太“无聊”了，还没到年底，我已经看到了常州楼市的新一轮走势！

还有一个多月，2020年就要过去了。

常州楼市的2020年，有一种魔幻的感觉。

从年初的冰冻，到3月开始的火热，进入9月中旬，随着新政的落地。

常州楼市最近一段时间的整体表现，甚至可以用“无聊”两个字来形容。

为什么说无聊?这一年楼市能出现的爆点，几乎都已经出现了。时值11月中旬，甚至连部分人期盼的年底降价，我们都还没等来（11月上旬，常州市区商品住宅的成交均价仍维持在18000元/㎡左右）。

供需均被压抑，平淡的楼市下，常州楼市不知不觉进入了一个微妙的区间。在楼市调控和地价仍然向上的周期夹角中，买卖双方都变得挣扎而尴尬。

在这个周期夹角中，分析师跟大家分享一些关于常州楼市现状和未来的看法，希望能对买房有所帮助。

NO.1｜壹  

先讲市场表现，2020年剩下的一个多月，甚至到2021年，市场竞争压力将加剧。

无论是中心区还是乡镇、无论是大房企还是小房企，都不容乐观。

几个方面的原因：

1、政策因素。

中国的楼市，是典型的政策市。虽说常州目前实行的调控政策相比周边城市来说，仍然是较为宽松的。

但每批房源必须满3万方才能拿预售证，同时严格限制新房备案价格。这两项举措对于各个楼盘及开发商来说，影响还是比较大的。

另一方面，4年的限售和二套首付六成，对于市场预期来说，也有较大的打压。这种预期的降低，将直接影响二手房的流通速度，使得新房投资需求（以及带投资需求的改善需求）减少。

2、成本因素。

截止到目前为止，2020年常州市区涉宅用地的平均楼面价为9889元/㎡，同比上涨27.3%，创下了土拍开闸后的最高涨幅。

尤其值得注意的是，今年成交的地价中，各中心板块都迎来了高价地的入市。地价的提升肯定会带动房价的提升，这是成本论问题。

无论对于开发商还是购房者来说，造房子和买房子的成本都有所提高。而随着常州各区域产品线的集中提升，在需求有限的情况下，市场竞争压力增大是必然的。

3、供求因素。

在近十年的时间轴中，常州楼市在2010年-2015年呈现供应高峰期，在经历了长时间的去库存后，近几年几乎维持供求平衡。

这种供求平衡是有一定原因的，从2018年开始，每年3000亩的供地目标下，可新增住宅面积不过400万方。在这个供应量下，市场消化能力还不错，甚至个别楼盘还能出现“抢房”的现象。

这种趋势在2020年出现了一定的变量。虽然整年的供应依然在3000亩不变，但部分区域（或者是大区域）内出现了一定程度的供应量加大的情况。

在这样的供应条件下，2021年肯定会有部分区域的市场压力会有所加大。

NO.2｜贰

再说一下购房者最为关心的一个话题，房价会降吗？

常州楼市调控升级之下，听到了太多关于房价肯定会下降也必须会下降的言论。在这分析师必须泼一盆冷水，房住不炒≠房价不涨。

看一组数据：10月底，常州统计局公布了2020年1-9月的经济运行数据。其中提到，房地产开发投资持续高位运行，完成投资896.2亿元，同比增长36.7%；商品房新开工面积942.7万平方米，同比增长20.2%。 

要知道，2019年全年，常州房地产投资的完成额是893.4亿元。也就是说，2020年前十个月常州的房地产开发投资额已经超越了2019年全年。（强调一下，房地产开发投资额不包含土地出让金，不要跟卖地收入划等号）

在疫情及国际关系影响下，房地产对于经济的支撑作用仍然显著。

另外，在刚公布不久的「十四五」规划建议中，在论述「畅通国内大循环」时，对房地产的表述是：推动金融、房地产同实体经济均衡发展&促进住房消费健康发展。

虽然房地产的地位并没有提升，房住不炒的主基调也没有变，但住房消费和房住不炒不是矛盾体，最主要的是要发展。

规则在变，但也不过是玩法变了而已。看下上海、北京等一线城市的表现，再经历了严格打压后，仍然还是在今年回暖了。这足以说明，调控的目的，从来都是为了稳定市场，而不是为了打压市场。

大环境使然，再从市场表现来看，上文我们已经提到，2020年常州的涉宅用地的楼面价同比上涨了27.3%。无论是中心区域还是乡镇，地价都创下了新高。

虽然有各种区域规划和城市资源更新的利好来背书，但这个涨幅，已经超过了房价涨幅。

从房价结构性调整的角度来讲，未来常州房价整体下行的可能性还并没有呈现。但是，在政策和供求双向影响下，部分新项目的售价大有可能会低于预期。

NO.3｜叁

我们从过去十多年的楼市走势中可以看到，常州是经历过多个盘整期的。而这一轮房价上涨的周期，已经持续了第5年。

我们经常会说，全面调控时代，2-3年会是一座城市的小周期，5年大概会是一个大周期。

但我们还看到了另一个趋势，那就是大周期时间拉长，房产的短周期已经缩短到一年一次。

2021年的常州楼市，或许又是一个全新的周期。这个周期内，房价还会涨吗？

其实，在每一个以年为单位的短周期里，房价依然都在涨啊，平均差不多5~10%的年均幅度，这几年都没有变化啊。

是开年上涨，还是年中用完涨价幅度；是像去年那样温水煮青蛙，还是像今年这样一次用完幅度，又有什么区别呢？

你永远不知道政策和降价，到底哪一个会先来临，我们不用预测未来，只用把握好现在。最好的买房机会，仍然是当下。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

▍懂常州，更懂常州楼市

C R I C · C H A N G Z H O U 

---

瑞瑞

克而瑞常州房产测评分析师

扫码咨询购房相关事宜

&进入购房交流群

求分享

求点赞

求在看