2020常州首拍火爆！46轮，溢价74%，楼面价7694元/㎡创乡镇新高！

今天（1月15日），位于常州市经开区的两宗商住地块和一宗安置用地迎来开拍，打响了2020年常州土拍的第一枪。

两宗商住地块分别位于横山桥镇文明东路南侧、江南路西侧（以下简称：国瑞宾馆南侧地块）。遥观镇东庄路西侧、观景路北侧（以下简称：东庄路西侧地块）。

另一宗安置用地则位于横林镇横洛东路东侧、学苑路北侧地块（以下简称：横洛东路东侧地块）。

01横山桥镇国瑞宾馆南侧地块

国瑞宾馆南侧地块总建面为51469㎡，是非常适合乡镇快周转开发的规模。从价格来看，起拍楼面价约4430元/㎡，起拍总价为22800万元，总地价不高，参拍门槛较低。

成交结果

蓝光竞得国瑞宾馆南侧地块

成交总价3.96亿元，成交楼面价7694元/㎡

溢价率73.7%

共46轮报价 

地块详情

▲国瑞宾馆南侧地块周边配套

国瑞宾馆南侧地块位于常州经开区横山桥镇的中心区位，周边商业繁茂，医疗、教育、生态、政务、交通、娱乐休闲等配套非常成熟，人居氛围浓郁，是一块综合条件非常优越的地块。

从交通条件来看，地块东临镇区主干道之一的江南路，地块以北文明路向西1.2公里左右可衔接东方东路、S232，可由横山桥出入口上沪蓉高速快速对接长三角周边城市；向北300米无缝对接城市主干道潞横路即可向西通往经开区核心腹地、常州市中心。

医疗配套有横山桥片区能级最高、规模最大的医疗机构常州二院横山桥分院；

教育配套有横山桥阳光学校、百年学堂横山桥中心小学、横山桥中心幼儿园、省四星级高中横山桥高中；

休闲配套有占地150余亩的横山桥中心公园，将是未来业主的生态后花园。

商业配套有明都超市、新利贸业广场、横山桥中心农贸市场等。银行、沿街商铺等众多生活配套完善，完全可以满足业主未来的日常生活需求。

从市场环境来看，横山桥镇，位于常州东部新城的东北片区，是一座山水相依的历史名镇。整个片区人口稠密，私营企业众多，藏富于民，有着旺盛的改善置业及资产配置需求。

2019年板块均价14695元/㎡，房价堪称常州乡镇板块第一；2017年解禁土拍以前，横山桥有宅地供应已经要追溯到2013年，之后4年多的时间土地供应一直是0，直到横山桥中心公园北地块的推出。目前主力在售楼盘仅一个3万余方体量的奥阳天宸，市场竞争环境宽松，未来开发相对安全。

从地块周边配套和区域市场环境不难发现一众房企看好其的原因。21家房企参拍，且地块在昨天（1月14日）即加价21轮，并在今日（1月15日）9:00开拍之前又加价至23轮，房企对该地块的追逐热度可见一斑。

最终经过46轮的激烈厮杀，蓝光在一众房企中冲出重围，以3.96亿元，7694元/㎡楼面价一举拿下该地块。这是蓝光继2019年拿下遥观镇遥光辰苑（华通路南侧、常和路西侧地块）之后在常州乡镇板块的再次布局。

02遥观镇东庄路西侧地块

遥观镇东庄路西侧地块占地面积17051㎡，容积率较低，仅为1.7，总建面2.89万㎡；地块起拍总价为12800万元，起拍楼面价约4416元/㎡，房企参拍门槛较低。

该地块是常州解禁土拍以来出让地块规模较小的地块，这样的出让规模更加符合乡镇的市场需求，也适合房企“快开工、快开盘、快去化、快回款”的快周转开发模式。地块最大容积率仅1.7，这在2017年以来成交的近百余宗涉宅地块中都是非常少见的，其稀缺价值不言而喻。

成交结果

晋陵地产竞得遥观镇东庄路西侧地块

成交总价1.5亿元，成交楼面价5175元/㎡

溢价率17.2%

共11轮报价 

地块详情

▲东庄西路西侧地块周边配套

东庄地块位于常州经开区遥观镇核心地段，周边交通、商业、教育、医疗、生态资源优渥，人居氛围浓厚。

交通配套：地块西侧即区域主干道今创路，向北5分钟车程可直达常州东西主干道中吴大道，经中吴大道大约半小时车程可达市中心。

生活配套，沿街商铺林立，银行、酒店、超市等基础配套设施基本齐全，可满足日常生活所需。此外，地块还享受遥观老中心与大润发两大商圈的辐射。

教育配套：地块距离遥观镇老中心直线距离在1.5公里范围内，拥有遥观幼儿园、遥观中心小学、遥观中学等完善的教育资源。

休闲配套：地块以南即遥观文化休闲广场，是遥观镇最重要的娱乐休闲目的地。地块以东约600米左右就是宋剑湖湿地公园，这是一座以常州四大湖泊之一的宋剑湖为核心的生态公园，公园占地达到7.5平方公里，是常州主城区内少有的天然生态资源，日后将成为东庄地块所开发楼盘业主的生态后花园。

