大部分人想得到的答案，无非就是房价是涨是跌，但问题的答案哪有这么简单。直接告诉你涨，你肯定不愿意接受！直接告诉你跌，你也不相信！上半年常州楼市的基本行情我们已经做过了总结。通过市场总结，我们为大家研判一下下半年的市场走势，主要从房价、土地、政策等几个方面为大家提供买房决策参考。
新房价格结构性上行 二手房价稳
对于常州这两年的房价预判，我们一直的观点是，新房价格是呈现结构性上涨趋势的。
2020年1月初，在克而瑞常州房产测评年度市场发展论坛上，克而瑞苏常区域总经理戈文问先生预判：
2020年常州主城区商品住宅均价在18000元/㎡左右。
2020年结束，常州主城区的房价定格在18366元/㎡，同比上涨12.8%，基本符合年初预判。
在2021年度的常州房地产论坛上，戈文问先生同样给出了预判：
常州主城（不含金坛溧阳）预计全年19500-20000元/㎡，常州金坛区预计全年价格也将结构性上涨，溧阳维稳。
截止到目前，常州主城上半年新房成交均价为19016元/㎡，其中5月均价约19700元/㎡，6月均价约20000元/㎡，再次与年初预判相吻合。
进入2021年下半年，常州新房价格结构性上行的趋势仍然不会变，毕竟还有一大批高价地等待入市。即便在成交量上可能会有所缩减，也不会对价格趋势有大的影响。但值得注意的一点是，所谓的结构性上行，是呈现在新房均价趋势上的，而不是针对单个房源而言。这是由于供应房源的结构性变化导致的成交均价的一个被动变化，是非常正常的一个市场规律，并不违背房价维稳的大趋势。再谈一下二手房市场，常州二手房居高的无非是学区房。但在全国性抑制学区房过热，二手房出指导价的大前提下，加上今年开始各个小学初中不再能公布名校录取率，常州的学区房在未来的溢价表现上肯定也会有一定的下滑。另外，除了核心区位和具有产品力优势的二手房之外，常州大部分二手房不具备价格坚挺的属性。加上市场成交量如果有所缩减，不排除二手房出现捡漏机会。
土地市场热度持续 地价不便宜
2021年上半年的常州土地市场，有着一定的特殊性。一方面是土地供应及成交减量，上半年常州主城仅成交7宗宅地，不及往年的1/3;另一方面是土拍新规则靴子落地，限价地、限房价、定学区的同时，还有一些细节性的调控措施。当然，这两方面表现是互有因果的，上半年土地供应减少的一个重要原因就是土拍新规则的酝酿。按照这两天常州首批双限地的抢地热情，丝毫不用怀疑，常州下半年的土拍热度肯定要持续。逻辑上也非常简单，一方面是核心宅地已经越来越少，另一方面大部分房企手里的土地储备不足。价格方面，虽然在双限政策下，常州哪一块地能卖多少钱已经摆在明面上了。但一方面，地价并不便宜，刚刚土拍的7宗宅地中，6宗万元地，4宗1.5万元/㎡以上，未来万元地将成为普遍现象；另一方面，限制溢价率也意味着为开发商保留了一定的利润空间，保证了房企拿地的积极性。还有一点值得注意的是，像新北区截止到目前今年还没有供地，不少板块已经进入或正在进入新建商品房供应断层的状态。热门板块如高铁新城核心区自规划能级提升之后，还未有供地。地价进一步提升甚至跨级提升是肯定的。根据供地计划，各区域还有不少优质地块争相入市。如钟楼区的城建学校地块、机床厂地块，新北区的久铁地块、老国际学校地块，武进区的淹南3、4地块、经开区的丁塘河A地块、爱琴海南侧地块等等。当然也会有乡镇地块入市，控制涨价幅度是肯定的，但同样分析师看不到地价下降的可能性。
调控政策继续从严 不可能放松
中国的房地产市场一直是政策市，调控对于市场的影响非常深刻。2021年开局，调控重锤就已落下，房企三道红线+个人贷款两道红线构筑了楼市调控的信贷“防火墙”。事实上，进入2021下半年，这道防火墙的效应已经开始显现。对于房企而言，在“三道红线”压力下，融资难度加剧，一些债务偿还能力差的房企已经走在了艰难自救或者被淘汰的路上。房企格局还将有进一步的洗牌。对于购房者而言，虽然LPR持续保持不变，但各城市实际房贷利率一直在上涨。自5月开始，常州房贷利率已经开始进入一个月多次上涨的状态。据悉，进入7月，常州各银行首套、二套房贷利率仍然在上浮。上周全方位的降准，有不少人解读除了利好楼市的信息。分析师只能说，或许会有一部分放水资金进入房地产市场，但整体政策从严的趋势是不会变的。从金融层面来看，要知道今年整体的经济方针已经走出宽松状态。在年初的工作会议上就已经提出，不将房地产作为刺激经济的手段。也就是经济要走出房地产依赖，所以房地产金融是不具备放松的可能性的。从地方来看，常州虽然于去年加码了调控措施，但不限购、限售四年，限地价、限房价的力度相对于周边城市还是略微宽松的。随着房地产市场的进一步深入，市场还是有可能会出一些“打补丁”的新政策的，比如进一步规范新建商品住宅品质要求等。
关于常州楼市下半年的趋势，其实没有什么特别值得怀疑的。
从房价、地价、政策方向来看，这几乎是一手明牌。
唯一需要警惕的是，市场分化已经显现，再次强调，在资金足够的前提下，一定要选择优质资产。
本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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