新分配，各区域公司在拿地资金上相对比较富足，为摘地提供了经济支持。
第三， 楼市发展上，城市住宅库存量健康，房企拿地信心足
据克而瑞数据统计，截止到2018年12月底，苏州市区（含吴江）商品住宅库存量约735万方，去化周期10个月，而无锡市区商品住宅库存量538万方，去化周期仅6个月。两个城市的库存都相对健康，为房企拿地补充货源提供了发展空间。
第四， 从地块本身来看，溢价成交宗地条件普遍优越
从苏州、无锡成功出让的宅地来看，溢价成交地块普遍位于城市核心区或城市资源型板块，地块开发条件好给到房企更广的产品规划空间和项目溢价升值可能。
第五，2019房企布局重心向二线、强三线城市转移，苏锡常均属该类标准城市
2019房企在拿地上有个共识，那就是从之前的深入三四线到回归一二线及强三线城市，作为长三角核心城市，苏锡常无疑是其中的典型代表城市，因此也是2019年房企重点布局的城市。
但是我们也必须看到，2019年初苏州土拍回温，仅仅是相对于去年下半年以来冷淡的市场表现来说明显回暖了，但还没有达到苏州之前周边土拍的最高价。可以看到，当下房企拿地仍见理性。
NO.3 | 叁
土拍被誉为楼市风向标，土地市场的发展会影响到城市住宅市场的发展走向。从苏州到无锡，莫不如此。2019年初苏州、无锡的土拍热给去年四季度以来低迷的房市提振了信心，房市呈现回暖迹象。
那么土拍热这一传导效应是否会再次辐射到邻近的常州呢？可能还是要回归市场及城市本身来分析。
自2018年第三季度起，常州地市转冷，房企拿地积极性降低，宅地底价成交成常态，甚至多次出现挂牌终止和流拍现象，继而影响到房市。具体呈现便是很多客户进入观望状态，购房需求萎缩，成交周期拉长，成交量骤减，部分高价盘去化艰难，整体市场低迷。
但自2017年重启土拍至2018年底，常州市区共计成功出让约670万方可售涉宅建面，远低于同期约1000万方的商品住宅成交量，也就是说，过去两年常州楼市依旧在去库存。
截止到2018年2月底，常州市区库存去化周期依旧在历史低位，仅6个月。随着库存去化周期的持续走低，土拍热度重燃的市场状态重回大众视野存在更大的可能性。
此外，常州近日公布放宽落户新政，也将对楼市需求带来促进，常州政策环境的宽松也为房企未来拿地卖房提供了更多的发展空间，更坚定一些房企在常深耕的决心。
过去这些年，常州因为一些不实的负面新闻，使得很多房企对常州的发展前景存疑，在常拿地也相对谨慎。事实上，与苏州、无锡同处于长三角经济圈的常州，不仅地理位置临近，城市发展也有众多共性。也有很多人常常混淆市本级与全市的概念，苏锡拥有多个强县市，所以全市整体实力强，但就市本级而言，从经济实力到人口购买力，这三者差距并没有全市来的那么大。因此，从市本级的概念来说，常州是一座非常具有投资价值的城市。
所以从以上几点来看，对房企来说，常州仍然有拿地投资的机会，只是对板块、地块的选择要求更高了。
明日（3月4日）上午9:30，2019年常州市区第一宗涉宅用地顾家塘地块将正式进行网上竞拍，宗地位于天宁区凤凰新城板块，属于常州近年重点打造的板块。
有消息称绿地香港、中梁、金科、龙湖、招商和景瑞等品牌房企均有摘地意向，且至3月2日24:00，已有5轮报价，楼面价已从6840元/㎡已经跃升至7212元/㎡。3月4日常州市区的首场土拍，虽未正式打响，但热度已然不低。
风从东边来，楼市这一规律也似乎要再次重演。
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