对楼市来说，9月曾经是一个多么美好的月份。天气渐渐从浮躁、炎热中抽离出来，人们开始走进售楼处、中介门店，为下半年的置业做起准备。开发商更加兴奋。你若有兴趣去翻一翻几年前的旧报纸，一定能在经济或房产版找到类似“常州金九迎来最大开盘潮”这样的标题。然而随着整体楼市的火热发展，越来越多的房企开始将重大营销节点前移，把更多的产品、折扣与销售活动放到了上半年。事实上在近两年，3-8月才是常州楼市成交量真正最为旺盛的时间。金九，其实早已不金。更何况2020年的9月，还是常州新政执行的首月，本就褪色金九，因此更显暗淡。从政策环境看，今年常州楼市一定不会有“金九”是早就被预料到的。
在扎实推进长三角一体化发展座谈会上，最高决策者强调：长三角区域城市要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位。同时，住建部、央行等部门联合召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，这就是网传的“三条红线”。而规则也很有可能会在明年上半年全面执行。众所周知，房地产是典型的资金密集型企业，融资能力与现金流是两大生命线。因此，一旦“三条红线”严格执行，房企的融资环境会非常严峻。其次，从内部环境而言，常州在9月11日出台调控新政，市场发展被迫“降速”。之后， 坊间也一直有传言，将进一步出台稳定楼市的“补丁”，或涉及限价。归纳起来，就是横向与纵向、区域与行业，都要重点监控房地产，以确保楼市稳健发展。据克而瑞数据统计，截止到9月29日，常州市区9月商品住宅供应37万㎡，同环比都减少超40%，几乎“腰斩”，是3月楼市复苏后供应量最少的月份。
◎1-9月常州市区商品住宅量价走势
据克而瑞数据统计，截止至9月29日，9月常州市区有30次开盘加推动作，与3月基本持平，低于4-8月推盘频次。
◎1-9月常州市区楼盘开盘加推频次统计
克而瑞数据统计，截止至9月29日，9月常州市区商品住宅成交58.3㎡，环比减少16.7%，同比增加5.63%。新政执行前的9.1-9.11，市区住宅成交44.3万㎡，而9.12-9.29，成交量下降至14.1万㎡，成交量缩微了近70%。最近的市场，已能明显感觉出情绪的变化。开盘频次减少、去化率下降，现场到访量跌至此前的三至五成。9月的成交量数据，还有9月11日新政执行前夜超9万㎡的成交量拉升。10月起，调控影响叠加下半年市场下行的常规趋势，体现在数据上相信将更加明显。事实上，所谓的楼市“金九银十”，很大程度上是人为产物，就像今天的双11、618电商节等。在常州商品房发展浪潮兴起的最初几年，比如每年的房博会，都会如期上演。在那个社交工具匮乏的年代，这几乎成了我们获取综合性楼盘信息的唯一渠道。我刚从事媒体工作的时候，还参与组织过几年的房博会展会布置。那些年岁，半个城市的人为之忙碌、兴奋。要出专题、写新闻、做采访、布置展会，组织看房团……但如今，在当下楼市的运转机制下，常州早就没有明确的“金九”了。
◎2015年至今常州市区商品住宅供求量走势（点击看大图）从上图可以直观地看到，近6年来，“金九”的成色愈发不明显。除了2016年9月因常州出台2年限售政策迎来集中成交，市场成交量达到历史最高峰，其他年份，9月成交量在全年度来看都不是特别突出。这种现象自2017年起更加明显。而且，在整体房住不炒的政策背景下，以及2017年后上半年地市火热下半年趋冷的土拍刺激下，如今房企已经习惯了未雨绸缪，在上半年就开始抢跑。2017年来的常州楼市，最热闹的时候，几乎都集中在二、三季度的3-8月。而今年楼市热度虽然在三季度依旧存在，却也因为调控新政再次回归到平稳状态。所以说，从各个来角度看，常州不但已经好几年没有“金九”，以后也很难会有“金九”了，甚至在今年的10月份，楼市成交下行的表现会更加突出。此外，未来常州房价基本上也不再会有剧烈波动，大幅上涨的可能性，而部分房企出于业绩考虑，大概率会在四季度推出各项优惠政策，即便没有了“金九”，客户也依然能赶上买房的好时机。可以说在市场走向日趋明朗每一天，都将是置业的窗口期。本文代表克而瑞常州机构观点，供参考
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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