在政策即将加码的预期前，没有往年上半年土拍的密集轰炸，没有虚张声势的喜报刷屏，高价盘“抖抖索索”筹备首开，常州楼市依然走出了异于往年的行情。这波行情让大家都感受到了热度，但到底有多热，我们可以来看看数据。我们先来回顾下，2021年前四个月，常州一手住宅市场的表现。克而瑞数据统计，2021年1-4月，常州市区商品住宅供应约258.8万㎡，成交约171万㎡。
今年前4月的供应量与往年同期呈现翻倍式增长，所以在“金三银四”之际，保证了历史高位的成交量，整个前4月成交约171万㎡，创下近4年新高。分析来看，今年前4月供需两旺，一方面是1-2月春节期间成交量不低，另一方面则是“金三银四”纯度很高。受“就地过年”政策影响，今年春节期间的销售断档期基本消失。1-2月，常州市区商品住宅成交66.1万㎡，比去年同期增加63.6%，也是近6年同期最好的市场成绩。再加上，今年的“金三银四”市场高位平稳运行，刷新了历史记录。从供应量来看，“金三银四”市区商品住宅新增供应154.1万㎡，比去年同期增加了31.7%，为历史供应峰值。从成交量来看，“金三银四”市区商品住宅成交104.8万㎡，比去年同期增长了12.4%，近四年最高。所以，无论是从整体还是单个月份看，今年的1-4月，常州市区的新房市场都很热。常州新房市场成交火爆，今年的二手房市场也迎来了历史高位，甚至火热行情可以跟新房市场掰一掰手腕。克而瑞数据统计，2021年1-4月，常州市区二手房成交14438套，比去年同期增加53.6%，比2019年同期增加33%。
不仅如此，今年1-4月的二手房成交量也高于新房市场。克而瑞数据统计，今年1-4月，市区商品住宅成交13753套，比二手房成交少了4.7%。在今年的常州楼市，加速置换的不仅是改善客群，刚需客群也在跑步上车。今年3月至今，常州成交13宗地块，普遍溢价率都在50%以上，最高溢价率高达108%，几乎每宗地块都刷新了区域地价纪录。嘉泽地价站上7500元/㎡、金坛地价站上13500元/㎡、邹区地价达到12600元/㎡、西林地价超过了15600元/㎡，丽华地价超过了2万/㎡……一场场土拍，高企的溢价率、更高的地价，都在一遍遍地刷新购房者的认知。即使土拍不能改变目前住宅的价格，但肯定会加速楼盘去化的速度，这就是土拍对市场的刺激作用。不仅是常州土拍热度不低，周边的无锡、杭州等集中供地城市，土地成交都不错，包括隔壁的无锡县级市宜兴，地价也拍到了19517元/㎡。在整体市场预期向上的跟前，刚需客群只能以时间换成本，尽快上车。常州的优质学区，尤其是市中心的优质学区，几乎都被老破小垄断，有这方面需求的客群，一般就只能在二手房市场活跃。所以，这是支撑二手房市场的一大力量。尤其是去年开始公民同招后，公办优质学区房更受欢迎，也助长了学区房价坚挺不下和学区房的成交量居高不下。如果不能承受目前高端改善的高价位，又对物业服务、生活品质有一定要求的客群，就会将目光转向刚交付不久的次新房，尤其是刚刚解除两年限售要求的次新房。这批房源相比于10年前的楼盘，在社区规划、物业服务、产品户型等方面有着明显优势，又因为拿地早地价相对便宜，房价也比目前的高端改善项目低，对这部分客群也相对更友好。第三，则是想在这个城市扎根的新常州人。这部分客群一方面有自住的需求，另一方面也有一定的资产投资的考量。新房价格攀高、投资门槛提高、限售4年带来的流动性变弱等问题，使得一部分客群也会将投资标的转向二手房。因此，目前的常州楼市，不仅是新房市场在分化，二手房市场结构化细分也在加剧深入。二手房市场不再仅仅完全承接刚性需求，随着市场发展它也开始承接一部分改善型需求。从现在的市场行情看，此时的市场正是购房者对自己的资产进行重新配置的窗口期。市区土拍密集期还未到，市场供应充沛，选择空间更大，一些改善群体可以趁机完成在城市工作就业的目标。
而刚刚过去的“红五月”上半月，常州市区一手住宅均价已经站上20250元/㎡，成交量达到23.1万㎡，与“银四”月持平。
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