此外，上市公司今创集团与地块一路之隔，数千名员工以及专业科技人才，将为地块未来所打造的楼盘提供充足的客户支撑。

从市场竞争环境来看，区域内目前在售的新房仅有遥光辰苑，均价1.2万元/㎡左右。

该地块的报名房企为4家本土房企，地块不仅总建面小，容积率也是非常少见的低，再结合地块规划条件中15-35米的建筑限高要求，意味着地块未来只能建设5-12层的洋房类住宅产品，满足板块改善客户的置业需求，也有望打造成为区域“小而美”的精品楼盘。

遥观镇是2019年的全国百强镇排名第59的经济强镇，不仅上市企业集聚，且私营业主数量在常州乡镇中位居前列，藏富于民，由此带来改善及投资置业需求旺盛；再加上遥观密集的第二产业带来更多的外来人口流入，形成遥观这个乡镇板块房产刚需置业的支撑。

2012年至今，遥观镇仅成交1宗宅地，即如今的遥光辰苑，目前整个遥观镇，主力在售楼盘仅此一家，且项目仅7万余方的体量于区域的市场需求而言依旧不足。所以东庄路西侧地块的入市，恰逢其时。

03横林镇横洛东路东侧地块

横林镇的横洛东路东侧地块用地性质为安置用地，地块占地面积19543㎡，总建面35177㎡，起拍总价为3590万元，起拍楼面价约1021元/㎡。

本地块由政府100%回购地面住宅，规划户型为80平米，120平米两种，分别占48%，52%。本地块上的商业用房比例不超过本地块建筑总面积的5%（均为计容建筑面积），商业用房地面层数不超过三层，土地竞得方根据规划条件为政府建设并无偿提供社区服务用房。住宅回购价为4800元/㎡，其他所有营业性商业用房与车库不在回购之列。

成交结果

东方新城竞得横洛东路东侧地块

成交总价3740万元，成交楼面价1063元/㎡

溢价率4.2%

共3轮报价 

地块详情

▲横洛东路东侧地块周边配套

虽然地块为安置用地，但是不可否认其地理位置及周边配套也是有一定的看点，地块临近312国道，周边有横林健康主题公园、横林奥体全民健身中心、明都超市上林影城、林南小学、宋庆龄幼儿园、还有在建的新横林中心小学、横林高中、横林医院、横林国际地板家具城等。

观今日两场商住宅地土拍，横山桥镇的国瑞宾馆南侧地块可谓火爆异常，地块未拍先火，20余家房企争相竞夺，限时竞拍开始后，更是追相加价，在激烈半个小时后，蓝光以志在必得之势拿下该地块，其7693元/㎡的楼面价创常州乡镇板块土地新高，溢价率亦是高达73.7%。

在2019年蓝光打造的遥光辰苑可谓热销不断，在乡镇板块土地价值被充分挖掘下，乡镇盘的热度也随着市场的影响下上升。

最后一场遥观镇东庄西路西侧地块，热度虽然不及横山桥国瑞宾馆南侧地块，其也是有4家本土房企报名并在未开拍前就加价，最终被晋陵地产竞得，晋陵地产在常州先后于钟楼区打造了晋陵文锦 、晋陵文禧两个项目，此次也是第一次布局乡镇板块。

就目前的常州市场来看，主城区楼市格局改变，高端楼盘遍布林立，而乡镇楼盘由于其高性价比备受关注，显得火热异常。常州房价经历了近两年的持续上涨，相比城区乡镇板块基础房价较低，即使经历了大幅上涨，仍具备一定价格优势。

除此以外，乡镇板块大多已多年未出过商品房，或者当前在售商品房数量极其稀少，因此，板块市场空白，区域刚需需求十分旺盛；再者常州的乡镇板块均具有一定的产业特色，均是藏富于民，为人口流入型。

总体来看，品牌房企布局乡镇，改变了以往乡镇以安置房为主的市场现状，也有利于乡镇板块房地产市场化以及协调常州城乡均衡发展。对于购房者而言，近两年常州乡镇板块诞生了多个高品质住宅，价格优势明显，是为刚需首选。

本文代表克而瑞常州房产测评观点，供参考

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